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1、2012年石家莊商業項目、專業市場和配套的調研報告關于2012年石家莊商業項目和專業市場調研報告二零一二年十一月20目 錄第一章 前言 3第二章 石家莊商業現狀 3第三章 商業市場發展及現狀 3第四章 石家莊專業市場概述分析 5第五章 家具建材項的分析 6一. 建筑情況分析 6二. 裝飾家居 7三. 建材10第六章 工業園和倉儲物流11一.工業園 12二.倉儲物流 13第七章 商業項目分析 15一. 租賃和售價15二. 融資項目15三. 市場分析17 前 言為了更加準確掌握市場行情，使公司在今后項目定位更貼近實際，拿出更好的建筑、設計和招商運營的方案，由招商部牽頭，策劃配合，從2012年10月2、8日至11月中旬，對石家莊專業市場、商業項目進行了摸底排查,走訪了二手市場, 服裝鞋帽箱包, 家居建材裝飾, 鋼材鋁材石材,農副產品，汽車汽配, 日用百貨, 數碼, 圈書, 五金機電, 醫藥煙酒食品, 藝術古玩等近150多家專業市場和近50多家產業園物流中心。第二章 石家莊商業現狀商業是城市的窗口， 每個城市都印刻著商業的足跡。如今有著“華北重要商埠”之稱的石家莊，在解放后的六十年間，尤其是改革開放以來的商貿流通業發展歷程中， 迅速發展的零售業為石家莊劃下了一道不斷上升的美麗曲線。華北重要商埠的建設進一步提高其在華北地的聚集和輻射能力，成為環渤海、京津冀經濟圈中不可或缺的一重要組成部分。華北地3、區商貿流通格局的多層次互補性，從根本上解決了華北商貿中心城市具有布局的復合性，即不是形成一個統一的綜合性商貿城市， 而是將商貿中心職能分解到不同重要商貿市形成各具特色的商貿流通中心。第三章 市場發展歷程及現狀一.商業市場發展階段時間名稱市場特征代表市場第一階段上世紀8090年代基礎發展期商品短缺，流通渠道單一國營商業、供銷合作社、攤檔式的小商品市場及農貿市場地攤式批發市場的初級形態。第二階段上世紀90年代初期中后期升級發展期商品種類開始豐富，專業市場開始第一階段的升級，并發揮主導作用攤檔式大棚經營大廈式、小個體集中經營。90年代末出現以義烏、廣州等為代表的市場集群第三階段步入21世紀發展蛻變期4、商品多樣化，并強調個性化，商品生命周期縮短新型營銷渠道的滲透、品牌意識的覺醒促使專業市場重新定位，打造市場特色。二. 專業市場的演進第一代露天展示（農村集貿市場）第二代以路為市式批發市場第三代集中式批發市場第四代綜合式批發市場第五代專業主題式批發市場第六代Shoppingmall式批發市場三. 石家莊市場現狀石家莊專業市場處于升級改造的黃金時期,有最新六代市場也二三四五代市場,如以家具裝飾建材行業為例建筑情況分析表建筑檔次個數占總調研比例市場項目舉例高端719.40%紅星美凱龍、金門、金利來、懷特、米氏中端1850%燕山、佛山、居然麗家、平安低端1130.50%銀白佛、美意家、明月裝飾、樂惠家5、四.石家莊專業市場發展 隨著商業與投資市場同步放大。在目前的石家莊舊城改造與拆違改造進行中，有相當大面積的臨街商業被拆除，同時有大量商業投入市場，為目前商業與專業市場帶來巨大的沖擊，使商業辦公和專業市場等市場的需求有所提升。同時也帶來商業地產面臨巨大的競爭挑戰，大量的商業拆遷帶來的必定是大量的商鋪的需求，商業反而有重新走上市場前端的機會。市場蛋糕有了，搶奪的人也多了；僅就目前了解到搶奪的就不在少數，并且都是有備而來。南翟營的居然之家，正定國際小商品城勒泰中心南三條市場升級改造新華市場升級改造潤德五金市場總結：隨著商業繁榮發展,使石家莊的商業市場格局出現組團效應，各個區域都發展商業。第四章 石家6、莊專業市場分布概述一、石家莊家居建材、五金類商業市場主要集中在三個區域：和平建華附近、槐安路沿線、中華大街北二環附近。二、汽車貿易類和配件，主要集中在二環周邊附近。三、石材類主要集中在古城東街沿線。四、南三條和新華老市場正在進行升級改造,批發倉儲外遷相結合，打造批發市場繁華帶，逐步由批發市場轉化為展示訂貨中心， 實現由“大市場”向“強市場”的轉變。五、工業園、產業園和科技園主要分布在開發區和新石北路附近。六、物流倉儲主要分布在二環附近各主要進出口和車站附近，現在正開始有二環內向外轉移。第五章 家具建材的分析一、建材市場情況分析因為近來隨著房地產市場發展，家具建材市場迅速興起，發展迅速在專業市場7、異軍突起，值得注意。二、裝飾家具1. 單體面積分析家具類大部門商場商鋪以200平米300平米居多，較小面積和較大面積基本都在總商場戶數的20%左右；建材類以100200平米居多。2. 層高分析4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）-4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。3. 車位分析通過調查發現：車位數與商戶數比例在40%以下商場，車位顯得較為緊缺，促銷活動時車位更是捉襟見肘；例如：華業裝飾城、珠光燈飾城、金門燈飾城。車位數比商戶數比例在41%-70%的商場，車位基本能滿足平時的需求，但在促銷活動時顯得不足。例如：紅星美凱龍、居然麗家、紅房子。4. 車位數8、與商戶比例在71%-100%的基本能滿足需求。100%以上可以滿足需求。如：懷特陶瓷城、金門家具槐安品牌店。各商場商戶個數與車位數比例表：市場名稱車位商戶車位配比市場名稱車位商戶車位配比陽光宜家15629538%米氏家居金馬廣場10075133%銀白佛材料市場448949%紅星美凱龍25041460%金門家具槐安店10090111%懷特裝飾城21780027%燕山建材市場5011543%東明家具西二環店7012556%佛山陶瓷城3011227%紅房子8315055%懷特家具城500223224%華業建材市場12050024%懷特陶瓷城21445476%躍進路裝飾市場9016355%居然麗家149、027850%譽宏裝飾材料市場，譽宏窗簾城5020225%米氏家具槐安店9011678%華北裝飾城，陽光家居-北二環家居購物廣場6021927%金利來槐安店6513449%東明家具建華店8019341%和平路裝飾材料市場15017486%明月家具大廈309033%明月裝飾材料城8215852%金門燈飾城2510723%珠光燈飾城3010329%藍天圣木廣場5310351%5.經營業態分析商場的經營業態及其分布基本上都遵循行業內的規則，底層為建材、高層為家具，最高層為裝飾公司或者布藝飾品和電器。因為石家莊賣場一般都是單賣家居或者建材，綜合類賣場較少，大型的只有紅星美凱龍一個。所以以紅星美凱龍和幾10、個經營較好的賣場作為案例。賣場名稱類別-1F1F2F3F4F5F紅星美凱龍建華店綜合木門、瓷磚、地板、石材、吊頂、散熱器、樓梯櫥柜、衛浴兒童家具、軟體家具、松木家具、板式家具實木家具、板式家具、歐美家具、紅木家具歐美家具、實木家具、紅木家具、定制衣帽間家裝公司、壁紙、布藝、燈飾、飾品、藝術玻璃懷特家具城家具松木家具、軟體家具、定制家具、藝術玻璃、布藝、飾品、實木家具、軟體家具、板式家具板式家具、兒童家具、實木家具、現代家具、日式家具歐美家具、板式家具、實木家具辦公家具、紅木家具、酒店套房家具紅房子建材瓷磚瓷磚櫥柜、裝修公司、衛浴木門、櫥柜華業建材城建材衛浴、散熱器、瓷磚、電器、水暖、五金裝飾公11、司、櫥柜、木門東明家具城建華店家具休閑時尚生活潮流館、時尚休閑館精品藝術館，辦公家居櫥柜專區6.租金、售價分析中高檔商場一層和沿街門臉租金在90元150元之間； 二層租金60元90元之間；高檔商場一般一層租金在120-180之間。 家居建材租金情況一覽表：項目名稱租金情況項目名稱租金情況東明槐安店地下：1.6一層：2.4二層：2.2三層：1.8元每平米每天華夏窗簾城50元-60元陽光宜家一層：60-70元每平米每月二三層較為便宜米氏家居金馬廣場一層80元，60-72元銀白佛材料市場沿街35內部10-20元每月每平米紅星美凱龍含15%公攤后：負一層90-95元，一層115-125元，二層105-12、110元，三層80-90元，四層55-60元，五層45-50元金門家具槐安店一層：75元二層：60-75元每平米每月樂惠家一層60-65元，二層55-60元，三層40元；燕山建材市場沿街：140-145二層：50市場內部：45-60元每平米每月東明家具西二環店60-90，銷售額提千分之五佛山陶瓷城外圍70-85 里圍50-60元每平米每月紅房子臨街門臉140-150元；一層90-95，二層80-85，三層60-70，四層40-50懷特家具城不含公攤一層：96二層：93三層：72-78四層紅木：53辦公：59負一層：51-66元每平米每月公攤：單價的15%華業建材市場沿街門臉及一層入口80-8513、元，里面55-65元。懷特陶瓷城80-95元/平米家裝公司60元/平米躍進路裝飾市場臨躍進路50元，內部30元。居然麗家商城：門口75元一二層40-45三層35-40，旁邊窗簾20元美意家居城一層50元，二層39-45元。米氏家具槐安店租金80每月華北裝飾城，陽光家居-北二環家居購物廣場 60左右平安家具城一層：120元二層95-100元三層75元四五層創典居譽宏裝飾材料市場，譽宏窗簾城25塊錢，市場剛起步階段金利來槐安店一層80-85元正定恒山市場恒山市場門臉為80-100元/月，臨街11W年，里面為4-6萬年家居市場便宜，第一年免10個月，第二年免6個月，第三年3個月，租金為30-40元，14、還有優惠。華夏燈飾城60-80東明東二環店地下36，一層60，二層54，三層48，四層36，五層六層未定和平路裝飾材料市場沿街門臉一層：160元內部沿街：65元其余：30元左右明月家具大廈負一層85-90，1層105-115，二層95-100，三層84-90，四層75-80五層60-65，6層45-50明月裝飾材料城主體一層二層：60元-65元，負一層20-25元。主體后面，臨街為60元，家裝第五排二層，為25元。紅星美凱龍裕華店70元-105元（不含公攤）珠光燈飾城沿街為150元，內部為85元，三層倉儲20元藍天圣木廣場65元-110元金門燈飾城一層、二層85元，三層22元，四層13-14元15、東明家具建華店70元-115元北宋路裝飾材料市場臨街50，內部20-25元。懷特裝飾城80元-120元租金情況分析商場一層和沿街門臉租金在80元120元之間；二層租金60元80元之間；三層以上30元-50元之間三.建材1. 單體面積分析鋼材市場租用形式分辦公室和場地，可以靈活組合；鋁型材面積在50左右；石材市場租用形式分辦公室和場地。2. 建筑形式分析鋼材和石材，以磚混平房為主，場地為普通沙石面；鋁材是沿街門店二層市場為主。3. 車位分析鋼材和石材市場沒有明確停車為，其廣闊貨場可以滿足行業需求停車；鋁材市場道路寬闊各商鋪門和道路旁可以停車。4. 租金、售價分析辦公室和門簾阻擊弩80元170元之16、間； 場地5元40元之間；。鋼材石材和鋁材市場租金情況一覽表編號項目名稱商戶數辦公租金場地租金1北二環鋼材市場40016652必得鋼材市場10080303博山鋼材市場15504白佛鋼材市場8040255石家莊北高營鋼材市場3160406石材城507鑫順石材石雕市場15031188北二環鋁材市場15740209北環塑鋼管材鋁材市場100310鋁塑市場114402011銀白佛金屬市場5060第六章 工業園和倉儲物流一.工業園1. 建筑形式分析工業園建筑格局有公寫字樓和生產車間組成，寫字樓多以磚混和框架為主，車間廠房多鋼結構。2. 區位分析工業園多分布在開發區和橋西區，同時在二環周邊也分部些3. 租17、賃形式工業園一般是大公司企業自建自用，再有就是一些大的房地產公司承建，對外出售出租。工業園情況一覽表編號項目名稱商戶數租金（元）售價（元）地址1強大工業園1自用自用珠江大道與天山大街2方大科技工業園10024無漓江道與天山大街交叉口西南角3方億科技工業園未定無售：5000珠江大道（槐安路）與興安大街交叉口西北角4格力工業園1自用自用珠江大道交通職業技術學院東校區南面5金剛科技工業園1自用自用經濟開發區 黃山街以西6正定縣科技工業園12正在建設正定縣華安東路7東明工業園845無槐安路與煤機街交叉口路南8石藥工業園1自用自用經濟開發區揚子路與清源街交叉口東南角9卓達服裝產業園9025無開發大街與創18、業路交叉口（湘江道與阿里山大街交叉口）10天山科技工業園10415無裕華區泰山街與湘江道交叉口以東11日中天創新科技園未定無4500天山大街與建華東路交叉口東南角12石家莊日報社文化產業園1自用自用黃河大道與秦嶺大街西北角13河北出版集團文化產業園1自用自用天山大街與黃河大道交叉口東南方向14天山良村工業園2605年出售經濟技術開發區贛江路與清源街交叉口15金石工業園8230無橋西區新石北路16振新工業園2830無西二環南路與新石北路交叉口東面17金梧桐文化產業園未定無售：7000新華路與西三環交叉口西北角18石家莊信息產業園16自用自用鹿泉市 高新技術產業開發區昌盛大街19倉安工業園505年19、以前出售紅旗大街以西 匯豐路以北20農業科技園1自用自用勝利北街與翠屏東路交叉口（太平河公園）二物流倉儲1. 現狀車站和進出市區主要干道附近，專業市場和商業隨著升級改造和批發倉儲逐步外遷。2. 分析石家莊目前倉儲物流還停留在起步階段，以散戶和連鎖形式居多，商家從倉庫出貨很多用的是電動三輪，物流發展落后成為制約建設“華北重要商埠”進一步提高石家莊在華北地的聚集和輻射能力，成為環渤海、京津冀經濟圈中不可或缺重要組成的關鍵環。3. 租賃價格物流倉儲一覽表編號項目名稱商戶數租金（元）地址1河北中儲物流中心（柳辛莊）1125元柳陽街與順柳巷交叉口（胸科醫院）2正定國際物流園15正定縣燕趙北大街教場莊附近20、3宇翔物流1215匯通路（臨近石家莊南站）4匯通物流3810匯通路（臨近石家莊南站）5河北中儲物流中心（東三教）1821橋東區東三教街與東平路交叉口6塔談物流中心2015勝利南街與匯通路交叉口東南角7宇鑫物流115勝利南街與匯通路交叉口西北角8華鷹物流1816勝利南街與匯通路交叉口西北角9聯誠物流園6015體育大街與古城東路交叉口東南角10三鑫物流園11013.88高營大街與長泰路交叉口西南角11源通物流園2540高營大街與長泰路交叉口西南角12國大醫藥物流園15045裕華區倉豐路與建通街交叉口13河北中儲物流中心（石崗路）030中華北大街與聚新路交叉口14華北輸送物流園22240石清路與南水21、北調交口15潤豐物流園500125南二環東路與建設南大街交叉口西南16百營物流中心200030欒城縣 竇嫗工業區旁邊17洋成家電物流園4815鹿泉市 G10718天宏物流園43040南石環路 石欒大橋東南角19東貨場1722建設北大街141號20石家莊市貨運中心11225橋東區勝利北街219號217420物流園20027勝利北街與義南路交叉口以南22工人街物流街1883橋東區工人街第七章 商業項目分析 一. 租賃和銷售 （1）對外出租：對外出租的項目有卓達商貿廣場、新萬寶、冀源汽配和華北五金機電城，租金普遍不高，位置較好卓達商貿廣場和新萬寶租金也僅僅在80-90之間（卓達商貿廣場按三層整租算，22、一層門臉150元/月），其他項目租金僅為21-25元。（2）出售：在售項目位置較好的售價達到20000-31000元/平米。如：石門不夜城21888-31888元，廣安街中心線25500-28600元/平米。而眾美鳳凰城建華大街門臉為10000元/平米。二、融資項目 融資項目策略：A、出售返租，這類項目的年收益一般是8%，以后幾年稍漲；B、純粹融資，收益較高，年收益一般是16%左右。 融資項目除出售返租外，投資較少的一般沒有擔保（只有合同），金額較大的，以其房號或者股權為擔保；融資項目一覽表公司名稱融資政策融資金額收益回報率回報方式期限投資保障產權銷售類融資頤高房屋按套，11萬左右一套前三年每23、年返8%，商場統一經營不能個體經營前三年簽合同時一次性返還剩余30年產權證正定國際物流園綜合樓8080元，一樓優惠2%，二樓優惠3%前三年8%每年，之后根據市場調動擁有個體商鋪40年實體建筑石門不夜城21888元-31888元/平米前五年反總房款40%，分別每年6%、7%、8%、9%、10%預計10年收回成本40年實體商鋪廣安街中心線25500-28600元/平米前三年每年返8%，商場統一管理經營前三年返總房款的24%，一次性付款每平米優惠900元，按揭優惠400元40實體商鋪卓達集團購房一次性付全款，6年返還購房款前三年可退出（不要房子）回報為第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，滿24、6年返完可辦房產證70實體建筑新源發商貿城16000/-19000/，20萬30萬/套商鋪前三年收益：8%；后二年保底：8%，高于8%的三七分，三給開發商交相關稅費；其他政策：可自營，可返租產權證40實體商鋪南二環汽配大市場1w 5w 10w16% 17% 18%產權證合同正定國際小商品市場商鋪面積20平米80平米，最小投資12萬，可提供50%銀行按揭8% 收益前三年返租 ，5年回購產權證40年實體商鋪秦通物流園商鋪全款單價4500元，三年返租，為8%，8%，9%，10%，10%。，正在出售vip卡，為1W、2W,5W,10W張。庫房1260元三年后可退還全部資金40合同使用權銷售類融資舜地機25、構最低3W，以W為單位遞增目前14%，6月份以后13%，30W以上房產抵押，回報16%投資期限為半年70合同茂豐集團（依琳山莊）1-4W，16%年回報，5-9W，17%年回報，10W以上18%年回報分季度返還，中間可推出，小于三個月沒有收益，滿3個月4%，6個月8%，9個月12%，一年16%投資期限為半年50合同富源商業廣場2W起投，以W為單位遞增，滿20W，有房號抵押不滿3月退出，無收益，三個月7%，6個月10%，9個月13%，一年16%投資期限為1年40合同河北花鄉二手車交易市場1950/-2350/，17.5萬21.1萬/套商鋪前一、二、三年收益分別為：8%、9%、10%可三年租金一次性26、返還沖抵房款；四、五年保底：10%，高于0%的五五分，五給開發商交相關費用；其他政策：條件允許可自營。5年以后可原價回購40合同冀源汽配市場7萬-20萬前三年回報8%、9%、10%一次性10合同AUT MAU 汽配基地未限20年使用權、前10年包租年月租金收益10%；10年后回購。明年五一營業。穩賺收益：按合同約定的收益高額回報。投資形式：只投入資金，不需自己經營管理。20合同凱元中盛房地產開發有限公司五萬為單位，上不封頂，40萬以上，房號做抵押16%-20%回報率可再談，對外宣稱繼續錢，項目辦下預售證后不再融資半年70實體房屋三商業市場分析1. 共性1) 商業中心成條狀發展中國大多數城市商業27、中心區往往都是沿城市干道或道路交叉口形成最初的商業聚集形式，在平面形態上呈現交叉口商店型，帶狀干道商業街中，布局形態，石家莊商業中心繁華區域集中在中山路沿線一帶，成條狀發展狀態，由于以中山路為軸展開，同時專業市場在二環周邊附近開始逐漸形成。2) 中山路總體商業氛圍被分段割裂 由于商業街事實上有著驚訝的極限，于是中山路繁華商業還可能全線貫通，目前事實上形成北國商圈和東購商圈，先天下商圈，中間一些地帶形成了黃金地段中的空白區， 使得商業氛圍出現分裂。3) 商業中心過于密集的集中在中山路城客流與顧客流的重疊，使得矛盾更加突出，加之政務中心文化廣場，加劇了人流與車流的矛盾，缺少現代商業與現代汽車時代的停車場。2. 老的集貿市場1) 逐步由批發市場轉化為展示訂貨中心， 實現由“大市場”向“強市場”的轉變。2) 重點發展電子信息和紡織服裝轉化市場。3) 南三條小商品市場按照品牌化、專業化發展，做精做優文化、體育、針織及日化。3.倉儲物流商場大都沒有自己的庫房，市區老市場升級改造，批發倉儲開始外遷。二環外市場調研期間商戶都希望庫房和營業地點在一起，一則節省提貨時間，二可節省運貨費用。