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1、金地商業地產公司金地商業地產公司戰略規劃戰略規劃金地商業地產公司金地商業地產公司2019年年8月月27日日討論稿討論稿1一、發展商業地產的背景二、五年發展戰略目標及競爭策略三、金地商業地產業務模式四、核心能力和人力資源建設匯報框架匯報框架2發展商業地產的背景發展商業地產的背景宏觀趨勢層面宏觀趨勢層面：（1）中國進入城市化進程中期和消費經濟初期，商業地產發展空間廣闊；（2）國家將長期對住宅地產進行調控，商業地產面臨的經濟形勢相對穩定和寬松；（3）地方政府對持有性物業開發的偏好，有利于從事商業地產的企業提高拿地能力和利潤空間；企業經營層面：企業經營層面：（1）通過持有性物業資產的沉淀和增值，優化公2、司資產結構；（2）分散單一住宅業務因政策調控引發的市場波動風險；（3）商業地產與地產金融具有極強的內在互補性，有利于金地總體戰略的同步發展；3一、發展商業地產的背景二、五年發展戰略目標及競爭策略三、金地商業地產業務模式四、核心能力和人力資源建設匯報框架匯報框架4商業地產商業地產5年發展戰略目標年發展戰略目標根據公司確定的戰略，今后5年每年在商業地產領域的投資額度將保持在集團總投資額的20%。按此速度，2019年年底時商業地產公司的開業及在建物業面積應能達到300萬平方米，總資產估值約為600億。金地集團金地集團開發為主持有經營為主持有經營為主10%60%40%10%-30%40%-60%30%3、-50%30%20%50%和黃目前約26%的收入來自于租賃，68%的來自于開發，6%來自于酒店經營，而未來計劃開發面積的10%為持有，90%開發銷售，屬于典型的開發為主的企業40%-55%嘉里建設33%的物業面積為自持，從資產總值來看，應在50%左右國貿是典型的持有型公司，其所有的物業均只租不售，因此其持有物業在總資產中的比例相當高嘉德置地的商業資產比重在20-30%之間。20%30%5金地商業地產金地商業地產5年業績預測（不含北京金地中心）年業績預測（不含北京金地中心）如果按照正常地價，如果按照正常地價，酒店、商場和辦公樓商業物業第一年EBITDA/總投資分別為5.6%、6.5%和5.5%，4、之后每年遞增6%，投資20個城市綜合體1的情況來計算(單個綜合體面積3050萬平方米，土地投資額約20億元）單位（億元）單位（億元）2019201920192019201920192019201920192019土地投資額39.258.8 78.597.4117.1綜合體投資個數23456累計開業商場個數-25租賃收入-1.84.5租賃收入增長率-150%銷售額0 34.4 66.5116.6159.7銷售額增長率-93%75%37%結轉收入0 0 44.889.8132.3結轉利潤-0.2-0.78.11623凈利潤-0.2-0.7 8.11623ROE-0.5%-0.7%4.3%8.0%15、0.5%總資產47.6138.3272.7416587.71“城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。6金地商業地產的競爭策略金地商業地產的競爭策略集團通過在境外買殼上市的方式，獲得境外融資平臺；并且集團已成立穩盛投資，為商業地產提供了更多的融資方式，這一舉措是國內其他商業地產公司所不具備的目前國內的商業地產公司主要從事常規性的購物中心或城市綜合體的開發。金地商業地產在進行常規城市綜合體開發的同時，積極探索有特色的、有競爭力的產品線，如與6、主題性商業結合的城市綜合體7一、發展商業地產的背景二、五年發展戰略目標及競爭策略三、金地商業地產業務模式四、核心能力和人力資源建設匯報框架匯報框架8金地商業地產業務模式金地商業地產業務模式商業地產公司在初期將主要依靠集團的投資開發綜合體項目，主要目標是通過對可售物業的銷售實現階段性利潤及現金流入，并對持有物業進行專業、持續經營形成資產升值后期可考慮通過銷售物業的銷售回款、開發貸款和經營性物業抵押貸款力爭實現項目的現金流基本平衡，以形成項目的滾動開發和商業地產公司自身良性循環同時積極與穩盛公司合作通過房地產金融工具拓展融資渠道；引入REITs形成持有物業退出機制；并與集團相關職能部門合作通過境外7、買殼上市擴大資金規模和開發規模經營模式經營模式產品類型產品類型投資布局投資布局金地集團的商業地產業務應以追求品牌和品質為導向，產品主要定位于中高端區域型城市綜合體同時也可配置一定比例資源在發達城市的核心地段打造城市級高端商業地產項目積極探索社區型商業和主題性商業的開發和運營商業地產公司公司未來五年在發展綜合體物業時需要更多的聚焦在經濟發達的二線城市對于一線城市和經濟發達地區的三線城市進行機會性選擇。9經營模式：經營模式：1、地產開發模式、地產開發模式自有資金開發貸款持有部分商業（購物中心）銷售部分：住宅、寫字樓、社區商業租金收益資產溢價資產抵押貸款租約抵押貸款歸還歸還貸款貸款滾動開發滾動開發實8、現IPO（買殼上市）償還利息華潤和中糧模式：以集團總公司的投資為主，沉淀優質資產，擇機上市。萬達模式：通過兩貸一銷售（開發貸、經營貸和銷售回款）以及低于市場水平的土地價格，基本達到項目現金平衡，實現快速滾動開發對金地集團而言，前期應借鑒華潤前期應借鑒華潤模式，后期可采用萬達模式，同時模式，后期可采用萬達模式，同時積極通過境外買殼上市的方式，打積極通過境外買殼上市的方式，打造更大的融資平臺。造更大的融資平臺。主流商業地產開發模式主流商業地產開發模式:10經營模式：經營模式：2、綜合體項目投資評價體系、綜合體項目投資評價體系可售物業持有物業銷售物業部分的IRR達到22%，銷售利潤率達到16%。項目9、的商業部分整體開發周期不超過三年；可主要利用EBITDA來對持有型物業的經營情況進行測算：開業第一年投資回報率達到5%，之后每年遞增6%投資回收期在13-14年持有物業不小于10萬平方米11經營模式：經營模式：3、合作模式、合作模式 在集團已進入的區域或城市，由商業地產公司與地方公司合資組建項目公司進行開發，按持股比例進行利潤分成在集團未進入的區域或城市，由商業地產公司自行投資開發12產品類型：產品類型：以大中型城市綜合體為主以大中型城市綜合體為主綜合體的商業部分以10-15萬平方米的購物中心1為主要產品；在少數經濟發達的核心城市可擇機建設高端寫字樓或高星級酒店。在產品定位上,以面向家庭和時尚10、人群為主的中高端區域購物中心為主（家庭時尚）在經濟發達城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市購物中心（精品時尚）。1 購物中心是指多種零售店鋪,服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內,向消費者提供綜合性服務的商業集合體.）優點：優點：打造某個城市或地區的標桿型商業物業，有利于迅速提升公司的商業地產品牌影響力；如果拿地價格控制在合理的水平上，投資回報率會較為可觀。不足：不足：發達城市核心地段土塊資源有限，難以形成綜合體項目；發展速度較慢發展高端商業物業對于城市的經濟發展水平要求較高，機會有限。高端路線（精品時尚）高端路線（精品時尚）優點：優點：拿地和建安成本相對較低，風險較好控制土地機會較11、多，較易形成綜合體項目；對于城市的經濟發展水平和區域的要求相對不高，有利于快速發展，全面布局；持有性物業未來的資產增值空間較大不足：不足：商業業態多數為中端，優秀品牌較少，容易與其它公司的商業地產項目形成同質化競爭；租金水平短期不十分理想中高端路線（家庭時尚）中高端路線（家庭時尚）13投資布局投資布局公司未來五年在發展綜合體物業時需要更多的聚焦在經濟發達的二線城市公司未來五年在發展綜合體物業時需要更多的聚焦在經濟發達的二線城市對于一線城市和經濟發達地區的三線城市進行機會性選擇。對于一線城市和經濟發達地區的三線城市進行機會性選擇。深圳深圳Shenzhen廣州廣州Guangzhou上海上海Shan12、ghai北京北京Beijing佛山Foshan東莞Dongguan寧波Ningbo杭州Hangzhou南京Nanjing天津Tianjin沈陽Shenyang西安Xian武漢Wuhan一線城市一線城市二線城市珠海Zhuhai煙臺Yantai紹興Shaoxing14一、發展商業地產的背景二、五年發展戰略目標及競爭策略三、金地商業地產業務模式四、核心能力和人力資源建設匯報框架匯報框架15商業地產核心能力建設和相應配套措施商業地產核心能力建設和相應配套措施核心能力配套措施（組織和人力資源）商業地產公司應主要打造投資拿地、招商、產品研發及商業運營投資拿地、招商、產品研發及商業運營四大核心能力。同時，應13、在集團的支持和指導下，逐步形成自身的融資模式和能力自身的融資模式和能力。應按商業地產開發流程的全鏈條設計商業地產公司的組織架構，最終目標應是在5年內成立商業地產集團，下設商業地產開發公司和商業管理公司。16拿地能力核心能力建設核心能力建設5年內具有商年內具有商業地產全鏈業地產全鏈條專業開發條專業開發能力能力招商能力產品研發能力商業運營能力融資能力17核心業務能力：核心業務能力：1.投資拿地投資拿地未來未來5年，公司投資在商業地產上的土地投資額將接近年，公司投資在商業地產上的土地投資額將接近400億，累計投資的商業綜合體億，累計投資的商業綜合體項目將達到項目將達到20個，持有面積超過個，持有面積14、超過300萬平方米。萬平方米。投資拿地策略：機構設置：機構設置：成立商業地產公司總部的投資發展部，并在北京和上海設置兩個分部，主動去目標城市尋找合適地塊信息，并負責與政府相關部門前期進行充分溝通和后期進行商務談判。人員招聘：人員招聘：積極從外部引入高水平項目發展人材，形成專業的商業地產投資發展團隊；拿地方式：拿地方式：通過與各地政府積極、密集的前期溝通，以勾地形式為主獲取項目；內部支持：內部支持：通過合資合作的方式鼓勵金地在各地的區域或城市公司協助進行項目拓展。18業務能力建設：業務能力建設：2.招商能力招商能力招商能力是商業地產公司必備的一項核心業務能力。兩年內，初步建立的中高端品牌招商能力15、；通過在一線城市或核心的二線城市建成開業數個高品質的項目樹立品牌影響力，基本明確金地商業項目的定位。后期，可與一批符合金地商業定位的商家建立較為緊密的合作關系，為以后的規模發展奠定基礎，尤其是要在電影院、超市、百貨、大型餐飲等主力店的的設計和建設上形成定單式的工作模式。2019-20192019-2019行動計劃通過建成數個高品質的商業項目形成品牌影響力，煅造招商隊伍。積極主動地探索網上購物與賣場購物的有效互動方式再與一批符合金地商業項目定位要求的商家形成成戰略合作伙伴關系，滿足集團規模擴張的需求；與主要的主力店商家形成緊密合作關系，達到訂單式開發模式的水平。形成網上購物與賣場購物的有效互動116、9業務能力建設：業務能力建設：3、產品研發能力、產品研發能力（1）商業地產公司可以在金地原有的設計能力基礎上，結合外部商業設計人才的引進，盡快形成有自身特點及核心競爭力的產品研發團隊。（2）根據前述對金地產品類型的定位，商業地產公司重點研發的產品包括：A、城市綜合體；B、購物中心；C、寫字樓；D、酒店E、主題產品（體育、文化、旅游）(3)根據金地產品市場形象的特點，商業地產的產品也應更多的體現為高品質、適度個性化，形成可復制的差異化產品。20 專業的商業運營能力是商業項目（購物中心、寫字樓）資產持續升值的關鍵描述描述專業管理專業管理商業項目開業后，即進入漫長的運營期。專業的運營管理團隊應該能夠17、深入了解自身項目的特點，時時把握市場的需求動向，善于適時調整商場定位和租戶組合，實現租金的穩步增長同時能加強對租戶的管理，有效保證租金收繳率，從而實現較高的投資回報率，這是商業地產項目最終成功的根本與前提條件。團隊建設團隊建設商業運營是一個人才密集型行業，需要通過項目和時間的不斷積累，逐漸建成一支專業性和執行力強的商業運營管理團隊。建議公司應在兩年內組建商業地產公司下屬的商業管理公司，著力建設一支自己的專業團隊，這樣才能持續、穩定地經營商業地產。業務能力建設：業務能力建設：4、商業運營能力、商業運營能力21業務能力建設：業務能力建設：4.商業運營能力：行動計劃商業運營能力：行動計劃商業物業的運18、營需要有豐富經驗的商業管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在商業物業的運營需要有豐富經驗的商業管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在100-200人左右。人左右。商業管理公司的工作重點是：商業管理公司的工作重點是：1、加大核心運營人才的培訓和儲備；、加大核心運營人才的培訓和儲備；2、建立統一的管理制度和工作流程、標準上。、建立統一的管理制度和工作流程、標準上。2019-20192019-2019行動計劃籌備成立商業地產公司的運營管理部和各項目的商業管理公司。商業地產公司的運營管理部負責制訂金地商業物業的統一的管理制度和業務標準，對各地商業地產項目商業管理公司進行全面指導和監管。成立商業管理19、公司總部，在原有的運營管理部的職能上進一步加強總部對各地商業管理公司的管理職能。22人力資源及組織建設：人力資源及組織建設：1.集團總部、商業與基金公司的職責分配集團總部、商業與基金公司的職責分配選址及土地獲取開發建設招商運營管理退出參與機構總部商業開發商業運營基金制定總體規劃制定投資決策組織融資全程監控提供信息、采購、資金平臺制定招商規劃招商決策運營方案決策制定退出方案（對外出售、出售給基金）土地信息收集項目定位規劃設計PE投資方案組建項目公司，建筑實施竣工驗收后接收商業項目PE資金投入招商組織實施運營管理實施受托繼續組織商業運營PE退出方案實施資產包裝入REITs核心能力要求核心人員配備項20、目評價能力規劃能力PE籌資能力設計能力工程管理能力招商策劃能力招商執行能力物業管理能力營銷策劃能力REITs運作能力集團管理層集團管理層集團管理層集團管理層集團管理層項目規劃人員基金募集人員招商人員設計人員工程管理人員工程施工人員招商策劃人員招商人員營銷策劃人員物業管理人員基金募集人員集團總部、商業地產公司和基金公司之間的權責分配如下。23組織及人力資源：組織及人力資源：2.搭建組織架構搭建組織架構-后期商業集團內的職責界定后期商業集團內的職責界定根據業內成熟商業地產商業務模式，金地商業地產公司今后可設置兩個獨立的子公司，即專業的商業開發公司和商業管理公司，分別從事商業物業的開發建設及建成后的21、運營管理，其基本結構及職責界定如下圖所示：選址及土地獲取開發建設招商運營管理投資研究獲取土地確定盈利模式市場調查研究市場定位商家組合規劃租金測算商業規劃設計建筑概念規劃設計前期手續辦理主力店招商店鋪規劃市場推廣施工圖設計工程施工管理竣工及內裝試營業正式營業商業管理物業管理金地商業商業開發公司商業管理公司24商業地產公司目前的組織架構商業地產公司目前的組織架構24股東大會董事會總經理副總經理財務總監副總經理常務副總經理副總經理行政人事部財務管理部成本管理部工程管理部營銷管理部商業運營管理部招商部項目發展部監事會董事會秘書設計管理部上海分部北京分部深圳分部上海分部北京分部深圳分部A城市商業地產開發22、公司B城市商業地產開發公司C城市商業地產開發公司A城市商業運營管理公司B城市商業運營管理公司C城市商業運營管理公司虛擬商業運營管理公司25組織及人力資源：組織及人力資源：3.人力資源建設人力資源建設人員來自兩個方面：人員來自兩個方面：1.通過集團總部和各兄弟公司的支持，將從內部調入部分人員加入商業地產公司，通過集團總部和各兄弟公司的支持，將從內部調入部分人員加入商業地產公司，主要涉及工程開發、成本控制、市場營銷、財務等；主要涉及工程開發、成本控制、市場營銷、財務等；2.通過外部招聘，引入投資發展、招商、運營管理和商業規劃設計方面的專業人才。通過外部招聘，引入投資發展、招商、運營管理和商業規劃設計方面的專業人才。2019上半年上半年2019下半年下半年行動計劃總部人員和新項目人員到位完成公司總部和北京、上海兩上分部的建立完成商業地產公司所有工作流程、標準和制度的制訂26謝謝！