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1、營銷策劃方案（初步）營銷策劃方案（初步）二二00七年七月二十七日七年七月二十七日泰興紅星美凱龍生活廣場第一部分 市場分析泰興城市規劃布局泰興房地產發展現狀泰興專業市場分布本案區位及競爭格局本案SWOT分析城中片區城東片區城北片區濱江工業組團一、泰興城市規劃布局一、泰興城市規劃布局二、泰興房地產發展現狀二、泰興房地產發展現狀1、泰興市房地產的發展現狀泰興市房地產業開發投資金額變動情況年份1996199719981999200020012002200320042005房地產開發投資額(萬元)95228419873414870230983041134852226505765558905增長率()-12、1.583.7470.2555.3327.2014.60-35.01154.542.61(1)投資開發情況l2006年年和和2007年年，泰泰興興市市的的投投資資開開發發量量均均達達到到了了50萬萬方方左左右右，其其中中商商業業的的開開發發量量較較少少，占占整整個個房房地地產產開開發發量量的的10%以以下下，即即近近兩兩年年商商業業地地產產的的開開發發量量 每每 年年 小小 于于5萬萬 平平 方方 米米。(2)住宅銷售情況 19972005年泰興市住宅銷售情況年份199719981999200020012002200320042005住宅實際銷售面積(m2)9.5萬10.98萬11.1萬12.3、9萬10.89萬14.07萬32.28萬30.08萬34.09萬l中心城區的房價在中心城區的房價在4000元元/平方米左右平方米左右l最高達到最高達到5000元元/平方米平方米l東部新城區房價在東部新城區房價在3500元元/平方米平方米l其余區域一般低于其余區域一般低于3000元元/平方米平方米(3)房價情況l居民收入的增加超過住房價格增長的速度2000年以來，泰興市城鎮人均收入年增長率為9.07%，住宅價格年均增長率為9.04%。l城鎮化加速，城鎮人口數量的增長帶動商品房需求。2000年，泰興市128萬人口中，92.24萬在農村，城鎮化水平為33.6%，2005年泰興市城鎮化水平已達到40.4、1%以上。(4)支撐泰興市房產銷售量大幅增長的主要原因l人口增長拉動需求 2000年人口普查顯示，泰興市19歲15歲（1981年1985年出生）和14歲10歲（1986年1990年出生）兩個年齡階段的人口分別是56955人和99358人。兩個年齡段人口占全市總人口的12.21%，城市化步伐和對良好教育的需求將使他們迅速向市區集中，這必然會刺激對住宅的需求。l舊城改造和新區建設步伐加快 隨著舊區改造和新區建設步伐的加快，必然會大大刺激居民對商品房的需求。三、泰興專業市場分布三、泰興專業市場分布1、泰興專業市場主要包括 建材市場建材市場 家具市場家具市場 銀杏市場銀杏市場 摩托車市場摩托車市場 農5、副產品批發市場等農副產品批發市場等2、泰興專業市場主要以建材市場為主目前泰興市共有大小建材市場目前泰興市共有大小建材市場5 5個個體量在體量在3030至至100100畝不等畝不等多數集中在江平路沿線多數集中在江平路沿線 （包括富麗華、浙江商貿城、蘇中批發城、涌金等）（包括富麗華、浙江商貿城、蘇中批發城、涌金等）另外分布在濟川路北二環路（好來居）。四、本案區位及競爭格局四、本案區位及競爭格局1、涌金商業廣場、金漢馬國際家具展銷中心、蘇中批發城、浙江商貿城、富麗華裝飾城、好來居家飾廣場1、本案區位1345622、同類項目售價及租金水平1、涌金商業廣場物業位置：江平中路、泰常路公開時間：2005年16、1月開業時間：2007年3月銷售周期：1年半占地面積：102畝（一期）樓層均價：1F：4180元/平方米 2F：2780元/平方米 3F：2180元/平方米總體均價：3046元/平方米租金：0.5元/平方米/天起優惠措施：返租-前4年7%，后6年8%付一年租金送5個月 （可經營十七個月）；付半年租金送2個月 （可經營八個月）。銷售率：100%出租率：100%2、蘇中批發城物業位置：江平中路、北二環路開業日期：1999年以前占地面積：180畝經營面積：80000多平方米經營戶數：500左右業態：建材、家具、摩托車等3、浙江商貿城物業位置：江平中路（富麗華以北）公開時間：2006年開業時間：2007、7年6月9日銷售周期：1年半建筑面積：5.3萬平方米商鋪總量：一期：400間左右 二期：150間左右售價：一期均價：5000元/平方米左右 （二層連售）二期售價：4000-8880元/平方米 （部分二層連售）優惠措施：一期：一年半免租期，前3年每年返租7%二期：前3年每年返租7%貸款成數：50%一期銷售率：100%一期出租率：90%以上二期：未開盤物業位置：江平中路，近國慶路開業時間：1996年占地面積：30畝商鋪數量：150間左右商鋪面積：30平方米左右開間：3米層高：2.8米銷售模式：只租不售租金：10000元/年左右（30M2）4、富麗華裝飾城物業位置：濟川路、北二環路開業時間：20078、年4月占地面積：97.5畝業態：陶瓷衛浴、樓梯、櫥柜、門業、吊頂、地板、燈飾、油漆、板材經營模式：只租不售租金：0.3-0.7元/平方米/天 （目前租金最貴的為油漆區）出租率：100%5、好來居家飾廣場同類產品分析小結：區域同類產品區域同類產品未來新增量（預計）未來新增量（預計）典型項目涌金商業廣場蘇中批發城浙江商貿城富麗華裝飾城好來居家飾廣場涌金商業廣場二期浙江商貿城二期規模規模集中在30畝至100畝涌金商業廣場二期加上浙江商貿城推出的小批貨量，大概在500畝左右租售租賃/銷售銷售面積分割50-250平方米50-100的小面積分割優惠措施對投資客采取返租對經營戶采取免租待定購買（租賃）客戶自9、主經營為主，投資客為輔待定特征市場的未來發展潛力決定客戶購買的信心，項目的區位條件、商業氛圍、價格等是客戶購買商鋪的主要因素。四、本案四、本案SWOTSWOT分析分析 優勢1.地處兩條交通主干道的交界地處兩條交通主干道的交界2.周邊商業項目的經營將帶來一周邊商業項目的經營將帶來一定的人氣定的人氣3.所屬建材類市場板塊的商業氛所屬建材類市場板塊的商業氛圍相對較成熟圍相對較成熟劣勢1.距市中心較遠，人氣不夠旺距市中心較遠，人氣不夠旺2.現有商業環境較差，整體環現有商業環境較差，整體環境不夠成熟境不夠成熟3.城市規劃往東偏移，長途汽城市規劃往東偏移，長途汽車站等集中在城市東部車站等集中在城市東部機會10、1.1.富麗華裝飾城的拆遷將為本項目帶富麗華裝飾城的拆遷將為本項目帶來一定的客戶來一定的客戶2.2.江平路上建材市場集中，形成產業江平路上建材市場集中，形成產業聚集帶聚集帶3.3.城市規劃逐漸向北延伸，北部區域城市規劃逐漸向北延伸，北部區域將帶來一定的市區人口將帶來一定的市區人口1.涌金商業廣場二期若上市，將涌金商業廣場二期若上市，將是本項目的不利因素是本項目的不利因素2.同類市場基本飽和，影響投資同類市場基本飽和，影響投資者熱情者熱情3.本項目的整體環境在短時間內本項目的整體環境在短時間內無法得到全面改善無法得到全面改善威脅第二部分第二部分 項目定位功能定位形象定位業態定位檔次定位本案定位主11、要支撐點一、功能定位一、功能定位泰興城市規劃之區泰興城市規劃之區域級專業商業中心域級專業商業中心二、形象定位l泰州地區最大的一站式家居產品采購中心l泰興商業航母和最高檔、最現代的家居Malll泰興首席鋪王、營商之王三、業態定位三、業態定位 家居、輕紡家飾、燈具、燈飾四、檔次定位國際化品牌經營引領區域商業檔次升級國際化品牌經營引領區域商業檔次升級本案定位主要支撐點：1.家居巨頭紅星美凱龍的品牌優勢2.國際品牌公司全權管理，確保市場永續經營3.10年返租實現零風險投資4.“先商業，后地產”的領先商業模式5.泰常路板塊的規模優勢6.政府重點建設項目的背景優勢第三部分第三部分客群定位客群區域定位客群區12、域定位客群社會階層定位客群社會階層定位客群類型定位客群類型定位一、客群區域定位一、客群區域定位1.1.泰興本地客戶：泰興本地客戶：50%50%2.2.泰州地區（泰州市區、靖江、泰州地區（泰州市區、靖江、興化、姜堰）客戶：興化、姜堰）客戶：40%40%3.3.其他外地客戶：其他外地客戶：10%10%二、客群社會階層定位二、客群社會階層定位1.政府部門職員、銀行、醫院、政府部門職員、銀行、醫院、教育等事業單位員工教育等事業單位員工2.企業單位高級管理人員，高企業單位高級管理人員，高收入職員收入職員3.個體私營企業主個體私營企業主4.城市居民及周邊縣市以商業城市居民及周邊縣市以商業為主、收入較穩定階13、層為主、收入較穩定階層5.建材家居產品生產商建材家居產品生產商6.建材家居產品經銷商建材家居產品經銷商三、客群類型定位三、客群類型定位1 1、自用型客群、自用型客群以二次置業者居多，他們因擴以二次置業者居多，他們因擴大經營或改變環境而置業。部大經營或改變環境而置業。部分客戶為謀生計而選擇沿街店分客戶為謀生計而選擇沿街店鋪，主要為自營。鋪，主要為自營。2 2、投資型客群、投資型客群此類型客群主要為中小型企業老此類型客群主要為中小型企業老板、公務員及事業單位員工，他板、公務員及事業單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多閑們參加工作多年，手頭有較多閑散資金，追求的是投資效益，在散資金，追求的是投資效14、益，在物業的投資選擇上較為理性，比物業的投資選擇上較為理性，比較重視市場未來的經營前景。較重視市場未來的經營前景。第四部分第四部分銷售策略產品規劃產品規劃銷售模式銷售模式推案節奏推案節奏銷售周期銷售周期(分二期，按分二期，按A推盤方案進行設計推盤方案進行設計)一、產品規劃一、產品規劃1 1、產品分割、產品分割 建議本案商鋪以60平米/單元分割。該面積作為主力商鋪面積，較便于客戶選擇，既適合經濟實力不足的投資者，又不影響實力雄厚的投資者購買（可以幾個商鋪合起來購買）。2 2、動線規劃、動線規劃 設計科學合理的動線規劃，使商場內部人流均衡，最大限度地規避經營死角。3 3、定價策略、定價策略根據市場15、實際變化情況，另行制訂價格策略。二、銷售模式二、銷售模式1、返租銷售為確保紅星美凱龍的統一持續經營管理，建議前3年采用返租形式，即1-3年8%租金回報一次性返還。后7年可以用租約、返租、固定回報等多種形式解決開發商的后續經營管理問題。2、前三年租金共24%回報一次性返還，即第一年至第三年的租金一次性返還，作為購房優惠，直接在房價里扣除，實際上是變相提高售價。從總價里直接扣除，對開發商來講，實際上是3年不付租金，而投資者因為降低了首付門檻也易于接受。3、法律保障及風險規避：在簽銷售合同之前，客戶須先與市場經營管理公司簽訂委托經營管理協議，客戶必須將10年使用權交付經營管理公司。三、推案節奏三、推16、案節奏 方案A：紅星美凱龍紅星美凱龍B、C區區理由：為什么先推紅星美凱龍？理由：為什么先推紅星美凱龍？1.本案共11萬方，體量龐大，需要分期推出。2.先推紅星美凱龍便于整案的宣傳推廣，使項目一炮打響。3.有利于快速回籠資金，規避經營風險。4.先內鋪后沿街，符合整案低開高走的價格策略。方案B：全盤分批推出，至少開盤全盤分批推出，至少開盤4 4次以次以上。上。每次限量推出鋪源，制造每次限量推出鋪源，制造“供不應求供不應求”的熱銷局面。但本的熱銷局面。但本案體量過大，周期過長，可能適案體量過大，周期過長，可能適得其反，所承擔風險太大，建議得其反，所承擔風險太大，建議不采用。不采用。四、銷售周期四、銷17、售周期 (分二期，按分二期，按A A推盤方案進行設計推盤方案進行設計)第一期：紅星美凱龍A區1、引導期、引導期（客戶積累期）：（客戶積累期）：2007年年9月月-2007年年12月月 發放會員卡：一張卡收定金1萬元，一個客戶憑身份證限辦一張卡，憑卡購鋪可打折優惠（優惠形式多種）。以該種方式便于綁定客戶，并明確客戶投資意向度，發卡到一定數量，才能保證開盤一舉成功。1.開盤期開盤期：擬擬2007年年12月月21日（星期六）日（星期六）2.強銷期強銷期：2007年年12月月21日日-2008年年1月月31日日3.持續期持續期：2008年年2月月1日日-2008年年2月月30日日4.尾盤期尾盤期：2018、08年年3月月1日日-2008年年3月月30日日其中：其中：l內部認購期去化量：內部認購期去化量：10%l開盤兩個月內去化量：開盤兩個月內去化量：60%l至尾盤期去化量：至尾盤期去化量：80%第二期：B、C區及沿街旺鋪1 1、引導期（客戶積累期）、引導期（客戶積累期）2008年年3月月1日日2008年年4月月25日日以會員卡、口碑營銷、老客戶帶新客戶等方式。以會員卡、口碑營銷、老客戶帶新客戶等方式。2 2、開盤期：、開盤期：擬定擬定2008年年4月月26日（星期六）日（星期六）具體開盤時間根據一期銷售情況及二期會員卡發放量而定。期開盤期間，一期剩余商鋪暫時封盤，待二期強銷期過后，再共同推出剩余19、商鋪。3 3、強銷期：、強銷期：20082008年年5 5月月1 1日日-6-6月月3030日日4 4、持續期：、持續期：20082008年年7 7月月1 1日日-2008-2008年年7 7月月3030日日5 5、尾盤期：、尾盤期：20082008年年8 8月月1 1日日-2008-2008年年8 8月底月底其中：l內部認購期去化量:10%l二期開盤兩個月去化量：50%l尾盤期去化量：70%營銷周期營銷周期工作內容工作內容準備期準備期（1）戶外POP（2）工地圍墻（3）現場主看板（4）NP（5）軟廣告（6）雜志廣告（7）網絡廣告（8）VCR制作，光盤刻錄蓄水期蓄水期（1）前期銷售分析，檢討前20、期策略，保證整體操作成功（2）利用階段內媒體積累客戶（3）銷講資料制作，周邊競爭個案跟蹤調查，以隨時了解個案的動態（4）完成銷售中第一階段任務，進行行銷價格策略調整開盤及強開盤及強銷期銷期（1）各類SP活動執行 （2）銷售推進 （3）項目品牌和客戶口碑效應經營（4）針對性分析已租購情況，廣告和業務切入細分群體（5）價格調整持續及尾持續及尾盤期盤期（1）加強銷售循環（2）價格策略調整（3）來訪客戶回籠追蹤各銷售周期工作列表五、各銷售階段重點問題五、各銷售階段重點問題1 1、客戶積累期：、客戶積累期：發行會員卡，一張卡收定金發行會員卡，一張卡收定金1 1萬元，萬元，一個客戶憑身份證限辦一張卡，一個21、客戶憑身份證限辦一張卡，憑卡購鋪可不同程度打折優惠，憑卡購鋪可不同程度打折優惠，以這種方式便于綁定客戶，并明以這種方式便于綁定客戶，并明確客戶意向度，發卡到一定數量，確客戶意向度，發卡到一定數量，才能保證開盤一舉成功。才能保證開盤一舉成功。2 2、開盤期：、開盤期：要制定嚴密的開盤方案，使開盤當天一定火爆，同時要做到有序。針對客戶貪便宜、從眾與盲目等心理，在開盤期，應不斷擴大與表現項目的投資價值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過各種刺激力的營造，產生強大的集客力。通過現場銷售氣氛的制造與擠壓，使眾多外圍客戶將內層客戶壓進籠子，同時以消除購買疑慮，提高購買滿意度與利益保障的體現等方式，將外圍客戶22、再向籠子里拉，最終形成強大的推拉作用，確保開盤銷售火暴。3 3、強銷期、強銷期 是贏利重點期，因此在這一階段要加大推廣力度，借開盤火爆之勢，并注意口碑營銷，采取激勵措施，使老客戶帶新客戶，以達到快速去化的目標。六、銷控措施、銷控措施1、價格銷控 采用一鋪一價策略，控制每個鋪位的總價，對區采用一鋪一價策略，控制每個鋪位的總價，對區域、主副通道、包口、樓層等鋪位拉開價差，使域、主副通道、包口、樓層等鋪位拉開價差，使較差樓層、邊角鋪位也能較好地去化。較差樓層、邊角鋪位也能較好地去化。2、區域銷控 對內部認購的商鋪在開盤前，在銷控表上以自營區保留，對較難去化的商鋪，可以品牌圖示法，引導去化。通過店面分23、割與區位定價策略的配合，在不同樓層與位置產生不同主力價位區間的銷售單元，形成一定性價比落差。以此為基礎，在項目銷售期間，通過現場人氣控制，針對不同客戶的情況，分別激發其希望、怕與貪等不同心理，以不同性價比單元推薦引導，促進客戶選擇、攀比與銷售談判逼定，制造買氣激發買氣的擠壓式銷售策略。3、整體銷控l在前期客戶積累過程中，通過客戶購鋪意向調研表，對客戶購買意向度低的樓層，可于開盤當天，在銷控表上封閉部分區域，宣稱是品牌經營區，以引導銷售。l通過不同樓層推案的先后順序與相繼入市，以新發售量刺激前一階段尾盤銷售，同時也形成客戶選擇在樓層上的性價比差，供銷售中進行第二層面上的擠壓式銷售。七、銷售管理七24、銷售管理1.做好銷售人員的培訓，提高銷售做好銷售人員的培訓，提高銷售團隊做戰能力團隊做戰能力2.銷售日、周、月報及時統計分析銷售日、周、月報及時統計分析3.銷講資料的完備銷講資料的完備包括常規銷包括常規銷講和針對競爭對手的銷講講和針對競爭對手的銷講第五部分第五部分推廣策略推廣總精神及推廣口號總體推廣思路推廣范圍推廣手段媒體組合策略一、推廣總精神及推廣口號一、推廣總精神及推廣口號 1、推廣總精神 以以“先商業，后地產先商業，后地產”的領的領先理念和先理念和“零風險零風險”的投資的投資模式，打造泰興商業地產標模式，打造泰興商業地產標桿。桿。2 2、推廣口號、推廣口號1010年租約穩做世界級品牌房25、東年租約穩做世界級品牌房東零風險投資泰興首席商業坐標零風險投資泰興首席商業坐標二、總體推廣思路二、總體推廣思路 1.1.以事件營銷為主軸，輔以宣傳推廣，制以事件營銷為主軸，輔以宣傳推廣，制造轟動效應，使項目未賣先熱。造轟動效應，使項目未賣先熱。2.2.借勢紅星美凱龍，迅速打響本案知名度，借勢紅星美凱龍，迅速打響本案知名度，樹立樹立“先商業，后地產先商業，后地產”的先進營商理的先進營商理念，并以鮮明的念，并以鮮明的“零風險零風險”銷售模式，銷售模式，吸引廣大投資客戶，快速去化本案商鋪。吸引廣大投資客戶，快速去化本案商鋪。3.3.正確認識與涌金商業廣場的競合關系，正確認識與涌金商業廣場的競合關系，26、共同打造泰常路板塊。共同打造泰常路板塊。4.4.聯手政府與相關行業組織，提升經營戶聯手政府與相關行業組織，提升經營戶與投資者信心。與投資者信心。三、推廣范圍三、推廣范圍1、泰興商業物業去化現狀l泰興每年商業物業去化量在5萬平米左右l涌金商業廣場等項目去化5萬平米商鋪的周期基本為一年半時間l按照正常速度，即使在無大型商業地產項目同期入市的利好情況下，去化本案11萬平米物業，也需要兩年半到三年時間2、擴大推廣范圍 必須擯棄盤踞本地市場的保守做法，主動進軍周邊市場，創造一個新市場，把目標市場由泰興擴展到泰州地區，以及如皋等臨近泰興的蘇中城市。四、推廣手段四、推廣手段1、立體推廣：坐銷坐銷 現場售樓處27、及市區接待點展銷展銷 參加房展會、行業展覽會 二是與路演形式相結合定期進行展示推廣直銷直銷 內部認購/大客戶營銷 在針對性的重點場所，如市場、街道定點宣 傳或者人員派單2、營銷組合：新聞、廣告、新聞、廣告、PRPR、SPSP（1）形象篇l全球家居全球家居MallMall紅星美凱龍登陸泰興紅星美凱龍登陸泰興l紅星美凱龍廣場引領泰興商業新時代紅星美凱龍廣場引領泰興商業新時代l泰興商業航母泰興商業航母-紅星美凱龍廣場起航紅星美凱龍廣場起航廣告策略：分類賣點組合廣告策略：分類賣點組合（2）商圈篇l紅星美凱龍廣場催熱泰常路商業板塊紅星美凱龍廣場催熱泰常路商業板塊l泰興最大的建材家居專業市場板塊崛起泰興最28、大的建材家居專業市場板塊崛起l立足泰興、輻射蘇中，紅星美凱龍廣場落立足泰興、輻射蘇中，紅星美凱龍廣場落戶泰常路板塊戶泰常路板塊（3）產品篇l獨立產權商鋪，投資自營兩便獨立產權商鋪，投資自營兩便l搶購紅星美凱龍黃金吉鋪搶購紅星美凱龍黃金吉鋪l國際商業品質，泰興最高檔、最現國際商業品質，泰興最高檔、最現代的家居代的家居Mall（4 4）投資篇l10年租約，絕無僅有的零風險商鋪年租約，絕無僅有的零風險商鋪l國際品牌高地，升值潛力無限國際品牌高地，升值潛力無限l不可再生的黃金地段，買到等于賺到不可再生的黃金地段，買到等于賺到（5）招商與經營管理篇l“先商業，后地產先商業，后地產”，紅星美凱龍廣，紅星美29、凱龍廣場開創新商鋪時代場開創新商鋪時代l國際品牌商業管理公司確保市場永國際品牌商業管理公司確保市場永續興旺續興旺l最智慧的選擇最智慧的選擇-與世界品牌做鄰居與世界品牌做鄰居l紅星美凱龍進駐，泰興建材家居市場全面升級l紅星美凱龍“零風險”投資模式受泰州市民熱捧l世界品牌云集，業內人士看好紅星美凱龍前景新聞策略新聞策略新聞標題試擬l紅星美凱龍進駐，泰常路板塊成泰興建材家紅星美凱龍進駐，泰常路板塊成泰興建材家居市場核心居市場核心l“先商業，后地產先商業，后地產”，國際模式領潮泰興商，國際模式領潮泰興商業地產業地產 -泰興紅星美凱龍廣場董事長嚴省三訪談l泰興市市長：紅星美凱龍是惠及泰興市民的泰興市市長30、：紅星美凱龍是惠及泰興市民的重點工程重點工程l外地投資者爭購紅星美凱龍吉鋪外地投資者爭購紅星美凱龍吉鋪（1）我們不要叫賣式廣告l對于一個縣級市，公關營銷比廣告營銷更具殺傷力l對于一個專業市場，專業的活動營銷更能樹立消費者信心l我們所有的廣告，都圍繞著相關的主題公關活動活動營銷策略（2）重點營銷活動l紅星美凱龍登陸泰興剪彩儀式l紅星美凱龍“形象大使”征選活動（事件營銷重點）l紅星美凱龍廣場開盤盛典l長三角（泰州）專業市場投資論壇l紅星美凱龍品牌招商酒會l泰州國際建材家居節暨紅星美凱龍開業慶典其他：其他：l紅星美凱龍封頂儀式l紅星美凱龍交房儀式l紅星美凱龍客戶聯誼會五、媒體組合策略五、媒體組合策略31、 1、媒介組合l以本地電視、海報單片和戶外媒體（高炮、橫幅、氣球、墻體廣告、流動宣傳車等）為主l以本地報紙為輔l創立一張不定期的快報:泰興紅星美凱龍廣場快報或蘇中建材家居快訊l創立一個建材家居網:泰興紅星美凱龍廣場門戶-蘇中國際建材家居網2 2、媒體費用預算一般為項目總體銷售額的一般為項目總體銷售額的1.5%-2.5%1.5%-2.5%，前期投入比重較大。前期投入比重較大。第六部分第六部分階段性推廣計劃階段性推廣計劃引導期推廣計劃開盤期推廣計劃強銷期推廣計劃持續期推廣計劃尾盤期推廣計劃營銷周期營銷周期蓄水期蓄水期強銷期強銷期持續期持續期清盤期清盤期時間節點2007年8-12月（10/1國慶節、32、國慶節、10/6中秋節）中秋節）2007年12月21-2008年1月31（12月月21日開盤）日開盤）2008年2月12月30（2月月7日春節）日春節）2008年3月1-3月30工程進度吊頂完成內裝修開始結構封頂取預售許可證外立面裝修完成內裝修完成竣工驗收銷售目標客戶積累達10001500組11月份2區客戶積累750組以上12月2日2區開盤強銷期2區商鋪銷售率達75%2區商鋪銷售率達85%1、2區商鋪整體去化率達90%辦公樓銷售率達到80%以上推廣系列主題1、國際商業航母登陸泰興2、泰興首現“零風險”旺鋪3、紅星美凱龍財富風暴席卷泰興4、城市商業新地標應勢崛起1、投資旺市金鋪，品牌成就財富2、33、做國際品牌的房東，全程財富無憂3、10年穩健回報，買到即賺到4、紅星美凱龍，驚現搶購狂潮5、紅星美凱龍廣場盛大開盤6、泰興萬眾矚目，2007投資焦點1、一個銷售奇跡的誕生2、紅星美凱龍締造鋪王傳奇3、招商先行，營商為王紅星美凱龍熱銷啟示錄4、抱金鋪，迎佳節1、最后珍藏鋪位隆重推出2、最后財富良機先到先得3、清盤優惠，喜上加喜推廣準備銷講資料、銷售價目表銷售折頁、紅星美凱龍快報沙盤、模型、樣板房電視、平面、網站、戶外廣告活動及展會道具平面廣告設計制作各地sp活動材料電視專題片制作戶外看板、公交車廣告更換階段宣傳資料平面廣告設計制作平面廣告設計制作sp活動道具戶外看板、公交車廣告更換分階段推廣計劃34、分階段推廣計劃第七部分第七部分 預案措施預案措施如果遇到客源不足的問題如果競爭對手也推出新盤l l房地產E網房房地地產產E網網-傾傾力力打打造造房房地地產產物物業管理資料庫業管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。匯聚海量的免費管理資料。解決之道解決之道：1.1.舉辦促銷活動，如抽獎、買鋪送車舉辦促銷活動，如抽獎、買鋪送車等，刺激本地客戶購買欲望。等，刺激本地客戶購買欲望。2.2.運用口碑營銷，給老客戶以激勵，運用口碑營銷，給老客戶以激勵，使其擴帶新客戶。使其擴帶新客戶。3.3.應用直銷方式，發展團購客戶。應用直銷方式，發展團購客戶。4.4.拓展溫州等地投資群體密集地區。拓展溫州等地投資群體密集地區。一、如果遇到客源不足的問題解決之道解決之道：1.1.根據競爭對手的舉措，相應調根據競爭對手的舉措，相應調整銷售方式。整銷售方式。2.2.堅持本案明顯的差異化之路，堅持本案明顯的差異化之路，做區域商業的領航者做區域商業的領航者。二、如果競爭對手也推出新盤The End:-)謝 謝！創時商業地產運營機構2007年7月27日