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1、目 錄一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)02二、質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式03（一）質(zhì)量管理目標(biāo)03（二）采用管理方式03三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05四、管理人員配備07（一）物業(yè)管理人員情況一覽表07（二）物業(yè)管理人員各崗位職責(zé)08五、管理規(guī)章制度08（一）住戶(hù)手冊(cè)08（二）員工手冊(cè)08（三）內(nèi)部管理制度08六、檔案建立與管理的設(shè)立08七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算10八、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的思路13九、物質(zhì)裝備計(jì)劃14 一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn) （一）時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)的概況時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)位于福州市福新路89號(hào)，由福州和聲房地開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的綜合型樓宇。 時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)總建筑面積48000多平方米，其中一至三層為商場(chǎng)，四層為酒樓，2、五至九層為寫(xiě)字樓。時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)主要配套設(shè)施有客梯、貨梯、扶梯、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)、供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、高低壓變配電系統(tǒng)等。（二）時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)的特點(diǎn)及管理措施特點(diǎn)之一：時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)集商場(chǎng)、酒樓、寫(xiě)字間于一體的綜合型樓宇，設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)是重點(diǎn)。管理措施：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施配置的實(shí)際情況，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，合理有效的運(yùn)作，可以降低管理成本，維護(hù)業(yè)主利益。特點(diǎn)之二：由于時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)集商場(chǎng)、酒樓、寫(xiě)字間于一體的綜合型樓宇，正常運(yùn)營(yíng)情況下人流疏導(dǎo)、車(chē)輛管理等公共秩序維護(hù)是難點(diǎn)。安全防范的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。管理措施：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查，實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們?cè)谄渌芾眄?xiàng)3、目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了公共秩序維護(hù)管理以：“強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)、人防為主、全面防范”的整體管理防范思路。特點(diǎn)之三：由于目前空置率較高，必將給物業(yè)管理帶來(lái)難度。管理措施：我們?cè)谏钊肓私猬F(xiàn)場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合多種渠道，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行有針對(duì)性的管理方案，在維護(hù)開(kāi)發(fā)商、使用人、物業(yè)管理企業(yè)三方利益的情況下，確保有效運(yùn)作。特點(diǎn)之四：綜合型樓宇消防管理是要點(diǎn)。管理措施：根據(jù)多年管理上取得的經(jīng)驗(yàn)，在時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)消防上管理抓源頭。嚴(yán)格實(shí)施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)安全正常運(yùn)營(yíng)。二、質(zhì)量管理目標(biāo)及4、管理方式（一）質(zhì)量管理目標(biāo)1.自接管時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)之日起，通過(guò)綜合竣工驗(yàn)收二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。2.自接管之日起嚴(yán)格按照ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，使時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)成為一個(gè)購(gòu)物、辦公、休閑的良好環(huán)境。3具體質(zhì)量管理目標(biāo)：l 制訂物業(yè)管理委托合同、住戶(hù)手冊(cè)和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務(wù)的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務(wù)。l 業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。l 維修及時(shí)率95%以上。l 維修合格率100%。l 房屋外觀整潔完好，管道暢通完好。l 中層以上管理人員80%以上具有大中專(zhuān)以上文化水平，員工崗前培訓(xùn)率達(dá)100%，機(jī)電技術(shù)人員等特殊工種持有效證件上崗率100%。l 每半年一次業(yè)主滿(mǎn)意率征詢(xún)5、活動(dòng)，建立回訪制度和回訪記錄。l 設(shè)備保養(yǎng)良好運(yùn)行正常，無(wú)重大責(zé)任事故，小修不超過(guò)12小時(shí)，中修不超過(guò)48小時(shí)。l 公共場(chǎng)所衛(wèi)生整潔，綠地樹(shù)木存活率95%以上。l 重大火災(zāi)、治安責(zé)任事故率為零。（二）采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取“專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化”管理模式。時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)是綜合型樓宇，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。實(shí)現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化，以業(yè)主及使用人為服務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)方針。2、在服務(wù)方式上采取特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。（1）時(shí)效工作制對(duì)業(yè)主和使用人關(guān)心的工作都要求規(guī)定的時(shí)間完成方為有效。將相關(guān)的工作流程公示給業(yè)主和使用人監(jiān)督，對(duì)未按規(guī)定辦6、理進(jìn)行處罰，以提高業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)感到滿(mǎn)意。（2）首問(wèn)負(fù)責(zé)制對(duì)業(yè)主的問(wèn)題，第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問(wèn)題向公司進(jìn)行反饋，不能以任何理由進(jìn)行推諉。對(duì)于業(yè)主的問(wèn)題必須有答復(fù)，不能久拖不決。3、實(shí)行系統(tǒng)化管理。（1）組織系統(tǒng)A、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專(zhuān)多能。管理處直屬公司總部管轄，實(shí)行整體管理的方式。B、管理處內(nèi)部實(shí)行重在領(lǐng)導(dǎo),減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理屬管理層,下設(shè)全部為操作層。C、管理處是指揮、控制的樞紐。設(shè)置服務(wù)熱線，負(fù)責(zé)收集,歸檔整理和日常指揮功能。D、保安負(fù)責(zé)公共秩序維護(hù),車(chē)輛停放與消防管理；管理員樓宇的巡查與管理，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的收取工作；機(jī)電技術(shù)7、員負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行；保潔員負(fù)責(zé)公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔保潔。（2）整體運(yùn)作程序系統(tǒng)A、整體運(yùn)作流程原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,既無(wú)盲點(diǎn),又無(wú)積淀。B、整體運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司計(jì)劃導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。C、所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證,充分體現(xiàn)管理效率。（3）內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)A、在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中,堅(jiān)持全過(guò)程管理,保證指揮,監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。B、操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員8、質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。 （4）信息反饋系統(tǒng)A、信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源。信息源要全面，匯聚與時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻率，信息采集真實(shí)、科學(xué)。B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經(jīng)過(guò)分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。C、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)任分離所導(dǎo)致的管理失控。D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。E、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專(zhuān)項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。控制的措施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。F、質(zhì)量控9、制上，對(duì)不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）銷(xiāo)售期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、 為銷(xiāo)售提供物業(yè)管理工作相關(guān)內(nèi)容的咨詢(xún)。2、 利用物業(yè)管理系統(tǒng)絡(luò)關(guān)系，協(xié)助做好銷(xiāo)售及出租等相關(guān)工作。3、 控制成本管理，降低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)租售工作。（二）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、綜合管理（1）設(shè)立專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理；（2）設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線電話；（3）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責(zé)權(quán)利明確；（5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程；（6）檔案資料齊全，管理完善。2、房屋管理10、及維修養(yǎng)護(hù)（1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀瞻；（2）建立裝修管理制度，無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛；（3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜物及違章占用等；（4）無(wú)擅自改變房屋用途，棟號(hào)有明顯標(biāo)志，主要入口有引路標(biāo)識(shí)圖；（5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報(bào)修措施完善，建立回訪制度和回訪記錄；（6）房屋完好率達(dá)到100%，維修合格率達(dá)到100%。3、保安消防及車(chē)輛（1）保安和車(chē)輛實(shí)行一體化管理，建立專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍，巡邏及管理制度落實(shí)，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練；（2）消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損；（3）可能危及住戶(hù)安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；（4）無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案11、件和重大火災(zāi)事故；（5）停車(chē)場(chǎng)管理制度落實(shí)，設(shè)立專(zhuān)職人員，車(chē)輛進(jìn)出設(shè)卡和登記制度；（6）機(jī)動(dòng)車(chē)輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無(wú)違章行駛及停泊；（7）非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊；（8）設(shè)立24小時(shí)安全防范巡視，主要路口、通道24小時(shí)防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶(hù)、來(lái)訪人員進(jìn)出管理有序；（9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。4、環(huán)境管理（1）清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專(zhuān)業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清；（3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺；（4）公用雨水、污水管理暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象；（5）加強(qiáng)二次供水管理，保證12、水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。5、綠化管理（1）有專(zhuān)業(yè)的綠化養(yǎng)管隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用；（3）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露；（4）加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、中耕除草、綠化保潔、對(duì)老化、死亡、損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換等；6、公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理（1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所，無(wú)違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)所，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，完好率達(dá)到95%以上；（2）道路暢通無(wú)損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通；（3）供電、供水、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯、消防監(jiān)控、通訊管線及設(shè)施完好無(wú)損13、，運(yùn)行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無(wú)二次污染及隱患；（4）公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無(wú)損；（5）停車(chē)場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無(wú)損；（6）路燈完好率達(dá)到95%以上；（7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。7、商場(chǎng)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù)（1）商場(chǎng)無(wú)違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無(wú)破損污跡；（2）落實(shí)好門(mén)前三包，鋪面整潔，無(wú)亂丟垃圾，無(wú)污水等；（3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定，無(wú)存放有害有毒物質(zhì)；（4）多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目齊全，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)。8、社區(qū)文化（1）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)制度；（2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)專(zhuān)欄，舉辦相應(yīng)的各種文14、化體育活動(dòng)、開(kāi)設(shè)服務(wù)場(chǎng)所；（3）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作；9、便民特約服務(wù)（1）適應(yīng)發(fā)展需要，適時(shí)提供商務(wù)等特約有償服務(wù)；（2）服務(wù)項(xiàng)目（略）。四、管理人員配備（一）物業(yè)管理人員情況一覽表類(lèi)別職務(wù)名額持何種崗位證件/職稱(chēng)工作年限備注管理員 （5名）經(jīng)理1企業(yè)經(jīng)理3年接待員、文員1部門(mén)經(jīng)理2年出納1會(huì)計(jì)證3年樓管員2部門(mén)經(jīng)理2年機(jī)電維修（13名） 主管1工程師/部門(mén)經(jīng)理5年運(yùn)行值班6上崗證3年電梯維護(hù)2上崗證3年維修員4上崗證2年保潔（5名）保潔員51年保安 （14名）保安班長(zhǎng)1保安上崗證2年保安員7保安上崗證或退伍證1年消控中心3保安上崗證1年車(chē)管員31年合計(jì)37（二）物業(yè)15、管理人員各崗位職責(zé)（因篇幅有限，略）五、管理規(guī)章制度（一）住戶(hù)手冊(cè)（因篇幅有限，略）（二）員工手冊(cè)（因篇幅有限，略）（三）內(nèi)部管理制度（因篇幅有限，略）六、檔案的建立與管理設(shè)立隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。通過(guò)檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，便于公司的工作檢查和監(jiān)督，使檔案管理真正為管理服務(wù)。（一）檔案管理工作環(huán)節(jié)：資料收集-資料整理-資料歸檔-檔案利用1.資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由管理員分管檔案管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格的管理。(2)資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，16、根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源渠道。2.資料分類(lèi)整理收集后的所有信息，同意由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類(lèi)合理。3.資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，便于查找和調(diào)用。（2）檔案柜的開(kāi)關(guān)都有嚴(yán)格的規(guī)定。檔案柜的鑰匙由專(zhuān)人保管，嚴(yán)防文件的流失。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。4.檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。（二）檔案資料的分類(lèi)名 稱(chēng)資 料 內(nèi) 容工程建17、筑產(chǎn)權(quán)資料1.規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2.建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證3.其他政府規(guī)定的資料工程技術(shù)資料1.紅線圖、總平面圖2.地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告3.工程合同、工程預(yù)決算4.工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單5.竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖6.房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū)7.鋼材、水泥等主管材料的質(zhì)量保證書(shū)8.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)9.供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)，供水、供電、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料10.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告11.綠化工程竣工圖12.其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料業(yè)主（使用人）資料1.入18、住資料（購(gòu)房合同、入伙通知書(shū)、業(yè)主公約、二次裝修申請(qǐng)表、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）2.業(yè)主（使用人）狀況檔案事務(wù)資料1.事務(wù)值班表2.搬出（入）物品登記表3.回訪登記表4.事務(wù)交接記錄表5.日常事務(wù)巡視記錄二次裝修資料1. 二次裝修申請(qǐng)表（附圖紙）2.裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)3.臨時(shí)施工人員登記表4.施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照5.消防審批手續(xù)維修資料1.維修、報(bào)修登記表2.維修派工單3.維修回訪記錄本4.公共設(shè)施維修記錄公共秩序管理資料1.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2.查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3.物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄4.車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用管理協(xié)議設(shè)備管理資料1.19、公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄2.各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄3.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄4.設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料1.活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄2.社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄3.傳媒報(bào)導(dǎo)4.公用設(shè)施使用情況員工管理資料1.員工個(gè)人資料、聘用表2.員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄3.員工外出考察學(xué)習(xí)及參加演練記錄4.員工住戶(hù)及內(nèi)務(wù)管理記錄表5.員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄6.員工培訓(xùn)考核記錄業(yè)主反饋資料1.服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表2.業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查征詢(xún)記錄表3.業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料1.管理處主管值班及監(jiān)督記錄2.政府部門(mén)文件3.物業(yè)公司與主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件4.管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件5.管理處榮譽(yù)一覽表6.20、管理處接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主委員會(huì)資料1.籌備成立文件 2.成立后運(yùn)行文件七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算（一）測(cè)算依據(jù)1、國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、福州市物價(jià)局相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、福州市人力資源成本；3、本公司勞動(dòng)定額（二）物業(yè)管理費(fèi)用收支總預(yù)算表序號(hào)項(xiàng) 目月收入/支出（元）備 注一收入741101商場(chǎng)2175014500M21.5元/M2.月21750元/月2酒樓59802600M22.3元/M2.月5980元/月3辦公4208026300M21.6元/M2.月42080元/月4停車(chē)管理費(fèi)4300估算二支出711571人工費(fèi)36716包含基本工資、獎(jiǎng)金、社保金補(bǔ)貼、高溫費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、加班費(fèi)等；2辦公費(fèi)用 2621、85包括各種表格、辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、節(jié)假日布置等；3公共設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)13200包括公共部分的小額零配件、燈具、潤(rùn)滑油等單項(xiàng)材料金額低于300元的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（含電梯、消控設(shè)施維保費(fèi)、中央空調(diào)水處理、主機(jī)維保費(fèi)，電梯年檢費(fèi)）；單項(xiàng)維修材料金額、檢測(cè)費(fèi)用超過(guò)300元的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。4清潔費(fèi)4235包括掃把、拖把、塵推、洗潔精、清潔劑、垃圾袋等保潔工具與保潔用品費(fèi)用；含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)和水池水塔清洗費(fèi)、化驗(yàn)費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、消殺費(fèi)。5綠化費(fèi)620包括綠化打草、施肥、除蟲(chóng)、修剪、草皮更換等費(fèi)用。6保安費(fèi)2275包括更換電池、電珠，手電筒、警具折舊、對(duì)講機(jī)維修、上交安防公司管理費(fèi)22、及對(duì)講機(jī)折舊費(fèi)等；7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1792按支出的3%提取8管理傭金3705經(jīng)營(yíng)收入的5%9法定稅費(fèi)5929按總收入的8三收支差額+2953（三）物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用收支預(yù)算分表1、物業(yè)管理人員工資測(cè)算表序號(hào)工 種月實(shí)發(fā)工資（元/月）人數(shù)（人）月平均分?jǐn)偢＠M(fèi)34%（獎(jiǎng)金、社保、高溫費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、加班費(fèi)）月合計(jì)（元）年累計(jì)（元）備 注1經(jīng)理15001510元/月1人510元/月2010241202接待員、文員8001272元/月1人272元/月107212864出納8001272元/月1人272元/月1072128643管理員8002272元/月2人544元/月2144257284工程主管120014023、8元/月1人408元/月1608192965機(jī)電維修80012272元/月12人3264元/月128641543686保潔5005170元/月5人850元/月3350402007保安班長(zhǎng)9001306元/月1人306元/月1206144728保安員7007238元/月7人1666元/月6566787929消控中心7003238元/月3人714元/月28143376810車(chē)管員5003170元/月3人510元/月20102412011共計(jì)37367164405922、行政辦公費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1交通費(fèi)3003600估算2通訊費(fèi)2002400包括傳真機(jī)及電話費(fèi)用3低24、值易耗品1601920包括墨盒、打印紙、筆、各種表格等日常辦公用品4辦公水電費(fèi)1501800估算5服裝費(fèi)8259900夏裝2套120元/套=240冬裝2套180元套=360按兩年折舊6招待費(fèi)3003600估算7設(shè)備折舊費(fèi)7509000固定資產(chǎn)按5年折舊8合計(jì)2685322203、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)520062400400元/部/月13=5200元/月年檢費(fèi)6507800600元/部/年13=7800元/年2照明系統(tǒng)3003600公共部分小額維修（估算）3給排水系統(tǒng)5006000公共部位日常維修更換配件（估算）4安防系統(tǒng)325、003600估算5變配電、發(fā)電機(jī)2002400估算6公共配套設(shè)施3003600估算7中央空調(diào)養(yǎng)護(hù)費(fèi)37504500015000元/部3=45000元/年（每年開(kāi)機(jī)6個(gè)月）水處理200024000水處理8000元/部3=24000元/年8合計(jì)132001584004、清潔衛(wèi)生費(fèi)開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1清潔材料3003600包括日常垃圾袋、拖把、掃把、畚斗、玻璃刮、毛巾等清潔用品2清潔用品6007200包括勞用品、清潔劑、去污粉等3水池清洗及化驗(yàn)費(fèi)2002400每年清洗二次4衛(wèi)生消殺費(fèi)1501800每季度消殺5化糞池清理1501800每年清理一次 6垃圾清運(yùn)費(fèi)120025826、00含酒樓垃圾7地面打臘163519620每年兩次8合計(jì)4235508205、綠化管理費(fèi)開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1肥料費(fèi)20240估算病蟲(chóng)害防治費(fèi)、除草等50600估算2局部更換、補(bǔ)苗費(fèi)50600估算3大堂擺盆栽5006000估算4合計(jì)62074406、安全保衛(wèi)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1對(duì)講機(jī)維修保養(yǎng)費(fèi)5256300購(gòu)置對(duì)講機(jī)及折舊費(fèi)（按2年分?jǐn)偅?；維修、年審、電池及其它支出2安防器械、用品費(fèi)30036003消防器械8009600消防器具、滅火器等4培訓(xùn)費(fèi)、管理費(fèi)65078005合計(jì)227527300八、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的思路由于時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)目前入住27、率較低，根據(jù)以上情況分析，為了解決空置房物業(yè)管理費(fèi)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。我司將充分利用資源共享?xiàng)l件，結(jié)合在時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)周邊所管物業(yè)項(xiàng)目的人力資源合理利用。針對(duì)目前空置率較高造成物業(yè)管理收支不平衡，我司擬提出以下管理思路：1、根據(jù)時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)目前的入住使用狀況，我司認(rèn)為應(yīng)在維持物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上，盡可能精減人員及節(jié)約開(kāi)支，每月應(yīng)盡量做到收支平衡。（1）現(xiàn)有收入情況分析：A、辦公3456平方米1.6元/月=5530元/月；B、四層酒樓2600平方米2.3元/月=5980元/月；C、一、二層商場(chǎng)（三聯(lián)）9660平方米（估算）1.5元/月=14490元/月；D、地下倉(cāng)庫(kù)（三聯(lián)）約占用60個(gè)車(chē)位70元/28、月=4200元/月（2）目前人員配備及工資分析：序號(hào)工 種月實(shí)發(fā)工資（元/月）人數(shù)（人）月平均分?jǐn)偢＠M(fèi)34%（獎(jiǎng)金、社保、高溫費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、加班費(fèi)）月合計(jì)（元）年累計(jì)（元）備 注1經(jīng)理15001510元/月1人510元/月2010241202出納8001272元/月1人272元/月1072128643管理員8001272元/月1人272元/月1072128644機(jī)電維修8005272元/月5人1360元/月5360643205保潔5002170元/月2人340元/月1340160806保安班長(zhǎng)9001306元/月1人306元/月1206144727保安員7007238元/月7人1666元/月629、566787928消控中心7003238元/月3人714元/月2814337689共計(jì)2121440257280（3）人員工資以外的其它開(kāi)支（如：辦公、日常維修、稅收等）應(yīng)控制在1萬(wàn)元內(nèi)。（4）在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，隨著入住率增加，不斷補(bǔ)充物業(yè)管理人員，完善物業(yè)管理服務(wù)。2、由開(kāi)發(fā)商委托我司對(duì)現(xiàn)有空置房實(shí)行包租，合作方式待雙方協(xié)商確定。九、物質(zhì)裝備計(jì)劃1、由于時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)目前由福州和聲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的子公司福州廣家物業(yè)管理有限公司管理，前期相關(guān)物質(zhì)配置已基本到位，可考慮根據(jù)時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)際需要，有針對(duì)性地適當(dāng)添置物質(zhì)。2、由開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理辦公及生活用房。福州天承物業(yè)管理有限公司二00四年六月六日聯(lián)系地址：福州市國(guó)貨東路357號(hào)聯(lián)系電話：13809502608 0591-3994292聯(lián) 系 人：鄭先生