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1、常熟“城市之光”項(xiàng)目前期物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容前期物業(yè)管理提供之顧問服務(wù)內(nèi)容一、協(xié)助推廣，促進(jìn)前期租賃利用保利物業(yè)的信譽(yù)和管理業(yè)績(jī)，。加強(qiáng)購房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于城市之光樹立品牌形象，同時(shí)保利物業(yè)還將協(xié)助租售宣傳推廣活動(dòng)：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間1.1協(xié)助業(yè)主制定及完善CI設(shè)計(jì)，包括信件、通告的版面及文字使用規(guī)定，名片、胸牌、公關(guān)贈(zèng)品、標(biāo)牌、各類登記薄的標(biāo)準(zhǔn)格式等7月-8月1.2派專員于現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)于物業(yè)管理方面的疑問，并可在重大宣傳活動(dòng)時(shí)，就聘請(qǐng)專業(yè)公司的管理優(yōu)勢(shì)、先進(jìn)目的管理模式、智能化設(shè)備的管理與服務(wù)等方面提供展示及詳細(xì)解說7月-延續(xù)1.3現(xiàn)時(shí)購房者越來越關(guān)心今后物業(yè)管理所能提供2、的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司為租賃部人員提供有關(guān)方面的基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，解決并商討在租賃中遇到的管理問題7月-9月1.4提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理數(shù)據(jù)8月1.5制定管理服務(wù)承諾，增加客戶的信心8月1.6對(duì)樓盤示范單位布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排管理措施9月1.7物業(yè)公司利用自身的資源為樓盤作宣傳7月-延續(xù)二、樓盤設(shè)施的顧問服務(wù)內(nèi)容憑借物業(yè)公司多年豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，通過審視機(jī)電施工設(shè)計(jì)及監(jiān)督設(shè)備安裝過程，并通過審議購貨(維保)合同條款，對(duì)設(shè)備和機(jī)房提出有利于節(jié)約能源、控制質(zhì)量、便于管理和維護(hù)保養(yǎng)的專業(yè)顧問意見和建議，其中包括：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間2.1公共照明燈具和布線2.2公共照明開關(guān)3、設(shè)置2.3中央空調(diào)系統(tǒng)及現(xiàn)場(chǎng)控制形式2.4應(yīng)急照明設(shè)置和控制2.5電梯及消防電梯2.6高低壓電氣設(shè)備2.7給排水系統(tǒng)2.8后備發(fā)電機(jī)2.9消防系統(tǒng)和設(shè)備2.10擦窗機(jī)三、物業(yè)規(guī)劃顧問由保利物業(yè)從管理和使用者的角度，通過審視設(shè)計(jì)方案、圖紙，對(duì)建筑裝飾、外圍環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于促進(jìn)租售、節(jié)約投資和便于今后物業(yè)管理的專業(yè)顧問意見和建議，并根據(jù)需要與設(shè)計(jì)院和承建商舉行的專題會(huì)議，探討落實(shí)一些重大的改進(jìn)意見和建議，其中包括：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間3.1人流及車流導(dǎo)向8月底3.2員工通道的設(shè)置9月上旬3.3各種指示牌和水牌8月3.4監(jiān)控中心、安保崗?fù)?月-8月3.5樓層單元分隔和編號(hào)8月3.64、公共區(qū)域裝飾9月上旬3.7戶外廣告的燈箱8月底3.8服務(wù)接待臺(tái)9月3.9車庫及出入口8月3.10垃圾房設(shè)置7月3.11公共廁所7月3.12貨物出入口通道8月3.13物業(yè)管理用房、各種鎖匙8月3.14物業(yè)倉庫9月四、智能系統(tǒng)顧問保利物業(yè)根據(jù)物業(yè)租賃和物業(yè)管理需要，結(jié)合物業(yè)情況和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì),對(duì)采用哪些智能化系統(tǒng)、采用到什么程度等提出有利于促進(jìn)租售、控制投資和方便管理的專業(yè)顧問意見和建議，其中包括：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間4.1保安監(jiān)控系統(tǒng)4.2消防報(bào)警系統(tǒng)4.3樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)4.4程控交換系統(tǒng)4.5網(wǎng)絡(luò)接入和布線系統(tǒng)4.6電子巡更系統(tǒng)9月4.7車庫管理系統(tǒng)8月-9月4.8綜合布線系統(tǒng)4.9背景5、音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)五、跟進(jìn)施工過程，保證順利交接為了保證日后管理公司工作順利開展，必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解，如果管理公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。物業(yè)交付前期，保利物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益、保證施工質(zhì)量和減少維修保養(yǎng)隱患等方面的專業(yè)意見和建議：-編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間5.1監(jiān)督施工進(jìn)度7月-延續(xù)5.2了解隱蔽工程6月-延續(xù)5.3熟悉機(jī)電設(shè)備安裝情況6月-延續(xù)5.4提供成品保護(hù)措施6月-延續(xù)5.5協(xié)助檢查施工質(zhì)量6月-延續(xù)5.6做好物業(yè)驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作6月-8月5.7參與施工承包商6、的設(shè)備調(diào)試8月-9月5.8提供設(shè)備操作培訓(xùn)要求9月5.9提供備品備件數(shù)量和要求9月5.10提供竣工圖紙數(shù)據(jù)遞交要求9月5.11提供操作手冊(cè)遞交要求9月5.12提供技術(shù)數(shù)據(jù)遞交要求9月物業(yè)建造竣工后，保利物業(yè)應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，及時(shí)指出設(shè)備安裝中存在的各種缺陷和不足，督促有關(guān)承包商整改和完善，以確保發(fā)展商和客戶的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間5.13承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格5.14政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收通過5.15水、電正式供應(yīng)5.16電話設(shè)施開通使用5.17無重大缺陷5.17無影響客戶使用的未完工程5.18入伙區(qū)域能獨(dú)立封閉5.17、9無影響人身財(cái)產(chǎn)的隱患5.20驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈9月六、管理制度的制訂保利物業(yè)根據(jù)物業(yè)情況和管理模式，提供合適的“物業(yè)管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的“物業(yè)管理公約”，并以此為本，負(fù)責(zé)按“保利物業(yè)的物業(yè)管理模式和政府有關(guān)規(guī)定，制定各項(xiàng)管理制度，主要包括：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間6.1物業(yè)管理公約：為物業(yè)擬訂管理費(fèi)收支及所提供服務(wù)之范圍、管理公司及業(yè)主之權(quán)力及義務(wù)、管理酬金及管理費(fèi)制訂之標(biāo)準(zhǔn)。6.2客戶手冊(cè)：管理費(fèi)之繳付方式及盈虧、與管理處的聯(lián)絡(luò)途徑，包括填報(bào)緊急聯(lián)絡(luò)數(shù)據(jù)等；設(shè)備更改、裝修守則，如裝修承造商、施工保養(yǎng)及責(zé)任、施工期間注意事項(xiàng)及有關(guān)費(fèi)用等；清潔服務(wù)，如：公共地方清潔及垃圾清倒8、安排；保安、防火及防風(fēng)須知、停車場(chǎng)、其它業(yè)戶守則，如室內(nèi)維修保養(yǎng)責(zé)任、招牌及告示海報(bào)等規(guī)定。8月6.3員工工作指引：管理工作、保安工作、清潔、電梯、電力系統(tǒng)、消防、水務(wù)及渠務(wù)、氣體燃料泄漏、樓宇結(jié)構(gòu)及維修、防洪及防火、投訴處理、防蟲工作等。9月6.4員工守則公司組織架構(gòu)明細(xì)表；薪津福利安排及計(jì)算；入職、升遷及解雇；公司守則；獎(jiǎng)懲等。9月6.5管理工作程序匯總?cè)牖铩⑹辗俊⒀b修規(guī)定、制訂大廈機(jī)電、消防之管理規(guī)定及表格、保安、會(huì)所之管理規(guī)定、管理公司、管理處及員工之管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等。9月6.6緊急事件操作指南：盜竊和刑事毀壞、火災(zāi)、煤氣泄漏、雷雨和臺(tái)風(fēng)、水管爆裂、停電、電器故障、電梯困人、9、發(fā)生人員受傷和意外、停放車輛損壞等9月6.7崗位責(zé)任制9月6.8管理工程程序匯總?cè)牖铩⑹諛恰⒀b修規(guī)定、機(jī)電、消防之管理規(guī)定及表格、保安、會(huì)所之管理規(guī)定、管理公司、管理處及員工之管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等。9月6.9業(yè)主入伙手續(xù)及收費(fèi)9月6.10業(yè)主收樓須知8月6.11維修管理規(guī)定9月6.12業(yè)戶裝修指引8月6.13小區(qū)機(jī)電、消防等管理規(guī)定及表格9月6.14車場(chǎng)管理及守則9月6.15管理處及員工管理規(guī)定8月6.16清潔安排及處理守則8月6.17財(cái)務(wù)程序及守則8月6.18處理客戶投訴指引9月6.19特約服務(wù)及運(yùn)作9月七、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算在建筑和主要設(shè)備確定后，保利物業(yè)利用其管理經(jīng)驗(yàn)，預(yù)算出物業(yè)管理運(yùn)行成本支出，從而為保利大廈物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定提供重要的依據(jù)，物業(yè)管理支出主要包括：編號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間7.1物業(yè)管理人員薪津8月7.2公用事業(yè)費(fèi)(含水、電、煤氣、燃油費(fèi)用)8月7.3物業(yè)公共區(qū)域清潔及綠化費(fèi)用8月7.4物業(yè)設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用8月7.5物業(yè)公眾財(cái)產(chǎn)和第三者意外保險(xiǎn)費(fèi)用8月7.6物業(yè)管理行政費(fèi)用8月7.7核數(shù)師(審計(jì))費(fèi)用8月7.8物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)用分?jǐn)?月7.9節(jié)日裝飾費(fèi)用8月7.10法定稅費(fèi)8月7.11物業(yè)管理經(jīng)理人酬金8月八、“城市之光”入伙前工作流程表10