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1、 天天文檔在線 聯系QQ：744421982日本大榮超級市場的選址策略 1地區頭號大店主義和多店鋪優先主義 店鋪發展支撐著大榮公司的發展。大榮公司的店鋪發展率是每年30左右，在同行中是最高的，這也是依靠其強大的店鋪發展能力。它在商品政策和價格政策方面，與同行的連鎖商店之間所存在的差距是“規模上的差距”。“規模上的差距”也即是店鋪發展能力的差距。要擴大營業額，開設新店是最有效的方法。大榮公司就是通過開設新店壓倒了同行。在連鎖商店正式發展為多店鋪的60年代后半期之前，在商品流通學顧問中間，存在著一種爭論，即所謂“應該創建一個商業地區最大店鋪”的那種“地區頭號大商店論”，與所謂“應該搞標準店鋪使店鋪2、數量多起來”的“多店鋪化優先論”之間的爭論。現在，如果考慮到各地正在進行中的連鎖商店同行的競爭，地區頭號大商店論者雖處于優勢，然而，大榮公司好像是同時采納了上述兩種觀點的長處。大榮公司的目標是，既要在商業地區擁有營業面積最大的店鋪，同時又要在發展多店鋪方面走在同行的前頭。甚至使人感到想把地區頭號大店辦成為標準店鋪，這點，恐怕也是大榮公司被稱為是“超越常規的企業”的一個理由吧。 2堅持房產半數自有的方針 大榮店鋪的所有形式是特殊的。視土地和建筑物的不同情況，即是本公司所有還是租用的，從而采取完全不同的店鋪政策。大榮公司的情況是這兩種所有形式的混合，店鋪的一半以上，其土地和建筑物的所有權是屬于本公3、司的。無論是長遠計劃，還是各個年度的經營計劃，一直繼續采取“半數店鋪房地產本公司自有”的方針。如果急劇地擴大店鋪，會增加資金負擔，所以，必然容易依賴于租用土地和建筑物。然而，大榮公司在迅速發展的連鎖商店同行中其店鋪的發展盡管也是超群的，但是“半數店鋪房地產本公司自有”的政策卻一直被堅持。這里，讓我們研究一下自有和租用的優缺點。大的連鎖商店，各個公司都主張：“如果可能，希望所有店鋪自有”。這是因為自己擁有商店的土地和建筑物具有很大優越性。 第一，如果屬于本公司自有，那么，在向銀行借款時，店鋪可以當作抵押品，便于籌措資金。 第二，抵制通貨膨脹的能力強，如果是租用的話，每隔幾年就要調整租金。于是，由4、于店鋪的繁榮而帶來的地價上漲的好處，不能完全屬于開發者，并且也難以適應設店地點和營業狀況的變化來對店鋪進行改造；不過，采取租用方式，僅僅依靠保證金和房租就能夠開店，比起自有店鋪來，具有開辦費用絕對低廉的優點。并且，采取租用方式的，其地點條件好的店鋪比較多。也有這種情況，土地和建筑物所有者拒絕出售房地產，他們只進行店鋪出租。大榮公司關于“半數店鋪房地產本公司自有”的店鋪政策，是充分利用了日本地價異常昂貴的特點；在精密計算自有店鋪房地產的利弊的基礎上摸索出來的一條道路。它在店鋪的迅速擴大方面既利用了租用方式，同時也依靠自有店鋪，從而在地價昂貴的情況下，使貸款的抵押能力得到加強。這種二重政策，也可以5、說是大榮公司急劇擴大的秘密之一。這一點，從同行的連鎖商店的動向來看，也是可以理解的。幾乎全部店鋪的房地產都屬自有的泉屋，由于它采取自有店鋪主義，發展速度緩慢。另一方面，伊藤商店絕大多數是采取租用方式的，它雖然有一個理由，即在地價特別高的首都地區發展連鎖商店，但最近也正在積極建立自有店鋪；佳思客公司也和大榮公司一樣，采取了“半數店鋪房地產本公司自有”的政策；但西友商店租用的店鋪卻比較多。 3.占據優勢的店鋪發展能力 在持續地抑制總需求和銷售不振的異常情況下，連鎖商店的設備投資正處于“窒息”狀態；然而，對發展店鋪來說，取得設店用地的這種先行投資是絕對必要的。 在土地所有者就是店鋪建筑物的開發者的情6、況下，租用者開設店鋪，只要交納租用保證金就可以了。但取得設店用地的房地產屬于自己的店鋪，其先行投資的負擔卻是很大的。特別是在利率很高的時代，僅僅由于利息的壓力也不能亂來。但是，大榮公司卻經常擁有20項左右“未施工”的產權。 對于維持每年增設10個店鋪左右的店鋪發展水平來說，至少要有20項產權，這可以說是必要的，擁有這么多的未施工產權的連鎖商店，是絕無僅有的。 大榮公司發展店鋪的戰略有兩點，即房地產本公司自有的店鋪維持在一半以上，和充分發揮不屬于特定企業集團的自由立場的作用。現在，舉例說明一下大榮公司壓倒其它連鎖商店的那種發展店鋪能力的實際情況吧。大榮公司的不動產事業本部的職員大約有70入。這些7、人是發展店鋪的推動者。增設店鋪不僅要有錢，而且需要耗費大量人力和時間。雖說只要買到土地，向建筑公司定造房屋，店鋪就能到手，但從收買土地到店鋪開業，平均需要3年左右時問。需要尋找地段好的和將來有發展前途的場所，并進行收買，但那需要不動產交易所特有的手腕。而且，買到手后還必須從地方自治體獲得開發許可。向公園、綠化地帶無償提供一部分土地啦，提供土地用作出入的道路啦，以及負擔下水道費用等等，都要進行談判或交涉。即使開始動手施工，日照權問題啦，拉砂石的翻斗卡車通行問題啦，等等，還要同附近居民談判雖然同當地商店的談判是由其他人負責的，但每年即使是新開10個店鋪，至少也需要70名職員。 而由土地所有者興建店8、鋪用房，大榮公司靠租房開店，在這種情況下，辦理開發許可手續等等，有時差不多都要由大榮公司自己代辦，實質上只不過省掉了收買土地的時間而已。4堅持店鋪全由本公司自行設計的方針 一般來說，店鋪的設計都是由與用地面積大小相適應的工程建筑公司和建筑設計事務所負責的，但是，大榮公司自己卻擁有設計部門。大榮公司并不進行全面設計，而是由自己制定基本方案，這在連鎖商店同行中，只有大榮公司還是這樣進行的 這是因為大榮公司要求所有店鋪的設施具有共同性和統一性，而且其發展途徑屬于高度的企業機密。日衣和佳斯科等公司在每一個準備設店的地方,都委托建筑公司、專門設計事務所進行設計，有時也采取投標等設計競爭的方式，但大榮公司9、并不采取這種設計競爭方式。 設計競爭方式是否有利，不能簡單地下結論，而大榮公司堅持本公司自行設計主義的另一個理由，可能是想積累發展店鋪的專有技術。所謂專有技術，簡單說來，就是如何安排部署。對顧客最多的一層樓超級市場區、專業商店區的處理方法，以及各行業的分布，全靠經驗的積累，即所謂“軟件”，所以必須由本公司自行設計，最大限度地利用自己的經驗，防止外流。 5堅持發展大店鋪 要想理解大榮公司的店鋪政策，最快的辦法是看看其實際的店鋪情況 首先是店鋪的大小，平均起來營業面積為6000平方米左右。有了這6000平方米的鋪瓦就成了一個大體上可以經營食品、服裝、日用品、藥品、化妝品、家具和家用電器等主要商品的10、綜合性店鋪了。大榮公司的這種商品構成使它具備了綜合零售商店的資格。象大榮公司這樣每個店鋪擁有00平方米的營業面積，這在60年代后半期的大多數地方百貨商店也不過如此，所以，大榮公司成為地區頭號店鋪也是不足為奇的。正因為如此，大榮公司在地方設店方面要比其他連鎖商店受到更強烈的抵制。 當然，說它擁有6000平方米左右的營業面積，完全是平均數。實際上，大榮公司的店鋪要更大。在它的直屬店里，初期的超級市場店也有只經營食品的店鋪，可是最近的標準店鋪，其建筑面積在2萬平方米以上。因此；更具體地對一個個店鋪進行觀察，大榮公司的店鋪規模之大，就更容易理解了。 想要在商品多樣化方面領先，需要有豐富的商品。那需要有很大的鋪面面積才有可能。從這個意義上說，以頭號店為目標的大榮公司，發展大店鋪的志向是正確的。