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1、圣地大廈公寓式寫字樓招商項目推廣分析圣地大廈九層公寓式寫字樓整體規劃建筑面積為4256平方米，寫字樓為復式結構，首層建筑面積為2224平方米，復層為2032平方米，首層設計為商務辦公區，復層設計為公寓休閑區。一、 公寓式寫字樓項目定位、優勢 1、公寓式寫字樓項目定位圣地大廈九層項目定位為“辦公+公寓”，24小時SOHO型辦公室與酒店式公寓，公寓式寫字樓設計為復式結構，首層為辦公區域，復層為休息區域，復層內設有獨立衛生間、茶水間、休息間等配套，寫字樓提供寬帶接口、有線電視接口、電話線、大型商務會議廳配套等。 2、公寓式寫字樓項目優勢經市場調查，公寓式寫字樓是近兩年才在廣州興起的新型寫字樓類型，公2、寓式寫字樓的明顯優勢是，公寓式寫字樓可以24時無限制彈性辦公時間，并可提供休息間、茶水間，可以提供所需電器、如冰箱、微波爐等煮食等等，并可以解決員工的就餐休息問題，現市面上所有公寓式寫大部份多是安裝分體式空調（變頻或可獨立控制使用時間的中央空調系統），因為分體式空調既可以節約客戶投入成本，也可以隨客戶的辦公時間自由開關，一般安裝中央空調的寫字樓每平方分攤費用為20元，而安裝分體空費用支出為10元左右，而普通寫字樓僅僅是提供辦公條件，空調分攤費用高，上班時間有約束因素。圣地大廈公寓式寫字樓位于廣州大道北一級馬路主干道，交通網絡四通八達，沿路設有數個公交站，公交線路遍布全市，上落班交通便利，圣地大3、廈外立面宏偉，屬地段標致建筑，周邊商圈配套成熟，在該地區僅有產權的純寫字樓。二、 項目周邊寫字樓市場分析與消費客戶群體1、 項目周邊寫字樓市場分析 近年來，白云區商業氛圍已經大致形成，并逐漸起步，對寫字樓市場的需求開始凸顯。但目前白云區只少量的純寫字樓項目，大部份是一些傳統老式的招待所、酒店，甚至是倉庫改建而成的，是目前該白云區主要的辦公場所，近年來，不少住宅的裙樓物業也開上了商務辦公的“車道”，大多是一樓作為商鋪，二樓以上作為寫字樓，目前白云區寫字樓基本上是依托著專業市場和中小私營企業，當地擁有成行成市的糧油、裝飾材料、貨運、汽配、皮具等專業市場，這些專業市場周邊的寫字樓，主要以中低檔為主，4、大多數寫字樓是沒裝中央空調的，其樓宇外立面看起來也較為落伍，月租僅30元平方米左右，雖然白云區寫字樓租賃成交活躍，空置率較低，但近年很少純寫字樓“新貨”供應。上段時間，我部對同和周邊寫字樓進行了調查摸底，數據顯示，周邊有產權式寫字樓出租率達9成以上，同和周邊租價為38元45元之間，其中租金包管理費和空調分攤費，現時我司圣地大廈寫字樓租價40元45元之間，租金較為合理，近期寫字樓出租火爆是受政府利好政策影響。2、 同和鎮寫字樓消費群體同和鎮屬城鄉結合區域，外來人口較多，根據圣地大廈現有寫字租戶和上公司求租寫字樓來訪登記資料統計顯示，一般以中小型個體企業為主，其中為軟件開發、裝飾、家政、咨詢、廣告5、等小型個體公司為主，租戶一般以外來創業者居多，實力較小，這此租戶選擇該區域主要原因是租金較底，同和鎮現時還屬于租金、管理費偏底區域，租戶不用承受市區高租金、高管理費支出壓力，針對以上寫字樓消費群體，我公司推出的寫字必須符合該區域市場需求，應以乙級寫字樓為主，租金定價不能太高，推出寫字樓裝修應以中上檔為主。因受政府住禁商政策出臺影響，現同和鎮大部份住宅辦公場所將逐漸搬遷到有產權純寫字樓場所辦公，現同和鎮有產權寫字樓基本沒有貨量，現我公司推出公寓式寫字樓比較符合習慣了住宅辦公的租客現時市場需要。三、 項目租金、管理費定價1、價格定位分析根據圣地大廈周邊寫字樓價格行情和寫字樓客戶目標群體屬性，必須在6、出租價格方面要有策略性，高租價出租，雖然在短期內可能有較高利潤，但若不能讓租客接受，將會造成寫字樓的長期滯租，若租價定價太底了，雖然能在相當短的時間內暢租，但可能導致公司租金收入減收，也會減慢資金回籠，最可怕的是，如出租不理想，出租價格就沒有下調的余地，制定一個合理的出租價格是保證公司投資盡快回收并取得相應高租金回報的重要條件。針對圣地大廈九層公寓式寫字樓現時還是一個全新項目，周邊租金行價偏底和周邊寫字樓市場是以小型個體企業為主，實力較小的特點，必須準確的市場租價定位，前期應將租金定位適中，以適合這些實力較小的小型個體企業主要消費群體，項目前兩年定為推廣讓利期，即放水養魚，當寫字成熟客源穩定時7、，再將租金相對提高，以防前期租金定價太高以讓小租客望而生畏，而導空置率偏高，從而造成經營管理上惡性循環，按現時行情價和理想投資回報租金包管理費應該定價最少40元/ m2以上，如以九首層45 m2，復層以45 m2，合計90 m2一個單元作為計算單位，即每月租金、管理費為3600元，而周邊寫字樓租戶每月接受租金、管理費支出約為15003000元之間，顯然偏離租客接受行價，現定價35元/平方，以90 m2一個單元計算即每月租金管理費支出為3150元，此定價較為接近市場價格。 2、租金、管理費定價a) 如以九樓、九夾層建筑面積計算租金出租，九樓租金擬定為30元/ m2，九夾層租金擬定為30元/ m28、，每層每月管理費為5元/ m2。b) 管理費用包括：日常保安、保潔、綠花、公共設施維護。c) 空調費用：空調費用支出由租戶空調計費表計算，空調費用不打進管理費用。四、公寓式寫字樓項目投資回報:1、九樓公寓式寫字樓底層建筑面積為2224 m2，九夾層建筑面積為2032平方米，裝修、配套等工程費用總投入約為450萬元，寫字樓出租均以保證金三按一租方式收取。租金收入預算（以100%出租率統計）出租樓層建筑面積租金/管理費/月租金、管理費年租金、管理費九樓底層222430元5元77840元934080元九樓夾層203230元5元71120元853440元合 計425660元10元148960元17879、520元 2、九樓公寓式寫字樓收支預算：a) 每月租金及管理費收入約為15萬元b) 年租金、管理費收入約179萬元c) 九樓公寓式寫字樓以出租率按80%來預測估算，即首年該物業可收 益預測為：179萬元80%143萬/年，加上三個月保證金：15萬元3個月45萬元,首年租金、管理費、保證金合計收入約為：188萬元。d) 按前期投資450萬元，總資金投入450萬元143萬元 3.1年九樓公寓式寫字樓回本期約需要3年1個月。五、 公寓式寫字樓項目經營管理1、寫字樓經營管理可圍繞“安全、舒適、快捷、個性”八個字展開。a、 安全是指讓用戶在寫字樓里工作安全放心，24小時保安系統監控管理；b、 舒適是指要10、創造優美整潔的環境，讓用戶感到舒適、方便c、 快捷是指讓租戶在寫字樓內享受寬帶共享，可隨時與世界各地進行聯系，交換信息，抓住商機；d、 個性是只公寓式寫字樓經營辦公公共環境有個性化，讓租戶24小時自由無限制辦公、就餐作息、寫字樓管理提供特色售后服務；2、建立和健全各種值班制度，堅持辦公時間出入寫字樓的檢查登記制 度，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失，同時，應全面建立客戶檔案，熟悉租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數，確保租戶人身和財產的安全。3、寫字樓設立客戶服務中心，為完善公共配套服務管理，方便租戶與滿足來訪客人需要，寫字樓提供應有配套的服務， 幫助租戶辦理相關手續，解決相關問題，11、提供咨詢、商務等各類服務，包括提供一些日常服務，如協助接待來訪客人，回復電話問訊，提供打字、傳真、復印及訂票服務等。4、能公共會議廳九層公寓式寫字樓共設有兩個會議廳，該會議廳可以提供共各租戶與外來時租戶共享使用服務，會議廳以按小時出租，設有廣播、視頻演示、智能網上會議、提供全面功能會議服務。六、公寓式寫字樓項目推廣1、項目招商宣傳 針對公司資金緊張現狀，在寫字樓廣告宣傳推廣方面，盡量做到出少錢做出大招租效果。a、 利用互聯網免費資源發布信息廣告；b、 在廣州日報發布寫字樓出租分類廣告；c、 圣地大廈南北樓頂發布噴畫寫字樓招租廣告；d、 圣地大廈外墻裝貼永久性白鈦金材料“（公寓）寫字樓”字樣字體12、，以示該大廈有寫字樓功能配套；2、寫字樓中價代理 九層公寓式寫字樓可以利用地產中介公司代理形式出租，進行招商推廣，給予中介半個月傭金作為合作條件，因為中介公司擁有豐富客戶資源，利用中介公司可以用最短時間盡快出租。3、推廣策略 寫字樓出租原應該在工程大體完成或接近完成時才開始招租的，但寫字樓裝修工程時間需要幾個月時間才可以交付使用，為了不錯失寫字樓客源，建議九樓公寓式寫字樓先裝修出寫字樓通道、大堂，并裝修幾間有代表性樣版房，供租客參考，另可以一邊裝修一邊招租，其次可以減少項目投資風險及加快招商步伐，另外一些客戶根據自己公司形象需求，讓租戶自行按我公司裝修規定進行裝修（這樣可減少前期裝修的投入），建議以批量裝修方式進行，裝修一部份再出租一部份。七、相關部門給予工作配合1、工程部需配合工作如下a、 提供工程項目裝修設計方案b、 提供寫字樓裝修標準c、 提供寫字樓工程進度計劃d、 提供寫字樓功能配套方案e、 提供寫字樓工程預算2、物業部a、 制定一份關于九層公寓式寫字樓日常經營管理可行性方案；b、 起草寫字樓物業管理規定；c、 制定水電費用、空調費用和各種分攤費用收費標準；3、財務部a、 設立工程款專用專款項目帳戶，（獨立銀行專款帳戶）b、 財務對工程專用?？铐椀拇?、支費用的憑證做帳、核算、監控。以上是我部提出一點招商建議和看法,是否可行,請給予意見。招商部8