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1、謹呈：新鄉偉業置地贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 業 中 央 公 園公園一號裙樓商業投資報告分析PART 1 商業環境分析（商業格局、街區業態、租金情況、售價情況）PART 2 業態定位分析（基本環境、商業導向、業態定位、業態規劃、意向商家）PART 3 物業出售及自持資金合算（銷售模式、價格定位、出售合算、物業抵押、租金收益）目 錄 Contents第一部分商業環境分析FIRST片區商業環境餐飲店酒 店 超市銀 行 藥 店 休 閑 娛 樂 n片區商業以街區零散型商業為主，缺乏規模型商業中心n商業功能以服務社區日常生活為主；n2、街區配套型商業為主，中小型生活超市、餐飲比重較大；零散型街區配套商業，缺乏大型商業中心，發展相對粗放。寶龍城市廣場業態品牌商家餐飲德克士、肯德基、土大力超市永輝超市銀行中行、建行、農行、工行、新鄉銀行酒店開元名都、商會大廈藥店石榴園大藥房娛樂麥潮KTV、DMG影院、皇后國際娛樂會所商業品牌形象偏中檔，服務功能相對單一；街區商業狀況新中大道（金穗大道宏力大道）分類數量比例酒店220%銀行330%家具110%學校110%汽修110%其他220%合計10100.00%平均租金2040元/月平原路南30-40元/月平原路北20-30元/月汽修、家具為主，租金水平低新二街(金穗大道-宏力大道)分類數量比3、例餐飲314.29%五金建材29.52%煙酒523.81%餐飲娛樂14.76%診所藥店24.13%便利店14.76%美容化妝品14.76%學校14.76%其他523.81%合計21100.00%平均租金2045元/月煙酒2030元/月其他1625元/月煙酒、餐飲及生活配套為主，租金水平低金穗大道(牧野路-新中大道)平均租金5060元/月煙酒3550元/月其他3080元/月美容美發化妝品、瘦身保健足療及生活配套為主，租金高分類數量比例餐飲娛樂35.36%銀行23.57%煙酒610.71%百貨、超市23.57%美容美發化妝品712.52%瘦身保健足療58.93%汽修美容服務35.36%診所藥店354、.36%打印復印11.78%彩票23.57%工程機械58.93%電子數碼11.78%飲水機11.78%太陽能安裝11.78%裝修公司58.93%其他916.07%合計56100%人民路(牧野大道-新中大道)平均租金50元/月新二街以西，新一街以東40-50元/月新一街以西，牧野大道以東45-60元/月工藝品、百貨及生活配套為主，租金水平中等分類數量比例餐飲娛樂45.41%銀行11.35%煙酒56.76%百貨、超市810.81%美容美發化妝品810.81%工藝品店1013.51%房介56.76%服裝鞋包11.35%茶葉店56.76%診所藥店56.76%打印復印45.40%彩票22.70%洗衣店35、4.05%旅行社34.05%嬰幼兒用品45.40%其他68.10%合計74100%平原路(牧野大道-新中大道)平均租金3040元/月新二街西4860元/月新二街東1635元/月煙酒、銀行及餐飲為主，租金水平低分類數量比例餐飲娛樂417%投資理財公司312.5%煙酒625%網絡技術公司14.3%自行車行14.3%裝修公司312.5%茶葉店28.4%銀行417%合計24100%新一街(金穗大道-宏力大道)分類數量比例餐飲314.29%五金建材29.52%煙酒523.81%餐飲娛樂14.76%診所藥店24.13%便利店14.76%美容化妝品14.76%學校14.76%其他523.81%合計211006、.00%煙酒、餐飲為主，租金水平中等平均租金4560元/月平原路以北45-65元/月平原路以南人民路以北35-45元/月人民路以南金穗以北40-50元/月牧野大道(金穗大道-宏力大道)汽修美容服務類、餐飲及電動工具為主，租金水平低分類數量比例餐飲娛樂818.60%銀行12.32%煙酒49.30%百貨、超市24.65%美容美發化妝品12.33%瘦身保健足療36.98%電動工具機械類613.95%汽修美容服務類1227.92%其他613.95%合計43100%平均租金40元/月金穗大道以北，人民路以南30-45元/月人民路以北，平原路以南30-45元/月街區街區形式代表業態租金水平出租率人流量（高7、峰.1分鐘）平原路裙樓商棟（12F）為主少量獨立商業餐飲、酒店、銀行、建材家具20-3050%130金穗大道裙樓商棟（12F）為主少量獨立商業寶龍綜合體506095%150榮校路裙樓商業（1F）建材、社區配套405085%60宏力大道裙樓商業（1F）建材305060%50新中大道裙樓商業（2-3F）家具、酒店20-3030%80新二街裙樓商業（1-2F）酒店、社區配套20-4030%120新一街裙樓（1-2F）餐飲35-6590%130牧野大道裙樓（1-2F）汽車美容服務35-4585%140租金水平偏低，商鋪投資價值處于起步階段租金情況以項目為中心2000米范圍內，住宅底商月租金為20-508、元/；周邊出租底商經營業態以煙酒百貨、中端餐飲、五金建材、生活配套為主，社區入住率決定商鋪出租率；整體來看周邊商業成熟度較低，導致租金水平不高。片區市場理性租金：1F：40-50元/平/月；一二層聯體：20-40元/平/月競爭商業周邊商業未來供應量大，片區商業有商圈發展的趨勢東郡府苑大景城世紀村和諧城逸品紫晶寶龍理想城名稱商鋪形式商鋪面積實收價格營銷模式核心賣點入住率逸品紫晶裙樓1-2F180-24013000出租產品+地段+商業前景50%理想城裙樓1F80-28013000裸售成熟社區一期80%，二期50%，三期10%世紀村獨立4F+裙樓2F74-100010000裸售成熟社區+商業前景+地9、段50%東郡府苑裙樓2F20021000（2F）裸售地段+商業前景大景城裙樓2F100-26013000-14500裸售地段+商業前景50%寶龍城市廣場沿湖商業+主體商業53-30011500,-26000裸售地段+商業前景+產品和諧城裙樓2F待售地段+商鋪前景25%片區物業積累大量的開發，商業前景較好n街鋪以專業店、社區店為主，樓層控制在12層，其中二層街鋪比重大；n整體出租率較低，經營狀況一般；周邊商鋪理性市值（商鋪回報率6%8%）：1F:1700026000元/一二樓聯體市值：1100014000元/周邊商鋪售價商業環境小結市場環節小結：威脅點：n片區商業需求不明顯，外部商業成熟度有限；10、n區域商業形象落后，處于發展階段；機會點：n生活配套型商業發展成型，定位導向明顯；n片區商業中心化明顯，項目地段具備成為片區特色中心的條件；n外部在建項目較多，區域價值有提升的空間，商業發展前景利好；n相對較高的價格和自身特性，核心競爭力不明顯；業態定位分析第二部分SECOND基本環境項目南靠平原路，北接榮校路，東臨新中大道，西臨新二街，地塊方正，交通方便，環抱和諧公園和開元名都大酒店。開元名都大酒店和諧公園偉業公園一號偉業中央公園29#市政府裙樓商業，南臨平原路，受100多米公園綠化阻隔，東接新中大道，臨街沿線不到100米；裙樓商業單層面積偏小，不適合做傳統商業，經營業態需特色化定位（分兩種11、，一是整體出租，二是分層出租）；裙樓商業為典型功能性商鋪（寫字樓及公寓配套商業）鋪面外向性弱，昭示性受限，外部環境不成熟，人流量有限；鋪面價值分析價值導向東區新行政辦公區和諧公園中央公園開元名都大酒店市政府市政府條件：1、市政府對面2、和諧公園旁3、平原路上4、新中大道上5、五星級酒店旁以上五點成就本項目為新鄉的權力中心和高檔銷費區，因此，本項目業態定位導向應為市政配套商務服務中心公園一號裙樓商業規劃方向方向一：整體出租業態一層：商務會所入戶大堂、綜合商務服務中心二至四層：會所配套意向商家:公園一號裙樓商業規劃方向方向二：分層出租業態一層：綜合商業服務中心二層：中西式會議餐廳三層：休閑商業餐廳12、四層：娛樂健身會所意向商家:公園一號裙樓商業規劃方向方向三：單層劃分業態一層：商務中餐、銀行、商務中心、票務中心等；二層：休閑餐飲：中西式快餐、特色餐飲、休閑茶社等；三層：保健服務場所：SPA館、足療、保健連鎖店等；四層：健身服務場所：器材健身館、瑜伽館、游泳館、動感單車、休閑飲吧等。一層平面圖一層平面圖二層平面圖二層平面圖面積：3590平米面積：3513平米辦公室公寓大堂餐廳大堂寫字樓大堂餐廳大堂商務中餐特色快餐休閑茶社中西式快餐業態規劃意向三層平面圖三層平面圖四層平面圖四層平面圖面積：3624.5平米面積：3624.5平米游泳區舞蹈區瑜伽區器材健身區足療保健區男子SPA區女子SPA區動感單13、車區業態規劃意向產品小結產品小結意向商家分類 業態商家名稱特色配套中行、工行、廣發、中信、張仲景、河南醫藥、同仁堂、中國移動/網通餐飲休閑小南國、阿伍美食、解先生、仲記酒樓、海底撈、小肥羊、迪歐咖啡、綠茵閣娛樂健身浩沙、澳瑞特、維體、8號臺球廳、珠峰網絡、中青網絡、爆米花、錢柜、好樂迪教育培訓蒙特梭利、貝嬰美、卡卡會所、啟蒙教育物業出售及自持資金合算第三部分THIRD本案銷售模式1：直接銷售+委托招商 以相對市場化的售價對外銷售；業主自愿委托甲方指定的商業運營公司進行代理租賃；公司有償接受委托，并統一招商安排；適合商鋪：沿新中大道位置，顯性市場價值較高，且不影響整體商業形象的統一；本案可采用樓14、層：一層沿街門面商鋪銷售策略 3年返祖+3年托管 通過價格調整，以高出市場水平的價格進行銷售；甲方一次性返還3年租金，收回3年租賃權并享有3年租金收益；甲方以保底方式委托商業運營公司統一規劃、統一招商、統一管理；3年后業主無條件現狀接受商鋪；本案銷售模式2：適合商鋪：沿和諧公園內側位置，顯性市場價值不高，且直接影響整體商業形象的統一；本案可采用樓層：一層內鋪，二至四層商鋪；商鋪銷售策略 市場慣例周期：23年；返租率：跳點（6、8、10%），恒定點（8%）運作核心：1.對價格理性的把控（平衡租金、售價、消費者心理）2.對市場成長的精準預測（未來商業格局，租金上浮標準）3.招商工作的高效推進（招商15、進駐率、招商租金條件、商家存活率）尋求投資客、開發商、商家三方共贏的平衡點返租模式細化分析商鋪返租模式細分 3年租金收益1600元/市場租金條件45元/月/回報率6%實收均價：13000元/通過返租和招商模式的導入：項目實收均價=客觀市值+租金收益n 項目實收均價預計為13000元左右，在市場可接受價格的基礎上實現單方4000-5000元的提升；n 商業形象可以保證，企業品牌形象得以樹立合理溢價+快速去化+企業形象商鋪價格定位 主力招商增值：10%；營銷發力增值：10%；片區價值提升：10%；客觀市值：11500元/3年返租24%7%、8%、9%銷售價格15000元/租金市值：9000元/（市16、場租金條件據前期市調及項目所處獨特區位；年回報率6%，回本年限大概需要16.6年）商鋪銷售大概實收資金合算樓層面積（）銷售表價（元）實收價格（元）租金（元/月/）前3年租金額（元）實際收益金額（萬元）一層359015000130004516204667.00二層35131000086003010803021.12三層3625.580006800207202465.34四層3625.560005000155401812.75總計1435411966.21萬元附：表格內租金根據周邊租金均額概算。商鋪物業自持收益公式 商鋪物業自持收益由兩部分組成：1、抵押貸款增加流動資金投向短期金融產權年限2、自營17、或招租收益租金收益產權年限（一般商鋪物業貸款額約占項目評估額的50%）（一般月收益率3%左右）（一般商鋪物業貸款額占項目評估額的50%）（物業40年）（物業40年）得出：自持物業收益商鋪物業自持收益計算 抵押貸款：假設商鋪評估金額=商鋪售價金額商鋪評估金額X50%X月收益率3%X物業年限=11966.21萬元X50%X3%X40年=86156.712萬元租金收益：=月租金X面積X物業年限=45元/月/X 14354 X40年=31004.64萬元得出：自持物業收益117161.352萬元注：假設40年物業升值和租金不變。對比小結 經對比：商鋪出售收益 商鋪自持收益 我司建議：商鋪自持收益 商鋪自持收益：117161.352萬元商鋪出售收益：11966.21萬元