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1、寫字樓部分高力國際：2011第一季度廣州寫字樓市場(2011年4月1日，廣州)據全球第三大商業房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第一季度，剛經歷完去年的亞運會停工后，廣州市甲級寫字樓市場就迎來多個優質寫字樓項目入市，包括位于越秀區的華以泰大廈，位于珠江新城的廣州國際金融中心以及位于琶洲的中洲交易中心，新增供應體量達262,891平方米，超過2010年全年新增供應量。整體空置率亦隨之有所上升，至22.99%。雖然本季度受春節淡季影響寫字樓租賃市場租賃成交量有所下降，但隨著季末市場需求釋放，租賃成交逐步回暖，錄得多宗大面積租賃成交。投資方面，本季度廣州甲級寫字樓市場投資需求持2、續暢旺，盡管無大宗寫字樓銷售成交，市場小面積單位成交活躍，且業主惜售態勢明顯。據廣州房管局資料數據顯示，廣州市1-2月份新建寫字樓銷售面積為122,300平方米，較2010年同比上升86.15%。整體供應，需求及空置狀況高力國際研究顯示，2011年第一季度，位于越秀區的華以泰大廈、位于珠江新城的廣州國際金融中心和位于琶洲的中洲交易中心交付使用，共為市場提供新增辦公面積262,891平方米，超過了2010年整年的新增供應量，其中被譽為廣州第一高樓的廣州國際金融中心的寫字樓體量高達174,100平方米。預計2011年是廣州寫字樓的密集供應期，未來市場新增供應量將會維持在較高水平。廣州寫字樓租賃市場3、本季度較上季度更加活躍。季內的大面積成交案例包括廣東廣播電視網絡公司租賃保利中心3,850平方米，廣州啟生信息科技有限公司租賃高德置地廣場3,673平方米，以及和記黃埔租賃海航大廈2,034平方米。得益于亞運會提升了廣州整體形象和提高了廣州城市競爭力，國內和外資金融保險、制造及服務類企業都紛紛加快擴充步伐。據統計，截至2011年3月民生銀行正式進駐珠江新城，珠江新城-員村金融商務區已進駐46家金融機構總部和地區總部。本土企業仍舊是主要的需求來源。港資企業及外資企業的擴租也帶動了一定的需求。本季度廣州寫字樓租賃市場暢旺，但受較大的新增供應量推動，整體空置率上升至22.99%。2011年是寫字樓供4、應高峰期，廣州寫字樓市場將迎來挑戰。考慮到寫字樓的未來新增供應主要集中在珠江新城，預計天河區的空置率會在高位運行。租金趨勢高力國際報告指出，2011年第一季度，受到大體量新增供應影響，本季度租金上升幅度有所放緩，甲級寫字樓平均租金錄得每月每平方米人民幣138.7元，環比上升2.2%。天河區繼續受到租戶的追捧，租金保持上升趨勢，達到每月每平方米149.7元，較上季度上升1.7%。越秀和海珠區甲級寫字樓平均租金較上季度持平，分別為每月每平方米人民幣104元和每月每平方米人民幣96元。未來多個高檔寫字樓項目將陸續入市，目前租金報價均高于市場平均租金，預計第二季度廣州市甲級寫字樓平均租金仍將延續上升態5、勢。然而，考慮到全年新增供應量有約97萬平方米，占整體庫存的37%，廣州市甲級寫字樓平均租金在下半年將面臨下調的壓力。高力國際：2011第一季度廣州寫字樓供應激增，空置率升至22.99%高力國際：2011年第三季度廣州寫字樓報告據全球第三大商業房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第三季度，珠江新城富力盈信大廈和高德置地廣場三期E座/F座落成入市，為廣州甲級寫字樓市場新增供應141,096平方米。受此影響，本季度廣州市甲級寫字樓整體空置率上升2.9個百分點至20.5%。市場租賃成交保持活躍，來自日本、美國等跨國公司電子科技、廣告、金融行業的租賃需求表現強勁，而國內大型房地產類6、企業則積極在市中心區域尋找優質辦公地點。本季度整體市場租金保持上升態勢，盡管增幅已較上季度收窄，仍錄得1.6%的環比升幅，至每月每平方米人民幣149.6元，同比上升14.7%。盡管市場需求旺盛，但鑒于未來新增供應體量較大，多個即將完工項目積極推進預租，吸納優質租戶；新近落成項目為提高入住率，培育更好的商務氛圍，業主在租金談判上開始有些許讓步。整體供應，需求及空置狀況高力國際研究顯示，2011年第三季度，廣州市珠江新城共有2棟甲級寫字樓交付使用，包括富力盈信大廈和高德置地廣場三期E座/F座，共提供141,096平方米的新增供應。受此影響，整體空置率上升2.9個百分點至20.5%。越秀區和海珠區由7、于未來新增供應稀缺，市場以消化庫存為主，整體空置率預期將繼續保持平穩下降；因廣州甲級寫字樓未來供應主要集中在天河區珠江新城區域，預期未來一年天河區空置率將有10%左右的上升壓力。本季度市場租賃成交保持活躍，來自日本、美國等跨國公司電子科技、廣告、金融行業的租賃需求表現強勁，而國內大型房地產類企業則積極在市中心區域尋找優質辦公地點。本季度大宗租賃成交案例包括：雅居樂地產租賃廣州國際金融中心13,000平方米，佳能電子租賃太古匯4,400平方米，中宏保險則租賃高德置地廣場2,200平方米，惠普、日本電通廣告分別租賃高德置地廣場1,800平方米辦公室，中信證券(600030,股吧)則租賃高德置地廣場8、1,800平方米作為其VIP客服部。租金趨勢高力國際報告指出，2011年第二季度，盡管市場需求旺盛，但鑒于未來新增供應體量較大，多個即將完工項目積極推進預租，吸納優質租戶；新近落成項目為提高入住率，培育更好的商務氛圍，業主在租金談判上開始有些許讓步。本季度中心區優質甲級寫字樓整體租金增速放緩，平均租金錄得環比上升1.6%，至每月每平方米人民幣149.6元，同比增幅則達14.7%。三個區域中，越秀區和海珠區租金保持穩定，分別為每月每平方米人民幣107.3元和93.2元；天河區租金在本季度保持上升趨勢，至每月每平方米人民幣160.6元，其中珠江新城區域寫字樓平均租金已突破每月每平方米人民幣170.9、3元。售價趨勢高力國際報告還指出，寫字樓銷售市場方面，本季度投資需求持續升溫，加上市場可售項目供應增加，如珠江新城富力盈盛廣場、越秀財富世紀廣場及保利中達廣場等，寫字樓銷售成交活躍；根據房管局統計資料顯示，2011年7-8月廣州市寫字樓成交量達197，600平方米，較上季度同期增長31.5%。甲級寫字樓售價繼續上升，本季度錄得平均售價為每平方米人民幣29，051元，較上季度上漲5.6%，較去年同期上漲19.5%。市場展望高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋指出，2011年第三季度，銀監會相關會議強調了商業地產抵押貸款的風險并第一次對商業地產抵押貸款提出具體要求，銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅10、高于住房按揭。由于近兩年廣州市商業地產開發炙熱，為有效規避風險，廣州未來對商業地產停貸可能性亦較大，開發商將面臨較大的資金壓力，市場供應則會隨之回落；另一方面此舉也將給寫字樓投資需求帶來一定的消極影響。展望2011年底至2012年廣州將有數個高端甲級寫字樓項目落成入市，包括太古匯、珠江城、利通廣場等，新增供應體量預期將在182萬平方米左右，其中88%以上位于珠江新城，陳厚橋預計未來一年廣州甲級寫字樓空置率將進一步走高。業主招租壓力增大，租金談判空間將有所松動，市場平均租金預期將在2011年底逐步趨穩回落，整體將面臨下調壓力。公寓部分高力國際：2011一季度廣州服務時公寓租賃市場火爆據全球第三大11、商業房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第一季度，中央及廣州政府對住宅市場限購、限貸的調控政策不斷加深，如第二套房首付提高至六成，銀行實行1.1倍商業貸款利率等。廣州住宅投資市場的投資投機需求在短期內被有效抑制。此外，本季度開發商放緩或延期推盤，季內成交量有所縮減，但廣州住宅市場銷售價格繼續高企，據房管局資料統計，2011年1-2月份新建商品房銷售均價為13,737元每平方米。 受宏觀調控政策及廣州調控細則(如“賣一買一”新規)影響，市中心區供應有限的高端住宅雖然成交量有所下降，但由于市場仍有改善型買家的需求，銷售價格保持穩定，并有輕微上升趨勢。多個高端樓盤的銷售成交價格更12、錄得較大幅攀升。另一方面，由于不受限購影響，帶商業性質的公寓類物業在本季度備受投資者關注，售價及成交量均錄得一定的升幅。本季度廣州市無新增服務式公寓落成，市場繼續消化庫存，整體空置率隨之下降2個百分點。由于第一季度是外企高層進駐廣州的高峰期，而他們大多傾向選擇交通便利、配套設施完善的優質公寓，故市中心天河區、越秀區仍是其重點關注區域。本季度廣州服務式公寓租金較上季度上漲4.1%至人民幣178.5元/平方米。服務式公寓租賃市場高力國際研究顯示，自春節后進入傳統住宅租賃旺季，外籍人員逐漸回流廣州以及跨國企業新財年的人事調派，拉動廣州服務式公寓租賃市場成交火爆。2011年第一季度廣州服務式公寓平均租13、金為人民幣178.5元每平方米，較上季度上漲4.1%。隨著越來越多的國內外金融、制造、貿易類企業進駐，天河北-珠江新城區域作為廣州中央商務區的地位被進一步認可，本季度該區服務式公寓平均租金升幅超過10%。2011年第一季度廣州市無服務式公寓落成。在春節后大量新增需求的帶動下，本季度整體空置率下降2個百分點至12%。高端品牌服務式公寓如天河區雅詩閣國際公寓、麗思卡爾頓酒店公寓等高端項目目前已滿租，且多為長期租戶。預計2011年廣州專業服務式公寓市場新增供應在1,100套左右，主要集中在珠江新城、天河北區域，其中包括有富力盈尊廣場、方圓奧克伍德公寓、西塔雅詩閣服務式公寓等。預計本年度較大的新增供應14、體量，將使服務式公寓整體租金在下半年有一定程度的下調。同時，廣州專業服務式公寓市場整體空置率將面臨上升壓力。服務式公寓租賃市場高力國際研究顯示，自春節后進入傳統住宅租賃旺季，外籍人員逐漸回流廣州以及跨國企業新財年的人事調派，拉動廣州服務式公寓租賃市場成交火爆。2011年第一季度廣州服務式公寓平均租金為人民幣178.5元每平方米，較上季度上漲4.1%。隨著越來越多的國內外金融、制造、貿易類企業進駐，天河北-珠江新城區域作為廣州中央商務區的地位被進一步認可，本季度該區服務式公寓平均租金升幅超過10%。2011年第一季度廣州市無服務式公寓落成。在春節后大量新增需求的帶動下，本季度整體空置率下降2個百15、分點至12%。高端品牌服務式公寓如天河區雅詩閣國際公寓、麗思卡爾頓酒店公寓等高端項目目前已滿租，且多為長期租戶。預計2011年廣州專業服務式公寓市場新增供應在1,100套左右，主要集中在珠江新城、天河北區域，其中包括有富力盈尊廣場、方圓奧克伍德公寓、西塔雅詩閣服務式公寓等。預計本年度較大的新增供應體量，將使服務式公寓整體租金在下半年有一定程度的下調。同時，廣州專業服務式公寓市場整體空置率將面臨上升壓力。高力國際：2011年廣州服務式公寓租金將有下調編輯標題或內容 | 管理員: 改變狀態 (2010年11月22日，廣州)-據國際五大行之一高力國際最新市場研究報告顯示，2010年第三季度，廣州市住16、宅市場受國家宏觀調控沖擊仍較為明顯，季內一手和二手住宅的成交量均有所萎縮，但市場觀望氛圍已有所緩解。根據房管局公報，本季度廣州新建商品住宅成交量為1，257，400平方米，較上季度減少21.9%；季內二手住宅成交面積為1，888，700平方米，較上季度下降6.19%。售價方面，第三季度全市一手住宅均價為11，786元/平方米，較上季度平均售價降低4.53%。季末進入傳統住宅銷售旺季，市場剛性需求的釋放以及新一輪調控政策即將出臺壓力，在一定程度上刺激拉動了市場成交回暖。季內多個高端住宅樓盤采取折扣等促銷手段吸引買家，同時受國內多個城市已實施“限購令”影響，不少投資者趕在廣州新一輪樓市調控政策出臺17、前紛紛入市，高端住宅市場成交量有所回升。高力國際研究顯示，季內服務式公寓市場無新增供應，市場繼續消化原有庫存供應。整體租賃市場保持平穩發展，國內企業擴張和外資企業持續復蘇繼續支撐廣州服務式公寓租賃市場需求，進駐廣州的高管人員及專業技術人員仍然是廣州高端服務式公寓的主要租賃客戶。本季度廣州服務式公寓市場整體平均租金較上季度保持穩定，為每月每平方米人民幣168元。高端優質的品牌服務式公寓，如雅詩閣、麗思卡爾頓等仍受到歐美、日本等外籍高管人士重點關注。受租賃需求穩定帶動，本季度空置率為16%，較上季度輕微下降1個百分點。受亞運停工影響，多個原定于今年推出的項目將推遲到2011年，年內新增供應較少，預18、期空置率將呈輕微下降趨勢。國慶前夕，多部委針對房地產調控出臺多項政策規定，繼續加大遏制房價增長過快、抑制房地產市場投機、投資需求；隨后，繼深圳、浙江、上海、廈門等城市頒布實施新的調控細則后，廣州亦出臺“限購令”，明確規定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房。在新政沖擊影響下，住宅市場再次轉入觀望，預期短期內銷售成交量將有所下滑。展望2010年第四季度，廣州繼續推進總部經濟發展，力求吸引更多的國內外企業總部進駐，將刺激拉動優質服務式公寓的市場需求。高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋表示，未來多個服務式公寓新增供應集中在天河北-珠江新城中心商務區，其優厚的地理、商務環境和高端優質的品牌管理將能較好地滿足市場需求。但受市場高端住宅競爭影響，加上未來新增供應體量較大，預期2011年服務式公寓整體租金將有一定程度的下調。