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1、關于“專業市場項目”選址工作土地市場調查報告一、 區域綜述1、XX市簡介XX省位于長江中游南部,東接江西，西靠重慶、貴州，南鄰廣東、廣西，北交湖北，總面積21.18萬平方公里，人口約7135萬。XX市總面積11819.5平方公里（即1.18萬平方公里），其中XX市城區面積1938平方公里，建成區面積約為342平方公里；XX市總人口709.1萬人，其中戶籍人口651萬人（2010年），XX城區常住人口約410萬(2011年)。XX市轄六區二縣一市：XX市區（XX區、XX區、XX區、XX區、XX區、XX區）及XX縣、XX縣、XX市；總共轄82個街道、95個鎮、14個鄉。XX市統計局發布數據顯示，22、013年XX市實現地區生產總值7153.13億元，比上年增加753.22億元，總量突破7000億元大關，同比增長12.0%。從增速看，全市地區生產總值增速分別高于全國、全省平均水平4.3和1.9個百分點，繼續穩居全省第一。2、 發展展望根據XX市城市總體規劃(20032020)（2014年版）,XX市規劃區范圍由上版總體規劃的2893平方公里擴大至4960平方公里，將XX市內五區、XX縣全縣域、XX縣全縣域、XX東部新城和XX縣縣城（包括金洲開發區）納入了規劃區范圍。在規劃區范圍內將構建一個能承載千萬級人口規模的大都市區。都市區是城市建設和重大基礎設施的主要集中區，其范圍在上一版總體規劃的基礎3、上，增加了XX縣的XX鎮、XX鎮、XX鄉和XX鄉等四個鄉鎮，總面積由1450平方公里調整為1930平方公里。從城市發展大趨勢來看，提出了沿“一軸兩帶”發展。“一軸”指湘江發展軸，“兩帶”分別指北部發展帶（串聯了XX縣城、XX縣城及一大批國家、省級經濟技術開發區等）和南部發展帶（串聯XX機場、XX高鐵南站、省政府、大學城、XX垸總部基地等）。從發展片區來看，提出了“一主兩次六組團”的城市空間結構。在上一版總體規劃“一主、兩次、四組團”的基礎上，重新劃定了界限，并增加了黃榔高鐵組團和XX空港組團。從城市中心來看，明確提出了多中心的概念。除了河東CBD外，還規劃了河西CBD、XX副中心、雷鋒湖-XX4、副中心，以及多個組團級中心，其中高鐵組團中心遠期將升級為城市副中心。著眼于整個城市的區域交通地位大轉型和構建國家級交通樞紐是本輪城市總體規劃修改的重要內容。提出了由XX國際機場、XX高鐵南站、XX火車站、金橋城際鐵路站、XX貨運樞紐組成的五大綜合交通樞紐，優化了鐵路、公路、水運、軌道、城市道路等五大綜合交通網絡。從交通體系來看：航空方面，根據經民航總局批準的XX機場總體規劃，規劃了機場向東發展的空間，并在機場周邊安排了基礎設施對接和臨空經濟發展的空間；鐵路方面，落實了武廣高鐵、滬昆高鐵、“3+5”城際鐵路等重大鐵路設施的站線空間位置，規劃預留了長渝和至海峽西岸的鐵路大通道；公共交通方面繼續構建5、以軌道交通為骨干，常規公交為主體的公共交通體系。軌道線網做了較大修改，規劃了與城市空間拓展相匹配的“米“字型構架，2020年規劃地鐵線路6條，總長約230公里；道路方面，重點強化了快速路網和跨湘江的過江通道。提出了與區域高速公路對接的“五縱五橫”快速路網骨架，湘江過江通道除已建和在建的10個外，還規劃預留了10個。綜合看來，XX市各方面發展均處于XX省乃至全國發展增速的第一梯隊，各方面發展素質均衡，快速向國內一線城市靠攏。因此投資管理部預測，未來幾年，XX市商業地產業將會得到更快速的發展。3、產業布局發展規劃分析l 構建“二三五二”新型產業體系 規劃：XX將構建“二三五二”新型產業體系，形成文6、化產業和工程機械產業兩大優勢強化產業，延伸產業鏈，使其成為未來XX產業發展的核心支柱。解讀：XX確定了未來“二三五二”新型產業體系框架。增強文化產業和工程機械產業兩大傳統優勢產業的核心競爭力；同時全力支持金融商務服務、休閑消費服務和研發科教服務三大服務性產業發展，給予政策扶持；重點發展新能源汽車產業、新能源及節能環保產業、新材料產業、環保型生物醫藥產業、先進電子信息網絡產業等新興兩型產業；鞏固商貿物流產業、現代農業、先進制造產業的基礎支撐地位。l 形成北部和南部兩條發展廊規劃：未來XX城市空間格局將沿多條成長軸線拓展城市發展空間，構筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團”的城市空間結構，其中兩帶為7、北部發展廊帶和南部發展廊帶。解讀：XX未來將規劃三個工業發展區和兩個特色工業基地。其中XX高新區積極發展工程機械、新材料、新能源、電子信息及生物醫藥產業；XX經開區重點發展工程機械、汽車及零部件、電子信息等主導產業；金霞經開區積極發展現代物流和機械、汽車及零部件等先進制造業、新能源及節能環保產業等工業。另外形成新能源汽車基地和臨空制造業基地。l “退二進三”走生態發展之路規劃：總規中關于城市主體規劃，將強化綜合服務功能，“退二進三”，改善環境質量，完善基礎設施，建設城市商務中心和商業中心，使之成為集信息、金融、商務、行政辦公于一體，環境優美、設施一流、高效集約的“極核”。解讀：XX未來產業發展8、戰略包括產業一體化分工戰略，立足比較優勢和競爭優勢的產業特色戰略和品牌戰略，以循環經濟為重點的生態文明戰略，工業化與城市化協同發展戰略。XX未來的產業布局大趨勢是，服務業向中心城區集聚，工業向郊縣集中。4、結論1.XX專業市場發展已經處在從第二代向第三代轉型的階段，現正從城市核心圈向外圍遷移，為城市周邊地區專業市場發展提供機遇； 2.隨著XX市城市提及改造建設工作的加快，XX市城郊結合地區未來將迎來發展的高速增長期； 3.未來城北、城西將成為XX特色產業發展的核心區； 二、 投資區域調查情況分析此次調查區域包括XX區、XX區、XX區、XX區、XX區、XX區XX六大主城區及榔梨鎮、XX鎮、XX鎮9、暮云鎮、XX鎮等與XX接壤開發區。我項目組根據調研情況篩選出具有可行性的幾大區域進行介紹，情況如下：1、 XX縣XX鎮1. 綜述XX鎮位于XX市北部，鎮域面積160平方公里，總人口5萬人。在XX市的位置：是省會XX市的近郊，基本實現了交通設施與省會的對接。與國家級開發區“XX經濟技術開發區”一河之隔，即將融為一體，已進入XX市市區規劃。在XX省的位置：地處XX省中北部，是XX省核心經濟圈長株潭地區的北大門。是長株潭地區向北與長江三角洲連接的的交通要沖。在中國的位置：地處中國中部地區的核心位置，襟泛珠江經濟圈而帶長江經濟區，控贛西而引蜀東。正是連接沿海和西部地區的紐帶。2. 交通狀況107國道10、京珠高速公路南北貫，并在XX鎮南部毛塘和北部青山鋪地段分別設有出口。XX市繞城高速（三環線）東西橫貫XX鎮，并在毛塘地段與107國道、京珠高速交匯互通。XX市的主干道XX北延至XX鎮。XX鎮距XX火車站15公里，通過XX市三環線、二環線與其連接，車程15分鐘，距XX國際機場18公里，通過京珠高速（107國道）和長永高速（機場高速）與其連接，車程12分鐘，距湘江最大貨運碼頭XX新港20公里，通過XX市繞城高速（三環線）與其連接，車程15分鐘。100噸以下船只可通過撈刀河從水上直達XX鎮。3. 產業導向據網上查閱得知，除國家法律及產業政策禁止的行業外，XX工業小區對投資項目不限產業、不限規模、不11、限經營方式，并重點鼓勵和支持客商投資工業（現代物流、工程機械、現代制造、環保地板產業，電子信息、新型材料、生物工程、印刷產業等）；序號項目名稱規劃用地規模計劃總投資額開發商項目介紹1XX國際建材城約320畝不詳XXXX國際建材城有限公司 項目規劃方案還在設計當中，發改委等前期手續也在跟進，目前正進行前期土地拆遷工作；已累計投資6000萬元。2恒廣國際物流園1272畝9.7億XX恒廣國際物流發展有限公司 項目一期已完成規劃、發改委等前期審批手續，取得用地批復，并于今年1月完成土地摘牌，拆遷工作基本完成；項目已累計完成投資2億元。4. 周邊項目介紹5. 調查情況（1） XX縣國土資源局、土地信息儲12、備中心、XX縣規劃局方面，近期XX縣暫未有適合興建“專業市場”的土地供應，主要以出讓開發區純商業用地（商業服務方向）、商住用地、純工業用地（工業建廠方向）、純住宅用地為主。尤其是XX鎮，僅有六塊市場用地，雖然都暫未摘牌，但操作企業都已獲得立項批文，或者與政府簽訂投資意向協議。（2） XX縣招商局方面，因目前已經有包括：XX國際建材城、恒廣物流園、新馬王堆蔬菜批發市場、XX家電物流中心等多個市場項目啟動，且建設開發指標、土地開發指標均已飽和，所以縣里暫時不愿意透露更多，有關引進這更多“專業市場”的招商計劃。6. 總結（1）總結：XX縣目前是XX市城市“提質改造主城區、大力推進棚改工程、發展兩型社13、會建設綜合配套改革試驗區、城鎮化建設擴張”工作任務的主戰場與承接區，XX鎮作為XX縣“北物流南市場”戰略發展規劃中物流園區建設的重鎮，不論從硬件或是軟件上來說，對“專業市場”項目的發展都是有利條件。但由于商業地產持續火爆，各類社會資本進駐，土地開發市場環境競爭加劇，加之土地資源的稀缺性，政府對產業業態發展的嚴格控制，所以導致我項目不單只是開發土地的獲取難度增加，市場準入也成為一個需要下功夫攻關的重要工作。2、XX區烏山鎮1. 綜述近年來，烏山利用獨特的區位優勢，搶抓機遇，乘勢而上，展現了工業、農業齊頭并進的良好局面。一是工業經濟發展來勢喜人。烏山鎮堅持 “生態建園、創業富民”理念，立足“集聚機14、械制造加工中小企業，建設經開區工業配套產業園”的發展定位，不斷提升園區綜合配套，打造了一個前景廣闊、承載能力強的一流園區。創業園區成立4年來，已累計投入8000多萬元實施路網、管網等基礎設施建設。通過精心招商選資，引進項目21個。目前已有黑金剛、聯力實業等項目投產達效，初具規模，產生了巨大的經濟效益和社會效益。2. 交通狀況 烏山鎮位于XX西北，XX縣城以西，緊鄰縣經開區，規劃建設面積2.5平方公里。境內交通運輸便捷：普瑞大道、北橫線貫南北，黃橋大道、京珠西線縱跨東西，形成“井”字型交通樞紐；烏高大道、金星大道、黃烏大道、市場鐵路穿境而過，與長常高速、319國道互通，距省會XX僅20分鐘車程，15、經普瑞大道上京珠西線僅3分鐘車程。3. 周邊項目介紹序號項目名稱規劃用地規模計劃總投資額開發商項目介紹1金橋國際商貿城11000畝600億XX百家匯投資有限公司一期工程已完成土地摘牌、前期報建等手續，場內正進行土地平整以及部分主體工程建設。2高星（鋼鐵）物流園4600畝53億XX高星物流園發展有限公司 已完成一期土地摘牌，進入開工建設階段 3奧特萊斯購物公園500畝12億XX裕田奧特萊斯置業有限公司一期建設進行中4明發商業廣場428畝不詳明發集團(XX)房地產開發有限公司一期建設進行中5紅星美凱龍家居建材城372畝20億紅星美凱龍集團一期建設進行中4. 調查情況（1） XX縣招商局方面：因為X16、X區目前已有金橋國際、XX國際這個集倉儲、加工、物流、商貿于一體的大型專業型市場項目，且XX區致力打造成大XX西部的生態宜居新城，對涉及環境污染的項目持謹慎態度，所以對于我公司想開發同類型的市場予以了拒絕。（暫未查到政府是否與開發商有類似于“項目唯一性”方面的協議）（2） XX縣國土資源局、規劃局方面：因為金橋、XX的關系，全年有關類型土地開發指標均已被占用，暫無開發建設及土地供應指標。（3） 烏山鎮政府方面：該鎮主要以引進小型工業項目為主，鑒于我項目投資規模較大，對于我公司項目還是同意引進，但目前烏山鎮控規中沒有該類用地，所以還需到縣里申報，且申報周期較長，需要一至兩年，土地價格中商業用地約17、120萬/畝。5. 總結（1） 總結：金橋國際、XX國際、XX國際三大項目不謀而合的同時落地無疑體現出該地區發展“專業市場項目”得天獨厚的優勢，XX市政府也將這三個項目做為“XX舊城區提質改造，專業市場外遷”指定的承接單位，對該區域進行重點打造。無疑將來這里將會成主導XX、影響XX、輻射全國的華中地區最大的商貿物流集散中心。但也是由于這些項目的落地，使XX市專業市場的競爭加劇，更大的資本，更精細的規劃設計與業態定位、更周全的經營規劃成為影響項目發展要素中的關鍵因素。同時，政府方面也暫定對該地區同類項目的引進與供地。3、 XX區XX鎮1. 綜述中國十大石材基地之一的XX市XX區XX鎮，緊臨XX市18、XX區，距XX市政府駐地17公里，鎮域面積91.2平方公里，人口4.7萬，是XX省重點示范鎮。XX鎮工業園區發展已初具規模，規劃面積從3平方公里發展到30平方公里。至今，已引進物流、房產、工業制造加工、高校教育等各類項目34個。2. 交通狀況與XX區接壤，沿湘江12公里，新鎮距三環線入口僅3.2公里，離新港深水碼頭2公里，隔南北貨運火車站新址2公里；省道長湘公路南北貫通，規劃中的四環線東西穿越，電廠專用鐵路貫穿全境；擬建的湘江航電樞紐工程東部在鎮范圍之內。3. 投資導向以專業特色型、產業帶動型、高新科技型為主體，鼓勵三資企業、高新技術企、綠色環保企業等入園，包括：倉儲物流、機械加工制造、房地產19、市場、石材加工、休閑旅游、各類工業原料的倉儲等。4. 周邊項目介紹序號項目名稱規劃用地規模計劃總投資額開發商項目介紹1XX國際商貿城7294畝500億XX香江商貿物流城開發有限公司近期完成土地摘牌工作，進入項目建設前期準備階段。2XX國際5000 畝60億XXXX集團完成一期工程工程建設，目前正在全力招商。5. 調查情況（1）XX鎮政府方面，因為已經有同類型石材加工項目的緣故，故不再引進同類型項目。土地方面，根據目前XX鎮控規圖顯示，已經沒有適合專業市場項目開發的土地。6. 總結（1） 總結：XX鎮因本身具備大理石資源，所以周邊已有多家石材開采、加工企業，加之XX市對金霞開發區的打造，間接提升該地區的開發價值，由于XX國際的進駐，我項目如選址于此，將不利于我項目的發展。三、 總結 本次調查，對XX市中心5大主城區及周邊接壤開發區的招商及土地出讓情況進行全面調查，但未能找到很合適于項目興建的投資地段.