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1、項目融資策劃系列 德和戰略研究工作室中國管理資訊網 廣西綠溫泉度假酒店商業計劃書編寫時間：二00七年一月項目總策劃：黃德和13877146008項目公司：廣西綠滿地房地產開發有限公司聯 系 人： 霍 福 義 電話號碼： 0086-0771-4013268 傳真號碼： 0086-0771-4012118 辦公地址：中國南寧市良慶區南北高速公路那馬出口處 郵政編碼： 網 址： 電子郵件： 保密須知 本商業計劃書屬商業機密，所有權屬于廣西綠滿地房地產開發有限公司。其所涉及的內容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認并簽字簽收，并遵守以下的規定：（1）若收件人不希望涉2、足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；（2）在沒有取得廣西綠滿地房地產開發有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；（3）應該象對待貴公司的機密資料一樣的態度對待本計劃書所提供的所有機密資料。本商業計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。授方簽字： 公司名稱： 簽收日期： 目 錄一、項目概要-第 4 頁二、項目背景-第 5 頁三、經營概括-第10頁四、行業市場-第11頁五、營銷策略-第13頁六、融資說明-第13頁七、財務預測-第16頁八、風險控制-第17頁一、項目概要綠溫泉度假酒店由廣西綠滿地房地產3、開發有限公司開發建設，位于南北高速公路那馬出口150米處，距南寧市區僅20公里，是集餐飲、娛樂、溫泉、住宿于一體的綜合性旅游度假村。酒店經銀行評估總價值為1億1千萬元，酒店總占地面積約200畝，擁有客房總共403間，包括別墅、商務間、標準間。每年旅游收入達1000萬元人民幣。是南寧乃至廣西優秀溫泉旅游風景區之一。綠溫泉的區位優勢明顯，其地理位置剛好位于南寧即將投入重金100多億元人民幣打造的“南寧區域性國際物流基地”核心地帶（具體詳見附件一的相關新聞報道）。同時，溫泉旁還有數百畝可供用于房地產開發使用的土地，如能將溫泉休閑旅游與房地產開發結合起來做大做強，則該項目的前途不可估量，周邊地價升值空4、間巨大。鑒于本項目的土地資源高速增值和經營高成長的需求，我們擬采取對國內外有實力的企業和個人進行融資再投資開發的形式來擴大經營規模，主要采取兩種合作方式（產權買斷和股份合作），融資規模在 5億元人民幣 左右（含溫泉地產投資）。二、項目背景（一）背景說明 由廣西綠滿地房地產開發有限公司投資開發建設的綠溫泉度假酒店一開始就采取了國際流行的開發模式“產權式酒店”。 產權式酒店起源于20世紀六七十年代。在旅游業創新過程中，法國阿爾卑斯山地區的度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，第一批產權式酒店開始浮出水面。據最新統計資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年以15%以上的速度遞增，預計到2004年5、，全球產權式酒店的銷售額外負擔將達到300億美元。 國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。那是在房地產市場低迷的時候為擺脫滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產投資新浪潮的“腰”。到了2001年，全國樓市一派繁榮之中，規模化的產權式酒店率先在海南、北京、上海等地悄然興起。當時，盡管“產權式酒店”對于大多數人來說還很陌生，但是，正如一位著名的房地產商所說：“產權式酒店帶給業主的，就像奔馳、寶馬帶給車主的一樣，除了自身的享受，還有自信、尊貴和自豪感”。正是這種“名利雙收”的新穎投資方式，很快樂為許多投資者所接受，一時間，產權式酒店模式便迅速在廣州、深6、圳、大連等城市鋪開。受產權式酒店的啟發，在商品房地產發展熱潮中產權式商鋪也應運而生，很快地形成風潮，向各地散布開來。 據了解，廣西最早的產權式模式出現在以濱海旅游名勝著稱的北海市，首先是由來自上海的國際分時度假公司推出；其后是本土的“勒比海酒店”推出“回購式產權酒店”模式。目前，開展產權式酒店經營的還有南寧市的“綠都溫泉度假山莊”、柳州市的“華天世紀酒店”、桂林市的“楓丹國際酒店”等。所有這些表明，產權式酒店作為一種國內外先進的營銷模式，正在世界范圍的旅游城市迅速發展起來，因此，可以預見，如果能通過融資將綠溫泉與房地產項目做大做強，采用國際最新的營銷模式，必將會使綠溫泉地產項目產生更大的經濟效7、益。2005年11月3日，中國溫泉協會長、御溫泉國際度假酒店管理（集團）有限公司總裁朱躍東考察廣西區旅游產業。朱躍東研究管理溫泉旅游業已有10多年，是中國溫泉旅游產業的開創者，在全國享有很高的聲譽。2006年元旦期間，他實地考察了南寧市良慶區那馬鎮綠溫泉度假酒店后對記者說，溫泉旅游是近幾年才發展起來的新興產業，隨著人們生活水平的不斷提高，過去傳統的觀光旅游已逐漸步向休閑度假旅游發展。溫泉旅游正是適應了休閑度假的需要，游客通過溫泉旅游，體驗“沐浴文化”達到“健康、美麗”的目的。他認為，廣西各地溫泉資源豐富，發展溫泉旅游大有可為。綠溫泉度假酒店投資者和經驗者有眼光，在南寧周邊開發了具有區位交通、資8、源、產品、地產優勢的溫泉旅游項目，發展前景廣闊。廣西綠溫泉度假酒店從去年2月開業至年底，已接待區內外游客9萬多人次。（二）優勢分析1、區位優勢（1）項目所在城市：是中國廣西南寧市。它是中國東盟各國的結合部，“九加一”交接處，泛北部灣經濟圈邊沿，每年的11月會定期召開中國東盟博覽會，是中國與東盟各國貿易的前沿陣地，也是廣西政治、經濟、文化、物流、貿易中心；而項目離中國東盟交易會展中心僅15分鐘路程，交通便捷；（2）項目的地理位置：位于中國東盟國際物流園區核心地帶。作為中國經濟增長的第四極-“泛北部灣經濟圈”，今后幾年，廣西將投入巨資100多個億建設“南寧區域性國際物流基地”，基地將位于南北高速公9、路西側，東到那馬鎮附近，北接五象新區的高新產業園區，南至那馬溫泉（即本項目所在地），占地面積約18平方公里。 選址據市中心約22公里，據五象大道約12公里，高速公路那馬出口位于基地內。為便于今后做大、做強物流業，高速公路東側將作為物流園區發展備用地進行規劃。而本項目正好位于物流基地的核心地帶，是政府重點打造的精品旅游和地產項目之一。（3）項目所在區（良慶五象新區）：根據南寧市的總體規劃，“五象新區”至2020年重新規劃為再造一個新南寧，五年內開發18萬平方公里，每平方公里1萬人；南寧市已確定今后的城市重心為向南發展的新規劃，將把良慶區打造成又一個新的行政中心、體育中心、藝術中心、東盟企業總部基10、地，把那馬良鳳江組團打造成南寧市旅游度假圣地；那馬溫泉區已規劃為北部灣（廣西）國際物流基地。2、地熱優勢地熱井勘察工作由威達國際投資管理公司及廣西綠滿地房地產開發有限公司委托廣西地質勘查總院第四勘查院完成。該院于2002年89月完成了本項目所在地那馬區域地面地熱地質調查、鉆孔測溫和大地電場巖性測深等野外勘查工作，于2002年11月提交地熱資源調查報告、選定地熱井位并提交地熱井地質設計圖；2003年2月，綠溫泉度假山莊向自治區地礦局申請獲得那馬鎮14平方公里范圍內的地熱資源勘查權證；2003年4月，委托國家A級企業中國煤田地質總局129勘探隊完成地熱井鉆探施工任務，2003年5月16日地熱礦水開11、鉆，2003年11月14日現場驗收交井，施工歷時6個月，2004年1月提交地熱井竣工報告。地熱井水樣品經國家認證單位中國國土資源部廣西試驗中心實驗和廣西分析測試研究中心檢驗結果表明：地熱井水為無色透明、無臭無異味，無肉眼可見物，水溫36度，PH值7.1，水化學類型為重碳酸鈣型（HCO3CA），鈉、鍶、偏硅酸等含量適中，并含有鋅、錳等于人體健康有益的微量元素和礦物鹽，熱礦水來自地下深層，未受任何污染，綠都溫泉山莊的各項指標，包括熱礦水溫和礦化度均達到國家醫療熱礦水的水質、水溫標準，是一種淡溫型醫療熱礦水，具有良好的保健醫療和皮膚美容功能。上述功能是通過浴療來實現的。浴療是指人體全部或部健浸入熱礦12、水中，在界不定期時限內，由于熱礦水中特有的化學成分、氣體成分的藥物化學作用，和水溫、水壓、浮力等的物理作用，對人體產生保健醫療效果。當人體在醫療熱礦水中常浸浴時，能擴展血管，促進血液循環，增時新陳代謝，靈活肢體，促進體內病變物排除，有利于人體組織機能的恢復，因此，對神經痛、風溫病、四肢麻木、關節炎等疾病均有明顯療效。3、政策優勢2006年5月26日，自治區旅游協會正式啟動了“2006廣西旅游網絡大篷車”大型網絡宣傳促銷活動。在前幾年的旅游宣傳促銷活動中，我區先后開出了汽車、火車“大篷車”，走遍了大江南北，“大篷車”成為我區旅游宣傳促銷中的響亮品牌。促銷活動從南寧那馬綠都溫泉站點開始，每周一個站13、點，推出一個個特點鮮明的旅游目的，如“ 南寧站、桂林站、百色站、來賓站、賀州站、梧州站、貴港站、北海站”等等依次往前推，讓更多旅客從網上了解廣西的秀美山川。廣西旅游景區協會首站推出南寧那馬綠溫泉景區作為本屆旅游網絡大篷車活動的首發站點，通過在那馬地面的溫泉主題，與網絡大篷車形成互動，讓游客深度體驗溫泉旅游休養時尚。自治區政協副主席張文學在啟動儀式上說，“要建設旅游大省，先進的營銷體系是必不可少的。我們就是要利用高科技手段，大力發展旅游網絡營銷，建立現代旅游營銷體系，以推動我區旅游業向信息化發展，使科技成為廣西旅游發展新的推動力，實現科教興旅。”廣西旅游資源開發、旅游項目投資建設和各項旅游經營管14、理活動，享受國家西部大開發以及廣西壯族自治區制定的各項優惠政策。（附政府文件內容）（一）市場準入1、取消部分項目審批。不需國家、政府投資，符合規劃的項目；屬自治區審批權限內的下列項目：旅游賓館、飯店，娛樂設施等。2、簡化投資項目審批程序。需要審批的但自治區不出資的項目，只審批項目建議書；政府部分出資的，重點審可研；全額或大部出資的，審建議書、可研、初設；主要由政府投資的，總投資3000萬元以上的項目，審可研；10003000萬元的，審建議書；1000萬元以下的，建議書由市級計劃部門審批。（二）稅收。旅游資源開發企業，減按15稅率征所得稅。（三）土地。利用國有荒山、荒地、荒灘等未利用土地發展旅游15、業，可通過出招標讓方式取得土地使用權，使用權50年不變，并可繼承、有償轉讓，期滿后可依法申請續期。（四）價格。商業性投資的景點，實行市場調節價，由經營者自主確定門票價格等。（五）工商登記。旅游屬“試行公司注冊資本認繳制”范圍登記。1、首期實繳資本在注冊登記時不得低于公司法定注冊資本或認繳金額的15，最低不低于5萬元，余額在領照后2年內繳足（第一年期滿實繳資金達50萬元，第二年交足）。2、旅游企業申請直冠“廣西”的，注冊資金下限為200萬元（經營國際旅游業務的，還可低于此限額）。（六）進口環節稅費。在項目投資總額內，旅游企業進口自用先進技術設備，可免征關稅和有關進口環節增值稅。（三）項目規模綠溫16、泉項目1、項目占地100多畝，其中：已辦完土地出讓手續的44畝，正在辦理過戶手續的36畝（已交土地款150萬元），租用農民土地28畝；2、建設物統計（1）全部建筑物建筑物面積（）備注連體別墅共53棟（265個保險，可住318人）單體別墅共1棟（6個床位，可住8人）標準房共168間（336個床位，可住336人）豪華套房共12間（36個床位，可住48人）商務標間共14間（28個床位，可住28人）商務單間共18間（18個床位，可住36人）商務套間共8間（16個床位，可住28人）會所車庫溫泉大堂溫泉十二坊職工宿舍共計： ，274間（總共計床位704個，可住832人）（2）已對外營業的房間序號名稱數量備17、注1標準房97間（194個床位，可住194人）2豪華套房6間（18個床位，可住24人）3商務標間14間（28個床位，可住28人4商務單間10間（10個床位，可住20人）5商務套間8間（16個床位，可住28人）6連體別墅5套（25個床位，可住30人）共：140間（合計291床位，可住324人）（3）經營配套設施序號名稱數量備注1日式溫泉泡房12個2室外溫泉泡池8個3游泳池1個200多平方米4體育場1個占地3.6畝5燒烤場1個占地10畝6商務會議室7多功能餐廳8KTV包廂服務內容涉及： 住宿、餐飲、會議、KTV、溫泉娛樂、乒乓球、籃球、羽毛球、桌球、氣排球溫泉地產項目（1）地理位置：位于綠溫泉大門18、正對面，現為尚未開發之山林，面積達400畝以上，可用于開發為溫泉房地產項目，如建成別墅、商品房、豪華商務區等；（2）項目優勢：四周環山抱水，風景怡人，氣候清新，實為休閑養生之最佳選擇；同時，本項目坐擁溫泉之得天獨厚優勢，又是南寧新建之“國際物流園區”核心地帶，品味超然，最易受到成功人士青睞；（3）消費群體分析：一是國際物流園區的各高管人員（便于就近上班，又能享受到溫泉的獨特魅力）；二是向往生態式溫泉休閑養生的高消費群體（作為自己的養生寶地和家人的度假圣地，休閑旅游、產權式投資將進行完美結合）；三是成功商務人士（溫泉地產，地段稀缺，升值無限）；（4）促銷模式：（略）三、綠溫泉項目之經營概況（一）19、經營種類1、地熱溫泉整個溫泉區由VIP溫馨十二坊，春夏秋冬四季泉、六谷池、游泳池等二十五個風格不一的大小泡池組成，并擁有桑拿按摩、蒸氣浴、足浴、休閑咖啡廳、休息區等形成獨特的溫泉水文化中心。2、會議中心大小會議室10間，擁有卡拉OK豪華包廂10間、商務中心、多功能廳和可容納300人的大型會議室以及同時容納500人就餐的中餐廳。餐廳菜品以鴕鳥風味、極品靚湯為特色，各類農家特色菜式、綠色蔬菜齊全，風味獨特、服務一流。3、體育中心4000平方米的大型體育健身館匯集了迷你高爾夫、羽毛球、臺球、籃球、排球、乒乓球、棋牌室、游戲廳等健身娛樂項目于一身，成為配套齊全的綜合體育中心。4、大型鴕鳥養殖場位于風光20、秀美的八尺江邊，距酒店1500米，是全區最大、數量最多的鴕鳥養殖場，同時也主要供應酒店中餐廳的鴕鳥全宴。5、美食風味街20多個裝修統一的鋪面形成網羅南寧傳統美食的一條街。同時，亦能在自助燒烤區自娛自樂一番。（二）營業收入情況年度月份營業額20061145萬元20062120萬元2006378萬元2006455萬元2006557萬元2006651萬元2006755萬元2006867萬元2006970萬元20061073萬元20061190萬元200612123萬元全年合計收入：1000萬元（含門票、餐飲、賓館、溫泉等收入）四、行業市場（一）行業分析目前，廣西南寧總共有3個溫泉度假中心，除了我們的21、項目外，另外兩個分別是“南寧九曲灣溫泉度假村”和“南寧嘉和城溫泉谷”，現在我們分別介紹一下這兩個競爭對手的情況以進行比較。1、南寧九曲灣溫泉度假村：位于廣西首府南寧市三塘鎮，座落在風光秀麗的九曲灣農場，距市中心僅12公里，集生態性、民族性、科技性、醫療性為一體，九曲灣溫泉有露天溫泉浴池17座和室內多功能泡浴池24座，包括：石板浴、溫泉鮮花浴、啤酒浴、咖啡浴、木炭浴、蘆薈浴、中藥浴、礦砂浴池等，41座浴池可同時容納1000人泡浴。內有攀巖運動場和健身器械活動場以及大片園林觀賞景區，并設有供游人使用的大型燒烤場，垂釣亭等。南寧九曲灣溫泉度假村屬于那種傳統觀念比較深的溫泉項目，其配套項目沒有獨創性。22、優勢：在于農場環境，是城市人休閑娛樂的場所之一，專門針對城市白領等中端客戶進行開發；劣勢：是廣西南寧與各大城市不同，白領人群正不斷的往現代化城市遷移，很少人愿意重返農場環境的愿望，而其配套消費項目又無創新之處，所以南寧九曲灣溫泉度假村的經營起色不大。2、嘉和城溫泉谷：座落在廣西最大的房地產項目嘉和城內，距離會展中心約13公里，連接國際錦標級18洞溫泉高爾夫球場。嘉和城溫泉谷總投資約5億元人民幣，分三期建設。首期建成的溫泉休閑中心占地600畝，其中有風情各異的六國(千年華夏、泰王國、東瀛、芬蘭、約旦、奧斯曼)泡浴區，有包括加勒比海風、亞馬遜、兒童天地、勇士地帶、動感舞臺、水上DISCO等項目的瑪23、雅水世界，還有水療館、水岸食舫、10萬平方米音樂水景廣場等設施，溫泉谷園內冷熱泡池多達103個。另據了解，二、三期工程將配套建設五星級溫泉酒店、國際會議中心、各類運動場館、美食生態觀光園、水系生態休閑長廊、水景商業街、東山水庫水上休閑娛樂等項目。嘉和城溫泉谷優勢：在于和高爾夫球場連接，專門針對城市高端客戶進行深開發；劣勢：是廣西南寧的高端客戶群較少，其投資規模巨大，中短期將無法維持其高成本運營。其次，九曲灣溫泉度假村和嘉和城溫泉谷均位于南寧的北面，南寧市的總體發展規劃中并沒有將北面作為投資重心，再加上現在該地段人氣不足，無大的項目支撐，發展空間有限，項目發展舉步維艱；另外，這兩家溫泉項目基本是24、連接在一起的，相距太近，為爭斗客源，競爭激烈，利潤空間下降。（二）自身分析2006年，本酒店總營業額為1000萬元，月均85萬元左右，酒店的盈虧平衡點為營業額60萬元，即平均每月營業利潤約15萬元左右，每年約175萬元。營業額淡季分布在每年4月8月，旺季每年10月次年2月。由于資金的問題，制約著酒店進一步的完善發展，客戶反映的問題及需要完善的問題為以下幾點：（1）營業品種不夠齊全。很多高收入的營業品種沒有，像桑拿按摩、足浴、高檔KTV、多功能會話室、水上樂園、溫泉美容項目及美容產品的銷售。很多客人反映，這里缺乏晚上娛樂的項目，難以留住客人。（2）旺季的時候，我們缺少一個容納300人左右的多功能25、會議室，而且由于還有一半客房沒有資金開發，旺季的時候推掉了很多團隊。（3）由于我們主要是溫泉項目，夏天不受歡迎，建議擴建一個室內的水上娛樂中心，增加冰泉、牛奶浴、啤酒浴、石板療、按摩泉等服務內容。五、營銷策略（一）媒體策略（簡述） 利用各種時機進行炒作，保持高見報率，擴大知名度和提高公益形象。（二）促銷策略（簡述） 1、應在各黃金周、旺季期間舉辦一系列具有本溫泉特色的活動，注重打造自身品牌，展開促銷攻勢，鞏固和搶占南寧溫泉旅游市場；2、與廣西老齡委合作，可開發成“廣西首家養老保健休閑中心”（或建成“東南亞國際養老保健休閑中心”）。3、可向市場推銷年卡業務，分為單位年卡和各個年卡，單位年卡銷售潛26、力很大，單位年卡10000元/張，個人年卡1000元/張，每年可預收300500萬元。（注：具體營銷策略再另行商議，本篇僅作簡述）六、融資說明（一）融資方式1、產權買斷模式全產權約8000萬元人民幣。（實際投入超過5000萬元，隨著本項目位于“國際物流基地”核心地帶，項目升值在即，現接手即可經營）2、股份合作模式雙方除將合作經營溫泉項目外，還將對周邊地價進行合作開發，作為溫泉配套的房地產項目，其升值空間廣闊，總投入將超過10億元人民幣。（目前征地價格約30萬元/畝，價位低廉，待“南寧區域性國際物流基地”建成后，預計地價將增長至100萬元/畝以上，將給項目帶來豐厚利潤。）（二）融資使用方向為了適27、應市場持續穩定地增長的需求，綠溫泉度假酒店必須進行大規模的擴張，我們擬融資后按以下目標進行開發。1、近期目標規劃建設一個室內的溫泉水上娛樂中心，占地約6畝，建筑總面積5000，總投資人民幣柒佰萬元正（￥700萬元）。建設內容有容納300人的多功能會議室、健身館、多功能球館、桑拿按摩中心，增設水上娛樂項目，包括石板療、沖浪按摩池、冰泉、牛奶浴、啤酒浴等。項目建成后，服務內容大大增加，酒店的經營檔次整體提高，由于增添的夏天的娛樂項目，特別是增添女士及小孩的娛樂項目，夏天的營業額會大幅增加。另外，由于娛樂項目增多，顧客置留的時間增長，晚上客人留宿的人會增多。再一個由于增設了服務設施，延長客戶的娛樂時28、間，溫泉門票價格可以上浮50%由原來的均價45元提高到98元左右，與嘉和城、九曲灣的收費標準持平。項目建設成營運后，酒店的營業項目增加2/3，預計每年月均營業額可達150萬元180萬元，經營利潤可達56萬70萬元/月。 2、中期目標：A世界民族溫泉之鄉：將園區建設成為具有世界各國溫泉沐浴風情文化、房地產開發利用為一體的世界一流超大型頂級旅游地產風景區。B廣西首家養老保健休閑中心（或建成“東南亞國際養老保健休閑中心”）：擬與廣西區老齡委（或與國家老齡部門）合作建設一家主要面向廣西各級離休、退休高級干部、知識分子為主的大型養老保健休閑中心，并建成全國示范基地。同時，還將接待來自東盟、歐美、日韓及全29、國各地的養生休閑團體參觀旅游、休閑保健。根據規劃，還將在度假村新建一個大型五星國際會議中心、一個國際標準可視電話會議廳等高級商務功能，整個度假村配備高標準的電子防衛系統措施。還將本項目努力打造成為中國-東盟博覽會的合作伙伴，為博覽會完成部分招待外賓工作；同時，做為會場承辦部分非正式的政治經濟會議，建成全球第一家“溫泉商務度假村”。建設規格可參照四五星級標準。標準間：700元/夜.間，豪華間1200元/夜.間，商務套間1500元/夜.間。在溫泉商務度假村舉辦“東南亞（東盟）商界外貿論壇”，成為永久性舉辦場地。邀請各國企業集團的高層參與，致力于編織國際化的商務通道，建立東南亞甚至全球商務平臺，搭建30、世界范圍高層次的商務人脈。參加第一屆會議的成員自動成為“東南亞商務名人會所會員”。會所對外招收會員，集團公司高層總經理以上有資格參加，會員費10萬/年，同時，每年享有免費入住度假村10天、及獲邀參加論壇的權利。會員經由此平臺達到互相提攜，一同發展，一同分享而獲得在中國、東南亞甚至全球市場的成功的巨大商機！3、遠期目標立足泛北部灣經濟圈，依托東盟，發展成為集休閑旅游、商務考察、商務峰會于一體的溫泉度假圣地。（1）發展溫泉經濟，帶動周邊房地產項目開發；（2）引進全球假日共享，與巴厘島度假村“喜達屋飯店”及度假村國際集團結成聯盟，借此跨進全球頂級度假村行列；（3）收購南寧九曲灣溫泉、嘉和城溫泉、龍勝31、溫泉等區內著名相關產業公司的股份，通過融資最終達到吞并部分溫泉目的。成立綠都商業集團，將各度假村、溫泉城、酒店打包注入綠都商業公司在港上市，成為世界頂級溫泉旅游；（4）通過香港上市融資后，先期占領華南度假村、酒店市場，逐步兼并（或占有股份）全國各中小酒店度假村。然后組建全國度假村聯盟，制定行業標準，形成中國市場的寡頭壟斷。最后跨度到房地產行業，在全國圍繞旗下酒店度假村建立旅游經濟圈進行房地產開發；（5）海外融資，登陸歐美市場，打造綠都商業集團成為國際商業集團公司。將公司過渡成為投資公司，包括旅游、房地產開發等產業，多層次多元化經營。七、綠溫泉之財務預測（一）未來3年營收預測年度月份營業額20032、716600萬元2007612700萬元200816660萬元2008612770萬元200916720萬元2009612840萬元注：1、營業額含門票、餐飲、賓館、溫泉等收入； 2、本預測未將房地產項目營利計算在內。（二）資產回報率假設以上預測的平均營收純利潤率達到30%，以產權買斷的形式投資8000萬元人民幣加上2000萬再投資額度來核算。股份合作形式應該根據股份數額來統計。項目土地資源為200畝。核算公式：資產回報率=（純利潤+土地增值總額）/投資總額年度資產回報率公式最終數據2007（600萬+700萬）X30%+400萬/10000萬79%2008（660萬+770萬）X30%+5033、0萬/10000萬929%2009（720萬+840萬）X30%+600萬/10000萬1068%八、風險控制（一）風險分析1、市場風險 溫泉旅游市場突變的因素較多，因政策突變、人為分割、競爭加劇、通貨膨脹或銀根緊縮、消費者購買力下降、采購供應等而事先未預測到的風險，可能會導致本項目在當地市場份額急劇下降。2、經營風險 新投資者的經營管理如出現問題,導致企業內部管理混亂、股東撤資、資產負債率高、資金流轉困難、三角債困擾、資金回籠慢、資產沉淀，造成資不抵債或虧損的困境。包括：股東間不合作或環境變化導致項目失敗。3、人事風險 新投資者對原有的董事、監事、經理和管理人員任用不當，無充分授權，或精英人34、才流失、無合格員工、員工大面積（集體）辭職造成損失。4、自然災害風險（不可抗力因素） 因自然環境惡化、地震、洪水、火災、臺風、暴雨、沙暴、雪暴、天文異變、交通事故、危險品泄漏、環境污染、地質（地基）變動等造成損失。5、公關危機 因多種原因，造成酒店服務質量不合格、產生勞資糾紛、法律糾紛、重大安全事故被公眾媒體曝光，而使本項目的公信力和美譽度急劇下降。6. 政策風險因中央及地方政府的法律、法規、政策、管理體制、規劃變動，稅率、利率變化或行業專項整治，加入世貿組織、雙邊或多邊貿易摩擦等造成的影響等。7、營銷風險由于營銷決策失誤、策略不當、推廣不利等因素也將對項目的經營、品牌建設、品牌形象產生重大影35、響。（二）控制措施1、回避風險對一些風險過大的因素應加以預防和回避。如：拒絕與不守信用的供應商往來，新項目上馬前的試制階段發現諸多問題而果斷停止。2、減少風險對風險無法回避的，可以設法減少風險。如：決策多個方案優選和相機替代，及時與政府部門溝通獲取政策信息，在發展新服務項目前，充分進行市場調研。3、接受風險量力而行，新投資者在力所能及的范圍內承擔風險。新公司用自我保險把風險接受下來，如每月積存一筆基金用于發生事故時抵償損失。4、轉移風險購買企業保險，如：（1） 財產和責任保險：企業財產險、火災保險、工人意外傷害保險、第三者（公共）責任保險；（2） 健康保險：大病統籌、醫療保險、婦女生育保險、職業病健康保險；（3） 職工失業保險；（4） 人壽保險：職工基本養老保險、補充性養老保險；（5） 特殊保險：財產征用險。九、結論 綜上所述，如果合作各方能從平等互利、做大做強的角度進行配合，相信憑著本項目的獨特資源優勢，再加上注意回避風險，則本項目必將能在中國乃至東南亞、國際溫泉旅游、溫泉房地產開發經營中取得輝煌戰績，占有一席之地，也為合作方帶來巨大社會和經濟回報。我們始終相信：合作共贏將是我們此次攜手騰飛的契機；機遇一旦錯過就必將遺憾終生！總策劃：國家人事部注冊高級商務策劃師 黃德和 13877146008中國管理資訊網 機密第 22 頁2024-11-21