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1、榮和榮和榮和榮和 中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告榮和榮和榮和榮和 中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告中央公園項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展報(bào)告敬啟者：廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 本報(bào)告旨在提供南寧市榮和中央公園項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展整體策劃研究，供貴司分析參考。項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析南寧商業(yè)發(fā)展概況項(xiàng)目區(qū)位與區(qū)域概況分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景解析報(bào)告綱要報(bào)告綱要報(bào)告綱要報(bào)告綱要項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析1項(xiàng)目屬性分析2商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略3項(xiàng)目商業(yè)定位4商業(yè)發(fā)展建議2、5報(bào)告總綱要項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，中國(guó)中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的東盟自由貿(mào)易區(qū)的 區(qū)域性國(guó)際城市區(qū)域性國(guó)際城市廣西全區(qū)廣西全區(qū) 2010年年GDP 為：為：9502.39億元億元，同比增，同比增14.2%，CPI漲漲3%，經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)近，經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)近3年來(lái)新高，連續(xù)年來(lái)新高，連續(xù)9年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。南寧作為廣西壯族自治區(qū)省會(huì)城市首位度較高，占全區(qū)經(jīng)濟(jì)比重較高。南寧作為廣西壯族自治區(qū)省會(huì)城市首位度較高，占全區(qū)經(jīng)濟(jì)比重較高。南寧由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高導(dǎo)致南3、寧三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重較大，南寧由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高導(dǎo)致南寧三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重較大，比重超過(guò)比重超過(guò)50%。項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析南寧主要構(gòu)成商圈包括朝陽(yáng)商圈、七星商圈以及瑯東商圈l在地圖上看到，南寧的商業(yè)圈分布走向自西向東，符合南寧市主要交通軸線東西向貫穿的規(guī)律；瑯東商圈的分布面積在所有商圈中最為廣闊，新城區(qū)的特點(diǎn)使得瑯東商業(yè)的發(fā)展未受交通瓶頸及物業(yè)條件的制約。l在南寧主要的三大商圈之中，朝陽(yáng)商圈匯集了年輕人及中至中低檔商品，七星商圈則匯集了中堅(jiān)階層及中高檔的商品；而瑯東商圈目前消費(fèi)群尚未完全成形，但從城市功能定位可以預(yù)測(cè)，未來(lái)此商圈將對(duì)高4、收入水準(zhǔn)、高知識(shí)水平消費(fèi)者擁有就近的輻射力。項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析鳳嶺板塊江南板塊西鄉(xiāng)塘板塊CBD老城區(qū)城北板塊新城板塊l榮和中央公園地處最早的朝陽(yáng)商圈，向西連接老城區(qū)和城市商業(yè)中心，向東通往埌東國(guó)際商務(wù)區(qū)，占據(jù)城市中心最有利的位置，方圓千米之內(nèi)銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、報(bào)社、電視臺(tái)等云集。商業(yè)氛圍濃厚，生活配套成熟；l總規(guī)劃用地47600多，總建筑面積約31.5萬(wàn)，總戶數(shù)2600余戶，容積率5.5，綠化率38%，集住宅、公寓、商業(yè)、小型會(huì)所為一體的城市核心區(qū)公園式人居。本案項(xiàng)目位于老城區(qū)板塊與新城板塊交匯處，屬于城市核心地段項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)5、目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析本案民族大道古城路新民路東葛路民主路項(xiàng)目位于城市東西向主干道東葛路，并且與民族大道連接；本項(xiàng)目距離市中心的車程距離約為5分鐘，消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度高；本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有成熟的城市配套；區(qū)域交通通達(dá)性較好，位于東葛路主干道，展示形象好，且消費(fèi)者認(rèn)知度較高項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析S.W.O.T.優(yōu)勢(shì)(Strength)劣勢(shì)(Weak)1、中心城區(qū)，地段價(jià)值高，地塊極稀缺；2、位于主干道，交通便捷，公交設(shè)施齊全；3、周邊購(gòu)物、生活、教育、醫(yī)院、酒店配套成熟且品質(zhì)高；1、商業(yè)地塊規(guī)模較小；2、周邊有華潤(rùn)萬(wàn)家等大型集中商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。機(jī)6、會(huì)(Opportunity)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1、地塊稀缺，未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手極少；2、此區(qū)域尚未形成美食娛樂(lè)特色商業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大；3、榮和中央公園自身業(yè)主消費(fèi)水平及層次較高。1、突出地段價(jià)值，高品質(zhì)配套商業(yè)街區(qū)；2、打造美食為主特色商業(yè)街，輔以?shī)蕵?lè)及品牌零售，建立口碑效應(yīng)；1、克服商業(yè)體量較小缺點(diǎn)，打造時(shí)尚精致品牌美食及娛樂(lè)業(yè)態(tài)；2、與周邊商業(yè)形成錯(cuò)位，定位年輕時(shí)尚城市白領(lǐng)；威脅(Threaten)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅此區(qū)域今后發(fā)展方向以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外名品、品牌專業(yè)店和有特色的百貨、購(gòu)物中心為主，滿足消費(fèi)者的超前消費(fèi)需求，凸現(xiàn)高雅和引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)的特色，使本區(qū)成為7、南寧又一具有特色的商業(yè)繁華區(qū)。因此未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。商業(yè)定位差異化，突破競(jìng)爭(zhēng)瓶頸；樹(shù)立商業(yè)部分特殊價(jià)值，超前引導(dǎo)市場(chǎng)；項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩裕憾€省會(huì)城市v廣西自治區(qū)首府，政治、文化、商貿(mào)中心；老城中心區(qū)v區(qū)域處在老城中心區(qū)，本地消費(fèi)者認(rèn)知度高；v區(qū)位板塊稀缺，商業(yè)價(jià)值高，住宅配套成熟且品質(zhì)較高；項(xiàng)目屬性：小規(guī)模v商業(yè)街規(guī)劃面積規(guī)模較小，約為5000至7000平米（注：預(yù)估數(shù)據(jù)）；商鋪縱深v縱深較長(zhǎng)，臨街面寬較窄商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值商業(yè)價(jià)值營(yíng)銷價(jià)值稀缺8、而成熟的商業(yè)地段，絕對(duì)優(yōu)勢(shì)品牌競(jìng)爭(zhēng)差異化業(yè)態(tài)精細(xì)化引入差異化優(yōu)質(zhì)品牌控制商鋪數(shù)量核心競(jìng)爭(zhēng)策略：商業(yè)定位的差異化和精細(xì)化商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略 本區(qū)是以民族大道為軸心，東到園湖路口，是以古城路、新民路、七星路、星湖路、東葛路、桃源路、園湖路為核心的商業(yè)中心區(qū)。現(xiàn)狀:這里是一處新興的商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)有永嘉名店廣場(chǎng)、華聯(lián)超市、夢(mèng)之島購(gòu)物中心、夢(mèng)之島百貨、七星路服裝一條街以及星湖中路電子產(chǎn)品一條街和東葛路通信產(chǎn)品一條街。發(fā)展:未來(lái)發(fā)展方向以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外名品、品牌專業(yè)店和有特色的百貨店、購(gòu)物中心為主，滿足消費(fèi)者9、的超超前消費(fèi)需求，凸前消費(fèi)需求，凸現(xiàn)高雅和引領(lǐng)時(shí)現(xiàn)高雅和引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)的特色尚消費(fèi)的特色南寧商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃重點(diǎn)-(新民路商業(yè)中心區(qū))商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判及整體發(fā)展戰(zhàn)略基于市場(chǎng)機(jī)會(huì)，商業(yè)項(xiàng)目的核心問(wèn)題在戰(zhàn)略層面大勢(shì)穩(wěn)健、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展區(qū)域商業(yè)價(jià)值逐步升級(jí)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌組合創(chuàng)新樹(shù)立商業(yè)項(xiàng)目精致化形象商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分溢價(jià)營(yíng)銷溢價(jià)商業(yè)品牌溢價(jià)區(qū)域商業(yè)價(jià)值溢價(jià)大勢(shì)溢價(jià)商業(yè)項(xiàng)目核心問(wèn)題核心問(wèn)題分解商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展方向商業(yè)定位商業(yè)定位 l南寧市的餐廳在長(zhǎng)湖路、東葛路、中山路、星湖路等多條道路都有集中分布；l南寧市的連鎖品牌也比較多，10、象金龍寨、漓江人、古鼎香、領(lǐng)地等都是連鎖 品牌，但是這些品牌的分布并不是非常集中；l時(shí)尚外來(lái)連鎖餐飲數(shù)量較少；l南寧的娛樂(lè)業(yè)目前處于迅速發(fā)展階段，形態(tài)以電影院、健身房、KTV、酒吧、夜總會(huì)為主。品牌雖不多，但每個(gè)形態(tài)都有一至兩個(gè)品牌非常叫座。電影院中是萬(wàn)達(dá)、百老匯，健身房是超越健身，KTV 有百迪樂(lè)、大歌星，酒吧有樂(lè)巢、66、歐迪、好時(shí)等，夜總會(huì)有拉斯維加和王座。南寧餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商業(yè)定位商業(yè)定位餐飲類別餐飲類別南寧市作為中國(guó)三線城南寧市作為中國(guó)三線城市的代表，其國(guó)際快餐市的代表，其國(guó)際快餐品牌基本以肯德基、麥品牌基本以肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客和德克士當(dāng)勞、必勝客和德克士等為主。等為主。南11、寧的中式快餐屬本地南寧的中式快餐屬本地的快餐品牌快而美發(fā)展的快餐品牌快而美發(fā)展得較為成熟。主要以原得較為成熟。主要以原盅蒸湯、原盅蒸飯等健盅蒸湯、原盅蒸飯等健康的蒸品為特色，深受康的蒸品為特色，深受本地市民的喜愛(ài)。其出本地市民的喜愛(ài)。其出品與國(guó)內(nèi)連鎖品牌真功品與國(guó)內(nèi)連鎖品牌真功夫類似，但價(jià)格比真功夫類似，但價(jià)格比真功夫低。夫低。南寧市的西餐品牌隨著近幾年城市開(kāi)南寧市的西餐品牌隨著近幾年城市開(kāi)放程度的加劇，品牌也逐漸增多。比放程度的加劇，品牌也逐漸增多。比較有名的有上島、米蘿、綠茵閣、仙較有名的有上島、米蘿、綠茵閣、仙蹤林、領(lǐng)地、路易十三、澳莉、君爵蹤林、領(lǐng)地、路易十三、澳莉、君爵等。南寧市的高12、檔西餐基本集中在酒等。南寧市的高檔西餐基本集中在酒店，像沃頓酒店和紅林酒店。各式料店，像沃頓酒店和紅林酒店。各式料理日本菜、韓國(guó)菜、泰國(guó)菜等也日益理日本菜、韓國(guó)菜、泰國(guó)菜等也日益紅火起來(lái)。以日本菜為例，進(jìn)入南寧紅火起來(lái)。以日本菜為例，進(jìn)入南寧市場(chǎng)的味千拉面就受到了市民的追捧。市場(chǎng)的味千拉面就受到了市民的追捧。南寧的大型餐廳以本地品牌和外來(lái)南寧的大型餐廳以本地品牌和外來(lái)連鎖品牌共同組成。本地品牌有古連鎖品牌共同組成。本地品牌有古鼎香、四季芙蓉、金龍寨，竹籬笆、鼎香、四季芙蓉、金龍寨，竹籬笆、味道制造等，多為桂菜餐廳。外來(lái)味道制造等，多為桂菜餐廳。外來(lái)品牌如毛家飯店、菜根香等。品牌如毛家飯店、菜根13、香等。南南寧市比較有規(guī)模和受歡迎的主題餐寧市比較有規(guī)模和受歡迎的主題餐廳還沒(méi)出現(xiàn)。廳還沒(méi)出現(xiàn)。商業(yè)定位商業(yè)定位1、從上表可看出此路段商鋪主要以通訊、休閑餐飲、美容為主；2、餐飲業(yè)態(tài)比重為11%，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，20%為最佳配比，因此尚有較大提升空間，尤其是時(shí)尚外來(lái)餐飲業(yè)態(tài)；3、娛樂(lè)業(yè)態(tài)中尚缺乏KTV、影院等主力品牌，目前娛樂(lè)業(yè)態(tài)較為單一，未來(lái)前景看好。商業(yè)定位商業(yè)定位 榮和中央公園年輕時(shí)尚業(yè)主周邊寫字樓辦公白領(lǐng) 附近高尚住宅區(qū)域高收入顧客商業(yè)主題：年輕、時(shí)尚美食娛樂(lè)商業(yè)街 年輕學(xué)生一族以商圈缺乏之優(yōu)質(zhì)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)入市，實(shí)行市場(chǎng)超前策略，迎合年輕時(shí)尚人群的價(jià)值取向和消費(fèi)需求商業(yè)定位商業(yè)定位樓層業(yè)態(tài)14、規(guī)劃一層：快餐、水吧、快銷零售服飾品牌、時(shí)尚休閑品牌、生活服務(wù)配套二層：時(shí)尚休閑餐飲、咖啡吧等三層：量販?zhǔn)終TV、美容美發(fā)、大型連鎖酒樓等商業(yè)定位商業(yè)定位商業(yè)價(jià)值的差異要通過(guò)價(jià)格的差異來(lái)體現(xiàn)，層差是最大的影響因素，特別是一層與二層的差異更加明顯，根據(jù)二線城市商業(yè)項(xiàng)目操作的慣例是：各樓層價(jià)格定位1F：2F=1：0.45 1F：3F=1：0.3 商業(yè)定位商業(yè)定位二層三層首層 各樓層價(jià)格定位各樓層價(jià)格定位各樓層租金及價(jià)格定位樓層系數(shù)平均租金(月/元)平均售價(jià)(/元)0.380約1萬(wàn)0.45100約2萬(wàn)1300約4萬(wàn)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議小型小型MALL 模式模式城市生活廣場(chǎng)城市生活廣場(chǎng)大型綜合體大型綜合體MALL 以目前商業(yè)項(xiàng)目為契機(jī),研討持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)思路以榮和住宅項(xiàng)目為重要載體,積累優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源,實(shí)現(xiàn)訂單式開(kāi)發(fā)以未來(lái)榮和城市綜合體為重點(diǎn),與優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源逐步締結(jié)戰(zhàn)略合作,提升榮和品牌附加值和美譽(yù)度