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1、陜西寶雞休閑商務中心項目策略報告營銷推廣方案寶雞項目策略報告The development operation strategy reports 2、3、表達我們對市場的理解確定我們的戰略思路看看我們的出眾表現1、表達我們對市場的理解微觀市場宏觀市場世紀西路150畝地塊宗地圖市場分析（一）宏觀宏觀市場國家政策打壓“限購”及為了遏制通貨膨脹，銀根緊縮，上調利率，受政策及通脹雙重打壓，外地客戶基本不給貸款，即使一次性付款也無法備案（房產證無法辦理），二套房基本40%以上，利率上調1.1倍，門檻較高，致使造成投資客戶購買壓力增大。寶雞概況中國中西部區域性城市陜西省第二大城市西北第四大城市省級園林城市2、周秦王朝發祥地陜甘寧川中心位置中國西北、西南交通樞紐亞歐大陸橋交通樞紐市域面積1.82萬平方公里，常駐人口380萬市區面積約80平方公里，市區人口約80萬寶雞城市規劃城市空間結構一帶一軸五組團1、一帶：為渭河沿線的東西向城市發展帶，串聯市級商業中心、文化中心、行政中心、商務中心和物流中心等城市公共中心，是城市功能的重要載體2、一軸：為城市跨越式發展的南北向拓展軸，串聯市級商務中心、行政中心、教育科研中心和體育中心等城市公共中心，是城市空間拓展的主要方向3、五組團：福譚組團、金渭組團、代馬組團、陳倉組團和蟠龍組團福譚組團：西部重點調整三類工業用地，改善城市環境；東部以居住用地建設為主，加快基礎設3、施和公共服務設施的配套建設金渭組團：重點建設市級商業中心和文化中心，強化區域綜合服務職能代馬組團：重點建設市級行政中心、商務中心以及高鐵站客運樞紐，強化綜合服務職能陳倉組團：南部以發展工業產業為主，建設生態型工業示范區；北部重點建設市級物流中心，完善基礎設施和公共服務設施的配套建設，改善城市環境蟠龍組團：重點建設市級教育科研中心和體育中心，積極發展高新技術產業，強化區域綜合服務職能；探索可持續發展模式，建設宜居新區和節水生態示范型新區 寶雞城市規劃產業布局高新技術產業開發區：重點發展電子信息及機電一體化、食品與生物制藥、新型材料加工、精細設備制造等高技術產業；高新大道與連霍高速公路之間以一類工4、業用地為主；連霍高速公路以南以二類工業用地為主。金臺福臨堡工業片區：位于福譚組團西部、渭河以北，重點發展特種車輛制造、機械加工制造等產業，以二類工業用地為主。在引渭渠兩側嚴格控制生態綠地，保護生態環境。金臺蟠龍工業片區：位于蟠龍組團北部，依托教育科研園區資源，重點發展生物制藥、電子、精密儀器制造等高技術產業，積極培育本地中小企業。渭濱工業片區：位于清姜路以西、姜譚路兩側，重點發展石油機械設備、數控機床及工具、特種車輛制造等產業。嚴格環保準入標準，保護生態環境。陳倉工業片區：位于陳倉組團，包括北部工業區和東部科技園區；北部工業區位于隴海鐵路以北區域，重點發展裝備制造、機械加工等產業；東部科技園區5、位于虢鎮鳳翔聯絡線以東，重點發展電子儀器制造、食品加工等產業。城市分析寶雞影響政策在某一定程度上對寶雞市場有影響，主要體現在市場預期、按揭放貸及外省市客戶置業2011年政策預判初級房地產市場：房價推動下高層市場才出現的市場高儲蓄率：居民儲蓄率較高，2009年寶雞居民儲蓄高達568億元快速城市化：寶雞城市發展迅猛，大量周邊縣市客戶進城投資渠道狹窄：除了股票、買房子，你的錢還能干嗎呢？房價低水平運行：高層4200元/左右保障性住房不足：很少，寶雞的房價對保障性住房需求還較小量價齊跌的時候寶雞已經是西安了，寶雞房地產市場在2011年將穩定發展 區域解讀城市窗口：客運站、高速出入口城市紐帶：老城區與新6、城區的連接地帶形象工程：金臺大道代表寶雞城市現代化，是城市快速發展的標志至甘肅金臺大道客運站至西安寶雞城市窗口+城市紐帶東大門區位城市之門+寶雞CRD城市之門寶雞市對外窗口效益區域，便捷的交通，良好的區位決定了東大門必將肩負寶雞市城市之門的歷史使命寶雞CRD現代化的金臺大道，渭河河濱公園，中國電信等企業高端辦公樓決定了東大門成為寶雞市CRD的歷史使命寶雞市休閑商務中心東大門城市價值現狀分析 AREA ANALYSIS斗中路斗中路金臺大道東風路翰林華府（在建）廊橋東嶺新時代市場分析（二）微觀微觀市場區域內房源較多，競爭激烈，并在市場上積累一定的口碑優勢，給本項目上市銷售產生巨大的壓力。市場格局城7、市化和舊城改造驅動下形成的市場格局市中心版塊核心價值：寶雞商業中心物業形態：高層價格水平：高層4300元/，商業2-4萬元/產品：2房、三房為主客戶源：市中心客戶，改善型及投資型典型項目：壹號大院、萬合國際、香榭里街區、天同國際等金臺大道版塊核心價值：寶雞東進橋頭堡物業形態：高層價格水平：高層4400元/，商業2-5萬元/產品：2房、三房為主客戶源：金臺大道及東風路等周邊客戶，改善需求、投資類客戶典型項目：軒苑世家、東嶺新時代、五洲現代城中山路版塊核心價值：寶雞老市中心，舊日繁華物業形態：小高層、高層價格水平：高層4100元/，商業8000-2萬元/產品：2房、三房為主客戶源：區域改善型及拆遷8、型客戶典型項目：東仁新城、軒苑天下西河灘市中心中山路橋南金臺大道石鼓山行政中心東高新金臺大道寶雞東進橋頭堡軒苑世家東嶺項目金橋項目萬祥尚錦金臺大道版塊：核心價值：寶雞東進橋頭堡景觀配套：濱河景觀帶、市民中心等商業配套：寶商家美佳其他配套：中鐵、東嶺、石油系統的教育、醫療配套等物業形態：以高層為主，集中商業將帶動整體區域配套形象價格水平：高層4300元/以上產品：以2房及三房為主，集中在80-140市場存量：1年內約30萬，未來3年開發量在80萬，產品主要為住宅、商業綜合體、公寓，舊改力度將決定未來該區域的整體形象及市場供應量東嶺國際社區2011年銷售產品統計樓號面積功能備注數量24#，25#99、5.08兩室兩廳120套120套96.37兩室兩廳120套48套126.31三室兩廳48套27#124.1三室兩廳18套合計107.2兩室兩廳變三室18套28#A136.9四室兩廳18套E115.7三室兩廳F127.3三室兩廳D135.9四室兩廳18套908C127.3三室兩廳18套B139.6四室兩廳18套33#，7#目前沒有確定，預計200套左右97.4兩室兩廳72套變三室32#127.4三室兩廳72套錯落搭配、奇、偶互疊，面積贈送較高；2梯四戶蝶形分布，戶戶都有采光，摒除暗衛死角；2室、3室各有優勢，90平米、120平米為主。戶型解析確定我們的戰略思路思索與聯想！讓我們帶著問題上路！問題10、1消費者憑什么買單？問題2我們的絕對差異化是什么?問題3我們要做區域第一熱點，靠什么?問題4什么樣的人在買這樣的房子?問題5我們如何在逆境中撬動市場？小問題深思索捭闔細致洞察建構本案品牌金字塔模型C（世人眼中的標簽） B（生活/精氣神） A（物理屬性） 我們的最大特點特點解析吃、喝、玩、樂、購樣樣俱全誰在享用目標人群解析？ 目標人群 政府官員 企業主 高級白領、辦公人群 投資人士目標人群特點描述：4大特點： 1、看重面子，喜歡被仰視； 2、講究效率及便利性（工作需要）； 3、文化素質較高，喜歡社交、外出群聚； 4、對西方異域文化有強烈的渴求。他們需要一個集高尚居住、出行購物、文化娛樂、社交、休11、憩于一體生活領地他們需要的就是我們要給的！定位策略：借力打力，借勢推廣，打造“泛街區”生活模式世人公認，稀缺區域案名呼之欲出豪布斯卡 HOPSCASLOGAN屬性定位語：源于物理USP又高于物理USP源自法國的復合街區生活 H O P S C AHOPSCAHOTEL（酒店）OFFICE（寫字樓） PARK（公園）SHOPPING MALL（商業）CLUB（會所）APARTMENT（公寓）豪布斯卡（HOPSCA）是英文單詞HOTEL（酒店）、OFFICE（寫字樓）、PARK（公園）、SHOPPING MALL（商業）、CLUB（會所）、APARTMENT（公寓）首字母的縮寫，最先于1986年誕12、生在法國巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟曼哈頓，東京之核心六本木。一般位于城市中心，有足夠的空間實現龐大的建筑規模，有大面積的景觀綠帶，有快速便捷的交通網脈作為城市樞紐，并有業態業種齊全的商業配套以及高尚多元的文化品位，體現了功能互補、資源共生、聚合增值的優勢，是整體布局完善、功能特色明顯的現代服務業集聚區和現代城市服務的新高地、新載體。豪布斯卡是一個全新的生活系統，為滿足人們休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務、旅游、社交、文化等各種形態的高品質生活需求而專業打造，是集假日酒店、公寓、大型停車場、休閑娛樂餐飲購物街區、會所、廣場、公園于一體的城市建筑群和一站式多元化情景化的優質生活空間。豪布斯13、卡更是一種全新的生活觀，多元的文化，開放的心態，閑暇的生活，引領人們走進國際化休閑新時代。 豪布斯卡國際最先進的復合發展模式 我們只需用“溝通”撬動這個“按鈕”，就有了策略核心：豪布斯卡 HOPSCA源自法國的復合街區生活 生活精英的完美棲息地規劃布局： 綜合商業（屋面綠化）32F公寓金臺大道同盟路A類4個角為項目最好的位置，所以85平米左右；B類朝西位置較差（西曬），建議4060平米，且可打通“金角銀邊”的規劃原則C類朝南戶型可以適當做90平米的兩室（辦公需求） 這些夠嗎健康新風子系統中央吸塵處理系統二次攪碎食物垃圾處理系統太陽能系統展示頂躍大面積空中贈送看看我們的出眾表現 LOGO 一定要有價值感 一定要很國際化一定要符號化 一定要有傳播力 ?VI基礎應用+以法式貴族族徽和中國傳統絲綢錦帶為創作原點，進行發散，表達濃濃的階層性，推動項目調性的走高，突破單調線條勾勒。+演變、演繹將人本關懷體現到營銷過程中去！情景體驗：打造工法樣板間公開產品內在品質：工法、工藝、材料樣板展示。開展“房子是怎樣建成的”主題體驗式事件營銷活動，媒體跟進報道，引起關注與聚焦。樓盤品質的展示 ， 開發態度的展示，打動消費者 ，促成購買。額外附加值的提升，做一個實實在在的開發商將人本關懷體現到工程建設過程中去！THANKS,謝謝聆聽！