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1、榮和榮和榮和榮和 中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告榮和榮和榮和榮和 中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告中央公園項目商業發展報告敬啟者：廣西榮和企業集團有限責任公司 本報告旨在提供南寧市榮和中央公園項目商業部分發展整體策劃研究，供貴司分析參考。項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析南寧商業發展概況項目區位與區域概況分析項目SWOT分析項目市場背景解析報告綱要報告綱要報告綱要報告綱要項目市場背景分析1項目屬性分析2商業物業價值研判及整體發展戰略3項目商業定位4商業發展建議2、5報告總綱要項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析南寧是廣西壯族自治區首府，西南地區交通樞紐，南寧是廣西壯族自治區首府，西南地區交通樞紐，中國中國-東盟自由貿易區的東盟自由貿易區的 區域性國際城市區域性國際城市廣西全區廣西全區 2010年年GDP 為：為：9502.39億元億元，同比增，同比增14.2%，CPI漲漲3%，經濟增速創近，經濟增速創近3年來新高，連續年來新高，連續9年實現兩位數增長。年實現兩位數增長。南寧作為廣西壯族自治區省會城市首位度較高，占全區經濟比重較高。南寧作為廣西壯族自治區省會城市首位度較高，占全區經濟比重較高。南寧由于第二產業發展水平不高導致南3、寧三產結構中第三產業比重較大，南寧由于第二產業發展水平不高導致南寧三產結構中第三產業比重較大，比重超過比重超過50%。項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析南寧主要構成商圈包括朝陽商圈、七星商圈以及瑯東商圈l在地圖上看到，南寧的商業圈分布走向自西向東，符合南寧市主要交通軸線東西向貫穿的規律；瑯東商圈的分布面積在所有商圈中最為廣闊，新城區的特點使得瑯東商業的發展未受交通瓶頸及物業條件的制約。l在南寧主要的三大商圈之中，朝陽商圈匯集了年輕人及中至中低檔商品，七星商圈則匯集了中堅階層及中高檔的商品；而瑯東商圈目前消費群尚未完全成形，但從城市功能定位可以預測，未來此商圈將對高4、收入水準、高知識水平消費者擁有就近的輻射力。項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析鳳嶺板塊江南板塊西鄉塘板塊CBD老城區城北板塊新城板塊l榮和中央公園地處最早的朝陽商圈，向西連接老城區和城市商業中心，向東通往埌東國際商務區，占據城市中心最有利的位置，方圓千米之內銀行、商場、學校、報社、電視臺等云集。商業氛圍濃厚，生活配套成熟；l總規劃用地47600多，總建筑面積約31.5萬，總戶數2600余戶，容積率5.5，綠化率38%，集住宅、公寓、商業、小型會所為一體的城市核心區公園式人居。本案項目位于老城區板塊與新城板塊交匯處，屬于城市核心地段項目市場背景分析項目市場背景分析項5、目市場背景分析項目市場背景分析本案民族大道古城路新民路東葛路民主路項目位于城市東西向主干道東葛路，并且與民族大道連接；本項目距離市中心的車程距離約為5分鐘，消費者對本區域的認知度高；本項目區域內有成熟的城市配套；區域交通通達性較好，位于東葛路主干道，展示形象好，且消費者認知度較高項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析項目市場背景分析S.W.O.T.優勢(Strength)劣勢(Weak)1、中心城區，地段價值高，地塊極稀缺；2、位于主干道，交通便捷，公交設施齊全；3、周邊購物、生活、教育、醫院、酒店配套成熟且品質高；1、商業地塊規模較小；2、周邊有華潤萬家等大型集中商業，競爭激烈。機6、會(Opportunity)發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢1、地塊稀缺，未來潛在競爭對手極少；2、此區域尚未形成美食娛樂特色商業，市場機會較大；3、榮和中央公園自身業主消費水平及層次較高。1、突出地段價值，高品質配套商業街區；2、打造美食為主特色商業街，輔以娛樂及品牌零售，建立口碑效應；1、克服商業體量較小缺點，打造時尚精致品牌美食及娛樂業態；2、與周邊商業形成錯位，定位年輕時尚城市白領；威脅(Threaten)發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅此區域今后發展方向以經營國內外名品、品牌專業店和有特色的百貨、購物中心為主，滿足消費者的超前消費需求，凸現高雅和引領時尚消費的特色，使本區成為7、南寧又一具有特色的商業繁華區。因此未來競爭將日趨激烈。商業定位差異化，突破競爭瓶頸；樹立商業部分特殊價值，超前引導市場；項目屬性分析項目屬性分析項目屬性分析項目屬性分析區域屬性：二線省會城市v廣西自治區首府，政治、文化、商貿中心；老城中心區v區域處在老城中心區，本地消費者認知度高；v區位板塊稀缺，商業價值高，住宅配套成熟且品質較高；項目屬性：小規模v商業街規劃面積規模較小，約為5000至7000平米（注：預估數據）；商鋪縱深v縱深較長，臨街面寬較窄商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略區域價值商業價值營銷價值稀缺8、而成熟的商業地段，絕對優勢品牌競爭差異化業態精細化引入差異化優質品牌控制商鋪數量核心競爭策略：商業定位的差異化和精細化商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略 本區是以民族大道為軸心，東到園湖路口，是以古城路、新民路、七星路、星湖路、東葛路、桃源路、園湖路為核心的商業中心區。現狀:這里是一處新興的商業繁華區，現有永嘉名店廣場、華聯超市、夢之島購物中心、夢之島百貨、七星路服裝一條街以及星湖中路電子產品一條街和東葛路通信產品一條街。發展:未來發展方向以經營國內外名品、品牌專業店和有特色的百貨店、購物中心為主，滿足消費者9、的超超前消費需求，凸前消費需求，凸現高雅和引領時現高雅和引領時尚消費的特色尚消費的特色南寧商業發展的規劃重點-(新民路商業中心區)商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略商業物業價值研判及整體發展戰略基于市場機會，商業項目的核心問題在戰略層面大勢穩健、長遠發展區域商業價值逐步升級業態規劃及品牌組合創新樹立商業項目精致化形象商業項目價值的充分溢價營銷溢價商業品牌溢價區域商業價值溢價大勢溢價商業項目核心問題核心問題分解商業項目發展方向商業定位商業定位 l南寧市的餐廳在長湖路、東葛路、中山路、星湖路等多條道路都有集中分布；l南寧市的連鎖品牌也比較多，10、象金龍寨、漓江人、古鼎香、領地等都是連鎖 品牌，但是這些品牌的分布并不是非常集中；l時尚外來連鎖餐飲數量較少；l南寧的娛樂業目前處于迅速發展階段，形態以電影院、健身房、KTV、酒吧、夜總會為主。品牌雖不多，但每個形態都有一至兩個品牌非常叫座。電影院中是萬達、百老匯，健身房是超越健身，KTV 有百迪樂、大歌星，酒吧有樂巢、66、歐迪、好時等，夜總會有拉斯維加和王座。南寧餐飲業、娛樂業態現狀商業定位商業定位餐飲類別餐飲類別南寧市作為中國三線城南寧市作為中國三線城市的代表，其國際快餐市的代表，其國際快餐品牌基本以肯德基、麥品牌基本以肯德基、麥當勞、必勝客和德克士當勞、必勝客和德克士等為主。等為主。南11、寧的中式快餐屬本地南寧的中式快餐屬本地的快餐品牌快而美發展的快餐品牌快而美發展得較為成熟。主要以原得較為成熟。主要以原盅蒸湯、原盅蒸飯等健盅蒸湯、原盅蒸飯等健康的蒸品為特色，深受康的蒸品為特色，深受本地市民的喜愛。其出本地市民的喜愛。其出品與國內連鎖品牌真功品與國內連鎖品牌真功夫類似，但價格比真功夫類似，但價格比真功夫低。夫低。南寧市的西餐品牌隨著近幾年城市開南寧市的西餐品牌隨著近幾年城市開放程度的加劇，品牌也逐漸增多。比放程度的加劇，品牌也逐漸增多。比較有名的有上島、米蘿、綠茵閣、仙較有名的有上島、米蘿、綠茵閣、仙蹤林、領地、路易十三、澳莉、君爵蹤林、領地、路易十三、澳莉、君爵等。南寧市的高12、檔西餐基本集中在酒等。南寧市的高檔西餐基本集中在酒店，像沃頓酒店和紅林酒店。各式料店，像沃頓酒店和紅林酒店。各式料理日本菜、韓國菜、泰國菜等也日益理日本菜、韓國菜、泰國菜等也日益紅火起來。以日本菜為例，進入南寧紅火起來。以日本菜為例，進入南寧市場的味千拉面就受到了市民的追捧。市場的味千拉面就受到了市民的追捧。南寧的大型餐廳以本地品牌和外來南寧的大型餐廳以本地品牌和外來連鎖品牌共同組成。本地品牌有古連鎖品牌共同組成。本地品牌有古鼎香、四季芙蓉、金龍寨，竹籬笆、鼎香、四季芙蓉、金龍寨，竹籬笆、味道制造等，多為桂菜餐廳。外來味道制造等，多為桂菜餐廳。外來品牌如毛家飯店、菜根香等。品牌如毛家飯店、菜根13、香等。南南寧市比較有規模和受歡迎的主題餐寧市比較有規模和受歡迎的主題餐廳還沒出現。廳還沒出現。商業定位商業定位1、從上表可看出此路段商鋪主要以通訊、休閑餐飲、美容為主；2、餐飲業態比重為11%，依據行業經驗，20%為最佳配比，因此尚有較大提升空間，尤其是時尚外來餐飲業態；3、娛樂業態中尚缺乏KTV、影院等主力品牌，目前娛樂業態較為單一，未來前景看好。商業定位商業定位 榮和中央公園年輕時尚業主周邊寫字樓辦公白領 附近高尚住宅區域高收入顧客商業主題：年輕、時尚美食娛樂商業街 年輕學生一族以商圈缺乏之優質餐飲娛樂業態入市，實行市場超前策略，迎合年輕時尚人群的價值取向和消費需求商業定位商業定位樓層業態14、規劃一層：快餐、水吧、快銷零售服飾品牌、時尚休閑品牌、生活服務配套二層：時尚休閑餐飲、咖啡吧等三層：量販式KTV、美容美發、大型連鎖酒樓等商業定位商業定位商業價值的差異要通過價格的差異來體現，層差是最大的影響因素，特別是一層與二層的差異更加明顯，根據二線城市商業項目操作的慣例是：各樓層價格定位1F：2F=1：0.45 1F：3F=1：0.3 商業定位商業定位二層三層首層 各樓層價格定位各樓層價格定位各樓層租金及價格定位樓層系數平均租金(月/元)平均售價(/元)0.380約1萬0.45100約2萬1300約4萬商業發展建議商業發展建議小型小型MALL 模式模式城市生活廣場城市生活廣場大型綜合體大型綜合體MALL 以目前商業項目為契機,研討持有型商業物業經營思路以榮和住宅項目為重要載體,積累優質商業資源,實現訂單式開發以未來榮和城市綜合體為重點,與優質商業資源逐步締結戰略合作,提升榮和品牌附加值和美譽度