午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、東方世紀城項目主題定位報告我們一行四人到洛陽之前，對本項目的認知僅局限于我們一行四人到洛陽之前，對本項目的認知僅局限于800800畝這個簡單的數字畝這個簡單的數字上，而當我們在趙總和楚經理的陪同下，經過洛河時，我們驚訝于在中原地上，而當我們在趙總和楚經理的陪同下，經過洛河時，我們驚訝于在中原地區竟然還有一條如此開闊的河流，而當我們坐在車上經過項目地塊從北到南區竟然還有一條如此開闊的河流，而當我們坐在車上經過項目地塊從北到南的的22702270米時，我們所能夠保有的最大的感覺便只有興奮了。米時，我們所能夠保有的最大的感覺便只有興奮了。中國有大型河流流經城市腹地的城市很少，有幸我們在太原、福州等地2、均有中國有大型河流流經城市腹地的城市很少，有幸我們在太原、福州等地均有所涉足；所涉足；而具有而具有22702270米沿河面的城市項目則是前所未聞的。尤其難能可貴的是我們所米沿河面的城市項目則是前所未聞的。尤其難能可貴的是我們所具有的大尺度沿河面和小尺度縱深，使本項目的建筑體能夠最大限度的分享具有的大尺度沿河面和小尺度縱深，使本項目的建筑體能夠最大限度的分享到美麗而又開闊的洛河資源。到美麗而又開闊的洛河資源。我們對于這個項目的認識、思索和憧憬，正是從此種興奮感開始我們對于這個項目的認識、思索和憧憬，正是從此種興奮感開始 第一部分第一部分 市場概要分析市場概要分析第二部分第二部分 開發戰略建議開發3、戰略建議第四部分第四部分 建筑形態建議建筑形態建議第三部分第三部分 規劃思路建議規劃思路建議項目宗地示意圖這是一塊極具想像空間想像空間的地塊可是當我們基于貴司提供的資料及市場調研之后，可是當我們基于貴司提供的資料及市場調研之后，我們產生了很多的困惑。我們產生了很多的困惑。洛陽市高層住宅的年消化量洛南新區大規模的土地供應，短時間內的集體供量，帶來的只有競爭。競爭，往往是不可怕的，可怕的是同質化競爭。“2005年，新區先后完成畝建設用地上報工作，國務院又新批準個批次的建設用地畝，使新區獲批建設用地總量達到畝，為新區的建設、招商引資等提供了充足的用地保障。“2006年，新區計劃上報新增建設用地畝，已4、報國務院批準的土地計劃供應畝。”洛陽晚報2006.3.9年投放面積年銷售面積均價銷售面積增長比率2003年15.96萬14.81萬2022元152.72004年18.48萬20.39萬1913元137.72005年73.89萬41.59萬2014元104洛陽市高層住宅的年消化量洛陽高層住宅市場的消化量和供應量的缺口，讓我們不得不對高層住宅市場的前景抱有絲絲憂慮。洛陽市高層住宅的年消化量洛南新區大規模的土地供應，短時間內的集體供量，帶來的只有競爭。競爭，往往是不可怕的，可怕的是同質化競爭。洛陽市高層住宅的年消化量洛陽市高層住宅的年消化量洛陽市高層住宅的年消化量從市場的反饋情況來看，高層住宅市場的5、銷售前景堪憂。建業森林半島上月僅銷9套（4月是房地產傳統的強銷月）中泰世紀花城傳出降價促銷信息順馳城銷售現場冷冷清清當期市場成為了影響本項目運作的最大的難點。我們必須要建造30棟左右的高層我們應該怎么辦？重 回 原 點重 回 原 點目前主要住宅供盤區未來主要住宅供盤區政務、商務、商業區本項目是洛南新區未來本項目是洛南新區未來唯一一塊唯一一塊沿河的住宅用地沿河的住宅用地其價值恰恰不首先在于當期，而是在于未來。其價值恰恰不首先在于當期，而是在于未來。房地產最大利潤價值的獲取，房地產最大利潤價值的獲取，不是在于房產增值，而是在地產增值不是在于房產增值，而是在地產增值。本項目，作為一個本項目，作為一個6、120萬平米體量的項目，其操盤必須站在大盤的、長期的、萬平米體量的項目，其操盤必須站在大盤的、長期的、可持續的角度上去分析。可持續的角度上去分析。本項目當期的得與失，都不意味著項目整體的得與失。本項目當期的得與失，都不意味著項目整體的得與失。唯有長期的整體的獲利才是最重要的。唯有長期的整體的獲利才是最重要的。我們認為，當期洛陽的購房群體存在著四個方面的疑慮或認知誤區：我們認為，當期洛陽的購房群體存在著四個方面的疑慮或認知誤區：1、對于洛南發展的認識、對于洛南發展的認識2、對于河景資源的認識、對于河景資源的認識3、對于周邊配套的認識、對于周邊配套的認識4、對于高層建筑的認識、對于高層建筑的認識而7、上述四個問題，最直接的解決方案恰恰在于一點上，即：而上述四個問題，最直接的解決方案恰恰在于一點上，即：時時 間間因此，我司認為本項目的核心操盤戰略必須是：因此，我司認為本項目的核心操盤戰略必須是：以空間換時間以空間換時間所謂的所謂的“以空間換時間以空間換時間”就是就是1、犧牲當期的產品容積率，來獲取長期的價值升值、犧牲當期的產品容積率，來獲取長期的價值升值2、犧牲當期的高利潤空間，來獲取長期的利潤價值、犧牲當期的高利潤空間，來獲取長期的利潤價值第一點指的是產品創新，讓渡價值第二點指的是價格優勢，促進當期流速產品創新產品創新1 1：LOFTLOFT產品產品 開發開發5.2米層高的產品，通過米層高8、的產品，通過“一層得兩層一層得兩層”的優惠來贏得客戶的信賴，的優惠來贏得客戶的信賴，在目前的強競爭環境中取得差異化優勢。在目前的強競爭環境中取得差異化優勢。開發產品包括三類面積區間：開發產品包括三類面積區間：80平米平米/100平米平米/120平米平米/售價建議在售價建議在3200-3500元元/平米之間平米之間產品創新讓渡價值產品創新產品創新2 2：三層兩戶產品三層兩戶產品 在原有的三層空間內，只做兩戶。在原有的三層空間內，只做兩戶。該種戶型可以實現大挑空起居室。該種戶型可以實現大挑空起居室。開發產品包括三類面積區間：開發產品包括三類面積區間：130平米平米/150平米平米/170平米平米/9、售價建議在售價建議在28003000元元/平米之間平米之間產品創新讓渡價值3m3m3m4.5m4.5m讓渡價值：讓渡價值：贈送露臺贈送露臺 目前建業森林半島和順弛城開發的產品中，具有大面積的露臺。而該部目前建業森林半島和順弛城開發的產品中，具有大面積的露臺。而該部分露臺面積以分露臺面積以1/2的面積計入銷售面積。的面積計入銷售面積。建議本項目直接贈送露臺面積，以贏得與上述兩個項目的競爭優勢。配建議本項目直接贈送露臺面積，以贏得與上述兩個項目的競爭優勢。配以本項目得天獨厚的觀湖景效果，本項目的優勢將不言而喻。以本項目得天獨厚的觀湖景效果，本項目的優勢將不言而喻。產品創新讓渡價值此外，本項目從操盤10、戰略的角度上，需要注意下屬兩個內容：此外，本項目從操盤戰略的角度上，需要注意下屬兩個內容：1、物業形態多元化、物業形態多元化2、產品序列豐富化、產品序列豐富化第一點指的是開發住宅、商業，兼有酒店、主題公園等第二點指的是開發大中小型各類產品，滿足高中低端客群整體規劃思路建議整體規劃思路建議新都市主義理念項目規劃思路思考1Open Block T.O.D.T.N.D.Open Block 開放的街區 封閉的組團小尺度街區職能有機分散社區中社區平衡與功能適度混合鄰里同質，社區復合空間滲透與柔化邊界生活街道人車共存體系自然與生態Street Eye 與可防衛空間T.N.D.Traditional Ne11、ighborhood Development傳統鄰里開發 由鄰里尺度組成的社區五分鐘步行的鄰里規模優先考慮的公共空間綜合并均衡的功能足夠的建筑密度精密的交通網絡低市政開發成本可支付的住宅尊重傳統的建筑風格T.O.D.Transit Oriented Development公交導向開發 區域內以快速公共交通系統為特色區域的節點上包含了互相臨近的寫字樓、住宅、商業和公共設施等多種用途節點進行高密度、高質量的開發，節點的范圍在軌道交通站點5分鐘步行范圍內將步行放在交通設計的第一位節點的停車地點在軌道交通中心5分鐘步行范圍內新都市主義：北京 陽光上東中環商業廣場陽光上東的社區會客廳新麗都酒店城市商務型12、酒店陽光上東小學和幼兒園陽光上東Upper East Side混合物業類型開發開放的街區 封閉的組團鄰里中心開發自然生態的環境重視公共空間與公共空間邊界柔化混合尺度建筑TOD開發模式營造大盤氣勢項目規劃思路思考2引洛河水入社區洛河將洛河水引入社區，實現將洛河水引入社區，實現社區內部水域與洛河水相社區內部水域與洛河水相貫通。貫通。在洛河綠化帶設水上主題在洛河綠化帶設水上主題公園，并增加相應的水上公園，并增加相應的水上游樂內容，使之成為整個游樂內容，使之成為整個洛陽的旅游景觀區域。洛陽的旅游景觀區域。實現社區內部水域與洛河實現社區內部水域與洛河的通航，并購置一定數量的通航，并購置一定數量的游艇，增13、強業主對于洛的游艇，增強業主對于洛河資源的參與性。河資源的參與性。商業區域示意圖洛河景觀資源的最大化利用項目規劃思路思考3引洛河水入社區首席景觀區域次級景觀區域洛河卓越的卓越的景觀資源景觀資源城市城市開放區域開放區域高高層層觀觀景景建建筑筑次級次級景觀資源景觀資源城市城市私密區域私密區域低低密密度度建建筑筑建筑組團示意圖高層多層建筑組團示意圖建筑組團戶型景觀視野圖建筑組團戶型景觀視野圖建筑組團戶型景觀視野圖建筑組團戶型景觀視野圖建筑組團戶型景觀視野圖建筑組團戶型景觀視野圖項目建筑形式建議項目建筑形式建議引洛河水入社區沿河中式商業街洛陽是中國九朝古都，具有洛陽是中國九朝古都，具有豐富的歷史積淀和14、人文背景，豐富的歷史積淀和人文背景，然而在我們對洛陽的調查中，然而在我們對洛陽的調查中，竟未發現一條保留傳統建筑竟未發現一條保留傳統建筑風貌的街道或區域，對于這風貌的街道或區域，對于這樣一個城市而言，實屬遺憾。樣一個城市而言，實屬遺憾。我司建議本項目沿中心河規我司建議本項目沿中心河規劃一條傳統建筑文化街，以劃一條傳統建筑文化街，以獲取政府、社會、文化等多獲取政府、社會、文化等多方面的關注和支持。方面的關注和支持。引洛河水入社區引洛河水入社區引洛河水入社區引洛河水入社區引洛河水入社區引洛河水入社區組院式多層建筑引洛河水入社區引洛河水入社區最后感謝“河南東方置地”的各位領導給予北京亞豪顧問機構這次交流的機會，希望雙方以此為契機，為雙方的長期合作打下良好的基礎，實現雙方共贏！