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1、高層寫字樓物業前期介入方案一、前期介入篇 1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見? 一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計(說明)應該提出以下幾點建議： (1)要考慮商業和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。 (2)配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。 (3)設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 (4)高層樓宇和大型小區2、應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 (5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 (6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費)，并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。 (7)小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。 (8)小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。 (9)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。 (10)小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。 (11)綠化帶植物的品種(尤其是高3、檔大型物業小區)不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。 (12)小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。 (13)小區內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。 (14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。 (15)現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。 (16)低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調4、口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。 (17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。 (18)現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。) (15、9)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。 (20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。 (21)小區內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業)。 (22)小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽(方便日常維修、減少開支)。 (23)垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。 (24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業主上下樓梯6、，且減少樓道公共照明用電量)。 (25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出)。 (26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 (27)由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。 (28)小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。 (29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化7、帶(既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。 (30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現象)。 (31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。 (32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。 (33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。 (34)建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等(以減少衛生死角和高空作業)。 (35)重要管路和線路要預留備用管線或活口，(以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。 (36)最容易發生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，8、墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。 (37)小區配套公共設施規劃設計要一步到位： (a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。 (b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。 (c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。 2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么? 中顧律師解答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司9、來講主要對開發商提以下幾點建議： (1)對小區(大廈)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。 (2)小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。 (3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。10、 (4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。 (5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。 (6)小區物業所選用的設備和儀表11、均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。 (7)為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。 (8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作12、深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。 (9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。 (10)物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項? 答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買13、一樓送花園(公共場地不屬于套內面積，誤導消費者);免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業公司倒貼錢);小區提供xx會所服務(會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經營虧損?);承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨)，物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。 二、接管驗收篇 1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項? 中顧律師解答：物管公司對開發商所移交的14、物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵： (1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題)。 (2)開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。 (3)將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修15、減少費用。 (4)凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。 (5)驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(含商鋪)等。 (6)小區公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明(避免以后引起業主投訴、爭紛)。 三、入伙篇 1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工16、作? 物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系(如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等)。凡是業主(住戶)違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然17、重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。即將實施的物業管理條例中仍存在諸多缺陷，條例未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業必須公布收支明細賬，且事先須經審計部門審計。 建議一： 將開發商排除在業主范圍外開發商和業主是不同的利益主體，會有不同的利益訴求。建議二：明確首屆業主大會召集人 條例第8條:物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 條例中多次出現的“物業管理區域”也應明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。 建議三：細化房管局行政指導責任 條例第10條:同一個物18、業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。 條例的規定過于原則化。房管局的指導行為具有何樣的法律效力? 不指導或亂指導是否承擔相應法律責任?業委會不服從指導是否承擔或承擔怎樣的法律責任?這些問題都亟待細化。 建議四：明確書面簽名的合法性 條例第12條:業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。 以書面征求意見形式獲得的表決結果是否具有法律效力很難確定。條例細則必須對業主簽名的情形進行規范，對簽名的真實性、合法性作出規定。 建議五：賦予業委會社團法19、人身份 條例第16條:業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 業主委會究竟在法律上是一個何種性質的組織?敗訴后民事責任由業委會還是業主承擔?業委會的活動經費從哪里來?業委會成員能否領取報酬?從何處領取報酬?條例至今沒有回答。建議賦予業委會社團法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。 建議六：取消居委會的指導監督權 條例第20條:在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。 業主委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導和監督，因此根據憲法體20、現的法律精神，居委會無權指導和監督業委會。另外，過多的干預最終也會造成業主的自治成為空談。 建議七：開發商不能與業主簽物管合同 條例第21條:在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。 因此，條例細則應對開發商這種普遍侵犯業主權利的行為予以制止。 建議八：多方監督開發商擅自處分行為 條例第27條:業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。 條例細則應對此進行補充，比如賦予規劃局、房管局、物管或者業主(業委會)監督權，這比打官司要經濟得多。 建議九：物管明細賬須審計并公開 條例第43條：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。 業主對自己所交的費用如何支出總是特別關心，而絕大多數物管企業都只公布收支總賬，業主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規定物管須定期公布經審計部門審計的明細賬。諸多糾紛自然不會發生了。