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1、SOHOSOHO時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)裙樓整銷時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)裙樓整銷營銷策劃報(bào)告營銷策劃報(bào)告1目目 錄錄第一部分第一部分 徐州投資價(jià)值徐州投資價(jià)值51.1 徐州區(qū)域地位61.2 徐州城市交通狀況71.3 城市人口基數(shù)81.4 地區(qū)生產(chǎn)總值91.5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額101.6 人民生活水平111.7 進(jìn)駐徐州的國內(nèi)外商業(yè)產(chǎn)業(yè)12第二部分第二部分 西區(qū)商圈投資前景西區(qū)商圈投資前景 142.1 徐州商圈分布152.2 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境192.3 區(qū)域消費(fèi)人口222.4 區(qū)域交通狀況25第三部分第三部分 項(xiàng)目投資價(jià)值論證項(xiàng)目投資價(jià)值論證273.1 項(xiàng)目概況28 3.2 項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析32 3.3 裙樓投資2、價(jià)值36 3.4 裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位40 第四部分第四部分 項(xiàng)目銷售模式項(xiàng)目銷售模式424.1 兩種模式434.2 本案銷售模式49 第五部分第五部分 營銷推廣建議營銷推廣建議505.1 投資客特征51 5.2 營銷目標(biāo) 535.3 營銷理念 545.4 推廣節(jié)點(diǎn)575.5 媒體渠道 615.6 概念視覺69第一部分第一部分 徐州投資價(jià)值分析徐州投資價(jià)值分析1.1 1.1 徐州區(qū)域地位徐州區(qū)域地位l位于蘇魯豫皖四省交蘇魯豫皖四省交蘇魯豫皖四省交蘇魯豫皖四省交界界界界處；l是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)重鎮(zhèn)；l是全國南北、東西連接的主要樞紐。1.2 1.2 徐州城市交通狀況徐州城市交通狀況l鐵3、路：鐵路：隴海蘭新、京滬兩大干線在此交匯；l高速：高速：京滬、京福和連霍三條重要干線在此貫通；京滬高速鐵路；l機(jī)場(chǎng)：機(jī)場(chǎng)：徐州觀音機(jī)場(chǎng)1.3 1.3 城市人口基數(shù)城市人口基數(shù)l2005年，全市戶籍總?cè)丝?25.31925.31萬人萬人，比上年增長0.9%0.9%；l2005年，非農(nóng)業(yè)人口315.85315.85萬人萬人，比上年增長4.4%4.4%；l至2005年底，徐州城鎮(zhèn)化水平達(dá)44.1%44.1%，年均增幅在全省始終保持前前2 2位位；城市化率的穩(wěn)步提高，城市化率的穩(wěn)步提高，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易的穩(wěn)步增長。將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易的穩(wěn)步增長。1.4 1.4 地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值l24、005年全市GDP達(dá)1212.151212.15億元億元，比上年增長14.3%14.3%；l徐州已成為江蘇北部的經(jīng)濟(jì)核心，以其為中心形成江蘇第三大都市經(jīng)濟(jì)圈江蘇第三大都市經(jīng)濟(jì)圈。1.5 1.5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額 l2005年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額396.04396.04億元億元，比上年增長15.715.7；l批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額342.42342.42億元億元，增長14.3%14.3%；l餐飲業(yè)零售額47.1147.11億元億元，增長15.7%15.7%；l其他行業(yè)零售額2.722.72億元億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的提高，吸引了很多國內(nèi)外商業(yè)集團(tuán)5、的吸引了很多國內(nèi)外商業(yè)集團(tuán)的紛紛紛紛搶駐。搶駐。1.6 1.6 人民生活水平人民生活水平 l2005年，城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額 107.26107.26億元億元,比上年增長19.9%19.9%；l全年城市居民人均可支配收入達(dá)11185.311185.3元元，比上年增長13.7%13.7%；l城市居民家庭恩格爾系數(shù)為35.29%35.29%，居民生活水平已進(jìn)入相對(duì)富裕階段。居民可消費(fèi)支出逐年增長，全市總體消費(fèi)需求逐年提高。居民可消費(fèi)支出逐年增長，全市總體消費(fèi)需求逐年提高。1.7 1.7 國內(nèi)外大型商業(yè)紛紛搶占徐州市場(chǎng)，多種業(yè)態(tài)競(jìng)相發(fā)展國內(nèi)外大型商業(yè)紛紛搶占徐州市場(chǎng)，多種業(yè)態(tài)競(jìng)相發(fā)展 l加劇徐州6、市消費(fèi)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也給徐州市流通市場(chǎng)注入了新的活力。得市場(chǎng)者得天下！得市場(chǎng)者得天下！徐州整體投資環(huán)境小結(jié)徐州整體投資環(huán)境小結(jié)徐州投資環(huán)境外在形象：l“2006“2006浙商大會(huì)浙商大會(huì)”徐州市成為浙商最青睞的城市；徐州市成為浙商最青睞的城市；l“2006“2006浙商大會(huì)浙商大會(huì)”摘取浙商（省外）最佳投資城市獎(jiǎng)牌；摘取浙商（省外）最佳投資城市獎(jiǎng)牌；l 2006 2006中國百佳投資城市之一；中國百佳投資城市之一；l“2006“2006最具投資潛力的中國城市最具投資潛力的中國城市”排行第六；排行第六；l 臺(tái)灣知名工商團(tuán)體臺(tái)灣區(qū)電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)推薦臺(tái)商前往投資城臺(tái)灣知名工商團(tuán)體臺(tái)灣區(qū)電機(jī)7、電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)推薦臺(tái)商前往投資城市之一。市之一。第二部分第二部分 西區(qū)商圈投資前景西區(qū)商圈投資前景2.1 2.1 徐州商圈分布徐州商圈分布l徐州具有北貨南下、南貨北上、雙向?qū)α鞯臉屑~性地位；l目前形成了淮海路為軸線的古古彭彭廣廣場(chǎng)場(chǎng)商商業(yè)業(yè)圈圈、火火車車站站商商業(yè)業(yè)圈圈、段段莊莊廣廣場(chǎng)場(chǎng)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)在內(nèi)的幾大商業(yè)圈。l金鷹古彭廣場(chǎng)商圈金鷹古彭廣場(chǎng)商圈 以“金鷹百貨”、“徐州百貨大樓”、“金地商都”等百貨商場(chǎng)為主體；有新一佳超市、家樂福超市、蘇寧電器、國美電器等大型專業(yè)商場(chǎng)；是徐州規(guī)模最大、最繁華、輻射范圍最廣、最具影響力的核心商業(yè)中心；購買群體主要以徐州中高層次收入者以及周邊輻射城市購買者為8、主。l火車站火車站-宣武市場(chǎng)商圈宣武市場(chǎng)商圈 是徐州的第二大商業(yè)圈，以朝陽市場(chǎng)、宣武市場(chǎng)為商業(yè)中心；是商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集聚中心，憑借低廉價(jià)格，對(duì)普通市民具有極大的吸引力；經(jīng)營品種持續(xù)經(jīng)營性強(qiáng)，人流量較大，但商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低。l人民廣場(chǎng)商圈人民廣場(chǎng)商圈商業(yè)經(jīng)營不夠集中，屬于輻射城市區(qū)域的區(qū)域性商業(yè)帶；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以休閑類、中低檔商品為主，且在客群層次結(jié)構(gòu)上稍微弱于中心區(qū)，以區(qū)域人群零散消費(fèi)為主；在基礎(chǔ)配套、消費(fèi)客群以及消費(fèi)積累上有著先天的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，隨著高檔大盤開發(fā)帶來的中高檔次消費(fèi)群，使該區(qū)的商業(yè)氛圍日益濃厚。l商業(yè)特征商業(yè)特征區(qū)域性商業(yè)圈特點(diǎn)明顯；“價(jià)格導(dǎo)向”是商業(yè)圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)人群較為突出的消費(fèi)特點(diǎn)9、；商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多為中低檔商品；商業(yè)圈內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏；已具備成為時(shí)尚生活中心的人口基礎(chǔ)2.2 2.2 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以服裝、鞋類為主。這與該地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍有關(guān)，市中心古彭廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)集聚了高端的商業(yè)，中低檔的商業(yè)逐步沿淮海路向西側(cè)遷移。l商業(yè)用房業(yè)態(tài)商業(yè)用房業(yè)態(tài)古彭廣場(chǎng)附近商業(yè)用房租金：350元/月人民廣場(chǎng)附近商業(yè)用房租金：150元/月。l商業(yè)用房目前租金商業(yè)用房目前租金本案周邊在籍居住人群總量在24242424萬萬萬萬左右，以廠礦職工為主，人口素質(zhì)較高；周邊企事業(yè)單位有徐州礦務(wù)集團(tuán)、交通局、徐工集團(tuán)、礦務(wù)局機(jī)械廠水利局等，這些單位員工的經(jīng)濟(jì)收入10、相對(duì)較高且穩(wěn)定；l 目前區(qū)域居民構(gòu)成目前區(qū)域居民構(gòu)成2.3 2.3 區(qū)域消費(fèi)人口區(qū)域消費(fèi)人口城西聚集人口數(shù)量足夠支撐一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的消費(fèi)能力；區(qū)域內(nèi)廠礦企業(yè)較多，職工收入相對(duì)穩(wěn)定，居民的收入雖不高，但對(duì)中低檔商品的消費(fèi)相對(duì)持久穩(wěn)定；區(qū)內(nèi)集中了交警支隊(duì)、規(guī)劃局、交通局、醫(yī)院、移動(dòng)通信等高收入的企事業(yè)單位，這些單位的員工，對(duì)中高檔商品的需求較大，同時(shí)也是本區(qū)域餐飲、娛樂休閑等高檔消費(fèi)的主力。l目前區(qū)域居民消費(fèi)能力目前區(qū)域居民消費(fèi)能力附近原居民收入穩(wěn)定，屬持久消費(fèi)型。附近原居民收入穩(wěn)定，屬持久消費(fèi)型。l區(qū)域未來居民區(qū)域未來居民城西新商品房開發(fā)項(xiàng)目有26412戶，以每戶平均3人計(jì)算，就有近近8 8萬11、萬人口的消費(fèi)能力。他們均為中高收入者，消費(fèi)能力較高。新居民消費(fèi)層次、消費(fèi)能力顯著提高。新居民消費(fèi)層次、消費(fèi)能力顯著提高。2.4 2.4 地段交通狀況地段交通狀況附近有1W、35W、65W、13W、603W等十余條公交線路到市區(qū)各地；淮海西路既是徐州城市的交通主干道，又是城市的商業(yè)主干道。四通八達(dá)，左右逢源。四通八達(dá)，左右逢源。1.擁有區(qū)位和交通的天然優(yōu)勢(shì)，距離市中心僅5分鐘車程；2.居住在本區(qū)的24萬常駐人口，加上近兩年現(xiàn)有樓盤開發(fā)總量超過300萬平方米所帶來的具有較高消費(fèi)力的新興居民，將進(jìn)一步提升消費(fèi)需求和檔次，促進(jìn)本區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。3.商業(yè)配套基本完善，生活配套較為成熟，商業(yè)氛圍逐漸濃厚。12、西區(qū)商圈投資前景小結(jié)西區(qū)商圈投資前景小結(jié)第三部分第三部分 項(xiàng)目投資價(jià)值論證項(xiàng)目投資價(jià)值論證3.1 3.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況l項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：SOHO時(shí)代廣場(chǎng)l開發(fā)商：開發(fā)商：徐州成功置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金4000萬元，國家暫二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；l項(xiàng)目所在地：項(xiàng)目所在地：徐州淮海西路270號(hào)（位于城市交通主干道和中軸線上）；l總體規(guī)劃：總體規(guī)劃：總占地面積約為19700，總建筑面積約為73483。其中：塔樓塔樓:建筑面積25690.89 ，共466戶，面積為28-73平方米，總體挑高4.8米；裙樓：裙樓：建筑面積36375.02 ；超市交付時(shí)間為2007年6月30日，開業(yè) 時(shí)間大約2007年113、0月前后，整體交付時(shí)間為2008年上半年；l外立面：外立面：裙摟選用石材；l電梯數(shù)量：電梯數(shù)量：6部永磁同步電梯；l停車位：停車位：共333個(gè)；l內(nèi)設(shè)中庭：內(nèi)設(shè)中庭：2個(gè)；l項(xiàng)目進(jìn)展情況：項(xiàng)目進(jìn)展情況：銷售進(jìn)展：銷售進(jìn)展：塔樓塔樓466套房源從2006年8月11日開始推廣；2006年9月22日開盤；2007年1月12日基本售罄；裙樓裙樓目前引進(jìn)華潤蘇果旗艦店和五星級(jí)國際電影城兩大主力店；1樓和4樓部分為空置狀態(tài)；工程進(jìn)展：工程進(jìn)展：2006年8月開工，至2007年1月10日全面封頂。l裙樓業(yè)態(tài)概況：裙樓業(yè)態(tài)概況：3.2 3.2 項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)（劣勢(shì)（Weaknes14、sWeakness）目前周邊居民消費(fèi)能力不強(qiáng)；目前區(qū)域商業(yè)氛圍冷淡，需時(shí)間培育；距離城市商業(yè)中心較近，難以形成正面競(jìng)爭(zhēng)。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OpportunityOpportunity）區(qū)域商業(yè)的匱乏提供新的市場(chǎng)空間；周邊生活型居住的形成帶來巨大的商業(yè)需求；價(jià)格優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高；周邊開發(fā)住宅小區(qū)較多以及新建住宅小區(qū)的入住，消費(fèi)潛力增強(qiáng)。威脅（威脅（ThreatenThreaten）區(qū)域市場(chǎng)有著巨大的潛在競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域商業(yè)供需總體飽和，近距離項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。1.城西缺乏一個(gè)多元的、成長型的、新式的、且具規(guī)模的商業(yè)地標(biāo)。2.周邊配套利好性，使本案具備了服務(wù)人民廣場(chǎng)生活區(qū)，輻射大城西的資本，擁有了發(fā)展成為西區(qū)商業(yè)龍15、頭的條件。3.本案商業(yè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，成為西區(qū)商業(yè)中獨(dú)樹一幟的地標(biāo)性建筑，由此可一窺本項(xiàng)目裙樓商業(yè)的前景意義。項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)SWOTSWOT分析總結(jié)分析總結(jié)徐州西區(qū)商業(yè)標(biāo)桿徐州西區(qū)商業(yè)標(biāo)桿3.3 3.3 裙樓商業(yè)投資價(jià)值裙樓商業(yè)投資價(jià)值1.1.投資的城市有潛力投資的城市有潛力徐州正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車道階段，是國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的最好契機(jī)；作為江蘇省三大都市圈之一，徐州市政府?dāng)U大招商引資力度；2.2.投資的區(qū)域有發(fā)展前景投資的區(qū)域有發(fā)展前景西區(qū)在建的眾多高檔大盤吸引了高消費(fèi)人群的到來，使本區(qū)更加繁華；城市中心擴(kuò)大，西區(qū)逐漸納入到城市正中心的版圖中；3.3.投資的物業(yè)增值快投資的物業(yè)增值快西區(qū)開發(fā)基16、本飽和，今后開發(fā)同類規(guī)模、同類檔次的商業(yè)可能性不大，今后不只是商業(yè)租金上漲，更多的是固定資產(chǎn)增值和土地增值，其唯一性和稀缺性決定了本裙樓商業(yè)在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展前景和投資價(jià)值。4.4.引進(jìn)的品牌有影響力引進(jìn)的品牌有影響力華潤華潤蘇果超市：蘇果超市：成立于1996年7月，連續(xù)七年位居中國連鎖企業(yè)前十名，連鎖超市業(yè)態(tài)第四位，并躋身中國500強(qiáng)企業(yè)第200強(qiáng)。2005年被國家商務(wù)部確定為全國重點(diǎn)扶持的15個(gè)大型流通企業(yè)集團(tuán)，是江蘇省超市零售業(yè)最大的商貿(mào)流通企業(yè)。五星級(jí)國際電影城（金逸）五星級(jí)國際電影城（金逸）：金逸影視集團(tuán)是專門從事豪華多廳影城投資建設(shè)的投資管理集團(tuán)。于2004年與世界500強(qiáng)娛樂影視巨頭17、美國華納兄弟國際影院公司簽訂合作協(xié)議，正式成為合作伙伴。金逸影視將確保發(fā)展近百個(gè)符合國際先進(jìn)技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)電影廳，實(shí)現(xiàn)年均新增電影票房收入近億元左右。5.5.投資現(xiàn)房有保障投資現(xiàn)房有保障 部分裙樓于2007年6月30日交付，于2007年10月開業(yè)，整體裙樓將于2008年上半年交付。6.6.投資回報(bào)迅速投資回報(bào)迅速 兩大主力店分別簽約12年和20年，保證了裙樓商業(yè)中長期的租金收益；1樓的整層空置，便于操作融資手段，快速回籠部分資金；本商業(yè)項(xiàng)目在西區(qū)是唯一的、稀缺的，保證了項(xiàng)目含金量與增值能力，易于解決投資者的退出機(jī)制；7.7.開發(fā)商的品牌實(shí)力和信譽(yù)開發(fā)商的品牌實(shí)力和信譽(yù)省灘涂：大成：油運(yùn)：8.8.單18、價(jià)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)小單價(jià)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)小如以4億人民幣總銷額計(jì)算，裙樓33466平方米建筑面積，平均單價(jià)為11952元/平方米，而目前徐州商鋪銷售價(jià)格在6000-40000元/平方米之間，對(duì)于該繁華地段來講，項(xiàng)目單價(jià)比較低。3.4 3.4 裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位l項(xiàng)目本質(zhì)項(xiàng)目本質(zhì) 集休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時(shí)尚生活中心集休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時(shí)尚生活中心 l項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有一定的商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)與商業(yè)集聚效應(yīng)具有一定的商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)與商業(yè)集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)交通便利、公交發(fā)達(dá)交通便利、公交發(fā)達(dá)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域潛在消費(fèi)能力與19、服飾一條街市場(chǎng)區(qū)域潛在消費(fèi)能力與服飾一條街市場(chǎng)處于城市繁華主干道、傳統(tǒng)商業(yè)圈處于城市繁華主干道、傳統(tǒng)商業(yè)圈l消費(fèi)模式消費(fèi)模式 多元、流行、時(shí)尚、共生多元、流行、時(shí)尚、共生 l市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位 徐州高尚的時(shí)尚生活中心徐州高尚的時(shí)尚生活中心第四部分第四部分 項(xiàng)目銷售模式項(xiàng)目銷售模式一、兩種模式一、兩種模式1.1.產(chǎn)權(quán)分割銷售模式產(chǎn)權(quán)分割銷售模式l將商業(yè)化整為零銷售，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離；（中小投資客擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商擁有經(jīng)營權(quán)）l整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割成小面積分售；l以包租、反租形式吸納小投資者和散戶資金；l開發(fā)商自行經(jīng)營管理和物業(yè)管理等；l投資小業(yè)主根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。案例案20、例l南京的大成名店公園；l徐州金地商都；l徐州朝陽貴邦；l徐州貴邦財(cái)富等。模式利弊模式利弊l利：銷售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。l弊：產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式國家已經(jīng)禁止；開發(fā)商組織招商，參與后期管理，承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；如經(jīng)營偏差，三者容易引發(fā)利益權(quán)屬爭(zhēng)議；尾盤性強(qiáng)位置好的租位售完，位置差的停滯；產(chǎn)權(quán)面積越分散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也越大包租期滿了以后整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營以及業(yè)態(tài)調(diào)整又必將陷入混亂。2.2.產(chǎn)權(quán)整體打包銷售產(chǎn)權(quán)整體打包銷售l以大集團(tuán)、大財(cái)團(tuán)以及各種投資基金等為主要銷售對(duì)象；l將商業(yè)整體打包出售；l開發(fā)商不參與后期的經(jīng)營管理。案例案例l北京東四環(huán)美羅城北京東四環(huán)美羅城 投資機(jī)構(gòu)：中國工藝美術(shù)集團(tuán)公司和新21、加坡公司合資（各50的股份）l新茂大廈新茂大廈 投資機(jī)構(gòu)：澳大利亞投資銀行麥格里旗下的房地產(chǎn)投資基金之一MGPA（95的股份）l凱德中國凱德中國新加坡最大的房地產(chǎn)上市企業(yè)，嘉德置地旗下專用于中國房地產(chǎn)投資的私募基金凱德中國發(fā)展基金已收購了中國6家購物中心65%的股權(quán)它們分別位于廣東肇慶、湖南益陽、河南新鄉(xiāng)、四川德陽等地。模式利弊模式利弊l利：利：產(chǎn)權(quán)明晰；開發(fā)公司不參與經(jīng)營管理，沒有后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；便于商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營管理和業(yè)態(tài)調(diào)整；較易借鑒、學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)營理念；便于商業(yè)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；l弊：弊：銷售風(fēng)險(xiǎn)大；銷售周期的不確定性。二、本商業(yè)銷售模式二、本商業(yè)銷售模式針對(duì)目前的宏觀調(diào)控以及商業(yè)運(yùn)作成本22、風(fēng)險(xiǎn)，建議采取整體打包銷售模式針對(duì)目前的宏觀調(diào)控以及商業(yè)運(yùn)作成本風(fēng)險(xiǎn)，建議采取整體打包銷售模式l國家對(duì)房地產(chǎn)信托投資這方面正逐步打開；l符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主導(dǎo)趨勢(shì)；國內(nèi)：很多風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（人保、泰康）等在全國主要城 市投資商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)；國際：摩根士丹利等投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始在中國投資商業(yè)地產(chǎn)；l有益于今后商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營和管理。第五部分第五部分 營銷推廣建議營銷推廣建議5.1 5.1 投資客特征投資客特征5.2 5.2 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)l知名度目標(biāo)：知名度目標(biāo)：通過營銷推廣，有效擴(kuò)大知名度，以形成令投資客所關(guān)注的市場(chǎng)期待，為整體銷售工作打好基礎(chǔ)。l認(rèn)知度目標(biāo)：認(rèn)知度目標(biāo)：在全國范圍內(nèi)建立項(xiàng)目裙23、樓商業(yè)形象，提升裙樓商業(yè)價(jià)值高度，促成客戶對(duì)裙樓價(jià)值理念的認(rèn)同，并形成口碑傳播以提高美譽(yù)度。l客戶儲(chǔ)備目標(biāo)：客戶儲(chǔ)備目標(biāo)：儲(chǔ)備客源，維系并提升客戶關(guān)系。l城市名片目標(biāo)：城市名片目標(biāo)：推廣本商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，展示淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)重鎮(zhèn)徐州城市的形象與活力。5.3 5.3 營銷理念營銷理念l形象口號(hào)形象口號(hào) 遠(yuǎn)見創(chuàng)造價(jià)值遠(yuǎn)見創(chuàng)造價(jià)值l推廣主題推廣主題投資徐州投資徐州 投資蘇豪投資蘇豪世界商業(yè)世界商業(yè)500500強(qiáng)的選擇強(qiáng)的選擇 中國娛樂龍頭的選擇中國娛樂龍頭的選擇蘇豪全產(chǎn)權(quán)整售現(xiàn)房蘇豪全產(chǎn)權(quán)整售現(xiàn)房 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)財(cái)富據(jù)點(diǎn)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)財(cái)富據(jù)點(diǎn) 3.33.3萬平方米商圈旗艦萬平方米商圈旗艦 全產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房整體發(fā)售全產(chǎn)權(quán)24、現(xiàn)房整體發(fā)售l產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 中國徐州中國徐州全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)房整售商鋪全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)房整售商鋪l包裝風(fēng)格包裝風(fēng)格 理性偏鋒，簡(jiǎn)潔有力，品質(zhì)感至上理性偏鋒，簡(jiǎn)潔有力，品質(zhì)感至上 5.4 5.4 推廣節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)5.5 5.5 媒體渠道媒體渠道1.1.網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告l網(wǎng)站網(wǎng)站;l財(cái)經(jīng)類財(cái)經(jīng)類BBS;BBS;l網(wǎng)絡(luò)橫條廣告網(wǎng)絡(luò)橫條廣告(和網(wǎng)站鏈接)行業(yè)網(wǎng)絡(luò)廣告:財(cái)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)廣告:2.2.全國性商業(yè)地產(chǎn)推介會(huì)全國性商業(yè)地產(chǎn)推介會(huì)l主題：主題：20072007中國（上海）商鋪投資大會(huì)（全行業(yè)最具規(guī)模最具實(shí)效商鋪交易會(huì)）中國（上海）商鋪投資大會(huì)（全行業(yè)最具規(guī)模最具實(shí)效商鋪交易會(huì)）l時(shí)間：時(shí)間：2007年6月9日l25、地點(diǎn)：地點(diǎn)：上海光大會(huì)展中心l形式：形式：交易會(huì)、論壇及部分展覽l報(bào)名截止時(shí)間：報(bào)名截止時(shí)間：2007年5月31日下午18時(shí)l參與方式：參與方式：參會(huì)（展位，洽談桌）l主辦機(jī)構(gòu)：主辦機(jī)構(gòu)：中國商業(yè)地產(chǎn)雜志 廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室 中華商鋪網(wǎng) 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 浙商雜志社l協(xié)辦機(jī)構(gòu)：協(xié)辦機(jī)構(gòu)：新民晚報(bào) 北京晚報(bào) 深圳晚報(bào) 錢江晚報(bào) 臺(tái)州晚報(bào) 溫州晚報(bào) 寧波晚報(bào)l承辦單位：承辦單位：中港聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)機(jī)構(gòu)l全程網(wǎng)絡(luò)支持：全程網(wǎng)絡(luò)支持：中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng)l財(cái)經(jīng)門戶合作單位：財(cái)經(jīng)門戶合作單位：l主題:20072007中國（上海）國際商業(yè)地產(chǎn)及商鋪展覽會(huì)中26、國（上海）國際商業(yè)地產(chǎn)及商鋪展覽會(huì)l時(shí)間:2007年8月31日-9月2日l地點(diǎn):上海光大會(huì)展中心（漕寶路88號(hào)）l特邀單位：特邀單位：亞太購物中心協(xié)會(huì) 世界華商聯(lián)合會(huì)發(fā)展促進(jìn)會(huì) 全國商業(yè)貿(mào)易中心聯(lián)合會(huì) 中華全國商業(yè)信息中心l主管單位：主管單位：上海市人民政府 上海市商業(yè)委員會(huì)l主辦單位：主辦單位：中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 上海市老字號(hào)協(xié)會(huì)l支持單位：支持單位：中國電子音響工業(yè)協(xié)會(huì) 上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心 上海商業(yè)雜志社l協(xié)辦單位：協(xié)辦單位：上海百貨商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì) 上海市工業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì) 浙江省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、山東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 安徽省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 江蘇省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)l承辦單位：承辦單位：上27、海雅輝展覽服務(wù)有限公司 上海展威展覽服務(wù)有限公司l海外代理海外代理:德國德諾特有限公司 意大利康利集團(tuán)公司 日本ISF事務(wù)局（株）l主題:第八屆北京朝陽國際商務(wù)節(jié)第八屆北京朝陽國際商務(wù)節(jié) The 8th Beijing Chaoyang International Business Festivall時(shí)間:2007年9月13日-9月16日l地點(diǎn):北京建國門外大街一號(hào) l北京朝陽國際商務(wù)節(jié)已連續(xù)成功舉辦北京朝陽國際商務(wù)節(jié)已連續(xù)成功舉辦7 7次次3.3.全國性知名報(bào)刊全國性知名報(bào)刊l介紹：中國財(cái)經(jīng)報(bào)是中華人民共和國財(cái)政部主管的以“立足財(cái)政，面向社會(huì)”為辦報(bào)方針的宏觀經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙，是財(cái)政部指定的政府采購信息必須刊登媒體，注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試、會(huì)計(jì)職稱考試信息權(quán)威發(fā)布媒體。l方式：第四、五或八版投放半版廣告中國財(cái)經(jīng)報(bào)電子版中國財(cái)經(jīng)報(bào)電子版視覺展示視覺展示謝謝 謝！謝！