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1、青銅騎士2010年3月天下歸心成都金牛萬達廣場整合推廣策略 第一章 成都成都西部經貿重鎮西部經貿重鎮一、成都經濟總攬一、成都經濟總攬 致力于構建中國中西部的金融中心，成都欲執西部經濟之牛耳。致力于構建中國中西部的金融中心，成都欲執西部經濟之牛耳。目前共有138家世界500強在這里投資興業，有上百家全球研發中心在這里為世界的改變和科技的進步做著貢獻。穩步奠定了成都作為我國十大城市的地位和西部中心城市的地位。國民經濟快速增長國民經濟快速增長。2009年全市實現地區生產總值4502.6億元，增長14.7%；城鎮人均可支配收入18650元；社會消費品零售總額1950億元，增長20.3%。民營經濟發展勢2、頭迅猛。全市民營經濟實現增加值1691.9億元，增長21.2%，占GDP的比重為50.9%，對經濟增長的貢獻率達66.7%，拉動GDP增長10.2個百分點。成都是中國西南地區科技、商貿、金融、教育中心和交通、通信成都是中國西南地區科技、商貿、金融、教育中心和交通、通信樞紐。樞紐。成都是內陸開放城市和率先建立社會主義市場經濟體制的綜合配套改革試點城市。被中國城市社會經濟發展水平評價委員會評為“中國城市綜合實力50強”第十一位，投資硬環境進入全國40強。成都是全國重要的商貿城市之一。成都是全國重要的商貿城市之一。外資零售業進入數量居全國第一。2007年全年實現社會消費品零售總額1357.2億元。從3、行業看，批發業163.7億元，增長16.8%；零售業938.2億元，增長17.3%；住宿和餐飲業250.3億元，增長19.5%。小結：小結：成都作為中國西部重量級城市，是大西部發展的戰略性棋子，成都作為中國西部重量級城市，是大西部發展的戰略性棋子，是極具潛力，也最有可能躋身中國一線城市行列。是極具潛力，也最有可能躋身中國一線城市行列。5.12地震之后，成都經濟發展明顯地進行了震后重新規劃與調整。地震之后，成都經濟發展明顯地進行了震后重新規劃與調整。地鐵經濟的建設與推動，地鐵經濟的建設與推動，以人民路為城市經濟中軸的提出，以人民路為城市經濟中軸的提出，均表明成都一心想要跟中國的一線城市，跟國際接4、軌。均表明成都一心想要跟中國的一線城市，跟國際接軌。然而，衡量一個城市的發達程度、發展級別，然而，衡量一個城市的發達程度、發展級別，其核心是商業。其核心是商業。二、成都商業分布特色：二、成都商業分布特色：區域級：多個商業帶區域級：多個商業帶；市級：春熙唱獨角戲市級：春熙唱獨角戲會展商業帶會展商業帶金沙光華商業帶金沙光華商業帶東二環商帶東二環商帶鹽市口、春熙商圈鹽市口、春熙商圈騾馬市和西大街商街騾馬市和西大街商街南二環商帶南二環商帶成熟商圈區域型商業帶雙楠商業帶雙楠商業帶如果成都要向一線城市邁進，如果成都要向一線城市邁進，必須要有市級以上高端商業群作為核心支撐，必須要有市級以上高端商業群作為核心5、支撐，必須要形成有競爭有聯合的互動商業圈群。必須要形成有競爭有聯合的互動商業圈群。中國一線城市，如北京、上海、廣州、深圳，中國一線城市，如北京、上海、廣州、深圳，無一例外都具備發達的商業圈群。無一例外都具備發達的商業圈群。北京有燕莎、賽特、王府井等多個商業圈；北京有燕莎、賽特、王府井等多個商業圈；上海有浦東、浦西、徐家匯；上海有浦東、浦西、徐家匯；深圳先有東門商業圈、華強北商業圈，后又輻射到后海商業圈深圳先有東門商業圈、華強北商業圈，后又輻射到后海商業圈中心商業圈群的形成，才是中國一線城市的象征。中心商業圈群的形成，才是中國一線城市的象征。中心商業圈群的建設并不單是政府圈地、規劃就能夠形成的。6、中心商業圈群的建設并不單是政府圈地、規劃就能夠形成的。要靠中國具有影響力的商業領頭人、商業旗艦共同參與打造。要靠中國具有影響力的商業領頭人、商業旗艦共同參與打造。為什么華強北能成為深圳頗具影響力的商業圈，為什么華強北能成為深圳頗具影響力的商業圈，正是因為華強、中航兩大地產巨鱷的聯合打造。正是因為華強、中航兩大地產巨鱷的聯合打造。商業圈群不是政府單方面能夠完成的，政府搭臺，商業圈群不是政府單方面能夠完成的，政府搭臺，真正唱主角的是一線的開發商。真正唱主角的是一線的開發商。萬達，在成都，當仁不讓。萬達，在成都，當仁不讓。第二章 萬達萬達中國商中國商業業地地產領產領袖袖 縱向比較（萬達自身經歷了怎樣7、的一、二、三代產品）縱向比較（萬達自身經歷了怎樣的一、二、三代產品）第一代第一代第二代第二代第三代第三代產品種類產品種類純商業純商業商業、酒店、寫字樓、住宅選址選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發區及CBD 規模規模5萬15萬40-80萬業態業態購物功能組合購物功能組合“24小時不夜城”集成功能組合主力商家主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態建筑形態單個盒子式 組合式綜合體，盒子+街區+高層的組合案例案例長沙、南昌、青島 沈陽、天津 寧波、上海、北京、成都 萬達訂單地產發展階段萬達訂單地產發展階段萬達訂單地產發展階段萬達訂單8、地產發展階段第三代第三代城市綜合體城市綜合體第二代第二代組合店組合店第一代第一代單店單店成功成功推出訂單地產模式解解決決問問題題成功成功引入多家主力店，客戶群多樣化解解決決問問題題成功成功引入多種物業提高投資回報率，只租不售避免了糾紛解解決決問問題題只租不售、準確定位、招商在前、規劃設計、成本控制、物業管理橫向對比（萬達廣場與現有商業）實力要素實力要素萬達城市廣場萬達城市廣場傳統商場傳統商場人氣人氣雙口岸單口岸競爭競爭區域沒有競爭對手彼此競爭業態業態多元化、國際主流模式單一型、傳統模式品牌品牌500強壓陣沒有文娛休閑設施文娛休閑設施集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業、精裝公寓為一體沒有9、消費消費集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業、精裝公寓為一體多元化消費組合單一購物經營經營獨立經營+統一專業團隊管理統一專業團隊管理規模規模20萬平方米的多元化消費體驗中心幾萬平方米交通配套交通配套交通極為便捷多條主干道交匯，地下停車場極少數停車位萬達第三代城市綜合體有何優勢？萬達第三代城市綜合體有何優勢？1、選址從城市最核心商圈變為城市副中心、城市的新開發區以及城市的CBD。2、多種業態綜合，合理搭配，形態多元化，功能上優勢補充，投資收益最大化。3、商業業態增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“24小時不夜城”。1、可以把寫字樓銷售出去，得到的現金流能減輕整個項目的總投資，從而提高投資回10、報率。2、酒店、商業、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，創造“月光經濟效益”、24小時商圈，進而刺激晚上消費，增加商業的銷售和酒店的入住率。3、寫字樓及酒店將會提供優質高端客戶，形成高端消費圈，進而吸引更多客戶來此消費，形成良性自循環圈優勢區別小結：小結：1、萬達第三代綜合體，從、萬達第三代綜合體，從“在中心在中心”到到“造中心造中心”；2、第三代綜合體的中心效應有實力帶動片區發展；、第三代綜合體的中心效應有實力帶動片區發展；3、所以，成都金牛萬達廣場，不能以綜合體賣綜合體，、所以，成都金牛萬達廣場，不能以綜合體賣綜合體，不能單純的為賣而賣；不能單純的為賣而賣；萬達的整合推廣，萬達的11、整合推廣，要賣一個商業板塊要賣一個商業板塊是要賣成都的另外一個中心，是要賣成都的另外一個中心，第三章萬達與成都萬達與成都【成都金牛萬達廣場推廣戰略第一步成都金牛萬達廣場推廣戰略第一步】品牌破勢品牌破勢1 1、萬達早已經進入成都，、萬達早已經進入成都，且不說，成都花園，索菲特萬達大酒店且不說，成都花園，索菲特萬達大酒店在成都，真正有影響力的還是城東的第三代城市綜合體。在成都，真正有影響力的還是城東的第三代城市綜合體。2 2、萬達對于成都的責任感與使命感。、萬達對于成都的責任感與使命感。成都版圖發展歷來有：東窮、西貴、南富、北匪的說法；成都版圖發展歷來有：東窮、西貴、南富、北匪的說法；正因為有萬達12、的進入，改變了城東的生活方式，拔起了城東！正因為有萬達的進入，改變了城東的生活方式，拔起了城東！雖然城北有荷花池、國際商貿城等大型商業。但都相對低端。雖然城北有荷花池、國際商貿城等大型商業。但都相對低端。城北在所有人的心目中是落后的代名詞，城北在所有人的心目中是落后的代名詞，是成都最后一個沒有發展起來的版圖。是成都最后一個沒有發展起來的版圖。如今，萬達繼城東之后選擇了城北，如今，萬達繼城東之后選擇了城北，將城市中心最后一塊價值低洼地拔起，是萬達心愿！將城市中心最后一塊價值低洼地拔起，是萬達心愿！一心想推進成都向一線城市、國際化都市邁進的步伐，一心想推進成都向一線城市、國際化都市邁進的步伐，構成13、了萬達的人文使命和民生責任感：構成了萬達的人文使命和民生責任感：“國際萬達國際萬達 力拔成都力拔成都”3 3、萬達建設一個綜合體總是站在城市的高度。、萬達建設一個綜合體總是站在城市的高度。在福州在福州 “與福州同心，與世界同行與福州同心，與世界同行”在南京在南京“百億再造一個新街口百億再造一個新街口”在廣州白云在廣州白云“萬達傳奇，登峰廣州萬達傳奇，登峰廣州”在呼和浩特在呼和浩特“國際萬達，幸會青城國際萬達，幸會青城”我們不是第一次進入成都，我們不是第一次進入成都，對于成都而言，萬達已經不是一個新客。對于成都而言，萬達已經不是一個新客。成都萬達要有針對性，成都萬達要有針對性，就如萬科在深圳就如14、萬科在深圳4 4、對金色城北的利益承諾、對金色城北的利益承諾才是萬達廣場區域占位的第一著棋才是萬達廣場區域占位的第一著棋國際萬達國際萬達 力挺城北力挺城北萬達北上的意義萬達北上的意義萬達品牌能改變城北的雄心和能力萬達品牌能改變城北的雄心和能力以強勢的品牌推動區域占位的信心以強勢的品牌推動區域占位的信心【9 9大軟文開路大軟文開路】1 1、千億資產龍頭企業、千億資產龍頭企業 中國只有一個萬達中國只有一個萬達2 2、從在中心到造中心、從在中心到造中心 萬達改變城市中心格局萬達改變城市中心格局3 3、2323年年5050城城 有萬達的地方就是中心有萬達的地方就是中心4 4、從單體店到綜合體、從單體店15、到綜合體 萬達三次升級城市萬達三次升級城市5 5、萬達引領世界、萬達引領世界500500強強 齊力拔升城市品格齊力拔升城市品格6 6、用不動產運營城市、用不動產運營城市萬達的不動產運營哲學萬達的不動產運營哲學7 7、中國西部最大城市綜合體命名、中國西部最大城市綜合體命名 萬達萬達 8 8、從城東到城北，萬達布局成都中心、從城東到城北，萬達布局成都中心9 9、萬達，讓成都找到、萬達，讓成都找到 北北【成都金牛萬達廣場推廣戰略第二步成都金牛萬達廣場推廣戰略第二步】中心占位中心占位是要告訴城北人，萬達如何力挺城北；是要告訴城北人，萬達如何力挺城北；力挺城北的終極利益承諾力挺城北的終極利益承諾中心；中16、心；每一個萬達廣場，每一個城市中心；每一個萬達廣場，每一個城市中心；“中心中心”是占位城市高度最核心的武器。是占位城市高度最核心的武器。【有關中心的有關中心的3 3大利益承諾大利益承諾】城市中心萬達中心的建立，城北的崛起生活核心城北人的地域情結，有三大半城，生活的核心。事業重心40多萬人流的荷花池老板們將何去何從；30多萬大體量的寫字樓不是簡單的辦公空間概念；另外一個商務板塊的崛起【三款硬廣三款硬廣 奠定金牛萬達中心地位奠定金牛萬達中心地位】城北，煥然一“心”給成都一顆萬達“心”萬達與成都心連心1、城市的中心、城市的中心2、生活的核心、生活的核心3、事業的重心；、事業的重心；4、城北、城北“百17、億維心運動百億維心運動”【四大軟文解構四大軟文解構】城北片區：城北片區：城北，煥然一城北，煥然一“心心”成都片區：成都片區：給成都一顆萬達給成都一顆萬達“心心”【分片區分片區 排布站點排布站點】1、“中國萬達心連心中國萬達心連心”萬達中國行活動啟動萬達中國行活動啟動2、充分利用春交會啟動推廣開始蓄客、充分利用春交會啟動推廣開始蓄客3、開工慶典、開工慶典【公關事件公關事件 活動營銷活動營銷】【成都金牛萬達廣場推廣戰略第三步成都金牛萬達廣場推廣戰略第三步】大城界定大城界定1、中心豪布斯卡萬達廣場2 2、“萬達廣場萬達廣場”的真正含義所在的真正含義所在萬資金匯聚達通達天下廣包羅萬象場匯聚人氣3、物理18、界定、物理界定萬城之城萬城之城零時差購物零距離名流圈托男所不慌特忙街區品味修煉場不守時娛樂24，h國際精英階四面八方零食好萊塢式消遣淑女大教堂迪拜級酒店萬城之城五星級酒店萬千百貨沃爾瑪購物中心萬達國際影城麥當勞肯德基量販式KTV巴黎春天百貨新華書城黃金珠寶城萬達城中城吃穿住行購，生活一條龍商住辦公玩，事業一站式萬達第三代城市綜合體萬城之城4、萬城之城：、萬城之城：、獨立性、獨立性、24小時公共性小時公共性、放射性、放射性、成熟性、成熟性5、形象屬性界定、形象屬性界定永不落幕的萬達時區永不落幕的萬達時區給消費者非常清晰的價值承諾和生活體驗：給消費者非常清晰的價值承諾和生活體驗：快樂不打烊快樂不打19、烊娛樂無極限娛樂無極限天生生活狂天生生活狂生活連續劇生活連續劇6、這是一種沒有時間束縛的時區；、這是一種沒有時間束縛的時區；1分鐘分鐘=60個精彩瞬間個精彩瞬間1天天=24個生活場景個生活場景1年年=365種生活方式種生活方式7、也是一個沒有空間束縛的特區！、也是一個沒有空間束縛的特區！沒有東南西北沒有東南西北難分歐美亞非難分歐美亞非無需前后左右無需前后左右8、“永不落幕的萬達時區永不落幕的萬達時區”將涵蓋：將涵蓋：、生活時區、生活時區、商務時區、商務時區、購物時區、購物時區、享受時區、享受時區9、成都金牛萬達主題推廣、成都金牛萬達主題推廣一個金牛萬達城一個金牛萬達城 4個萬達錦華城個萬達錦華20、城10、商鋪開盤、商鋪開盤 中國商業地產高峰論壇中國商業地產高峰論壇項目產品推薦會項目產品推薦會商鋪開盤慶典商鋪開盤慶典【公關事件公關事件 活動營銷活動營銷】【成都金牛萬達廣場推廣戰略第四步成都金牛萬達廣場推廣戰略第四步】價值承諾價值承諾1、分兩步走：、分兩步走：商鋪線：持續熱銷商鋪線：持續熱銷住宅線：開盤住宅線：開盤 2 2、商鋪線、商鋪線 6 6大國際化模式，萬達的財富吸引力大國際化模式，萬達的財富吸引力品牌實例品牌實例2222年，年，5050余城，萬達所在財富在，余城，萬達所在財富在，成熟的操作經驗，打造出眾口一詞成熟的操作經驗，打造出眾口一詞的良好口碑，投資當然更有保障的良好口碑，投資21、當然更有保障專業團隊護航專業團隊護航 引進國際主流管理模式，擁有一批高水準人才，無論在項目規劃、商引進國際主流管理模式，擁有一批高水準人才，無論在項目規劃、商業運作、招商、經等各方面都是中國商業地產的引領者。業運作、招商、經等各方面都是中國商業地產的引領者。訂單商業訂單商業業態規劃在先，建筑規劃在后；商業訂單在先，建筑建造在后，業態規劃在先，建筑規劃在后；商業訂單在先，建筑建造在后，開業開業即滿場，滿場即火爆即滿場，滿場即火爆，創造零市場培育期的財富傳奇。，創造零市場培育期的財富傳奇。20002000戶品牌聯盟戶品牌聯盟 招商先行招商先行，全球招商，品牌篩選實力商家引進，沃爾瑪、百盛等世界，全22、球招商，品牌篩選實力商家引進，沃爾瑪、百盛等世界500500強實力壓陣強實力壓陣。110110萬超大規模萬達第三代城市綜合體萬超大規模萬達第三代城市綜合體世界世界500500強入駐、品牌商業入駐的人氣帶動強入駐、品牌商業入駐的人氣帶動6 6大模式提升商鋪投資價值大模式提升商鋪投資價值花池先天具備的大量人氣花池先天具備的大量人氣以及，三半城以及，三半城3030萬職工家屬人流萬職工家屬人流是金牛萬達廣場的商鋪最大價值保證！是金牛萬達廣場的商鋪最大價值保證！商鋪推廣主題：商鋪推廣主題：天下歸心 財富歸你萬達萬達2020年運營年運營 保你保你100100年財富年財富【投資萬達商鋪投資萬達商鋪:】先盈利23、 后開張40萬人流 40萬個小金庫商鋪投資手冊商鋪投資手冊萬達投資萬達投資1010大定律大定律【銷售現場的物料銷售現場的物料】-1-1-只有大品牌才能聚集大人氣只有大品牌才能聚集大人氣所以我們引進了所以我們引進了1616個國家的個國家的1010家世界家世界500500強等強等20002000多位品牌商家多位品牌商家-2-2-只有成熟的強大團隊才能確保商業成功運營只有成熟的強大團隊才能確保商業成功運營所以我們培養了所以我們培養了10001000多位項目規劃、商業運作、招商、經營的專業人才多位項目規劃、商業運作、招商、經營的專業人才-3-3-只有開發商自持物業的自信才是投資可靠的最好證明只有開發商24、自持物業的自信才是投資可靠的最好證明所以在全國我們自持了所以在全國我們自持了700700萬物業，僅發售少量商業面積萬物業，僅發售少量商業面積.-扉頁扉頁 -如何實現投資收益最大化？如何實現投資收益最大化？跟著萬達走跟著萬達走 3 3、住宅線：、住宅線：1 1、如果將萬達廣場的住宅只是單純當做中高檔住宅來銷售，、如果將萬達廣場的住宅只是單純當做中高檔住宅來銷售，按照傳統的推廣方式按照傳統的推廣方式不能只賣萬達廣場的繁華配套。不能只賣萬達廣場的繁華配套。不能忽略掉城北人的土地情結。不能忽略掉城北人的土地情結。他們不愿意離開這個生活、生意、工作在一起的城北。他們不愿意離開這個生活、生意、工作在一起的25、城北。他們又希望能擁有更高品質的生活。他們又希望能擁有更高品質的生活。萬達廣場的到來，使得他們夢寐以求的生活得以實現。萬達廣場的到來，使得他們夢寐以求的生活得以實現。推廣策略：推廣策略：“升級換代升級換代”。2 2、但是，我們的目標是要讓住宅利潤的擴容：、但是，我們的目標是要讓住宅利潤的擴容：2000-30002000-3000的價格提升必定會帶來以下的變化：的價格提升必定會帶來以下的變化：第一，目標客群的轉移。第一，目標客群的轉移。針對的不再是傳統的城北人。針對的不再是傳統的城北人。小資群體小資群體:萬達對于這個群體而言，是他們的潮流天堂。萬達對于這個群體而言，是他們的潮流天堂。大資群體大資26、群體:很多有錢人在郊外有別墅，很多有錢人在郊外有別墅，然而，他們同時更希望在城市中心有第三空間，然而，他們同時更希望在城市中心有第三空間，以此標榜自身對于城市的占有。以此標榜自身對于城市的占有。萬達對于大資而言，是他們的個性自留地。萬達對于大資而言，是他們的個性自留地。城北城北BOSS:BOSS:作為項目的自然消化群體，萬達是作為項目的自然消化群體，萬達是BOSSBOSS門的城市中心身份標簽。門的城市中心身份標簽。城北最中心的土地，城北最中心的土地，最璀璨的夜空，最快捷的交通，最精華的元素最璀璨的夜空，最快捷的交通，最精華的元素都給了萬達公寓都給了萬達公寓城北上層人士對尊貴的企盼，城北上層人士27、對尊貴的企盼，對奢華的欲望，對時尚的崇拜，對潮流的追逐對奢華的欲望，對時尚的崇拜，對潮流的追逐都濃縮于一間萬達公寓都濃縮于一間萬達公寓萬達廣場最高端的萬達廣場最高端的135135家國際名店，家國際名店，286286家世界美食，家世界美食，175175家娛樂旗艦家娛樂旗艦一間萬達公寓就可以全部享有一間萬達公寓就可以全部享有第二：注重投資第二：注重投資當價格提升之后，當價格提升之后，萬達廣場的住宅不再單純是城北人萬達廣場的住宅不再單純是城北人“升級換代升級換代”的產品。的產品。改變后的目標客群，也不再是單純看重產品本身，改變后的目標客群，也不再是單純看重產品本身，他們更加注重對綜合體整體價值的占有28、，他們更加注重對綜合體整體價值的占有，更看重項目的發展潛力、投資潛力、升值空間。更看重項目的發展潛力、投資潛力、升值空間。對于萬達廣場的住宅來說對于萬達廣場的住宅來說商業價值商業價值 住宅價值住宅價值 做成都第二商圈崛起的原始股東做成都第二商圈崛起的原始股東 做做1010萬荷花池萬荷花池BOSSBOSS的房東的房東住宅推廣主題：住宅推廣主題：榮耀始于城北，榮耀歸于城北榮耀始于城北，榮耀歸于城北1、秋交會啟動新一輪蓄客、秋交會啟動新一輪蓄客2、成都商業地產高峰論壇、成都商業地產高峰論壇3、住宅開盤慶典、住宅開盤慶典【公關事件公關事件 活動營銷活動營銷】強大的軟文攻勢品牌起勢活動公關中心占位大城界定價值承諾住宅價值商鋪價值強大的軟文攻勢活動公關道具系統案場樣板體驗文本道具系統案場包裝相關軟文攻勢活動公關案場樣板體驗文本道具系統相關軟文攻勢活動公關略第一階段：47月第二階段：79月第三階段：910月第四階段10月12月 部分部分VI 及現場包裝及現場包裝 與騎士分享一個時代