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1、五星大廈項目產品定位建議深圳中原地產呈送：五星集團方案提綱方案提綱市場同類產品分析市場同類產品分析項目定位探討項目定位探討項目產品建議項目產品建議客戶辦公需求分析客戶辦公需求分析狀況區域主要項目已售麥地河南岸江北城市一號、世紀新天經典故事、巴黎廣場光耀財富公寓熱銷麥地河南岸江北/龍豐港惠新天地、城市天地都心地王、水印尚堤即將發售麥地/江北江北富力項目、云天華庭瑞嘉大廈、麥雅國際光耀財富電子大廈同類產品分布情況同類產品分布情況特點：主要分布在麥地及河南岸城區繁華地段；周邊交通發達、公共交通系統健全；周邊城市配套較完善。港惠新天地（已熱銷）同類產品對比分析同類產品對比分析一期：一期：占地面積：占地2、面積：25878.74建筑面積：建筑面積：168067.69 產品類型：產品類型：4棟高層（樓層分別為：28、29、30、31，7層以上為住宅住宅）裙樓為商業（負一層到五層）銷售情況：銷售情況：住宅及商鋪已全部售罄，目前正處于招商階段價格價格:住宅5300元/（帶550元/裝修）商鋪 2萬-3萬元/（三年返租）二期：二期：占地面積：占地面積：11000平方米總建筑面積：總建筑面積：65000平方米 物業類型：物業類型：商場商場3萬平方米，辦公辦公3萬平方米，酒店酒店5000平方米 目前狀況：目前狀況：預計2008年上半年推出市場戶型戶型面積面積套數套數比例比例單套房單套房29 29 252533、.40%3.40%一房一廳一房一廳444414414419.50%19.50%二房二廳二房二廳74-8974-8949849867.20%67.20%三房二廳一衛三房二廳一衛101-109101-10923233.10%3.10%三房二廳二衛三房二廳二衛13013050506.80%6.80%合計合計740740100.00%100.00%港惠新天地（戶型配比）特點：特點：港惠新天地一期以二房二廳為主，二房的面積區間在74-89；戶型亮點為步入式凸窗，贈送凸窗面積；銷售帶550元/裝修。城市天地（正熱銷）同類產品對比分析同類產品對比分析投資商：投資商：惠州市泰富房地產開發有限公司 位置：位置：4、惠州市龍豐片區占地面積：占地面積：12111211建筑面積：建筑面積：23924容積率容積率:19.519.5產品分布：產品分布：二、三層為寫字樓；第四層為架空層,5至23層為住宅總戶數：總戶數：304戶，銷售情況：銷售情況：于5月6日開盤，開盤銷售200余套，目前剩部分低樓層單位價格：價格：開盤均價4200元/，目前價位價位50005000元元/（帶（帶500500元元/裝修）裝修）城市天地（戶型配比）房型房型面積（面積（）套數套數比例比例比例合計比例合計單套房27-313812.50%37.50%37.50%37.50%37.50%37-403812.50%38-393812.50%一房一5、廳47-49196.25%25%54-613812.50%40-42196.25%兩房兩廳77-7911437.50%37.50%合計304100%100%特點：特點：產品以單套房為主，面積集中在27-39；所有產品均帶500元/裝修銷售。同類產品對比分析同類產品對比分析江北富力項目（即將推出）位置：位置：惠州市江北南區，惠州大橋東側 規模：規模：總建筑面積2222萬平米萬平米，投資15億元地塊組成：地塊組成：江北11號、12號地塊（JBN111地、JBN112地塊塊、JBN121地塊）物業類型：物業類型：JBN111地塊：地塊：總建筑面積為6.15萬平方米，為兩幢板式建筑，功能為辦公、酒店式6、公寓辦公、酒店式公寓 JBN112地塊：地塊：總建筑面積約為12萬平方米，規劃為甲級寫字樓甲級寫字樓和國際著名的萬豪國際集團旗下知名品牌萬麗五星級酒店五星級酒店，為一幢200米的超高層建筑 JBN121地塊：地塊：總建筑面積約為4.5萬平方米，為管家式高級江景住宅高級江景住宅 項目優勢：項目優勢：東江及西湖雙重景觀項目動態：項目動態：2007年5月15日奠基典禮云天華庭（即將推出）同類產品對比分析同類產品對比分析標準層標準層開發商：開發商：惠州市東鵬基房產投資有限公司建筑面積：建筑面積：44393物業類型：物業類型：3030層高層住宅層高層住宅（地下2層車庫、1-4層為商業、5-30層為住宅）7、3梯13戶產品類型：產品類型：二房及三房，二房面積在80-9080-90，占70%三房面積在115-130115-130，占30%銷售情況銷售情況:目前處于登記階段，于6月份登記，預計20072007年年底年年底推出市場客戶情況：客戶情況：客戶以深圳客居多深圳客居多，大部分為路過與本項目產生與本項目產生直面競爭直面競爭直面競爭直面競爭，地段及推售節奏相輔。，地段及推售節奏相輔。同類產品市場供求情況同類產品市場供求情況物業物業名稱名稱占地占地面積面積總總套數套數銷售價格銷售價格元元/強銷期速強銷期速度套度套/月月銷售銷售情況情況開盤開盤時間時間城市一號40000552346090于05年售罄208、05-1港惠新天地（一期）110007405200（帶裝修）180目前剩少量三房2006-1-20都心地王42002824200（開盤）5100（目前）65小戶型銷售較好，剩少量三房2006-10水印尚堤33718505500（帶裝修）170剩朝南景觀較差的兩房2007-1城市天地12113044200（開盤）5000（帶裝修）200剩部分低樓層單位2007-5-6瑞嘉大廈5574704（6月出價格）目前處于登記階段2007中原觀點：一、消化速度快：該類型住宅消化速度較快，07年的項目強銷期間銷售速度在150套/月；二、置業動機：購房意圖由過去的居住型轉變為投資型；三、深圳客日益活躍：深圳客戶9、比例占到50%左右，對價格的拉動和銷售加速效果顯著；小結：集約行地塊住宅市場異常火爆，其開發主流為公寓產品，惠州公寓產品市場正處于起步階段，市場上以普通公寓為主，缺乏商務型公寓、酒店式公寓等類型產品。同類產品對比分析總結同類產品對比分析總結方案提綱方案提綱市場同類產品分析市場同類產品分析項目定位探討項目定位探討項目產品建議項目產品建議客戶辦公需求分析客戶辦公需求分析演演達達一一路路南南岸岸路路石石 湖湖 路路笠笠 麻麻 湖湖 路路麥麥地地南南路路麥麥 地地 路路笠笠 麻麻 湖湖 路路麥麥興興路路麥麥 岸岸 路路花花邊邊南南路路橫江三路螺子湖一街螺子湖街螺子湖三路項目地塊周邊情況項目地塊周邊情況10、數數碼碼街街天天虹虹商商場場魯魯惠惠國國際際飯飯店店華華陽陽大大廈廈世世貿貿人人人人樂樂世世紀紀新新天天港惠港惠新天地新天地都都心心地地王王本項目指標回顧本項目指標回顧為城市提供居住空間為城市提供辦公功能空間休閑、娛樂、購物商業功能空間大中戶型住宅小戶型公寓專業寫字樓SOHO辦公專業酒店裙樓商業、沿街商鋪酒店式公寓產權式酒店集約型地塊物業發展大方向集約型地塊物業發展大方向為城市提供居住空間為城市提供辦公功能空間休閑、娛樂、購物商業功能空間大中戶型住宅大中戶型住宅小戶型公寓小戶型公寓專業寫字樓SOHO辦公辦公專業酒店裙樓商業、沿街商鋪裙樓商業、沿街商鋪酒店式公寓酒店式公寓產權式酒店集約型地塊物業11、發展大方向集約型地塊物業發展大方向大中戶型住宅大中戶型住宅小戶型公寓小戶型公寓SOHO辦公辦公裙樓商業、沿街商鋪裙樓商業、沿街商鋪項目物業類型開發方向，適合偏住宅開發方向，同時又能滿足到部分SOHO辦公的需求。因此在開發過程中，以接近寫字樓的樓宇交通能力來設計本項目，以達到后期部分客戶對辦公的需求。因港惠沃爾瑪的進駐，商業投資客信心充足，同時項目地段位置良好、處于中心商圈區域、裙樓商業和商業街鋪開發是非常適宜的。酒店式公寓酒店式公寓以目前惠州商務發展水平和經濟發展階段，尚未達到對酒店式公寓旺盛需求階段，高檔次酒店式公寓開發存在風險，但市場對公寓服務水平要求在提高，因此我們建議折中，采取走服務式12、公寓的開發路線。項目物業類型定位項目物業類型定位方案提綱方案提綱市場同類產品分析市場同類產品分析項目定位探討項目定位探討項目產品建議項目產品建議客戶辦公需求分析客戶辦公需求分析建議建議1：核心筒、主入口建議：核心筒、主入口建議考量考量標標準準總總體考體考評評評級評級人行的便利性人行入口距主干道較進優項目的人車分流人行入口與車庫入口較分開優展示形象、品質、項目特質的要求增設了觀光電梯，品質提高優在銷售過程中昭示項目、提高廣告宣傳主入口臨主干道，昭示性好優建議建議2：各項配套指標建議：各項配套指標建議配套指標配套指標本項目建議本項目建議電梯電梯速度保持在2.0米/秒，每部電梯所承受的辦公面積建議在13、6500-8000/部 入戶大堂入戶大堂 面積在300-400，大堂層高在1012M 層高層高 裙樓部分層高設計在4.5-5.1 M，公寓樓層的層高建議在3.4-3.6M 空調配置空調配置 設置中央空調及獨立空調結合，在裙樓部分可考慮中央空調，在公寓部分可考慮獨立空調 外立面外立面 玻璃幕墻 設計要求：設計要求：滿足寫字樓前提下提供住宅的舒適度住宅的舒適度，在設計上要兼顧寫字樓及住宅設計優勢，盡量滿足寫字樓滿足寫字樓的設計要求。推售推售時間時間樓盤名稱樓盤名稱單房單房套數套數一房一房套數套數二房二房套數套數三房三房 套數套數四房四房套套數數2004-2005城市一號222334-503685214、46鵝城國際509668-8680981613016金典故事30-5859170-8046城市麗景46-577267-8372115/12536巴黎廣場35-4819860-80110世紀新天51-534077-80136113-120224君龍雅苑22-3716830-4298109-15864基斯大廈45-563871-8457124-1423815919建議建議3：戶型配比建議：戶型配比建議 惠州公寓產品戶型配比惠州公寓產品戶型配比推售推售時間時間樓盤名稱樓盤名稱單房單房套數套數一房一房套數套數二房二房套數套數三房三房 套套數數四房四房套套數數2006-2007港惠新天地2925441415、474-89498101-13073都心地王465279-8665118/137144城市天地27-3911440-617677-79114水印尚堤22-345036-40/6740065-69300瑞嘉大廈3017639-47528麥雅國際17-321304915光耀財富電子大廈45-50100 與上表合計8842628151459535惠州公寓產品戶型配比惠州公寓產品戶型配比項目產品定位項目產品定位公寓戶型配比公寓戶型配比戶型主力面積戶型主力面積單房：單房：1 1房：房：2 2房：房：3 3房房 =5 5：1515：9 9：3 3 單房：單房：25-3125-31，一房：，一房：36-4416、36-44，二房：，二房：74-8974-89，三房：，三房：100-110100-110房型面積比例單房2915%一房一廳3945%二房一廳6610%二房二廳7920%三房二廳10010%公寓戶型分布比例統計公寓戶型分布比例統計惠州目前公寓產品：惠州目前公寓產品：產品類型：單房產品類型：單房16%16%，一房，一房45%45%，二房，二房27%27%，三房，三房11%11%，四房，四房1%1%；06-0706-07年主要面積區間：年主要面積區間：單房為單房為25-3125-31，一房為，一房為36-4436-44，二房為，二房為74-8974-89，三房為，三房為100-110.100-1117、0.惠州公寓產品戶型配比惠州公寓產品戶型配比建議建議4：戶型功能尺寸建議：戶型功能尺寸建議 建筑面建筑面積積廳廳開開間間廳進廳進深深廚房面廚房面積積衛衛生生間間面面積積25-313.2-3.35.1-7.63.9-5.33.0-4.0建筑面建筑面積積廳廳開開間間廳進廳進深深主臥面主臥面積積陽臺面陽臺面積積廚房面廚房面積積衛衛生生間間面面積積36-443.3-4.24.3-4.88.5-122.5-3.93.0-4.13.0-4.2建筑面建筑面積積廳廳開開間間廳進廳進深深客客廳廳面面積積餐餐廳廳面面積積74-893.45-4.24.5-5.316.2-18.94.85-9主臥面主臥面積積次臥面次18、臥面積積陽臺面陽臺面積積廚房面廚房面積積衛衛生生間間面面積積11.4-15.758.4-13.23-8.43.85-6.653.2-4.5暢銷單房各功能空間尺度暢銷單房各功能空間尺度建筑面建筑面積積廳廳開開間間廳進廳進深深客客廳廳面面積積餐餐廳廳面面積積100-1243.9-4.24-5.716-22.48-13主臥面主臥面積積次臥面次臥面積積陽臺面陽臺面積積廚房面廚房面積積衛衛生生間間面面積積13.8-18.76-13.22.2-9.53.9-6.53.3-4.5暢銷一房各功能空間尺度暢銷一房各功能空間尺度暢銷三房各功能空間尺度暢銷三房各功能空間尺度暢銷二房各功能空間尺度暢銷二房各功能空間尺19、度建議建議5：標準層設計建議：標準層設計建議 建議建議6：入戶大廳建議：入戶大廳建議 建議建議7：內部設計建議：內部設計建議 方案提綱方案提綱市場同類產品分析市場同類產品分析項目定位探討項目定位探討項目產品建議項目產品建議客戶辦公需求分析客戶辦公需求分析1414萬萬7 7萬萬中小企業中小企業企業數企業數注冊金注冊金1010萬以下企業萬以下企業3 3萬萬以住代辦公企業以住代辦公企業20062006年年惠州現有寫字樓大中企業、外地企業聚集，惠州現有寫字樓大中企業、外地企業聚集，中小企業在哪辦公？中小企業在哪辦公？中小企業寫字樓市場擁有數萬空間等待挖掘！中小企業寫字樓市場擁有數萬空間等待挖掘！數據來20、源：惠州市工商局迫切需要小面積、高形象商務體迫切需要小面積、高形象商務體市場空缺：市場空缺：小面積商務體空缺小面積商務體空缺人員少、面積需求小人員少、面積需求小需要高形象展示需要高形象展示惠州數萬家中小企業惠州數萬家中小企業外地大中企業辦事處、外地大中企業辦事處、分支機構分支機構對租金總價較敏感對租金總價較敏感具備一定檔次和形象的住宅物業，滿足一定商務功能的住宅物業。因相對專業寫字樓低廉的租金，同時又能滿足商務需求的物業就手到市場青睞。這些形象檔次高的公寓住宅因它具備商用的潛能，可以獲得比住宅更高租金回報的機會，因此受到投資客的歡迎。市場總結市場總結深圳投資客支撐惠州商務深圳投資客支撐惠州商務21、/公寓市場公寓市場深圳客戶占深圳客戶占寫字樓寫字樓客戶的客戶的半壁江山半壁江山深圳客戶占深圳客戶占公寓公寓客戶的客戶的60%60%市場情況：公寓（含小戶型）受市場熱捧市場情況：公寓（含小戶型）受市場熱捧深圳客戶深圳客戶惠州客戶惠州客戶其他客戶其他客戶快速消化快速消化惠州公寓客戶概況惠州公寓客戶概況置業目的置業目的客戶類型客戶類型特征特征考慮因素考慮因素自住自住企業員工年齡2332歲，單身總價、位置基層管理2535歲，外省中高學歷者居多，到惠州35年，單身或年輕家庭距離城市近、價格、配套、環境技術員工2235歲，到惠州38年，單身或年輕家庭離上班地近、價格、戶型、配套、環境區域外年輕人2530歲22、，到惠州510年，單身或年輕家庭位置、配套、環境、價格、發展商品牌白領階層2530歲，到惠州510年，單身或年輕家庭位置、配套、價格投資投資深圳投資客看重惠州發展前景，投資門檻較低升值潛力、價格、位置配套私營老板比較分散位置、價格、城市生活及公交配套、租金公務員本地人及部分外省中高學歷者位置、配套、戶型、價格、方便轉讓企業主與高級管理著以外地及港澳、外籍人士中高學歷者為主，到惠州38年位置、配套、戶型、價格、租金。本項目客戶定位：自用型自用型：（：（40%40%）在樓盤附近上班的白領、其他行業人員；經常往返深惠兩地的深圳人；經常出差惠州的商務人員；小公司，SOHO族，用來滿足辦公和居住的需要。投資型投資型：（：（60%60%）看好惠州房地產前景的投資者，以深圳客為主 惠州本地生意人項目目標客戶定位項目目標客戶定位預祝項目圓滿成功！THE END