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1、保利東港項目保利東港項目前期定位案前期定位案2013.7CATALOG目 錄PART 1 PART 1 PART 1 PART 1：地塊信息：地塊信息：地塊信息：地塊信息PART 2 PART 2 PART 2 PART 2：產品定位：產品定位：產品定位：產品定位PART 3 PART 3 PART 3 PART 3：規劃建議：規劃建議：規劃建議：規劃建議地塊信息地塊信息1東港商務區本案所在位置地塊區位地塊區位大連規劃中未來的中央商務區，由填海而得，拉寬了大連大連規劃中未來的中央商務區，由填海而得，拉寬了大連大連規劃中未來的中央商務區，由填海而得，拉寬了大連大連規劃中未來的中央商務區，由填海而2、得，拉寬了大連“帶狀帶狀帶狀帶狀”的城市布局，目前政府導向性較強，品牌開發商云集，堪比一把雙的城市布局，目前政府導向性較強，品牌開發商云集，堪比一把雙的城市布局，目前政府導向性較強，品牌開發商云集，堪比一把雙的城市布局，目前政府導向性較強，品牌開發商云集，堪比一把雙刃劍。刃劍。刃劍。刃劍。u項目位于大連市中山區政府打造的未來中央商務區未來中央商務區東港商務區；u西拓北進的城市規劃中，填海而得的位于城市東部的未來中央商務區。西拓北進的城市規劃中，填海而得的位于城市東部的未來中央商務區。大連城市布局受自然條件影響，形成帶狀布局西拓北進西拓北進。項目所在的東港區，位于大連東部填海而得的土地，占居海景3、資源優勢；u品牌開發商云集，堪比一把雙刃劍。品牌開發商云集，堪比一把雙刃劍。目前該區域品牌開發商云集，包括萬達、綠地、復地、龍湖、佳兆業、中信等,品牌開發商聚集一方面共同做熱區域，但同時也意味著未來區域內激烈競爭的局面；u東港區或許僅是人民路的延伸區域。東港區或許僅是人民路的延伸區域。為推動整個東港商務區的開發進程，政府對此給予東港較高的優惠力度，但我們擔心東港區或許僅是人民路的延伸區域，傳統CBD轉移非一朝一夕。地塊交通地塊交通東港商務區西側為人民路，南鄰長江路，到市中心的通達性好；未來東港商務區西側為人民路，南鄰長江路，到市中心的通達性好；未來東港商務區西側為人民路，南鄰長江路，到市中心的4、通達性好；未來東港商務區西側為人民路，南鄰長江路，到市中心的通達性好；未來規劃規劃規劃規劃“1 1 1 1濱海路濱海路濱海路濱海路1 1 1 1地鐵地鐵地鐵地鐵1 1 1 1跨海大橋跨海大橋跨海大橋跨海大橋1 1 1 1海底隧道海底隧道海底隧道海底隧道”，交通網密集。，交通網密集。，交通網密集。，交通網密集。l人民路、長江路及規劃人民路、長江路及規劃的地鐵的地鐵5 5號線構成該區域號線構成該區域的外圍交通，方便到達大的外圍交通，方便到達大連市中心城區。連市中心城區。l東港區內部規劃東港區內部規劃9 9橫、橫、2525縱，共計縱，共計3535條道路，道路條道路，道路總長總長3737公里，方便快捷5、。公里，方便快捷。l正在規劃建設的跨海大正在規劃建設的跨海大橋和海底隧道，縮短與開橋和海底隧道，縮短與開發區的距離。發區的距離。柳葉湖生柳葉湖生態休閑區態休閑區長江長江 路路人民人民 路路地鐵地鐵1號線號線市政規劃的濱海路市政規劃的濱海路海底隧道海底隧道海底隧道海底隧道跨海大橋跨海大橋u人民路、長江路及規劃的地鐵1號線構成該區域的外圍交通，方便到達大連市中心城區。u東港區內部規劃9橫、25縱，共計35條道路，道路總長37公里，方便快捷。u正在規劃建設的跨海大橋和海底隧道，縮短與開發區的距離。地塊現狀地塊現狀東港商務區已歷經多年發展，方初見雛型；部分規劃路建設已完工；東港商務區已歷經多年發展，方6、初見雛型；部分規劃路建設已完工；東港商務區已歷經多年發展，方初見雛型；部分規劃路建設已完工；東港商務區已歷經多年發展，方初見雛型；部分規劃路建設已完工；大部分項目還處于規劃論證階段。大部分項目還處于規劃論證階段。大部分項目還處于規劃論證階段。大部分項目還處于規劃論證階段。本案本案地塊地塊達沃斯會展中心達沃斯會展中心萬達公館萬達公館星光耀星光耀東港第東港第東方水城東方水城地塊現狀地塊現狀地塊屬性地塊屬性項目位于東港商務區的東側區域，本案地塊距離東港區商業集中項目位于東港商務區的東側區域，本案地塊距離東港區商業集中項目位于東港商務區的東側區域，本案地塊距離東港區商業集中項目位于東港商務區的東側區域7、，本案地塊距離東港區商業集中區域有一定距離，土地價值點對比地塊以西的土地略顯劣勢。區域有一定距離，土地價值點對比地塊以西的土地略顯劣勢。區域有一定距離，土地價值點對比地塊以西的土地略顯劣勢。區域有一定距離，土地價值點對比地塊以西的土地略顯劣勢。本案本案地塊地塊金融辦公商務商業集中區域距離相對較遠u內地塊程長條帶狀分布，東西長南北窄，預測未來發展應沿主要東西干道程東西橫向發展趨勢。地鐵提升周邊商業、住宅的價值潛力，預計會成為未來橫向發展的主力街區；u案地塊遠離東港商務區商業集中區域，土地價值稍顯劣勢；地塊指標地塊指標項目包含的五個地塊各有容積率的限制，未來產品規劃有一定的項目包含的五個地塊各有容8、積率的限制，未來產品規劃有一定的項目包含的五個地塊各有容積率的限制，未來產品規劃有一定的項目包含的五個地塊各有容積率的限制，未來產品規劃有一定的局限性。局限性。局限性。局限性。地塊5地塊3地塊1地塊4地塊2別墅住宅+公寓+辦公住宅地塊小結地塊小結項目體量龐大、可打造成為地標性樓盤，但地價及財務成本較高，項目體量龐大、可打造成為地標性樓盤，但地價及財務成本較高，項目體量龐大、可打造成為地標性樓盤，但地價及財務成本較高，項目體量龐大、可打造成為地標性樓盤，但地價及財務成本較高，對消化速度又有一定要求。對消化速度又有一定要求。對消化速度又有一定要求。對消化速度又有一定要求。u項目位于東港商務區，體量9、偏大，屬于規模性大盤，可項目位于東港商務區，體量偏大，屬于規模性大盤，可打造成為大連地標性樓盤打造成為大連地標性樓盤;u區域內大部分項目還處于規劃論證狀態，未來將直面各種競爭；區域內大部分項目還處于規劃論證狀態，未來將直面各種競爭；u受各地塊經濟指標限制，產品規劃受到一定局限性；受各地塊經濟指標限制，產品規劃受到一定局限性；u地低價地低價6767億元，每年財務成本在億元，每年財務成本在6-86-8個億，個億，對項目的整體消化速度有一定要求對項目的整體消化速度有一定要求。項目整體定位：項目整體定位：百萬平國際港灣時尚生活圈百萬平國際港灣時尚生活圈城市高端商住區城市高端商住區一線海景一線海景地鐵上10、蓋、跨海橋旁地鐵上蓋、跨海橋旁百萬平城市綜合體百萬平城市綜合體央企保利品牌央企保利品牌整體定位整體定位基于對整體區位以及項目地塊屬性的理解，項目的整體定位初步成形基于對整體區位以及項目地塊屬性的理解，項目的整體定位初步成形基于對整體區位以及項目地塊屬性的理解，項目的整體定位初步成形基于對整體區位以及項目地塊屬性的理解，項目的整體定位初步成形產品定位 2大連市中高端產品主要集中在東部片區與星海片區；目前大連市中高端產品主要集中在東部片區與星海片區；目前大連市中高端產品主要集中在東部片區與星海片區；目前大連市中高端產品主要集中在東部片區與星海片區；目前東港商務區內在售項目不多，但未來時間內入市項目11、激增，競爭日趨白熱化東港商務區內在售項目不多，但未來時間內入市項目激增，競爭日趨白熱化東港商務區內在售項目不多，但未來時間內入市項目激增，競爭日趨白熱化東港商務區內在售項目不多，但未來時間內入市項目激增，競爭日趨白熱化大連高端大連高端市場概覽市場概覽由于新入市項目，區域整體成交有一定提升，但成交均價呈下由于新入市項目，區域整體成交有一定提升，但成交均價呈下由于新入市項目，區域整體成交有一定提升，但成交均價呈下由于新入市項目，區域整體成交有一定提升，但成交均價呈下浮趨勢，整體市場容量有限，無法支撐大體量項目的集中放量浮趨勢，整體市場容量有限，無法支撐大體量項目的集中放量浮趨勢，整體市場容量有限，12、無法支撐大體量項目的集中放量浮趨勢，整體市場容量有限，無法支撐大體量項目的集中放量東部片區東部片區銷售情況銷售情況u2013上半年，東部片區（含東港）的整體成交量為13.96萬平，由于上半年新入市項目的銷售情況較好，整體市場表現較去年同期有有較大幅度的增長。u在新入市項目低價沖擊市場的大背景下，區域整體成交放量不到30億，整體市場容量十分有限2011-20132011-2013年東部片區市場成交數據年東部片區市場成交數據整體市場表現平淡，新入市項目的銷售情況較好，整體市場表現平淡，新入市項目的銷售情況較好，整體市場表現平淡，新入市項目的銷售情況較好，整體市場表現平淡，新入市項目的銷售情況較好，13、提升了上半年市場的整體成交量提升了上半年市場的整體成交量提升了上半年市場的整體成交量提升了上半年市場的整體成交量東港市場東港市場成交表現成交表現u2013年上半年中，東港板塊的在售高端項目成交總量在6萬平左右，區域市場熱度不高；u其中今年新入市的綠地以及中信項目的開盤表現較好，價格也是整個區域中的相對較低者，借此提升了區域的整體成交量。備注：綠地以及中信項目為認購數據，其余項目為簽約數據。項目均價為清水產品價格20132013年東港在售項目市場成交數據年東港在售項目市場成交數據在售及即將入市的項目中，幾乎各個面積段都有產品分布，幾在售及即將入市的項目中，幾乎各個面積段都有產品分布，幾無市場空白14、點，未來無市場空白點，未來1 1年內區域新增供應量將達到百萬平以上。年內區域新增供應量將達到百萬平以上。東港項目東港項目戶型情況戶型情況未來區域市場各競品產品全線覆蓋，無空白點，未來區域市場各競品產品全線覆蓋，無空白點，200200以上戶型存在大量存量以上戶型存在大量存量40平 60平 80平 100平 130平 150平 180平 200平 220平 250平 280平 金廣東海岸金廣東海岸星光域星光域東港第東港第綠地中心綠地中心中信海港城中信海港城龍湖水晶驪城龍湖水晶驪城中庚當代藝術中庚當代藝術佳兆業佳兆業錦冠天城錦冠天城供應面積區間星天悅星天悅郎豪東港郎豪東港在售中高端產品面積供應基本全15、線覆蓋，不存在明顯的市場空白點，在售中高端產品面積供應基本全線覆蓋，不存在明顯的市場空白點，在售中高端產品面積供應基本全線覆蓋，不存在明顯的市場空白點，在售中高端產品面積供應基本全線覆蓋，不存在明顯的市場空白點，總價區間大體分為三個梯度：總價區間大體分為三個梯度：總價區間大體分為三個梯度：總價區間大體分為三個梯度：800800800800萬萬萬萬/套以上，套以上，套以上，套以上，250-400250-400250-400250-400萬萬萬萬/套，套，套，套，150150150150萬以下萬以下萬以下萬以下大連高端大連高端市場情況市場情況大連高端大連高端市場情況市場情況市場熱點產品面積段為市場16、熱點產品面積段為市場熱點產品面積段為市場熱點產品面積段為140-160140-160140-160140-160，總價段為，總價段為，總價段為，總價段為250-350250-350250-350250-350萬之間萬之間萬之間萬之間2011-2013大連高端市場各面積段成交情況占比u近三年中高端市場的銷售數據顯示，高性價比，總價不高的小戶型投資公寓較為受青睞；u另外以140-160，總房款控制在200-350萬的改善性產品較為暢銷；u300以上的產品去化也較為理想，但近三年是處于逐漸衰退的趨勢。大連中高端市場小結大連中高端市場小結大連中高端市場小結大連中高端市場小結u未來東港片區中，各大開發商17、相繼入市，未來東港片區中，各大開發商相繼入市，將實現各種面積段產品的全線覆蓋將實現各種面積段產品的全線覆蓋，如果，如果產品規劃無明顯亮點，將難以吸引客戶；產品規劃無明顯亮點，將難以吸引客戶；u從市場對產品認可度來看，目前大連市場中，高性價比、低總價的小面積投資公寓從市場對產品認可度來看，目前大連市場中，高性價比、低總價的小面積投資公寓受客戶青睞；受客戶青睞；u140-160140-160的改善性需求，總價段控制在的改善性需求，總價段控制在250-350250-350萬之間的產品市場認可度較高萬之間的產品市場認可度較高，目，目前東港商務區在售項目中此面積段產品放量不大；前東港商務區在售項目中此面18、積段產品放量不大；選取東港及大連市內的中高端項目為版本進行客戶分析選取東港及大連市內的中高端項目為版本進行客戶分析找準客戶的特點以及置業目的找準客戶的特點以及置業目的圈定未來本案的客戶群體圈定未來本案的客戶群體以客戶為導向分析未來本案的客群以客戶為導向分析未來本案的客群中心裕景中心裕景沈陽營口剛改、投資型產品客群重點借鑒剛改、投資型產品客群重點借鑒u中心裕景項目在中心裕景項目在2002008 8年年7 7月開始對外銷售月開始對外銷售,目前已經經歷了較長的銷售周期，在銷售前期外地客戶目前已經經歷了較長的銷售周期，在銷售前期外地客戶的比例較大，集中在黑龍江、沈陽、溫州、北京等區域；的比例較大，集中19、在黑龍江、沈陽、溫州、北京等區域；u相相較于較于20102010年，年，20112011年外地成交客戶的成交量出現明顯下滑趨勢，年外地成交客戶的成交量出現明顯下滑趨勢，主要由于政策收緊及市場變主要由于政策收緊及市場變化，項目營銷策略有所調整化，項目營銷策略有所調整，減少了外地拓展的投入。，減少了外地拓展的投入。中心裕景中心裕景2010年及2011年成交客戶來源統計中，外地客戶比重減小14%；2011年成交客戶來源區域圖2010年成交客戶來源區域圖u中心裕景中心裕景20112011年項目成交客戶以大連人居多，占比年項目成交客戶以大連人居多，占比56%56%，同比，同比20102010年提升年提升20、10%10%；由于；由于20112011年外展年外展減少，加之市場環境影響；減少，加之市場環境影響；u20112011年成交客戶中年成交客戶中外地客戶占比由外地客戶占比由20102010年的年的47%47%下降至下降至33%33%，減少，減少14%14%；u20112011年年外籍成交客戶占比有小幅提升外籍成交客戶占比有小幅提升，由，由20102010年的年的4%4%提升至提升至11%11%中心裕景中心裕景2010年及2011年成交客戶置業目的統計中，自住比重擴大，投資比重縮小；2011年客戶購買用途2010年客戶購買用途u中心中心20112011年自住型購買客戶所占比重約為年自住型購買客戶所21、占比重約為71%71%，同比，同比20102010年占比年占比45%45%有較大幅度提升，提升約有較大幅度提升，提升約26%26%；u20112011年投資型購買客戶所占比重約年投資型購買客戶所占比重約28%28%，同比，同比20102010年投資型客戶占比年投資型客戶占比45%45%有所下降，下降約有所下降，下降約17%17%中心裕景中心裕景剛改、投資型產品客群重點借鑒萬達公館萬達公館一線海景明星產品客群重點借鑒u萬達公館項目主力產品面積區間集中于萬達公館項目主力產品面積區間集中于280-330280-330平，屬于大連市第一梯隊豪宅產品，平，屬于大連市第一梯隊豪宅產品，20092009年年22、1111月月開始銷售。開始銷售。u由于萬達的品牌影響力以及外阜推廣力度較大，由于萬達的品牌影響力以及外阜推廣力度較大，成交客戶中本地和外地客戶接成交客戶中本地和外地客戶接近近1:11:1，其中包含，其中包含少量外籍人士少量外籍人士。東港第東港第改善型產品客群重點借鑒u東港第項目產品面積區間跨度為東港第項目產品面積區間跨度為89-18089-180平之間，偏改善型，平之間，偏改善型，20112011年年7 7月開盤，是目前東港區消化月開盤，是目前東港區消化相對較好的項目。相對較好的項目。u該項目成交客戶中該項目成交客戶中本地和外地客戶大約各本地和外地客戶大約各3:13:1，投資客戶占比，投資客戶23、占比20%20%。通過以上幾個項目的客群分析，我們認為目前在大連東港區域：通過以上幾個項目的客群分析，我們認為目前在大連東港區域：客群研判客群研判u在東港區域，項目面對的客戶群體不僅僅是整個大連市，而是輻射整個東北區域甚在東港區域，項目面對的客戶群體不僅僅是整個大連市，而是輻射整個東北區域甚至周邊外籍人士；至周邊外籍人士；u目前東港區域純投資客群的比例在減少，兼具自住與投資的客戶占比有一定提生。目前東港區域純投資客群的比例在減少，兼具自住與投資的客戶占比有一定提生。u外地客群在減少，但大連城市的影響力依舊存在，會吸引部分外地人，尤其是部分外地客群在減少，但大連城市的影響力依舊存在，會吸引部分外24、地人，尤其是部分新大連人，從而形成新的購買力；新大連人，從而形成新的購買力；u對于東港區域項目而言，自住改善類客群依然是主力客戶群體；對于東港區域項目而言，自住改善類客群依然是主力客戶群體；客群構成客群構成終極置業客群，看好區域未來發展終極置業客群，看好區域未來發展及規劃，為自己量身定做終極之所。及規劃，為自己量身定做終極之所。（500萬及以上）萬及以上）占比占比20%改善客群，看好區域未來發展及規改善客群，看好區域未來發展及規劃，兩種置業選擇，其一是改善居劃，兩種置業選擇，其一是改善居住區域，選擇大連東港商務區最為住區域，選擇大連東港商務區最為身居大連名片，其二是改善居住面身居大連名片，其二25、是改善居住面積升級住所。（積升級住所。（250-400萬）萬）占比占比50%投資客群投資客群，看好區域未來發展及規劃，以投資者的眼光看好未來。（100-300萬）萬）占比占比20%首次置業，看好區域未來發展及規首次置業，看好區域未來發展及規劃，經濟實力不強但具有區域留戀劃，經濟實力不強但具有區域留戀情節，在東港買房有面子。（情節，在東港買房有面子。（150萬萬以下）以下）占比占比10%項目的客戶構成情況上以改善型客群與終極置業客群為主項目的客戶構成情況上以改善型客群與終極置業客群為主投資類型客群為輔，首次置業客群由于總價門檻較高屬于項目的偶得客群投資類型客群為輔，首次置業客群由于總價門檻較高屬26、于項目的偶得客群總價總價面積面積9090120120100100萬萬150150萬萬400400萬萬500500萬萬140140160160240240200200萬萬300300萬萬投資類客戶投資類客戶客群類型客群類型-置業需求與承受力分析置業需求與承受力分析180180220220260260首置客戶首置客戶改善型客戶改善型客戶終極置業客戶終極置業客戶偶得偶得輔助輔助主力主力輔助輔助 客戶小結客戶小結u大連本地客戶量以及新大連人的購買力不足以消化本案的體量，外地客戶在本案中大連本地客戶量以及新大連人的購買力不足以消化本案的體量，外地客戶在本案中應得到重視。應得到重視。未來本案客戶應立足大連27、，輻射中國北部城市，同時涵蓋部分外籍人未來本案客戶應立足大連，輻射中國北部城市，同時涵蓋部分外籍人士；士；u由于政策因素影響，純投資客群在減小，客戶購買行為更趨向理性化，未來的投資由于政策因素影響，純投資客群在減小，客戶購買行為更趨向理性化，未來的投資客也有一定居住需求，兼具投資以及自住雙重屬性；客也有一定居住需求，兼具投資以及自住雙重屬性；u改善型客群成為本案未來的主導客群，改善型客群成為本案未來的主導客群，在產品設計中應考慮這部分客群對面積區間在產品設計中應考慮這部分客群對面積區間的青睞以及對總價款的一個承受能力；的青睞以及對總價款的一個承受能力；住宅定位觀點住宅定位觀點u未來東港市場競爭28、將異常激烈，在市場供應無空白點的情況下，未來東港市場競爭將異常激烈，在市場供應無空白點的情況下，我們應通過打造豐我們應通過打造豐富產品線來為大盤造勢，增加項目競爭力富產品線來為大盤造勢，增加項目競爭力；u在項目整體規劃上要充分利用項目的觀海資源優勢，塑造自身核心競爭力；在項目整體規劃上要充分利用項目的觀海資源優勢，塑造自身核心競爭力；u在產品打造上，需有個性化導入，力爭做到在產品打造上，需有個性化導入，力爭做到“人有我優人有我優”，凸顯自己優勢和亮點；，凸顯自己優勢和亮點；u在面積配比上要滿足不同置業目標的客戶群體，做到總房款的價格控制；在面積配比上要滿足不同置業目標的客戶群體，做到總房款的價29、格控制；u0303地塊作為高層前期試水產品，通過規劃豐富產品區間，通過實踐檢驗為后期規劃地塊作為高層前期試水產品，通過規劃豐富產品區間，通過實踐檢驗為后期規劃調整做出指導。調整做出指導。規劃建議住宅面積配比住宅面積配比戶型配比：主力戶型為120-160產品，主力產品總價控制在200萬萬-300萬左右，豐富產品線，嚴控總價段萬左右，豐富產品線，嚴控總價段本項目住宅戶型配比及價格控制本項目住宅戶型配比及價格控制案例借鑒案例借鑒天悅規劃排布天悅規劃排布天悅規劃排布天悅規劃排布最優化的利用北向江景資源，非江景房享受最優化的利用北向江景資源，非江景房享受最優化的利用北向江景資源，非江景房享受最優化的利用30、北向江景資源，非江景房享受園區規模景觀，一定程度上溢價園區規模景觀，一定程度上溢價園區規模景觀，一定程度上溢價園區規模景觀，一定程度上溢價明星產品第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊系統內案例借鑒系統內案例借鑒保利保利 天悅天悅p臨江一線臨江一線1 1、邊位：明星類產品、邊位：明星類產品31F31F、700700大平層大平層 一線景觀同時不對后排產生嚴重遮擋一線景觀同時不對后排產生嚴重遮擋2 2、正向：第一梯隊、正向：第一梯隊18F18F、370370高端產品高端產品 為二線產品預留一定景觀面為二線產品預留一定景觀面p二線江景二線江景43F43F，303303產品，拔升容積率的同時有效產品，拔升容31、積率的同時有效利用一線預留景觀面利用一線預留景觀面p三線江景三線江景32F32F，140140、190190產品，由高度爭取江景產品，由高度爭取江景景觀面景觀面p第四梯隊第四梯隊40F40F，90-13090-130公寓類產品，樓間江景公寓類產品，樓間江景+大尺大尺度園景度園景案例借鑒案例借鑒東港第規劃排布東港第規劃排布東港第規劃排布東港第規劃排布大合圍方式布局，自身打造園區內開闊景大合圍方式布局，自身打造園區內開闊景大合圍方式布局，自身打造園區內開闊景大合圍方式布局，自身打造園區內開闊景觀，彌補海景資源的缺乏觀，彌補海景資源的缺乏觀，彌補海景資源的缺乏觀，彌補海景資源的缺乏東港區案例借鑒東港32、區案例借鑒東港第東港第首次將首次將“定制定制”這一理念引入房地產領域，體現為高端人群打造高端都會生活的訴求。這一理念引入房地產領域，體現為高端人群打造高端都會生活的訴求。大合圍方式布局，大合圍方式布局，7 7萬平中央公園，居住寬敞舒適，園區最大樓間距達到萬平中央公園，居住寬敞舒適，園區最大樓間距達到9595米，雖然無海景米，雖然無海景觀資源，園區內部核心景觀視野開闊。觀資源，園區內部核心景觀視野開闊。對于缺乏海景資源支撐項目而言，東港第園區規劃受到客戶廣泛認可；對于缺乏海景資源支撐項目而言，東港第園區規劃受到客戶廣泛認可；規劃方向規劃方向最大化海景面最大化海景面最大化海景面最大化海景面前低后高33、，樓棟交錯布置前低后高，樓棟交錯布置前低后高，樓棟交錯布置前低后高，樓棟交錯布置中心形成集中園林中心形成集中園林中心形成集中園林中心形成集中園林品質豪宅的硬件標配品質豪宅的硬件標配品質豪宅的硬件標配品質豪宅的硬件標配第一梯隊 200-240第二梯隊 160-180第三梯隊 140-160第四梯隊 140以下建議采用線建議采用線點點線式線式排布，人為設計由排布，人為設計由海景海景+園景園景次海景次海景+園景園景園景的主景觀園景的主景觀漸進次序漸進次序規劃方向規劃方向I01I01I01I01地塊設計為純洋房小區，提升溢價空間地塊設計為純洋房小區，提升溢價空間地塊設計為純洋房小區，提升溢價空間地塊設34、計為純洋房小區，提升溢價空間 洋房社區洋房社區考慮將I01地塊規劃為純洋房社區，既滿足產品線豐富性，同時在缺乏海景觀資源支持下，打造純洋房社區，提升居住品質及溢價空間；中信海港城中信海港城 235 235平戶型平戶型中信海港城、萬達公館項目北側一線觀海產品，均設計為北向大尺度觀海客廳。中信海港城、萬達公館項目北側一線觀海產品，均設計為北向大尺度觀海客廳。萬達公館萬達公館280280平戶型平戶型戶型建議戶型建議目前產品設計上對于高層產品北向瞰海資源利用程度較差，建議大面積明目前產品設計上對于高層產品北向瞰海資源利用程度較差，建議大面積明目前產品設計上對于高層產品北向瞰海資源利用程度較差，建議大面35、積明目前產品設計上對于高層產品北向瞰海資源利用程度較差，建議大面積明星產品設置北向大尺度橫廳，充分利用北向海景資源，若考慮到風險性可星產品設置北向大尺度橫廳，充分利用北向海景資源，若考慮到風險性可星產品設置北向大尺度橫廳，充分利用北向海景資源，若考慮到風險性可星產品設置北向大尺度橫廳，充分利用北向海景資源，若考慮到風險性可在首開區域以部分產品檢驗市場反應效果在首開區域以部分產品檢驗市場反應效果在首開區域以部分產品檢驗市場反應效果在首開區域以部分產品檢驗市場反應效果戶型建議戶型建議高層改善型產品北向瞰海景觀效果利用高層改善型產品北向瞰海景觀效果利用高層改善型產品北向瞰海景觀效果利用高層改善型產品北向瞰海景觀效果利用廈門世茂湖濱首府廈門世茂湖濱首府133平戶型平戶型沈陽華潤奉天九里沈陽華潤奉天九里149平戶型平戶型