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1、蘇州地區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析報(bào)告蘇州領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商部第一部分 基礎(chǔ)資料蘇州地區(qū)專業(yè)市場項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)市場名稱建筑形式規(guī)模（建筑面積）體量功能劃分租售價格南環(huán)茶葉市場背靠背底層一層商鋪，二樓倉儲約7000210戶商鋪、倉儲租：1.21.7萬/年蘇州電子市場背靠背底層一層商鋪，二樓倉儲約14000250戶商鋪、倉儲租：22.5萬/年蘇州文化市場賣場攤位式，一至四層經(jīng)營，五層辦公區(qū)5000100戶圖書區(qū)、音像/半導(dǎo)體區(qū)、電腦耗材區(qū)、辦公區(qū)租：一層：135元/月/二層：90元/月/三層：7080元/月/四層：60元/月/和150200元/月/南兵營副食品市場簡易背靠背底層一層商鋪3000100戶副食2、品區(qū)、窗簾布藝區(qū)、花卉區(qū)租：2.53.5萬/年彩香舊貨市場簡易一層商鋪1500100戶商鋪、倉儲租：場內(nèi)攤位：70元/月/沿通道商鋪：150180元/月/倉庫：15元/月/吳中小商品城賣場攤位式5000約300戶百貨區(qū)、服裝區(qū)、鞋帽區(qū)租：160元/月/皮市街花鳥市場簡易攤位、店鋪約3500130戶花鳥、寵物、寶石租：攤位：300元/月/店鋪：180200元/月/中國珍珠（寶石）城賣場攤位、店鋪37000150戶一層珍珠區(qū)、二層寶石區(qū)租：攤位：375元/月/一層店鋪：約86元/月/二層店鋪：20元/月/（一） 南環(huán)茶葉市場1、 項(xiàng)目概況 南環(huán)茶葉市場項(xiàng)目位于南環(huán)路25號（大龍新村對面），臨近南環(huán)3、高架出口，臨近蘇州汽車南站，交通比較擁擠。東側(cè)100米內(nèi)有超市好又多，西側(cè)200米內(nèi)有超市大潤發(fā)。總建筑面積約7000平米，是蘇州地區(qū)目前最大的茶葉專業(yè)市場。茶葉市場大潤發(fā)好又多汽車南站 盤 人 南 胥 民 園 路 路 南 路 南 環(huán) 高 架 盤 東 迎 蠡 吳 春 路 南 路 路2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：一層背靠背沿街商鋪，二層公用樓梯倉儲空間。一層商鋪內(nèi)有自建小型冷庫，或二層倉儲空間自建冷庫。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目由原新市路茶葉市場拆遷過來，至今已五年。由十排營業(yè)用房的220個獨(dú)立鋪面組成，面積均為20平米左右。二層倉儲空間面積均為17平米。市場內(nèi)道路二橫四縱，橫向道路為5.0米4、，縱向道路2.4米。房型：一層： 開寬3.8米 進(jìn)深6.0米 層高3.3米 二層： 開寬3.8米 進(jìn)深4.5米 層高3.3米3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場為專業(yè)的茶葉市場，沒有具體的劃分實(shí)行經(jīng)營項(xiàng)目的分區(qū)經(jīng)營，容納來自全國各地的茶商，沒有物業(yè)費(fèi)。設(shè)有茶葉、茶具、茶品包裝3個經(jīng)營項(xiàng)目。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 店面 + 倉庫：1.2萬/年1.7萬/年2、租金支付：租金一年一付（二） 蘇州電子市場1、 項(xiàng)目概況蘇州電子市場項(xiàng)目位于廣濟(jì)南路78號，臨近石路商業(yè)圈。周邊交通便捷。市場集商鋪、小型倉儲、停車場為一體。總建筑面積約14000平米。是5、市區(qū)較大的專業(yè)電子市場。蘇州電子市場石路商業(yè)圈 廣 閶 濟(jì) 胥 金 門 路 路 路 景 德 路2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：一層背靠背沿街商鋪，二層內(nèi)置樓梯倉儲空間。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目至今已五年。由十排營業(yè)用房的280個獨(dú)立鋪面組成，單間面積均為22平米。二層倉儲空間面積均為22平米。其中9排為內(nèi)街行列式獨(dú)立商鋪，1排為沿金門路互通商鋪。主體市場內(nèi)道路4橫2縱，橫向道路為4米，縱向道路6米。房型：一層： 開寬3.8米 進(jìn)深5.8米 層高3.3米 二層： 開寬3.8米 進(jìn)深5.8米 層高3.3米 樓層承重量：300公斤。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場為專業(yè)的電子市場，沒有具體的劃6、分實(shí)行經(jīng)營項(xiàng)目的分區(qū)經(jīng)營，市場內(nèi)經(jīng)營戶以蘇商居多（約占半數(shù)），無其他費(fèi)用。電子類產(chǎn)品品種齊全，另經(jīng)營電腦小配件、音響設(shè)備、電線電纜、儀器儀表等多種經(jīng)營項(xiàng)目。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 店面 + 倉庫（一樓一底）：2.0萬/年2.5萬/年2、租金支付：租金一年一付3、設(shè)有專門的免費(fèi)停車場。保障進(jìn)駐商戶與購買客戶的停車問題。（三） 蘇州文化市場1、 項(xiàng)目概況蘇州文化市場項(xiàng)目位于司前街117號（司前街與道前街交匯處）。周邊交通相對便捷。沿道前街斜對面為蘇州市會議中心，沿司前街對面為辦公用品商城。總建筑面積約5000平米。是蘇州市唯一的文化市場。蘇州文7、化市場辦公用品商城蘇州市會議中心 養(yǎng) 育 巷 三 香 路 道 前 街 十 梓 街 吉 司 慶 前 街 街2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：一、二、三、四層賣場攤位式，五層辦公服務(wù)區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目2004年由竹輝路拆遷至此。至今經(jīng)營4年。整個賣場以攤位式劃分。通道約1米。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場為專業(yè)的文化市場，市場內(nèi)按經(jīng)營品種分布經(jīng)營。具體分布形式如下：一層、二層：圖書區(qū)；三層：音像、半導(dǎo)體區(qū)；四層：電腦耗材區(qū)；五層：辦公服務(wù)區(qū)； 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、 租賃價格：攤位：一層：135元/月/ 二層：90元/月/ 三層：7080元8、/月/ 四層：60元/月/和150200元/月/（因位置不同而價格不同） 2、租金支付：一層、二層租金半年一付，三層、四層租金一年一付；無其他費(fèi)用；稅金自付。（四） 南兵營副食品市場1、 項(xiàng)目概況南兵營副食品市場項(xiàng)目位于金門路269號。周邊交通相對便捷。石路商業(yè)圈在其向西500米內(nèi)。占地8000平米，總建筑面積約3000平米。是蘇州市市區(qū)比較具有影響力的副食品市場。南兵營副食品市場 桐 楓 橋 涇 路 路 金 門 北 彩 香 路 路2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：簡易背靠背底層一層商鋪。商家商鋪內(nèi)部自建小型倉庫。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目至今已4年。商鋪面積劃分為25平米40平米不等。市場內(nèi)道9、路3米，主干道5米。單層開寬3米4米，進(jìn)深8米左右，層高3.3米。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場經(jīng)營以副食品為主，以窗簾布藝、花卉為輔。沒有具體的劃分實(shí)行經(jīng)營項(xiàng)目的分區(qū)經(jīng)營。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 店面：2.5萬/年3.5萬/年2、租金支付：租金一年一付，無相關(guān)費(fèi)用。（五） 彩香舊貨市場1、 項(xiàng)目概況 彩香舊貨市場位于蘇州彩香路與金門路交匯處。由于彩香路道路狹窄，周邊交通相對擁擠。總建筑面積約1500平米。是蘇州市區(qū)最有影響力的舊貨、二手電器/手機(jī)交易市場。彩香舊貨市場南兵營副食品市場 桐 涇 路 金 門 彩 北 香 路 路2、 項(xiàng)目10、建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：簡易一層沿街商鋪與場內(nèi)攤位。市場內(nèi)自租小型倉庫。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目至今已11年。商鋪面積劃分為12平米14平米35平米不等。市場內(nèi)道路3米。簡易一層沿街商鋪經(jīng)營面積為12平米14平米（但經(jīng)營戶都占用部分道路作為經(jīng)營延伸區(qū)域），場內(nèi)攤位15平米35平米不等。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場為專業(yè)的二手電器/手機(jī)舊貨市場，市場內(nèi)沒有具體的劃分實(shí)行經(jīng)營項(xiàng)目的分區(qū)經(jīng)營。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 場內(nèi)攤位：70元/月/ 沿通道商鋪：150180元/月/ 倉庫：15元/月/2、租金支付：租金一年一付。（六） 吳中商城1、11、 項(xiàng)目概況吳中小商品城位于楓津路與石湖東路交匯處。向南200米左右為吳中汽車南站。向西100米為吳中人才市場。周邊交通便利。總建筑面積約5000平米。是蘇州市吳中區(qū)唯一的小商品零售批發(fā)市場。吳中小商品城吳中人才市場吳中汽車南站 蘇 東 楓 西 吳 路 石 湖 西 路 石 湖 津 東 南 路 廣 建 路 路 路 2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：一、二、三層賣場攤位式。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目至今已6年左右。攤位面積劃分為10平米25平米不等。賣場內(nèi)通道約2米。 層高：一層：5.4米 二層：3.3米 三層：3.3米4、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個商城內(nèi)按經(jīng)營品種分布經(jīng)營。具體分布形式如下：一層：12、針織、洗滌日化、美容美發(fā)用品、日用百貨等；二層：服裝區(qū)；三層：鞋帽區(qū)； 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格：160元/月/2、租金支付：租金一年一付。（七） 皮市街花鳥市場1、 項(xiàng)目概況 皮市街花鳥市場位于皮市街（觀前街北側(cè)）。向南200米左右為觀前街商業(yè)區(qū)，向西200米左右為東中市機(jī)電五金一條街。交通非常擁擠。總建筑面積約為3500平米。是蘇州市區(qū)歷史最久的花鳥市場。皮市街花鳥市場 皮 臨 白 塔 西 路 市 頓 巷 祥 福 寺 巷 前 廟 街 路2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：場內(nèi)簡易攤位與沿街商鋪。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 該項(xiàng)目至今已有20多年之久。商鋪13、面積劃分為：小戶4平米8平米（約50戶），大戶12平米20平米（大戶80戶）。市場內(nèi)道路狹窄，約1米1.5米。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場內(nèi)按經(jīng)營品種分布經(jīng)營。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 場內(nèi)攤位（小戶）：4平米8平米，300元/月/； 店鋪（大戶）：12平米20平米，180200元/月/2、租金支付：租金一年一付。（八） 中國珍珠（寶石）城1、 項(xiàng)目概況中國珍珠寶石城位于蘇州渭塘。“渭塘珍珠甲天下，天下珍珠渭塘先” 中國珍珠寶石城原址在渭塘鎮(zhèn)西何家灣，起步于70年代，始建于1984年，原來名稱：蘇州市相城區(qū)渭塘珍珠貿(mào)易市場。中國珍珠寶14、石城現(xiàn)項(xiàng)目占地面積45000平方米，建筑面積37000多平方米，有16000多平方米的雙層交易大廳，18000多平方米的生產(chǎn)配套樓和3000多平方米的休閑、生活、商旅配套設(shè)施，還有上百車位的大型停車場，建筑壯觀，設(shè)施先進(jìn)，設(shè)備完善，為蘇州市北大門的一道新景觀。被譽(yù)為“中華之最”。2、 項(xiàng)目建筑形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑形態(tài)：中國珍珠寶石城交易大樓一樓分為中心攤位與精品屋店鋪；二樓為精品屋店鋪，以及珍珠文化博覽中心和黃金、珠寶檢測中心。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 中國珍珠寶石城交易大樓一樓為各類珍珠飾品、工藝品、化妝品、保健品等，目前現(xiàn)有經(jīng)營戶150戶，其中精品屋30戶，攤位94家；二樓為翡翠、白玉、奇石、水晶、黃金15、白金等工藝飾品，現(xiàn)有經(jīng)營戶26家，在二樓還設(shè)有珍珠文化博覽中心，以及黃金、珠寶檢測中心。市場周圍有大型停車場。在交易大樓的西邊是蘇州國際珍珠交易中心，在中國珍珠寶石城的周圍有800余畝的珍珠湖養(yǎng)殖基地，還有旅游觀光的采珠長廊、采珠船、育珠亭，垂釣區(qū)等，配套設(shè)施齊全。3、 招商經(jīng)營管理經(jīng)營管理：整個市場內(nèi)按經(jīng)營品種分布經(jīng)營。一樓為各類珍珠飾品、工藝品、化妝品、保健品等；二樓為翡翠、白玉、奇石、水晶、黃金、白金等工藝飾品，二樓同時設(shè)有珍珠文化博覽中心，以及黃金、珠寶檢測中心。 招商租售： 整體項(xiàng)目實(shí)行只租不售的原則，其具體招商策略如下：1、租賃價格： 場內(nèi)攤位：4平米，375元/月/； 一層店鋪16、（精品屋）：100平米144平米，86元/月/ 二層店鋪（精品屋）：100平米144平米，20元/月/2、租金支付：租金三年一付。 3、設(shè)有專門的大型免費(fèi)停車場。保障進(jìn)駐商戶及采購客戶的停車問題。第二部分 結(jié)論一、具體問題綜合對蘇州地區(qū)專業(yè)市場考察來看，蘇州地區(qū)專業(yè)市場普遍存在著各類問題。具體問題如下：市場名稱規(guī)模（建筑面積）體量停車場外部交通/內(nèi)部通道客流量（消費(fèi)種群）倉儲租售價格評價南環(huán)茶葉市場約7000210戶無擁擠/狹窄大（批發(fā)客戶及本市零售）樓上配套小型倉儲正常蘇州電子市場約14000250戶有擁擠/狹窄小（零售為主兼批發(fā)）樓上配套小型倉儲偏高蘇州文化市場5000100戶無非常擁擠/17、非常狹窄（僅容兩人并排通過）大（零售為主兼批發(fā)）無正常南兵營副食品市場3000100戶無擁擠/狹窄小（零售為主兼批發(fā)）無倉儲或店鋪分割小型倉儲偏高彩香舊貨市場1500100戶無非常擁擠/非常狹窄大（零售）無倉儲或自租臨近民房倉儲場內(nèi)攤位：正常沿通道商鋪：偏高倉庫：偏高皮市街花鳥市場約3500130戶無非常擁擠（長年全天塞車）/非常狹窄大（零售）無高吳中小商品城5000約300戶無（周邊好停車）通暢/狹窄小（零售）無偏高中國珍珠（寶石）城37000150戶有通暢/寬闊大（專業(yè)批發(fā)客戶及世界各地旅游采購）無倉儲（不需要）攤位：偏高一層店鋪：正常二層店鋪：偏低二、具體分析上述蘇州地區(qū)專業(yè)市場，按地理18、位置劃分，暫分為：市區(qū)市場、周邊市場、郊區(qū)市場，其中：市區(qū)市場：南環(huán)茶葉市場、蘇州電子市場、蘇州文化市場、南兵營副食品市場、彩香舊貨市場、皮市街花卉市場；周邊市場：吳中小商品城；郊區(qū)市場：中國珍珠（寶石）城。 市區(qū)市場：規(guī)模與體量：因?yàn)榈靥幨袇^(qū)中心地段，規(guī)模較小，體量受到局限，商家已經(jīng)入駐且已定型，規(guī)模無法再繼續(xù)擴(kuò)大。停車場與外部交通/內(nèi)部道路：因市區(qū)市場形成時間較早，且市區(qū)人口密度較大，導(dǎo)致絕大部分市場都無停車場；外部交通都比較擁擠，甚至非常擁擠（如皮市街地帶道路，因形成較早，靠近觀前商業(yè)圈，人口居住集中，老市區(qū)道路無法拓寬，導(dǎo)致長年全天塞車）；市區(qū)市場因自發(fā)形成市場或開發(fā)商規(guī)劃原因，內(nèi)部道19、路皆顯狹窄。 客流量（消費(fèi)種群）：受市區(qū)人口密度與旅游業(yè)影響，大部分市場都以零售為主，且客流量較大。 倉儲：因市區(qū)無閑置地塊，市區(qū)市場都無專業(yè)倉儲配套，個別市場以一拖一的形式，二樓做為小型臨時倉儲或?qū)⒌赇佔(zhàn)孕蟹指钆R時倉儲。周邊市場與郊區(qū)市場：規(guī)模與體量：因地處市區(qū)周邊及郊區(qū)，規(guī)模較大，且具有部分發(fā)展空間甚至足夠的發(fā)展空間，適宜長期發(fā)展。停車場與外部交通/內(nèi)部道路：因周邊市場與郊區(qū)市場形成較晚，停車問題基本得到解決；且因城市規(guī)劃道路寬闊與人口密度較小，外部交通比較通暢；內(nèi)部道路因開發(fā)商規(guī)劃與建筑形態(tài)的不同，大部分均顯寬闊。 客流量（消費(fèi)種群）：周邊市場與郊區(qū)市場，因道路交通較好，且因品牌知名度的不同，分別受到蘇州人口、全國（世界）各地消費(fèi)人群及商人的青睞。 倉儲：如吳中小商品城與中國珍珠（寶石）城，因經(jīng)營品種與經(jīng)營模式，其所經(jīng)營無需倉儲。三、總結(jié)綜合對蘇州地區(qū)專業(yè)市場的調(diào)研分析，可知，周邊市場與郊區(qū)市場在規(guī)模與體量上有著較大的發(fā)展空間，適宜長期發(fā)展，道路交通比較通暢，且停車問題與倉儲問題可以得到解決。周邊及郊區(qū)市場宜做專業(yè)的批發(fā)市場、零售輔之。根據(jù)城市規(guī)劃，周邊及郊區(qū)市場可得到政府的大力扶助與支持。