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1、房屋拆遷操作流程與指引房屋拆遷操作流程與指引 現(xiàn)根據(jù)房屋拆遷領(lǐng)域的法律法規(guī)、國(guó)家政策及實(shí)踐中的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，就房屋拆 遷工作中的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和核心問題作如下指引： 外部流程：外部流程： 評(píng)估結(jié)果異議 不執(zhí)行協(xié)議 執(zhí) 行 不執(zhí)行 拆遷許可證 達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議 未達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議 拆遷人委托拆遷公司 實(shí)施拆遷 向房管局申請(qǐng)裁決 房管部門申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷 拆遷人委托拆遷 公司實(shí)施拆遷 通過訴訟申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷 拆遷公示 房屋評(píng)估 裁決聽證（必要時(shí)） 裁決結(jié)果 行政強(qiáng)拆聽證 評(píng)估委員會(huì)鑒定 強(qiáng)制拆遷 申請(qǐng)拆遷許可證 拆遷當(dāng)事人協(xié)商安置補(bǔ)償協(xié) 指引：指引：在執(zhí)行上述流程中，有些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要對(duì)拆遷法律和政策深入 透徹2、把握才能靈活操作。 現(xiàn)就拆遷實(shí)踐中幾個(gè)常見的重大問題作如下 指引： 1 1、拆遷歸屬、拆遷歸屬 由于國(guó)家在土地出讓條件缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地不同項(xiàng)目土地出 讓合作條件也不一樣。如果是凈地出讓（地塊已經(jīng)完成三通一平） ， 拆遷任務(wù)及相關(guān)費(fèi)用由出讓方承擔(dān)， 開發(fā)商在拆遷中的職責(zé)是監(jiān)督出 讓方如期按照合同完成拆遷任務(wù)，并予以必要的配合；如果是毛地出 讓，則拆遷一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)完成，并承擔(dān)費(fèi)用及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。 2 2、項(xiàng)目簽約前拆遷評(píng)估、項(xiàng)目簽約前拆遷評(píng)估 開發(fā)商在項(xiàng)目簽約前，不論拆遷由哪方負(fù)責(zé)完成，都應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的 拆遷做初步的評(píng)估，主要包括拆遷量、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷周期以及 拆遷的難度，以此作為確定土地價(jià)3、格的因素之一。 3 3、項(xiàng)目前期調(diào)查、項(xiàng)目前期調(diào)查 前期調(diào)查是確定拆遷費(fèi)用和預(yù)估拆遷障礙的基礎(chǔ)性工作，是制定 拆遷方案的主要依據(jù)，此項(xiàng)工作要求細(xì)致。 調(diào)查的方法主要是到政府機(jī)關(guān)查檔、實(shí)地勘測(cè)、走訪落實(shí)，必要 時(shí)可以與評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通。 前期調(diào)查的內(nèi)容： 3.1 調(diào)查被拆遷房屋的位置、面積、年限、用途。 3.2 調(diào)查被拆遷房屋的權(quán)屬，是否屬于違章建筑、臨時(shí)建筑或代管房 屋，是否存在抵押等情況。 3.3 調(diào)查拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在高壓線、文物古跡、軍事設(shè)施及地下光 纜等。 3.4 調(diào)查被拆遷房屋的租賃情況、非住宅房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。 3.5 調(diào)查擬以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?shù)那闆r，如調(diào)換房屋的用途、面積和 位置等。 4 4、制定對(duì)策和拆遷方案、制定對(duì)策和拆遷方案 在調(diào)查摸底完成后，根據(jù)掌握的拆遷區(qū)域的基本情況制定對(duì)策， 編制拆遷計(jì)劃和方案。 4.1 根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)劃，確定拆遷范圍。一般而言，