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1、產(chǎn)權(quán)式酒店研究產(chǎn)權(quán)式酒店研究世聯(lián)理論研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)式酒店，關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)式酒店，condo hotelcondo hotel，time sharetime share簡介：本研究首先大致介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對國簡介：本研究首先大致介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對國內(nèi)市場中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店和約模式做了歸納總結(jié)，并為每一種模內(nèi)市場中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店和約模式做了歸納總結(jié)，并為每一種模式輔以案例，最后提出了產(chǎn)權(quán)式酒店的權(quán)益分析圖，并陳述了產(chǎn)權(quán)式輔以案例，最后提出了產(chǎn)權(quán)式酒店的權(quán)益分析圖，并陳述了產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)劣勢。式酒店優(yōu)劣勢。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。起源及發(fā)展起源及2、發(fā)展 u發(fā)展現(xiàn)狀：全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8；1980年，全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán) 將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售 發(fā)展共同特點(diǎn)：建于具有強(qiáng)勢景觀資源和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)權(quán)酒店概述產(chǎn)權(quán)酒3、店概述地域特征強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域交通的易達(dá)性客戶定位城市的高收入階層經(jīng)營特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 專業(yè)第三方管理 管理方經(jīng)營，不保 證業(yè)主的收益u快速回現(xiàn)，減小開發(fā) 商資金壓力u開發(fā)商可以減小甚至 免除酒店經(jīng)營帶來的 風(fēng)險(xiǎn)u開發(fā)商可以獲得酒店 使用權(quán)以及未出售產(chǎn) 權(quán)部分（如配套設(shè) 施）的長期性收益。開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益 投資客為主4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)營模式詳解經(jīng)營模式詳解模式模式產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)管理者管理者業(yè)主收益業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式 一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無分紅無分紅4、根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 三自付供樓款，自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住影響影響收益參與酒店利潤分配模式 四獲得承諾的固承諾的固定收益浮動(dòng)分定收益浮動(dòng)分紅紅業(yè)主自付供樓自付供樓款款獲得承諾的固承諾的固定收益浮動(dòng)分定收益浮動(dòng)分紅紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配承擔(dān)承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)u風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承 擔(dān)，5、可能出現(xiàn) 虧損u主要風(fēng)險(xiǎn)由開 發(fā)商擔(dān)承5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例展示案例展示丹楓白露（模式丹楓白露（模式 1 1）u投資商：深圳市三九房地產(chǎn)（集團(tuán)）有 限公司u酒店管理：深圳市三九物業(yè)管理有限公司u地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路 1001號(hào)u占地面積：0.48萬平方米u(yù)建筑面積：6.28萬平方米u(yù)客房：共有294間典雅寬敞的套房，面積從60平方米到205平方米 不等u開盤時(shí)間：2001年8月29日u入住時(shí)間：2002年12月31日u均價(jià)：10800元/平方米u(yù)銷售狀況銷售狀況：2001年底銷售突破60。目前 已售磬u經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：平均月開房率達(dá)8590，投資方式投資方式實(shí)景展示實(shí)景展示1516、5年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式5 5年租賃的按揭供年租賃的按揭供款方式款方式0 0年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式 1.首付30，其中5發(fā)展商不收取，實(shí)際首付實(shí)際首付2525 2.與三九酒店公司簽定認(rèn)購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保發(fā)展商作擔(dān)保）3.經(jīng)營收入用于代為支付按揭供款4.4.無分紅和其他收無分紅和其他收益益1.業(yè)主自行負(fù)擔(dān)自行負(fù)擔(dān)月供月供（房款的95）2.與三九酒店公司簽定認(rèn)購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商發(fā)展商作擔(dān)保作擔(dān)保）3.投資者在租賃期內(nèi)可獲得每每月月41004100元元人民幣的回報(bào)4.5的剩余樓款五年內(nèi)免息五年內(nèi)免息分期支付1.投資者不與三九酒店公司簽定7、租賃合約2.2.自行支付自行支付按揭供款3.5的剩余樓款入伙前入伙前補(bǔ)齊經(jīng)營模式經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主，由三九集團(tuán)統(tǒng)一對酒店進(jìn)行管理，三九方僅支付僅支付酒店?duì)I運(yùn)成本酒店?duì)I運(yùn)成本，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店每月可入住酒店4天，入住不影響收益天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例展示案例展示東方威斯大酒店（模式東方威斯大酒店（模式 2 2）u發(fā)展商：深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司u投資商：深圳市景億投資發(fā)展有限公司u酒店管理：深圳南山國際旅行社有限公司u地址：深圳市鹽田港東海大道9號(hào)區(qū)u客房：擁8、有各類客房共117套。u一期開售日期：2001年底u(yù)一期開業(yè)日期：2002年底u(yù)二期現(xiàn)正銷售中u該酒店所占地塊為居住用地，產(chǎn)權(quán)年限為70年。u銷售狀況銷售狀況:一期117套現(xiàn)已售罄。二期正售 投資方式投資方式實(shí)景展示實(shí)景展示投資方式總述投資方式總述 一期一期投資方式投資方式 二期投資方式二期投資方式1.付清全款后，獲得該物業(yè)70年的產(chǎn)權(quán)2.有效期內(nèi)，可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承轉(zhuǎn)移和繼承。3.業(yè)主每月享有酒店免費(fèi)入住權(quán)，該入住權(quán)可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)贈(zèng)親友4.業(yè)主在每個(gè)財(cái)務(wù)年度，獲得當(dāng)年利潤分紅。1.首期款9.89.8萬元2.永不供樓，并每月獲得固定固定的投資回報(bào)的投資回報(bào)（月供）（月供）39、.每月享有3 3天的免費(fèi)入住權(quán)1.總價(jià)5757萬元/套，首期8 8萬元2.投資商每月按時(shí)支付業(yè)主固定收益固定收益3.每年4848天的酒店公寓免費(fèi)入住權(quán)經(jīng)營模式經(jīng)營模式酒店保證月供款部分保證月供款部分的收益，對年度分紅數(shù)額不做保證（但購房時(shí)對客戶許以良好的收益預(yù)期）。7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例展示案例展示雅蘭酒店（模式雅蘭酒店（模式 3 3）u投資商：香港雅蘭集團(tuán)u發(fā)展商：雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司u酒店管理：雅蘭酒店管理（深圳）有限公 司，粵海酒店管理有限公司u地址：深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路8號(hào)u占地面積：11750平方米u(yù)建筑面積：21900平方米u(yù)客房：總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套 房和標(biāo)準(zhǔn)雙人客房共10、196間，面積為3940.5平方米。u開盤時(shí)間：2000年6月1日u入住時(shí)間：2001年4月23日u均價(jià)：53萬元/套u(yù)銷售狀況：銷售狀況：自發(fā)售起至2001年11月，銷售 已超過60。現(xiàn)在已停止銷 售。投資方式投資方式實(shí)景展示實(shí)景展示休閑投資型休閑投資型投資回報(bào)型投資回報(bào)型完全自用型完全自用型1.享受100利潤分配2.委托期為一年一年3.可隨時(shí)入住，并承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)，年底從業(yè)主應(yīng)分配利潤中扣除，不足部分從下一年財(cái)務(wù)年度中續(xù)扣。1.委托期不少于六年六年2.業(yè)主每年入住簽分限為80分，超過部分按散散客房價(jià)的優(yōu)惠客房價(jià)的優(yōu)惠價(jià)價(jià)付費(fèi)3.基本運(yùn)行費(fèi)及可能的虧損由由發(fā)展商承擔(dān)發(fā)展商承擔(dān)111、.酒店提供基本管理服務(wù)2.業(yè)主只須承擔(dān)基本運(yùn)行基本運(yùn)行費(fèi)和客房服費(fèi)和客房服務(wù)費(fèi)務(wù)費(fèi)3.3.不參與不參與酒店的經(jīng)營算例演示算例演示假定：休閑投資（A方式）：客房80套，價(jià)值4000萬 投資回報(bào)（B方式）：客房50套，價(jià)值2500萬 發(fā)展商自留物業(yè)：價(jià)值7500萬 酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值：14000萬 本年度酒店可分配利潤：800萬 業(yè)主自住積分系數(shù)：0.92A方式業(yè)主可分配利潤酒店可分配利潤A方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值8004000/14000228.57萬A方式業(yè)主年度收益 全體A方式業(yè)主可分配利潤業(yè)主物業(yè)價(jià)值/A方式物業(yè)總值自住系數(shù)228.5750/40000.922.63萬B方式業(yè)主可12、分配利潤酒店可分配利潤B方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值608002500/140006085.71萬B方式業(yè)主年度收益 全體B方式業(yè)主可分配利潤業(yè)主物業(yè)價(jià)值/B方式物業(yè)總值自住系數(shù)85.7150/25000.921.58萬8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例展示案例展示大梅沙海景酒店（模式大梅沙海景酒店（模式 4 4）u發(fā)展商：深圳市桂祺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司u投資商：秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u酒店管理：秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙u占地面積：11596.3平方米u(yù)建筑面積：14088平方米u(yù)客房：312間各式高檔客房u開盤時(shí)間：2000-09-01u入住時(shí)間：20013、1-08-31u均價(jià)：海景房約60萬元/套；山景房約50萬元/套u(yù)銷售狀況銷售狀況：基本售磬 投資方式投資方式實(shí)景展示實(shí)景展示方式方式一一1.獲4040年的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是可以自由買賣自由買賣的2.每年能享受6060天天的休閑度假生活3.酒店承諾每年給客戶相當(dāng)于總購房款總購房款5 5的固定回報(bào)固定回報(bào)和經(jīng)經(jīng)營利潤營利潤3030的分成算例演示算例演示當(dāng)投資者以30的首付購買一套價(jià)值50萬的酒店產(chǎn)權(quán)時(shí)，他只需投入首期款15萬元，每年就能得到固定回報(bào)25000元。若客房部平均年純利潤只計(jì)500萬元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權(quán)益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達(dá)到13016元。扣除14、應(yīng)扣減的服務(wù)費(fèi)6528元，權(quán)益轉(zhuǎn)讓可得6488元，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，投資的動(dòng)態(tài)回報(bào)率能達(dá)到14.67。即使扣除每個(gè)月2317.59元的供樓款，其投資回報(bào)率也可達(dá)到11.669本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例總結(jié)案例總結(jié)u深圳產(chǎn)權(quán)式酒店建于兩類地方：強(qiáng)勢自然資源的地方（海景），客流量較大的中心商務(wù)區(qū)u深圳產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營狀況除丹楓白露尚可外，其余均不盡人意。而丹楓白露主要是靠其開發(fā)商三九集團(tuán)內(nèi)部的商務(wù)客流支撐，以旅游客為主的產(chǎn)權(quán)酒店，淡旺季區(qū)分十分明顯，旺季供不應(yīng)求，淡季僅能維持經(jīng)營。10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系投資合同期間投資合同期間1.開發(fā)商利潤投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有15、使用權(quán)使用權(quán)因此獲得收益分配2.投資收益業(yè)主擁業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配3.傭金由于開發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過合同將使用權(quán)使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。4.合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)專業(yè)第三方專業(yè)第三方開發(fā)商開發(fā)商投資客戶投資客戶酒店住客酒店住客經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)圖例：合同關(guān)系：權(quán)利素：現(xiàn)金流：投資回報(bào)開發(fā)商收益?zhèn)蚪?1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式優(yōu)劣分析產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式優(yōu)劣分析u優(yōu)點(diǎn)1.快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力。2.可以長期擁有使用權(quán)使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)從16、而獲得長期收益。3.通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶u缺點(diǎn)1.通常要承諾較高的投資匯報(bào)率，國內(nèi)常見為5102.若向投資客戶承諾固定回報(bào)，則需承擔(dān)較大市場風(fēng)險(xiǎn)，甚至虧損3.當(dāng)前新政重點(diǎn)打擊就是投資類行為，產(chǎn)權(quán)酒店正屬于此范圍4.從國內(nèi)地產(chǎn)投資來看，更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的短線投資短線投資類型類型，投資物業(yè)持有期超過5年的并不多見，而產(chǎn)權(quán)酒店需要的是理性的長線投資客戶長線投資客戶，這于當(dāng)前市場情況不符。5.現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報(bào)率盲目承諾回報(bào)率的做法在國際上是不通行的。沒有一家真正的國際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩(wěn)定的收入，酒店經(jīng)營本身風(fēng)險(xiǎn)很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。The 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