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1、第一章 項目介紹第一節 項目簡介（由開發商提供）邯鄲稽山特色商業步行街（暫定名）是邯鄲市20XX年重點建設項目，由邯鄲市稽山房地產開發有限公司投資開發建設。該項目總占地130余畝，分地塊一(63畝)和地塊二（67畝）兩部分。整個項目分兩期開發建設，一期（地塊一）已于20XX年3月正式拆遷，預計9月份拆遷完畢并開始動工建設；二期（地塊二）將于20XX年2月拆遷完畢并開始動工建設。（附：地塊區位圖）地塊一東至城西街，南至新華前街，西至邯山北大街，北至環城西路。地塊二東至邯山北大街，南至沁河街，西至浴新北大街，北至環城西路。項目緊鄰火車站，處于邯鄲市復興區、邯山區、叢臺區三區交匯處的傳統商業圈內，交2、通便捷，人流密集，商業氛圍濃厚。項目建成后將成為邯鄲市規模最大、標準最高、安排就業人口最多、客流量最大、商業氛圍最濃厚的地標性建筑群，必將成為邯鄲市對外交流的形象窗口和標志。（附：項目區位圖）第二節 項目地塊規劃設計要求（由開發商提供）規劃部門對本項目的規劃要求地塊一 主體建筑物性質：商業、辦公 附屬建筑物性質：公益配套設施 建筑容積率：多層2.0，高層4.0 綠地比例：25%，對于停車場等兼容的綠化，按有關規定計算 退讓道路要求：環城西路紅線最近處退讓不少于40米（北墻不超過新趙都超市北墻），新華前街和城西街退讓紅線不少于6米 步行商業街區內新設計的道路，其寬度可根據需要確定 建筑限高：103、0米，邯山街東側控制在15米18米 其它土地利用要求：臨環城西路建公共停車場一處，面積不小于7300平方米；社會停車場可以部分設在地下，車位及面積要符合技術規范要求；設2座不小于70平方米的公廁地塊二 主體建筑物性質：商業、辦公、居住 附屬建筑物性質：公益配套設施 建筑容積率：公建多層2.0，高層4.0；住宅多層1.7，中高層2.0 綠地比例： 25%，住宅部分人均公共綠地不小于0.5平方米 退讓道路要求：退讓浴新大街、環城西路紅線不少于10米，退讓沁河街紅線不少于6米 步行商業街區新設計的道路，其寬度可根據需要確定 建筑限高：100米，邯山街西側控制在15米18米 其他用地要求：設1座不小于4、70平方米的公廁；住宅部分設居委會活動用房，警務室面積不小于270平方米規劃局對設計規劃條件的解釋 關于規劃用地容積率：按公示的指示執行，不能超出邯鄲市城市規劃管理條例實施細則規定的范圍；商住建筑（含商務、辦公）的高度可根據需要設計，鼓勵建高層建筑。 關于道路寬度：現有的城市規劃道路紅線保持不變，使其與其他路段保持不變，使其與其他路段寬度保持一致。步行商業街區內新設計的道路，其寬度可根據需要確定。 關于綠化率：按公示指標執行，對于停車場等兼容的綠化，按有關規定計算。 關于公共停車場：社會停車場可以部分設在地下，車位及其面積要符合技術規范要求。 關于建筑風格：以現代建筑風格為主，并運用多種方式體5、現邯鄲歷史文化，形成街區特色。第三章 本項目商圈定位邯山北大街兩側、環城西路兩側為專業市場和臨街門臉，處于特級商圈邊緣地帶，本項目可定位為一級商圈，業態為復合業態。（附：物業分布圖） (附：項目區位圖)第九章 項目名稱定位由于本項目集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光等眾多業態于一體，為了體現項目的檔次和形象以及展示項目的品質特征，同時避開邯鄲市目前的“商場” 、“市場”等概念，實現名稱差異化、個性化，建議本項目名稱定位為:新天地、中華第一城、邯鄲第一城、現代城、國際城、稽山步行街、邯山新世界商業街、大世界商業街、東方陽光城、財富大世界、鉑金商貿街、金世紀廣場、財富中心等。第十章 項目業態定位稽6、山特色商業步行街作為邯鄲新興商業的載體和平臺,將構筑以寫字樓、商住公寓為主的商務辦公區；以餐飲、娛樂、休閑、美容、健身、洗浴、婚紗攝影、酒吧、茶吧、夜總會、咖啡廳為一體的餐飲娛樂區；以五金、電料、摩配、土產為一體的專業市場區；以服裝、圖書、手機、數碼為特色的不同專營區；以超大型超市綜合商場為一體的綜合購物區；以演藝、集會、新產品發布為一體的公共旅游活動區。（附：項目區位圖和業態功能分布圖）第一節 項目業態定位原則及依據開發商利潤最大化原則，邯鄲大市場統籌考慮與項目周邊具體分析相結合的原則，創新、差異化的原則。對原有市場資源的整合利用通過我們對項目地塊的實地考察和對邯鄲市的調查發現：地塊二作為五7、金、電料、摩配專業市場的市場占有率達到80%，因此該地塊是一個在長期的商業活動中自然形成的具有相當知名度的專業市場地塊一和地塊二都是邯鄲市的商業積淀區，現有的業態都是通過自然選擇，自發形成的。并且隨著時間的發展，這些業態經過了時間和市場的檢驗，從而形成了現有的規模和社會知名度。對于這些舊有的資源，我們在規劃中充分利用了舊市場的知名度和顧客忠誠度，并通過在同一產業鏈上添加新業態來實現新舊資源的互動，以此來帶動項目前期招商組市的火爆進行和項目后期的繁榮發展。這種先形成市場，再整合資源，通過升級改造提高市場的品牌形象的思路將為后期招商創造不可比擬的先天條件，大量商家和經營戶的慕名前來更易使項目形成規8、模化、專業化、空前化，具有良好口碑和美譽度的新興市場。例如北京的王府井，它就是在整合原有資源的基礎上，經過幾次的升級換代，最終形成了現有的規模和品牌知名度。對復合業態的整合利用復合業態的整合利用是現代商業街建設的潮流，是大量成熟商業街成功的經驗之一，對商業街的建設有著理論和現實的意義。項目通過對舊有市場的整合，充分挖掘了各個產業鏈上能夠形成互動和相互托市的業態，形成了集購物、休閑、娛樂、觀光、餐飲于一體的復合業態，既滿足了市場的多元化經營的需求，又迎合了當代消費者對“一站式”消費模式的需求。業態規劃符合市場需求 項目開發的部分專業市場和獨立臨街商鋪對外進行銷售，與目前以租賃為主的其他專業市場和9、獨立臨街商鋪形成差異化，我們可以吸引租賃戶到我們這里來購買。 此項目周圍商家眾多，聚集著大量的經營者和打工者，他們由于資金問題或沒有長期扎根邯鄲的想法，對于大戶型住宅，感覺到投資過大不易轉讓出手，因此投資相對謹慎。而對本項目小戶型商住公寓而言，首先它結合了辦公和居住兩大功能，其次它的投資規模較小，容易轉讓或出租，同時項目周圍沒有此類物業存在或開發。為此，在此區域規劃部分商住公寓和SOHO公寓有較好的市場前景。第二節 業態總體定位及功能分布虛線以西業態規劃定位機電設備、五金電料、摩配、土產日雜等五金摩配專業市場。一二層聯體商鋪規劃為小戶型商鋪，主要考慮到邯鄲市人均收入水平普遍較低、購買力較差，根10、據我們以往的經驗在一個地級市的城市中，總投資在50萬以內的商鋪銷售較好，超過此界限銷售將會出現困難。【定位依據】 項目周圍目前有四百多家臨街商鋪用以經營機電設備、五金電料、摩配、土產日雜等。在我們調查過程當中，他們這些商戶因在這里經營多年，有固定的供貨群體和銷售渠道，而且臨近火車站和汽車站，交通方便，不想遷移。 據了解，有80%的商戶表示愿意以購買或租賃的方式回遷或繼續在此經營，我們在此規劃上下聯體的商鋪，主要滿足部分有實力的投資者和經營者。專業主題市場通過將商場分割成若干小面積商鋪來滿足小規模經營戶投資經營的需要。以上定位既解決了后期招商組市的問題，同時因市場的繁榮也會帶動我們的銷售，減輕銷11、售壓力，實現預期的經濟效益。虛線以東業態規劃定位（一）超級購物商場和主題商場區大型超市、綜合購物中心、零關稅港貨專營區、時尚休閑服裝、時尚飾品、生活用品、玩具、古玩等。按主題式商場對外銷售（即將每層分割成若干個小面積商鋪對外進行銷售，銷售后聘請專業商業管理公司統一經營代管，對投資者每年給予一定的租金回報）。【定位依據】 符合業態規劃的需求地塊一綜合規劃為集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的商業步行街，需要有大型的主題商場和超級購物商場，特別是品牌商場來托市，形成超大規模和同一產業鏈上的業態互補。充分借助廣場的優勢該區臨環城西路退讓40米，自然形成了超大規模的停車場，容易聚集人流，形成火爆經營12、場面，非常適合在此規劃建筑大規模的商場和超市。規模效應 （二）寫字樓和商住公寓購買者在此購買公寓或寫字樓，主要用于投資和自用，對投資者而言小戶型公寓或寫字樓便于對外出租，對自用者而言小戶型公寓或寫字樓可作為成長型公司的辦公場所或職員的過渡居住房以及第二居所，因此，小戶型再次區域的生命力較強。（三）餐飲、風味小吃、娛樂休閑、美容健身為一體的功能區可設立多種地方特色的中式、西式品牌餐飲，如：北京東來順、天津狗不理、北京烤鴨、重慶火鍋、辣婆婆水煮魚、韓國烤肉、日本料理、肯德基、麥當勞、必勝客等。中外酒吧、茶吧、冰吧、網吧、陶吧、美體健身、婚紗攝影等。（四）圖書、日用小百貨、數碼城、手機市場為主的功能13、區主營手機（新舊手機市場）、品牌電腦及組裝電腦、圖書批零、電子產品、數碼相機、文化禮品、音像制品、花卉禮品等。（五）服裝主題商場【定位依據】在與康德商場隔街相望的新華前街的北側規劃服裝主題商城，在業態上雖然與康德等幾個商場有沖突，但他們的商鋪均以出租為主，此服裝商場建成后，許多業主都會從原來康德商鋪的租賃轉為到本項目來購買，作為以后的經營場所。建議本項目的分割面積分別為六、八平方米，以滿足資金不足的購買者購鋪的需要。此商城主要是通過從租賃場地變為產權商鋪經營為賣點來吸引康德等商鋪的經營者來此經營。邯山北大街兩側和新華街兩側均是服裝經營戶，他們將是我們直接的目標群體。可以借助康德的人氣，通過差異14、化經營和同康德相互造勢來實現同康德商場的雙贏雙利，同時也壯大項目自身。通過我們的調查發現：61.8%的被訪者在商場中主要購買服裝類的產品，23.4%的被訪者在商場中購買化妝品，20.8%的被訪者在商場主要為了購買家電產品，這三類商品位于消費者商場消費品的前三位，其他占4%。因此，服裝專業市場有巨大的市場潛力。 廣場景觀規劃建議第一節 文化廣場規劃根據本項目特點現建議廣場、停車場、步行街中的景觀小品規劃如下：建議在地塊一的北側建造一個主題文化休閑廣場（面積由設計單位確定），第二個廣場建議設在邯山大街上或其它位置，為保證本項目土地資源的充分利用，建議其它區域不再設立大型休閑廣場。為了體現邯鄲古城趙15、都的歷史風貌可以選用部分小品來襯托邯鄲趙都的歷史文化；商業建筑規劃中的停車場、休閑廣場及景觀、雕塑、小品，應視為整個建筑的組成部分。 多倫多時尚演藝廣場在廣場中心布置主題雕塑，刻制碑文，通過克隆多倫多時尚演藝廣場之形態，來打造廣場文化主題。也可在廣場設大型音樂噴泉，小品及綠地等；四周設立休閑坐椅和休憩長廊；廣場西側設置一塊祝福墻，為人們提供一種新鮮的祝福形式，任何人都可在此留下甜蜜的祝福甚至是海誓山盟，周邊設大型的停車場作為配套設施。羅馬假日廣場建議通過復制古羅馬古典式建筑風格，選用三組鑄銅雕塑，分別以“角斗士”、“困獸”、“勝利”為主題，均采用真人比例寫實的手法，融入廣場上的購物人群之中，為16、步行街營造新奇的觀光、購物氛圍。廣場路面采用高檔石材拼出豐富的圖案；集中綠地呈階梯式，流線型的花崗巖條石將綠地分成高、中、低三層，下層是綠色植被和花草勾勒的綠化帶，形成層次分明、色彩艷麗的景觀綠地；廣場內設置花壇、坐凳、雕塑、兒童游戲設施等。從步行街進入廣場，空間豁然開朗，既豐富了城市景觀，又為游人提供了開闊的休閑觀光場所。同時，這里也可以成為演出、商品展示、大型公益活動等的理想場地。悉尼音樂廣場廣場路面建議采用高檔石材拼出豐富的圖案；廣場東側設置一塊屏幕（大型電子顯示屏）；廣場內設置花壇、雕塑、坐凳、休息椅、噴泉等，并配置高質量的音響設備，給人們送去悠揚的中外名曲。新加坡棋牌廣場沿廣場周圍，17、分別設置休閑座椅及大理石棋牌桌，如象棋、圍棋、跳棋、軍棋等，同時可以雕塑兩人對弈雕塑小品，使之成為游客及市民休閑娛樂的場所，也可以在廣場或步行街上刻制數學、物理公式，或刻制名人名言，在精心打造文化步行街的同時，豐富人們業余生活，為本項目積聚人氣。第二節 步行街內景觀規劃建議邯鄲市作為古都，素有“成語之鄉”之美譽，為了體現邯鄲的歷史文化，在項目主入口處，設立街志，題文為“邯鄲稽山特色商業步行街”十一個鎦金大字，背面為中英文對照的邯鄲稽山特色商業步行街簡介，從南至北分別設置“邯鄲學步”、“將相和”、“完璧歸趙”、“負荊請罪”、“毛遂自薦”等多組鑄銅雕塑或浮雕。彩帶、綠化體系、小品、燈景水、電、氣、18、暖及通信線路全部走地下管道，街道中間設置一條全部由“印度紅”高檔花崗巖鋪成的寬達4.8米的多功能彩帶，其內設置電話亭、路鐘、燈箱廣告、座椅、自助購物機、路燈等服務設施，體現其現代化景觀的智能特色；彩帶兩側設置為5.5米寬的觀光道及禮賓車道，臨店的購物街道上分季擺放常青樹、盆景和時令鮮花，共同構筑一個輕松、舒適、獨具環保特色的休閑購物環境；在街兩側布置喬木及花草相配的綠化體系，以豐富街道的空間景觀；精心布置庭院燈、地燈、豪華路燈等營造出五彩繽紛、燈火輝煌的夜景，與底層商鋪櫥窗界面共同構筑流光溢彩的夜間景象。建筑語言、建筑符號步行街建筑風格主要以現代、簡潔為主，并在實體墻面及裝飾幕墻上飾以現代符號19、，使街道整體風貌得以協調；建筑的形態和立面的形式作為自然景觀的伸展，均采用弧形界面，使用曲線作為建筑的主要語言，在建筑中表達建筑的動感和美感，豐富步行街商業空間。步行街內中庭設計卡通城-供兒童蹦跳嬉戲的橡膠卡通城堡；街舞場-街頭舞蹈的專用場所，展現青春的激情和活力；夕陽園舞場-中老年人休閑、健身、聚會、交際的絕佳第十四章 交通規劃建議交通規劃建議步行街里面的道路在規劃設計時，除個別街區設立純步行街禁止機動車進出外，其余街道寬度均應在7米以上，以保證在商業街內車輛卸載貨物時不影響其它小型貨車和小型轎車單向行駛。考慮到相當部分市民的出行是騎自行車，因此商業步行街區要規劃出充足的自行車停放處。【規劃20、依據】隨著城市的發展有車一族會越來越多，很多顧客不愿下車后走很遠的路去購物或消費，為此在進入地塊一和地塊二的主要交通出入口處留出充足的停車位是非常必要的。另外根據國內外商業街和步行街的發展趨勢，目前建設的步行街，在滿足人們休閑、娛樂、購物的同時均設立了機動車專行道，實行人車分流。從經營方面考慮，經營戶進貨、出貨需要有交通流線的支持。 從消費者考慮，現代的消費者的消費心理和消費方式與以前發生了巨大的變化：消費者已經從為購物而購物的單純購物轉變為在休閑、娛樂、觀光、餐飲中順便購物和在購物中實現休閑、娛樂、餐飲、觀光的多元化消費模式。規劃項目街街相連，路路相通既解決了開車的方便性，又滿足了消費者步行21、逛街的需求。 第十五章 單體樓建筑風格建議建議采用現代建筑風格進行設計，并體現出現代建筑氣息和人文文化，給人以現代、時尚之感。【規劃依據】 邯鄲市作為一個古城，有很多歷史文化和古老建筑，但這些歷史文化和名人因其未發生在本區域，很難和本項目本地塊有效的嫁接在一起。如果勉強嫁接，就會給人以不倫不類之感。例如：在20XX年和20XX年先后建成的東方明珠廣場（商業建筑面積約6萬平方米，建筑層數為三層、四層）和三龍超市（建筑面積約2萬平方米）等大型物業，為了挖掘邯鄲古城的傳統文化，建筑風格均采用傳統的古式建筑，建成后因項目本身沒有更多的文化底蘊和內涵，導致整個項目物業銷售量不到30%，80%的商鋪處于關22、門和閑置狀態。因此建議本項目建筑風格既要區別于邯鄲傳統的仿古建筑和老式建筑，又要滿足現代消費群體時尚的需要，通過現代風格的建筑，以增加本項目與周邊項目的差異化和個性化。邯鄲為歷史古城，古建筑風格隨處可見，現代建筑風格更醒目，更能吸引邯鄲消費者的眼球，更適應城市發展的需求，更符合現代化城市的建設要求，因此更具生命力。現代的建筑風格對項目規劃的景觀形成有機的補充，通過建筑風格和景觀的互動帶動消費者在項目中消費，以此來提高項目的整體品質和塑造項目在消費者心目中的良好形象。 項目總體規劃建議 第一節 虛線以東規劃 規劃不低于40000平方米的超級購物商場和大型主題商場；規劃不低于40000平方米的高層23、商住公寓；規劃面積不低于30000平方米的寫字樓。 在步行街區內規劃不低于30000平方米的上下聯體背靠背獨立臨街商鋪，每個商鋪面積不要超過70平方米； 步行街區內三層以上規劃為不低于18000平方米的SOHO公寓。 步行街內不低于9000平方米的服裝專業市場。注：虛線以東規劃依據說明 超級商場和主題商場：按主題式商場對外銷售（即將每層分割成若干個小面積商鋪對外進行銷售，并聘請專業商業管理公司統一經營代管，對投資者每年給予一定的租金回報）。 高層公寓和寫字樓：購買者在此購買公寓或寫字樓，主要用于投資和自用，對投資者而言小戶型公寓或寫字樓便于對外出租，對自用者而言小戶型公寓可作為過渡居住房或第二24、居所，為此建議規劃成為小戶型（60平方米的占70%，86平方米的占20%，100平方米的占10%）。 聯體商鋪：規劃后的聯體商鋪把它規劃為小戶型商鋪，主要考慮到邯鄲市人均收入水平普遍較低、購買力較差，總投資在50萬以內的商鋪銷售較好，超過此界限銷售將會出現困難。最能為開發商贏取利潤的是聯體商鋪，通過我們以往的經驗，聯體商鋪的銷售同單層商鋪相比雖然存在一定的難度，但有利于開發商贏取利潤，快速回籠資金，有效實行滾動開發。 出房率方面的依據商場、寫字樓、商住公寓的規劃是在這些物業具有規劃可行性的前提下，為了多出房，充分利用政府規劃的容積率，實現開發商最大利益的原則下規劃建設的。 基于對項目整體規劃的25、考慮項目周邊還沒有高層建筑，規劃的寫字樓和商住公寓等高層建筑將會在第一時間吸引到此消費的消費者的目光，同時也會提高項目地塊的整體品質，增大地塊的升值前景，實現開發商和目標消費群體的最大利益。第二節 虛線以西規劃 步行街區上下聯體背靠背商鋪規劃面積不低于45000平方米 步行街區內三層以上不低于30000平方米的SOHO公寓 五金、電料、摩配主體商場規劃面積不低于13000平米 商住公寓面積不低于17000平方米注：以上定位依據與虛線以東相同 第十九章 經濟指標評估按以上面積計算，地塊一、地塊二總建筑面積為272000平方米，總綜合成本（土地成本加建筑成本）為52000萬元，總銷售產值為930026、0萬元，總收益為41000萬元（未扣除裝修及各種稅費）。經濟指標評估說明 建筑成本構成說明：商場地上和地下建筑成本按1800元/平方米、寫字樓地上建筑成本按1300元/平方米、 SOHO公寓按1200元/平方米、上下聯體商鋪按900元/平方米計算。 建筑收益構成說明：商場部分銷售價格按7000元/平方米計算收益、寫字樓銷售價格按2200元/平方米、SOHO公寓按1900元/平方米、上下聯體商鋪按均價5500元/平方米計算收益（附：項目業態分布圖）第三節 軟性新聞炒作在邯鄲晚報、邯鄲日報、中原商情、燕趙都市報邯鄲電視臺進行軟性宣傳和炒作。 市長訪談“引資10個億邯山大街兩側將成為邯鄲市新的商業中27、心” 局長訪談“規劃局長談規劃” 專家訪談“國內外專家暢談稽山特色步行街的宏偉藍圖” “稽山特色商業步行街將成為邯鄲百姓投資熱點” “園林式特色商業步行街驚現古城！” “邯鄲第一家SHOPPING MALL引發商家重新洗牌” “商業巨頭落戶古城，邯山大街新一輪商戰即將爆發” “10億打造趙都不夜城” “邯鄲市商業步行街如何建？洋博士暢談稽山特色商業步行街建設 怎樣在商圈中淘金 經濟專家教你投資 由投資風潮引起的思考 一個普通投資者的感想 開發商、策劃公司強強聯手，市政府領導高度關注邯鄲首家超大規模商業街獨領風騷 項目開盤熱銷之謎（系列 共計10篇） 我的第一張大字報 特色商業步行街“批判” 最具升值潛力的黑馬寶地邯鄲特色商業步行街 火車站、客運總站在我的家門口 你知道邯鄲市最大規模的商場在哪兒嗎？ 你知道邯鄲市首家SOHO公寓的標準嗎？ 稽山商圈的升值潛力你想象得出來嗎？ 開發商的實力和信譽對房地產項目的影響 二零零四年三月二十九日