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1、 天天文檔在線 聯(lián)系QQ：744421982商場選址的原則和程序一.商場選址的原則1方便顧客購物滿足顧客需求是商場經(jīng)營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此商場要符合以下條件：(1)交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，則該地段的商業(yè)價值更高。商場開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。(2)靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務的便利，是商場開業(yè)的最佳地點選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費2、用大，競爭性也強。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場經(jīng)營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個性的專業(yè)商店的發(fā)展。(3)人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū)。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。(4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應顧客的生活習慣，自然形成“市場”，所以能夠進入商場購物的顧客人數(shù)多，客流量大。2有利于商場開拓發(fā)展商場選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：(1)提高市場占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長期發(fā)展。商場選址時不僅要分析當前的市場形勢3、；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強自身實力的基礎上開拓市場。(2)有利于形成綜合服務功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點設置，對地域的要求也有所不同。商場在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為等因素，謹慎地確定網(wǎng)點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商場更應綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢，樹立本企業(yè)的形象。(3)有利于合理組織商品運送。商場選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進貨、集中供貨、統(tǒng)一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規(guī)劃運輸路4、線。因此在商場位置的選擇上應盡可能地靠近運輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應，確保經(jīng)營活動的正常進行。3有利于獲取最大的經(jīng)濟效益衡量商場位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標準是企業(yè)經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟效益。因此，網(wǎng)點地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟效益的取得。二.商場選址的程序選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進行：(一)選擇區(qū)域、方位選擇商場店址，先要找出目標市場、找準服務對象，然后再根據(jù)目標市場、服務對象選擇店址設置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎上認真加以選擇，確定方位。(二)制圖找出最佳位置在確定店址后，應繪制出該區(qū)域的5、簡圖，并標出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，包括競爭對手和互補商場，還應標出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。(三)市場調(diào)查在商場店址基本區(qū)域方位確定后，必須進行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準確性。在市場調(diào)查過程中，應注意將調(diào)查對象分類統(tǒng)計，并對調(diào)查時間和內(nèi)容進行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。(四)具體實施方案的制訂和落實 確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資興建商場。如何啟動則需要擬定切實可行的實施方案并加以貫徹落實。商場最佳位置選擇的策略選擇商場最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，是一件復雜而又耗費精力的事情，要做好選址工作需6、要制定多種有效策略。1地理位置細分策略地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商場位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進行細分：(1)商場選址與路面、地勢的關(guān)系。一般情況下，商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都是很高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商場的入7、口、門面、階梯、招牌的設計等，一定要方便顧客，并引人注目。如果商店位置不得不設在空間，比如二、三層樓上，則應使入口處的樓梯設計位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應對樓梯加以裝濱，如以電動滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。(2)商場選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：方位情況。方位是指商場坐落的方向位置，以正門的朝向為標志。方位的選擇與商場所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風向、日照均對店面的朝向有很大影響。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。走向情況。走向是指在商場所選位置顧客流動的方向。比如我國8、的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習慣，商場在選擇地理位置進口時應以右為上。如商場所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳位置。交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來說在這種交接地，商場建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時，則要認真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進行較準確的調(diào)查，應選擇流量最大的街面作為商場的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好將商場設在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場設在路口的“9、轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。2潛在商業(yè)價值評估策略潛在商業(yè)價值評估是指對擬選開業(yè)的商場位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。評價商場位置的優(yōu)劣時，既要分析現(xiàn)時的情況，又要對未來的商業(yè)價值進行評估，這是因為一些現(xiàn)時看好的商場位置，隨著城市建設的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。如我國的北京市這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍十分熱鬧，構(gòu)成生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，比如前門大櫻欄，雖然位于市中心區(qū)，也隨形勢的變化逐漸失去了光彩。因此；新商場在選址時，10、應更重視潛在商業(yè)價值的評估。主要應從以下幾方面評價：(1)擬選的商場地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值(2)是否靠近大型機關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。(3)未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。(4)是否有“集約效應”，即商場建設如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對多個競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是企業(yè)選擇位置需重點考慮的目標。3出奇制勝策略商場選址時既需要科學考察分析，同時又應該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場縫隙，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商場位11、置，常常會得到別人意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商場的總經(jīng)理薩姆沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價商場遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因為那里的市場尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競爭。再比如新加坡著名華商董俊競創(chuàng)建“詩家董”百貨集團，在商場選址問題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認為風水不好又面對墳場的烏節(jié)路地段作店址。后來這塊地方很快成為商家云集之地和世界上租金最昂貴的地段之一，“詩家董”的生意也越做越紅火。董俊競之所以不信風水選這塊地作店址，主要是注意到每天都有不少外國人通過烏節(jié)路到城里去，烏節(jié)路有可能發(fā)展為交通要道。4專家咨詢策略對于較大型商業(yè)的投資來說商場位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營者應聘請有關(guān)專家進行咨詢，對所選擇的商場位置進行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對交通流量、人口與消費狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析，綜合評價優(yōu)劣，再做出選擇，使商場地址的選擇具有科學性。