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1、 2011年上半年成都市主城區(qū)寫字樓市場分析報(bào)告四川中原物業(yè)顧問有限公司目 錄一寫字樓銷售市場供不應(yīng)求，銷售平穩(wěn)41. 市場整體特征41.1 供不應(yīng)求41.2 銷售平穩(wěn)42.供應(yīng)特征52.1 供應(yīng)波動(dòng)較大52.2 乙級(jí)寫字樓主導(dǎo)52.3供應(yīng)外移趨勢(shì)明顯62.4 城南成為寫字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場63.需求特征73.1 成交量保持平穩(wěn)73.2 乙級(jí)寫字樓為銷售主力73.3 價(jià)格持續(xù)走高83.4甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格差距縮小83.5新開盤項(xiàng)目熱銷9二寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲101.新增租賃項(xiàng)目分析101.1新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)101.2新增項(xiàng)目較為分散102.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析112.1各板塊表現(xiàn)不一112.2、2 整體租金保持增長122.3 空置率持續(xù)下降123.四川中原工商鋪部分租賃成交案例12三總結(jié)131. 上半年市場總結(jié)132. 后市預(yù)測13 圖表目錄圖 1：成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年）4圖 2：成都市寫字樓月度供應(yīng)情況（2010年1月-2011年6月）5圖 3：成都市寫字樓供應(yīng)類型（2010年上半年-2011年上半年）5圖 4：成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析（2010年上半年-2011年上半年）6圖 5：成都市寫字樓供應(yīng)方位情況（2010年-2011年上半年）6圖 6：成都市寫字樓月度銷售情況（2010年1月-2011年6月）7圖 7：成都市寫字樓各等級(jí)銷售情況分析（20103、年上半年-2011年上半年）7圖 8：成都市寫字樓成交均價(jià)（2005-2011年上半年）8圖 9：各等級(jí)寫字樓銷售價(jià)格（2009-2011年上半年）8圖 10：成都市新交付使用項(xiàng)目情況（2010年1月-2011年6月）10圖 11：各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（2010年1月-2011年6月）10圖 12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）11圖 13：成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢(shì)（2008年1月-2011年6月）12表 1：重點(diǎn)項(xiàng)目開盤情況（2011年上半年）9表 2：中原工商鋪2011年租賃成交信息表12注：銷售市場新增供應(yīng)以取得預(yù)售時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，租賃市場新增供應(yīng)4、以實(shí)際投入使用時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。一寫字樓銷售市場供不應(yīng)求，銷售平穩(wěn)1. 市場整體特征1.1 供不應(yīng)求圖 1：成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年寫字樓新增供應(yīng)54.20萬平方米，同比下降1.47%。由于上半年為市場的周期性調(diào)整期，加上政府預(yù)售審核較為嚴(yán)格，開發(fā)商推盤節(jié)奏略顯緩慢。在市場潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應(yīng)量相對(duì)偏小。上半年寫字樓成交面積68.35萬平方米，同比增長74.99%，增長幅度非常明顯。2010年下半年多個(gè)項(xiàng)目的集中推盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上5、升。2011年上半年的供需比為0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供應(yīng)量偏小，市場銷售保持平穩(wěn)，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情形。1.2 銷售平穩(wěn)2011年以來，針對(duì)住宅市場的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觯瑢懽謽峭顿Y需求上升，但另一方面，在信貸政策全面緊縮的市場環(huán)境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長，而是保持了原來的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前進(jìn)。2.供應(yīng)特征2.1 供應(yīng)波動(dòng)較大圖 2：成都市寫字樓月度供應(yīng)情6、況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年寫字樓供應(yīng)量54.20萬平方米，且呈現(xiàn)明顯的月度波動(dòng)。2、5月份無新的項(xiàng)目取得預(yù)售，均為零供應(yīng)，6月市場供應(yīng)驟然增多，達(dá)到23.06萬平方米，出現(xiàn)較強(qiáng)反彈。但整體來看，上半年的推盤節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。2.2 乙級(jí)寫字樓主導(dǎo)圖 3：成都市寫字樓供應(yīng)類型（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年銷售市場無新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目取得預(yù)售，從近兩年來看，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目傾向于在下半年市場時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)入市場，上半年均無供應(yīng)。乙級(jí)寫字樓依舊是市場的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重，2011年上半年供應(yīng)量7、為40.15萬平方米，供應(yīng)占比為74.08%，有較大上升。商務(wù)公寓供應(yīng)量為14.05萬平方米，占比約25.92%，與去年同期65.16%的供應(yīng)比例相比有較大下降，但是商務(wù)公寓在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。2.3供應(yīng)外移趨勢(shì)明顯圖 4：成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達(dá)到49.66萬平方米，約占整體供應(yīng)的91.62%。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目的供應(yīng)趨于減少，并且均為商務(wù)公寓，而三環(huán)外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。8、未來商務(wù)中心外移的趨勢(shì)十分明顯，多年來以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。2.4 城南成為寫字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場圖 5：成都市寫字樓供應(yīng)方位情況（2010年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年城南新增寫字樓項(xiàng)目達(dá)到49.27萬平方米，成為寫字樓的主要聚集區(qū)，其他方位的供應(yīng)較少也較為分散。城南是政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的商務(wù)辦公區(qū)，近年來城南發(fā)展較快，新增供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量多、體量大，并且未來城南還將有大規(guī)模的項(xiàng)目推出，成為寫字樓的主戰(zhàn)場。隨著市政配套的完善，企業(yè)的入駐，城南寫字樓的集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。3.需求特征3.1 成交量保持平穩(wěn)圖 6：成都市寫字樓月度銷售情況（2010年1月-29、011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年寫字樓的銷售情況較為平穩(wěn)，月均銷售面積在11萬平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波動(dòng)不大。住宅市場的限購政策對(duì)寫字樓市場帶來的沖擊較小，市場銷售依舊強(qiáng)勁，多個(gè)項(xiàng)目保持了較好的銷售業(yè)績。3.2 乙級(jí)寫字樓為銷售主力圖 7：成都市寫字樓各等級(jí)銷售情況分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年甲級(jí)寫字樓成交面積13.78萬平方米，銷售保持強(qiáng)勁。甲級(jí)寫字樓一般占據(jù)城市最好的地段，軟硬件配置均處于領(lǐng)先水平，市場認(rèn)同度較高。時(shí)代8號(hào)、富力天匯、保利中心等項(xiàng)目每月保持?jǐn)?shù)千平方米的去化面積。乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目成交10、29.69萬平方米，作為市場的主流產(chǎn)品，成交量在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。乙級(jí)寫字樓主要集中在城南，近年來產(chǎn)品品質(zhì)有了較大的提升，性價(jià)比較高，與甲級(jí)寫字樓的差距正在縮小，市場銷售平穩(wěn)。商務(wù)公寓成交面積24.88萬平方米。由于商務(wù)公寓分割面積較小，總價(jià)較低，單價(jià)具有競爭力，并且沒有購買套數(shù)的限制，十分契合投資者需求，市場銷售情況較好。3.3 價(jià)格持續(xù)走高圖 8：成都市寫字樓成交均價(jià)（2005-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，寫字樓平均銷售價(jià)格為11030元/平方米，同比上漲42.6%，出現(xiàn)較大的上漲幅度。由于寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價(jià)格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲11、乙級(jí)寫字樓成交占比的提高，2011年上半年銷售價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上升。3.4甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格差距縮小圖 9：各等級(jí)寫字樓銷售價(jià)格（2009-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格為18845元/平方米，價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)，變化不大。甲級(jí)寫字樓在2010年經(jīng)歷了一次較大的價(jià)格上漲之后，2011年價(jià)格趨于平穩(wěn)。乙級(jí)寫字樓銷售價(jià)格為12181元/平方米，進(jìn)入2011年上漲步伐明顯加快。由于乙級(jí)寫字樓品質(zhì)的提升，價(jià)格上漲較為明顯，與甲級(jí)寫字樓價(jià)格差距進(jìn)一步縮小。商務(wù)公寓銷售價(jià)格為7655元/平方米，由于精裝修、LOFT挑高項(xiàng)目增多，商務(wù)公寓價(jià)格有逐步走高的趨勢(shì)。12、例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語花園等項(xiàng)目的LOFT產(chǎn)品單價(jià)處于市場領(lǐng)先水平。3.5新開盤項(xiàng)目熱銷表 1：重點(diǎn)項(xiàng)目開盤情況（2011年上半年）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格（元/平方米）開盤情況白金瀚宮國際大廈2011-1-210000寫字樓推出715層，銷售率達(dá)90%東方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10層，銷售率達(dá)100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15層以下，開盤認(rèn)購約12500平方米東方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14層，二批次開盤銷售90%以上奧克斯財(cái)富廣場2011-5-714000一批次推出6-14層6813、套，認(rèn)購46套，認(rèn)購面積超過10000平方米福年廣場2011-6-1814000一批次推出4-12層106套，銷售90%，加推13、14層大鼎世紀(jì)廣場2011-6-2514000-160003號(hào)樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約30%置信麗都匯2011-6-2512000推出108套，銷售率約90%曙光國際2011-6-2913500一批次推出B座6-18層106套，銷售82套，銷售率約77%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫從上半年重點(diǎn)項(xiàng)目開盤情況來看，大多數(shù)項(xiàng)目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經(jīng)過數(shù)月的蓄水后，開盤銷售率基本能達(dá)到80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。二寫字樓租賃市場成交14、活躍，租金上漲1.新增租賃項(xiàng)目分析1.1新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)圖 10：成都市新交付使用項(xiàng)目情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，總共有26.14萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國際、新希望國際、摩根中心等在內(nèi)的8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至369.70萬平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財(cái)富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目增多。1.2新增項(xiàng)目較為分散圖 11：各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫新交付使用項(xiàng)目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項(xiàng)目主要集中在非核心商務(wù)15、板塊。例如城西的優(yōu)諾國際、中海大廈、中大君悅廣場，城北的財(cái)富又一城廣場等項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場，較好的填補(bǔ)了區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌隹瞻住?.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析2.1各板塊表現(xiàn)不一圖 12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫注：優(yōu)質(zhì)寫字樓包含甲級(jí)寫字樓及部分準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市中心CBD寫字樓因2010年下半年仁恒置地廣場及航天科技大廈兩個(gè)高端項(xiàng)目的入市，租金明顯提升。但市中心CBD大多數(shù)項(xiàng)目使用時(shí)間較長，硬件配置低并且老化較為嚴(yán)重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。人民南路SBD寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日16、央擴(kuò)廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀(jì)中心等寫字樓市場需求旺盛，空置率較低。錦江國際廣場、新希望大廈等新在交付使用項(xiàng)目招商情況較為順利，空置率大幅下降。天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。雖然目前投入使用的項(xiàng)目尚不多，市場依舊處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進(jìn)駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項(xiàng)目租競相壓價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。2.2 整體租金保持增長圖 13：成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢(shì)（2008年1月-201117、年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對(duì)寫字樓的空置承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。2.3 空置率持續(xù)下降2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率為24.41%，環(huán)比下降了0.69%。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、辦公環(huán)境改善以及外來企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項(xiàng)目招商較為順利，寫字樓空置率持續(xù)下降。3.四川中原工商鋪部分租賃18、成交案例表 2：中原工商鋪2011年部分租賃成交信息表項(xiàng)目名稱板塊等級(jí)面積（平方米）單價(jià)（元/平方米.月）仁恒置地廣場市中心CBD甲級(jí)410160 財(cái)富中心市中心CBD乙級(jí)454 83 鼓樓國際市中心CBD乙級(jí)65063 新希望大廈人民南路甲級(jí)981115 國航世紀(jì)中心人民南路甲級(jí)591110 豐德國際廣場人民南路乙級(jí)35395摩根中心東大街乙級(jí)150083 摩根中心東大街乙級(jí)41995 新希望國際天府新城乙級(jí)24760數(shù)據(jù)來源：四川中原工商鋪三總結(jié)1. 上半年市場總結(jié) 市場銷售強(qiáng)勁 上半年寫字樓供應(yīng)量為54.20萬平方米，新增供應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積68.319、5萬平方米，銷售平穩(wěn)，銷售價(jià)格為11030元/平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格差距縮小。 租賃成交活躍上半年共有26.14萬平方米寫字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%，平均空置率進(jìn)一步下降至24.41%。2. 后市預(yù)測 銷售市場上升，供需兩旺供應(yīng)方面，由于寫字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤量較小，預(yù)計(jì)下半年將迎來推盤的高峰。成交方面，隨著項(xiàng)目推盤力度的加大，預(yù)計(jì)下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 租賃市場存量增加，壓力漸增租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場可供出租的項(xiàng)目逐漸增多，租賃市場面臨壓力逐漸增大。-完-四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路6號(hào)財(cái)富中心C座27F 電話：86766488 傳真：8676765 14