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1、商業地產和商鋪投資知識一、 商業房地產知識1、 什么是商業房地產（簡稱商業地產）？商業房地產是指以商業營業用房（商鋪）為主要開發對象的房地產開發類型，是傳統的商貿流通行業和房地產行業嫁接而成的新興房地產開發品種。商業地產的基本規律是將“房”變為“鋪”，即將消費功能為主的“房”，變為經營功能為主的商鋪，實現一次投資，長期回報，長期保值升值。房地產知識不在贅述，以下重點培訓商業知識。2、 什么是商業業態？我國包括那些商業業態？所謂商業業態，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務2、的類型化經營形態。根據國內貿易局1998年6月5日發布的關于商業業態分類指導意見。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。 3、 什么是商業業種？與東方新大陸國際商埠業態業種規劃相關的業種有那些？商業業種也就是不同的商品行業和商品種類。與本案相關的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾大類；其中服裝、紡織品行業包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內衣等種類；小商品包括日化用品、禮品裝飾品、玩具、文化體育用品、電子產品、家居用品等種類。4、 商圈的定義是什么？一個商店的商圈有那幾種商圈組成？任何一家商店的銷3、售活動都受一定的地理條件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區域，通常商店的5570的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區域，約包括1525的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區域，在此商圈內顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規模較小的商店在此區域內幾乎沒有顧客。專業市場由于經營性質是批發，因此商圈的范圍很大，根據專業市場規模和經營水平而定。5、 我國商業地產市場如何？2002年、2003年是我國商業房地產快速發展的兩年。商業地產4、持續升溫，成為樓市的熱點話題，同時，隨著國內房地產市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發經營風險加大，一些地產開發商于是開始實施向二、三線城市發展的新戰略轉移計劃。實施二、三線城市的開發戰略，不僅為集團公司的發展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發注入了新鮮血液。商業地產在我國各級城市的發展時機已經成熟，連鎖商業的發展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業地產強大的需求，同時可以預見持續的需求將繼續刺激投資的增長。環球咨詢預測，在未來幾年內會有幾十家國內大型集團企業進軍二、三線城市的房地產市場，5、并隨著開發量的增加，加快開發的力度和步伐也將加快。6、什么叫銷售渠道（銷售通路）？什么是批發？銷售渠道指任意企業或個人，他們共同參加產品從生產廠家到最終用戶或消費者的流動過程。這個過程中，有的是由生產商直接完成，但更多的生產商在銷售的過程中選擇與中間商（即批發商）合作進行銷售。批發是包含一切將貨物或服務銷售給為了轉賣或者商業用途而進行購買的人或者組織的活動。7、什么叫批發市場？什么叫專業市場？批發市場是以指為了批發自然形成或建設后形成的商品交易場所，根據交易商品的種類分為綜合批發市場和專業批發市場兩種。中國的批發市場正處于由傳統批發市場向新型專業批發市場升級的時代，配套齊全、設施先進、經營管理6、現代化、批發和物流結合的大型商貿城式的專業市場未來前景仍然廣闊。專業市場是指經營單一商品或某一大類商品的商品交易市場，包括批發專業市場和零售專業市場兩種，更多的專業市場兼有批發和零售兩種功能。8、國外的批發業發展情況如何？中國的批發業目前是什么情況？在流通產業中，批發商業的發達程度是衡量市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域不可取代的重要環節。1)國外批發業的發展世界發達國家商業批發業發展較快，美國的批發額是零售的3-4倍，日本的批發額是零售的2-3倍。發達國家有一批規模巨大、實力雄厚的大型批發企業，如美國的英格拉姆-麥克羅公司（Ingram Micro），2001年營業額高達251.9億7、美元，居世界500強第179位，為世界最大型批發企業。2)中國批發業情況和未來發展趨勢中國的批發市場從最早的集貿市場發展到街鋪式批發市場、集中式批發市場和綜合式批發市場，上世紀90年代以后隨著中國市場經濟發展帶來的批發業的升級換代熱潮，新出現的專業個性化批發市場和shopping mall式（或商貿城式）批發市場成為適應批發業發展的批發業態。據中國國家統計局統計信息顯示，2003年末，全國成交額億元及以上的市場有3265個，比2002年增加7個，2003年10億元以上超大型市場數量達436個，比2002年增加了21個。億元市場的整體環境進一步得到改善，攤位平均成交額比上年增長了10.5%。隨著8、中國加入世界貿易組織，中國的批發業面貌也在發生著改變，外資批發企業即將大量進入中國搶占中國批發和物流業市場，據麥肯錫公司的研究，中國各類大中小型商品批發市場，遍及全國各地，構成了我國商品流通的骨架和網絡，到2006年批發市場在消費產品分銷流通中的份額將仍會占到68%。二、 商鋪和商鋪投資知識1、 商鋪投資的概念商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產中比較新的投資類型具有很高的市場關注率。商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。2、 商鋪投資的種類有那些？商鋪投資的種類可以有很多種分9、類的方法，按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：1、商業街（臨街商鋪或門面房）商鋪投資；2、專業市場（主題商場）類商鋪投資；3、社區商鋪（包括住宅底商）投資；4、百貨商場、購物中心商鋪投資；5、商務樓、寫字樓商鋪投資；6、交通設施商鋪投資3、 商鋪投資與其他類型投資比較1、 商鋪投資與證券投資商鋪投資作為房地產投資形式的一種，具有房地產投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內商業房地產所處的發展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業房地產市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業零售業保持高速發展，助推商業房地產市場的發展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證了商鋪10、的投資收益率。與商鋪投資相比，證券投資風險較大，投資回報較低，主要是目前國內證券市場的風險很大，投資收益率較低。2、 商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%15%。商鋪投資的穩定性要優于住宅投資。當然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業能力有較高要求：商鋪進入市場后要面對兩級客戶，一級即經營者，另一級即消費者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業能力的要求相對較低。4、 商鋪投資的特點是什么？俗話說11、：家有萬貫，不如有個店面、一鋪養三代。一般來說，一個市場繁榮的程度從當地商鋪經營的收入情況可以一目了然，而經營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業相比，總量雖然不大，但由于其發展潛力看好，回報率高，所以受到投資者的關注。（1）商鋪投資的穩定性特點業內專業人士分析認為，投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，租金12、的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。（3）商鋪投資回報率較高與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報率單13、租金收益則可能達10%15%，有的甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主，隨著業主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）商鋪的投資潛力目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作，因為市場環境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織后，商業、零售業、服務業將14、會出現蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對于商鋪的圈地運動。（5）商鋪可出租、可經營，方式靈活調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業的商鋪投資商，擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前一級城市商鋪投資的回報率為10%14%。5、 商鋪投資的回收周期一般是多長？商鋪投資的回收周期，15、指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。很顯然，不同國家、地區、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，一般來說目前國內商鋪投資的回收周期約為6年到8年。6、 商鋪投資的形式有那幾種？什么叫商鋪一手購買？商鋪投資的形式包括一手購買、二手購買、轉租三種方式。投資商鋪除了考慮出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選擇。商鋪一手購買也叫商鋪上市初始交易購買, 即商鋪投資者從商鋪的開發商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經投入運營，但產權依然在開發商手里的商鋪購買形式。我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為上市初始交易16、購買，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發行的股票在二級市場上市交易一樣，類似于原始股的原始商鋪；購買的價格是商鋪的初始售價，可以較低的價格購買到手，得到更大的商鋪升值空間。7、 什么是商鋪投資收益？包括那些部分？商鋪投資收益指商鋪給投資者創造的收益的總和，包括商鋪價值升值收益和商鋪租金收益兩個部分。價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現的賣價和初始買價的差額。商鋪投資者如果投資選擇得力，不僅會創造較高的租金收益，而且會輕松獲得買家飛漲的報價；同時，租金收益和價值升值收益共存。8、 影響商鋪投資收益的因素有那些？1）商情因子商情因子指商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要17、客戶群的規模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業氛圍有足夠的了解：商業氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。2）客流量客流量對于商鋪的價值至關重要。也許有些讀者會認為客流量和商情屬于同樣的內容，但事實上其區別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區的宏觀商業狀況，但客流量是針對商鋪個案進行的商鋪價值的微觀量化。3）可視性可視性概念對于商鋪的價值至關重要。商鋪的可視性指經過建筑師創造性的設計，最大限度使得商鋪在平面范圍內極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時要特別關注的問題，商鋪的可視18、性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）樓層眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。5）交通條件交通條件對于商鋪價值的重要性無庸質疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價值會顯著折扣。6）整個項目規劃設計的科學性眾所周知，規劃設計對于商業房地產項目價值的重要性。規劃設計單位往往只是從建筑美學的角度對項目進行規劃設計，很少從功能的角度進行考慮，但鑒于商業房地產兩級客戶的需求，功能性比其他房地產形式都要復雜，而且會直接影響項目的成敗。以上工作做的好壞，將決定該商業房地產項目規劃設計的科19、學性程度。項目的規劃設計越多體現零售商、消費者的需求，項目成功的概率越高。7）硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的規劃設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、通風、采暖、電梯等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。8）經營商品的類型經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經營電腦的商鋪和經營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經營利潤比后者的經營利潤大。9）隸屬項目的運營特點不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬項目的運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的以商業街為例，如20、果該商業街的開發商將商業街經營的商品定義為某一類，那么這條商業街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現，價值可以得到提升；反之，如果開發商對商業街經營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低。隸屬項目經營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解：北京國貿商城的管理水平和國內普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。10）商鋪初始售價商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。同樣一個商鋪樓盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現房，售價越高。對于商鋪投資者來講，售價高就意味著需要支付更多的資21、金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說。11）商鋪周邊房地產發展趨勢對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態的過程，任何一個商業房地產項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態因素，但商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。我們所談的的周邊房地產項目包括諸如住宅項目、寫字樓項目、旅游房地產項目、綜合配套設施、政府規劃性景觀項目等各類房地產項目，這些項目都通過其不同的方式吸引所在地區的人氣，增加所在地區的客流量。如果一個商業房地產項目其周邊的人氣持續提升，客流量大幅增加22、，那么該項目的增值將是必然的。可能影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因素，需要具體項目具體分析，但認為以上因素為主要的影響因素，9、 商業街商鋪有那些類型？商業街商鋪的分類可以有多種多樣：按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業街商鋪分為專業商業街商鋪和復合商業街商鋪。專業商業街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業街商鋪對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武區的大都市街等。需要指出的是，專業商業街商鋪鑒于整個商業街經營商品的統一性特點，整個商業街的市場成本23、比較低，只要商業街的開發商對整個商業街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業商業街從運營成本的角度符合市場規律和競爭規律。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，最終對整個項目的運營發生負面影響的情況。10、 專業市場商鋪有那些特點？（1）專業市場規模特點規模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。不同實力的投資商即使在同一個地區，投資建設同樣類型的專業市場，專業市場的規模也會差別很大24、，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。（2）專業市場規劃設計特點專業市場的規劃設計并不復雜，開發商往往將每層合理分區或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照島型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業市場名稱特點專業市場的名稱體現所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。（4）、專業市場商鋪的特點 商鋪的形式專業市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。 投資回收形式專業市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業市25、場商鋪的投資回收形式差別較大。比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業市場，這類專業市場基本上都是由經營商統一經營管理；北京沙子口辦公用品批發市場，屬于批發類專業市場，經營商采取出租經營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業市場，開發商就采取商鋪出售、經營商接受業主委托統一經營管理的方式。需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業市場的規模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。總之，專業市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業市場項目。從專業市場發展情況看，無論是產品選擇、定位、規模、市場策略、管理運營，國內開發商都已經有了比較豐富的經驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業市場項目的市場環境做出準確判斷。7