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1、將建外SOHO寫字樓辦公裝修管理手冊序言尊敬的業主閣下：首先，請允許我們謹代表港鐵（北京）房地產管理有限公司為閣下進駐建外SOHO尚都表示衷心的祝賀和熱烈的歡迎。為加強和完善房屋裝修的監督和管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統一，維護項目環境整潔、美觀、協調、統一及廣大客戶的正常生活秩序，使客戶享有一個安全、清潔、優美、舒適的辦公環境，煩請閣下在準備裝修時會同您聘請的設計師和施工單位負責人等，仔細閱讀本裝修手冊及相關裝修管理規定，協助您的設計師及施工單位，快速有效完成您的設計方案及裝修工程！港鐵（北京）房地產管理有限公司尚都建外分公司全程為您提供服務，如果您在裝修過程中有任何2、疑問煩請致電以下部門：二裝辦 59008693388601/602/608安管部 59008693388100/1011391122556713701157388二裝辦投訴值班經理裝 修 投 訴謝謝 閣下的配合與支持！裝修流程圖用戶到物業禮賓部登記用戶到物業二裝辦填寫裝修申請表、索取資料用戶自行選定設計公司、裝飾公司并確定裝修方案設計方案、圖紙經物業審核通過后報朝陽消防支隊審核朝陽消防支隊審核過后到持消防審核意見書到物業二裝辦辦理裝修進場手續到物業財務部交納裝修保證金等費用持交費單據到二裝辦簽署相關文件及裝修管理協議書簽發施工許可證到安管部辦理施工人員出入證辦理場地交接手續做好原設施設備及施工3、現場安全保護措施、臨時用水用電設施物業工程部、安管部/業主/用戶共同監督施工裝修完畢由專業公司進行消防、電氣檢測消電檢合格后物業公司組織全面驗收、辦理退場手續向消防支隊申請消防驗收，并向物業提供消防驗收意見書復印件驗收合格后三一個月退還裝修保證金業 主 須 知作為房屋產權人，如果您的房屋已出租，煩請協助物業公司做好以下工作同時協助您的租戶提交相關資料 房屋租賃合同 雙方身份證明 收樓證明 物業費、水電費交費清單 授權租戶進場裝修證明（或認可租戶裝修方案在圖紙上簽名） 授權租戶對原有設施進行改造（租戶特殊要求但不能影響結構及系統運作） 確保您的租戶不從事非法經營 督促商戶在裝修過程中嚴格按照消防4、安全條例施工 積極配合物業公司做好租戶的一切安全保衛措施 協助物業公司做好租戶物品放行手續用 戶 須 知作為房屋的合法使用人，在房屋裝修過程中，詳細了解房屋裝修范圍、原有機電條件、外觀及公共區域的要求，并請您嚴格遵守法律法規及北京市政府相關規定，詳細閱讀裝修手冊并按照指引辦理相關裝修事宜，并負責協調及承擔裝修期間的各方面事宜，包括但不僅限于下列各項裝修范圍 裝修范圍僅限于購房合同或租賃合同面積范圍之內。 公共區域屬于廣大業主共同擁有，禁止一切占有行為，若需使用必須征得物業公司及廣大業主的同意施工時間本項目允許施工的時間為 08：3020：00（僅用于集中裝修期間，結束日期以物業通知為準） 205、：00次日7：00（集中裝修期結束起，以物業通知為準）裝修收費裝修收費明細項目單價收費種類備注裝修保證金6000元戶（建議業主、裝修公司各半）返還裝修管理費寫字樓5元米2 SOHO辦公3.5元米2 不返還裝修出入證押金30元/證返還裝修出入證工本費5元/證不返還滅火器押金300元/個返還滅火器租金1元/個/天不返還新增煙、溫感2530000元/個（以實際發生量計算）代收代付消防改造實際發生量須以用戶提供的裝修圖紙為準煙感水平移位800元/個（以實際發生量計算）代收代付煙感垂直移位90元/個（以實際發生量計算）代收代付煙感改溫感1000元/個（以實際發生量計算）代收代付噴淋改造200元/個（以實6、際發生量計算）代收代付新增噴淋250元/個（以實際發生量計算）代收代付注：消防實際發生量需以提供圖紙為準電力增容 用戶向物業公司提出書面申請，并詳細列明需增加之用電功率。 經物業公司審核通過后，由業戶自行到供電部門辦理增容換表手續。 電力增容改造從樓層電井至戶內主電源線路因涉及公共區域及系統設備保修，因此須由物業公司統一協調改造，費用由業戶承擔。禁止內容 不許改變建筑外觀及造型，改變外墻顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆） 不許于外窗玻璃上張貼廣告、宣傳性海報、電話號碼等宣傳性物品； 不許擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的改建、搭建、安裝、鋪設7、等。 不許擅自改變戶門的樣式及色彩 不許擅自改變戶內原設施，增加衛生間等 不許私自改動戶內消防設施消防改造大廈原消防設施均按照國家相關標準配置且通過驗收，為確保大廈消防系統的整體完好，確保消防安全萬無一失，凡在二次裝修中涉及到的消防系統改造工程需由物業公司協調原消防施工單位進行改造，費用由商戶自行承擔原有設備設施改造項目所有設備設施均屬于承建商保兩年修之列，為確保大廈各系統正常運作，凡涉及原有設備設施改造必須經物業許可后方可改造，若因私自改造所造成一切后果有用戶自行承擔（消防設施、空調、配電箱、給排水、綜合布線等）網絡、電視及電話本項目戶內預留有線電視、電話、網絡插口等位，標準通信配置為：電話8、線路2、數據網絡線1。語音電話、專線寬帶、移動通信的申請與開通，請直接與SOHO通訊中心聯系。通訊中心同時提供無線上網、網絡布線、移動辦公、機房建設、IT外包服務的專業規劃、服務及方案解決。咨詢電話 59068900000裝修申請 用戶或委托人（委托人需持書面委托函）持房屋租賃合同、原業主授權租戶的裝修委托書到物業公司二裝辦填寫裝修申請表并按表中要求逐項詳細填寫。 用戶自行確定裝修方案，選定施工單位，并指定一名防火責任人。 確保設計單位、施工單位的資質合法有效（施工單位要求二級以上） 用戶提供裝修方案及相關圖紙供物業公司審核 圖紙審核通過，由用戶或施工單位向消防支隊申報 原有設施的改造需經得產9、權人的書面許可并報物業審批 門窗的改造需經得物業公司許可及產權人的書面許可裝修圖紙提供圖紙包括：（A3紙張）序號圖紙名稱數量主要內容1設計總說明2設計規范名、材料說明、施工工藝說明、圖例、圖紙目錄2原始平面圖2原有結構、原設施位置分布3平面布置圖2房間、物品布置4墻體放線圖2墻體厚度、間距、尺寸5 墻體立面、剖面2結構材質、高度6綜合天花布置圖2天花高度、燈盤位置、消防設施位置、空調風口分布75給排水圖22給排水平面圖、給排水系統圖天花高度、燈盤位置、空調風口分布86消防圖給排水圖22消防弱電圖（煙感、溫感、燃氣探測器、廣播、） 消防水平面圖（消火栓、噴淋）給排水平面及節點圖97電氣圖紙消防平10、面圖22照明平面（包括應急、疏散指示）、插座平面、電氣系統圖煙感、溫感、燃氣探測器、消火栓、噴淋、廣播、108空調系統圖電氣圖紙22設計標準、盤管風機品牌、型號及布置、新風布局照明（包括應急、疏散指示）、插座、電氣系統9空調系統圖2設計標準、盤管風機品牌、型號及布置、新風布局圖紙設計要求及審批原則設計總說明各專業設計依據規范名稱u 各裝修部位使用材料說明、檢測報告u 各專業施工工藝說明，及技術控制u 各專業圖例（圖紙圖形符號）各專業圖紙繪總目錄 原始平面圖 室內布局、墻體尺寸、位置原消防噴淋、消防栓、煙/溫、手動報警位置、配電箱、給排水位、空調工回水閥門位置、信息點位（電視、電話、網絡） 平面11、布置圖 室內設施布置 重型設備擺設位置、尺寸及重量（如保險柜、大型廚房設備等） 附加衛生間、儲藏室及茶水間 主要通道、出入口位置、尺寸墻體放線圖現墻體間放線尺寸、間距、現墻體材質、厚度、標高墻體剖面圖墻體各部位結構材質、局部挑空高度墻體裝飾面材質、接點做法 綜合天花布置圖 空調風口、照明燈具、檢修口（400*400）的布置 消防設施（噴淋頭、煙感、溫感、消防廣播）的分布u 標注明設施的尺寸吊頂各部位標高尺寸 安裝在天花上的其他設備給排水平面、系統圖注明水表位置、閥門分布位置管路材質、管徑、管路走向注明排污管的接口位置、管徑、坡度消防平面圖消防水平面圖（噴淋頭的分布位置、標高、安裝方式、間距及距12、墻尺寸、消防栓位置）消防弱電平面圖（所有新增、移動的探測器位置（2M2以上獨立防火區必備）消防照明平面圖（配電箱位置及編號、消防應急、疏散指示、安全出口燈、位置及連線、回路編號、小圖例） 電氣平面圖（插座平面、照明平面、電氣系統圖）注解電氣部分原件安裝高度、功率、型號插座平面（配電箱位置及編號、插座點位、同一插座路徑連線、各回路編號、小圖例）照明平面（配電箱位置及編號、開關、燈具點位、同一照明回路連線、各回路編號、小圖例）電氣系統圖（各配電箱內各級開關型號、相序編號、與平面對應的回路編號、管路材質、穿線截面、根數、管路敷設方式、每一回路電量*KW、設計總容量、計算容量、計算系數、功率因數、計算13、電流）配電箱位置、照明設施、插座布置總開關及所有分開關容量最高荷電量計算功率分配、分布及所有用電系數用電設備的名稱及功率配電箱型號、各回路導線規格、色標 空調平面、系統圖 風機盤管品牌、型號及位置分布、B1級以上環保保溫材料 安裝大樣圖紙 注明管路、閥門、過濾器、電磁兩通閥位置 冷凝水排水走向、連接方式等 冷凍制冷量符合本行業的設必須按要求計算標準（M2/W），并注明 給排水系統圖 注明水表位置、閥門分布位置 管路直徑、管路走向 提供排水平面、立面圖紙 注明排污管的接口位置、管徑、傾斜度 消防系統圖 原有火災報警設施位置（煙感、溫感、手動報警）所有新增、移動的探測器位置（獨立防火區必備）噴淋的14、分布位置安全出口標志、應急照明等 裝修方案審批原則 不能破壞建筑物的主體結構，改變房屋承重結構，改變房屋使用功能。 不能破壞建筑物的建筑立面，不能拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗，在承重墻上穿洞等。 不能改動上下水主管道、消防管線、燃氣管道、供電及通訊線路，破壞暗藏墻內的管道、電路等。 根據施工設計提供的樓板設計負荷，審核樓面及吊頂材料，包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具鋪設大理石地板等。 確定用電負荷（大型設備必須嚴格接地）、用電工具及相應的用電保護措施。 廚房、衛生間等樓板防水措施是否符合要求。 不得擅自增設衛生間、淋浴間等 有無大量使用易燃材料，裝修方案是否符合15、防火要求。 地面裝飾若選用地毯必須具有阻燃性能 確保地面裝飾不得阻礙變形縫移動 所有裝飾材料必須使用綠色環保、阻燃材料 天花上必須預留檢修口（400x400mm），方便日后維修 天花整體高度不得低于公共通道天花高度 任何隱蔽于天花的裝飾材料必須使用環保、防火材料，所有導線不可裸露 用戶確保燈光不會給公共通道的顧客及相鄰單元帶來刺眼光線 戶內電源總開關必須帶漏電裝置且與原設施相同的品牌 空調保溫材料料要求使用原大廈同等材料注：物業公司各項審核審批工作在三個工作日內完成（限用戶圖紙資料齊全者）。施工須知施工進場手續辦理用戶會同裝修施工單位負責人備齊如下資料，到物業公司辦理施工許可證方可進場施工 經16、消防審核通過的建筑設計消防審核意見書 身份證明（復印件、商戶、裝飾公司項目負責人） 裝修單位承建資格證書（二級以上復印件加蓋紅色公章）、營業執照（復印件加蓋紅色公章） 產權人授權裝修證明 裝飾公司給與項目負責人的授權書 裝修合同復印件 施工組織方案、用電防火管理制度 裝修人員身份證復印件和1寸照片1張。（辦理出入證用） 交費證明 簽署裝修承諾書及裝修消防安全協議書，裝修管理協議書 裝修場地交接 物業公司簽發裝修許可證施工管理 物業公司辦理裝修手續與辦證時間為周一至周五的上午9：0012：00，下午14：0018：00 裝修人員進場施工過程中，物業公司有權進行不定時入戶巡查，糾正違章，對違反規定17、者，物業公司將酌情對施工單位有關人員給予處罰，情節嚴重者從重處罰。 在裝修過程中，若需要增加施工人員，必須由裝修單位負責人親自帶齊工人證件及照片到物業公司辦理人員增補手續，其他人員一律不予辦理。 裝修期限房屋裝修期限一般不超過三個月，如確實在批準施工期內無法完工需要延期，需提前三日由業主親自或書面委托來物業公司辦理延期手續，并按物業公司要求繳納相關費用。 裝修時間規定可進行裝修施工時間為：星期一至星期日20：00次日7：00(集中裝修期除外)，如有特殊情況需超時加班或在非規定時間加班者，必須提前12小時向物業公司申請。經同意方可施工，但不得進行有噪音及散發刺激性氣味的工作。如私自在非規定時間內18、施工，物業公司有權責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節輕重給予處罰。 裝修材料運送時間：星期一至星期日20：00次日7:00 為保證施工及業主的住用安全，以下內容為禁止之列： 隨意改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）。 在承重墻上穿洞、隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。 改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。 隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。 隨意增加單元用電量或者改動主電源線。 破壞或者拆改廚房、洗手間的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施。 改動屋面的防水隔19、熱層。 改變廚房、衛生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。 破壞大廈整體外觀的改動工程。 不得擅自改動戶內消防 消防系統設備的改動必須嚴格按照北京市消防法規執行，并須經消防局審批，物業公司存檔。 消防系統改動必須由原消防施工單位進行改造施工。 施工人員的行為 各裝修戶須將物業公司發的裝修施工許可證張貼于施工現場 裝修單位必須負責所屬裝修工人的行為 裝修人必須持有效證件，衣著整齊，不得在非工作區逗留，嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博、飲酒等 嚴禁工人在轄區內隨意留宿或生火，如私自留宿在樓宇內，一經發現，則按北京市治安管理條例規定送交當地派出所 工人在進入小區范圍時必須佩帶裝修出入證，遵守小20、區安全管理規定。但物業公司有最終決定權批準進入與否 裝修人員嚴禁串棟、串戶， 違者酌情給予處罰 裝修垃圾管理辦法 小區內裝修垃圾由物業公司聘請的專業公司統一清運，各施工單位必須裝袋后按物業公司指定時間、地點和方式放到小區裝修垃圾臨時堆放點內，再由物業公司統一運走 嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上），違者視情節給予處罰。如經通告后，裝修戶未能做出適當的清理，物業公司將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。 嚴禁高空拋物，違者罰款人民幣5001000元，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。 防防火責任 施工現場必須自備足夠滅火器，在施工現場內每50平方21、米應配備一個4公斤二氧化碳滅火器。設立禁止煙火標識和防火制度牌，并做好防火措 不得大量使用易燃裝飾材料 根據中華人民共和國消防條例實施細則第十條的規定，施工單位必須負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實 各施工單位要對現場施工人員進行防火安全和工地管理的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規范和制度 凡因違反裝修管理規定所發生的消防事故，由發生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業主或業主按規定承擔一切經濟及法律責任。 防水責任 所有單元廚房、洗手間原建設單位已作好防水處理 廚房、洗手間任何改造都必須重做防水層，毛坯房單元最好在鋪設瓷磚前至少重做一遍以上防水 22、用戶須聘請專業防水公司進行防水施工 防水施工完畢須進行48小時閉水試驗，試驗合格后方可進行下一道工序任何因施工不當造成的漏水，其責任及損失均由用戶自行承擔 施工安全 如需動火作業，防火責任人必須到物業公司安管部門填寫動火作業申請表，待批準后方可進行動火作業 凡從事電、氣焊、電氣作業等特殊工種的施工人員必須持有特種作業操作證書方可上崗作業 施工用電必須嚴格執行北京市用電防火管理條例和有關操作規程 裝修使用電器設備時，務必采取一切安全措施臨時用電必須使用，包括采用適當的絕緣電線橡套電纜，施工現場臨時用電必須安放于地面上在施工完成后必須拆除禁止BV線、護套線作為臨時用電線路。 嚴禁使用電爐，電熱水棒23、等電熱設施，請不要禁止使用碘鎢燈等高溫照明設備 責任及違章處罰 因用戶裝修而造成的質量問題，物業公司及承建商不再承擔保修責任。 因用戶或用戶指定的施工單位使用或施工不當造成的損失，由用戶及施工單位承擔。 物業公司每天將不定時專人對裝修單元進行巡查，監督裝修情況，對施工單位違規現象輕者現場予以糾正，重者物業公司有權作以下處理：l 責令停工；l 責令恢復原狀；l 扣留或沒收工具；l 停水，停電；l 賠償經濟損失；l 參照北京市家庭居室裝飾裝修工程承發包及施工管理暫行規定（試行）罰則處以罰款。n 上幾種處罰可同時并處。驗收細則施工單元單項工程完工后需辦理分項工程驗收，由施工單位提前一個工作日與二裝辦24、確定驗收時間，驗收內容包括但不限于設備、強電、弱電、土建、消防專業（注：物業公司的工程驗收僅針對維護公共系統設備、設施的正常運作，而不對用戶裝修工程質量負責） 所有吊頂、墻面及隔離工程必須在最終封閉前24小時向物業管理公司申請進行隱蔽工程的檢查驗收，合格后方允許進行下一步工序；否則，由此而引起的所有問題，均由施工單位負責工程完工后，經用戶、設計單位、施工單位自檢合格后，向物業公司申請驗收，同時提供全套竣工圖紙及資料，填寫裝修工程竣工驗收申請表物業公司二裝辦、安管部、禮賓部將在規定時間內進行整體工程驗收驗收不合格物業公司將給施工單位出具整改意見書并要求按規定進行整改，直至驗收合格物業公司對施工過25、程不承擔監理義務，工程質量和后期保修問題由用戶自行解決，用戶應要求施工單位留存部分備品備件，以利于日后維修用戶工程完工后應報消防部門驗收，若還需其它政府部門驗收，用戶應一并申請并取得驗收合格證明，未能取得消防驗收合格即投入使用，其相關責任由用戶自行承擔憑消防合格證明及其它政府部門頻發的合格證明辦理竣工手續，申請開通各項服務，并申請退還剩余的裝修保證金電氣驗收根據北京市電氣驗收規范等相關規定實施費用清退驗收合格一個月后，經物業觀察確認其施工項目（防水、電氣、公區、外觀、等）未出現異常及違規行為，相關資料齊全，不拖欠物業公司各項費用，物業公司即辦理退還裝修保證金手續（若在施工過程中有違章行為者，其違章賠償金從保證金中扣除）總 結用戶/施工單位應嚴格遵守裝修手冊所規定之條款，并就一切違反上述管理條例所引至之后果承擔全部責任，物業公司保留對本裝修手冊內容更改或補充之權力，如對內容有任何疑問，請于辦公時間向物業公司咨詢 第 15 頁 共 15 頁