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1、保利地產拿地戰略摘 要：保利地產作為一個央企在拿地方面雷厲風行，但也體現了現在房地產行業的走向，面對一波波反對高房價的呼聲保利地產將自己的發展目光投向二、三線的城市。自2006年以來保利地產的土地儲備也是節節攀升，面對市場和政府的調控保利地產不斷地調整自己的戰略來適應新的發展環境，我將結合暴力現在和過去的拿地方面的戰略來講解保利的拿地戰略。關鍵詞：保利地產、拿地戰略The strategy to get to Poly Real EstateAbstract: Poly Real Estate as a central enterprises to take place in terms of2、 vigorous and resolute, but also reflects the trend of the real estate industry is now the face of wave after wave of calls against the high prices Poly Real Estate to develop their own eyes on the second and third line cities. Since 2006, Poly Real Estates land bank is also climbing the face of mar3、ket and government regulation of Poly Real Estate constantly adjust their strategies to adapt to the new development environment, I will combine the past and present violence-pronged strategy to get to explain the strategy to get to Poly.Key Words: Poly Real Estate, get to the strategy1土地儲備、地價、區域分布14、.1在土地操作上，將“瘋狂”二字放到保利地產身上一點都不為過。在企業商業模式及成長型企業的定位下，保利地產拿地風格激進。2009年沸騰的房地產市場中，一向激進的保利地產挾央企優勢以兇猛作風奪人眼球，資產規模千億在望。伴隨著業績的跨越式發展，保利地產正在迅速縮短與萬科的距離。但其也有自己的瓶頸：大而全，產品線和行為線不明晰，且偏向于機會型企業。2010年，站在多變的政策和諸多不確定因素面前，保利地產如何在快速發展的同時，正視企業品牌模式與產品模式的短板？保利地產 2009 年投資461 億元，新增1464 萬平米土地儲備；總土地儲備近3000 萬平方米。2009 年所獲得的土地地價不菲,前9 月5、的平均樓面地價為3254 元/平方米，比公司之前2000 元左右的存量土地單價高出不少。2009 年，保利地產實現簽約面積526.7 萬平方米，同比增加131%；實現簽約金額433.8 億元，同比增加141.4%。保利地產2008 年新開工收縮較少，為2009 年銷售高增長了充足的可售量。 央企的獨特地位使位使得保利對資源的配置能力，無論在土地還是資金的獲取上都非一般房企可比。但在企業管理、產品生產模式等保證企業長遠發展的核心競爭力方面還沒有體現出保利地產的獨特之處。圖1保利地產近年來新增土地儲備情況（萬平）1.2保利地產 2009 年投資461 億元，新增1464 萬平米土地儲備；總土地儲備6、近3000 萬平方米。 2009 年所獲得的土地地價不菲,前9 月的平均樓面地價為3254 元/平方米，比公司之前2000 元左右的存量土地單價高出不少。2006 年保利新增土地的樓面地價為2051 元/平米。2008 年，保利新增土儲的平均樓面地價為1036.42 元/平方米，較2007 年下降61.04%，均以底價獲得。圖2保利地產近年來新增土地儲備情況（萬平）09年上半年房地產顛簸的歷史車輪中，保利地產可謂是拿地賣樓融資奔走忙。保利地產副總經理胡在新表示，當前經營工作的主要矛盾仍是產品供應不足。對于像保利這樣的大型房企，能否完成全年任務，不僅要看下半年的貨量和價格，更重要的一點是，自己 7、掌握的土地數量和政策去向如何？1.2.1銷售：保利地產15月實現銷售回籠154.11億元，同比增長4.75%，在售項目累計銷售率為92%。據公司統計，保利地產5月當月推貨量為34億，同比出現大幅下降，可售貨量也不足去年同期的一半。15月，保利地產僅推貨138.5萬平方米，而銷售面積則達177.2萬平方米，供銷比僅為0.78。1.2.2拿地：7月1日，中國指數研究院權威發布2010年上半年房企拿地排行榜，保利地產上半年拿地616萬平方米，總金額為197億元。分析師指出，雖然保利拿地動作很大，但由于開發量和銷售量也較大，因此，截至上半年的土地儲備可建面積僅可供開發35年，因此預期他們下半年仍會繼續8、加大土地儲備力度。 1.3總結保利近期的拿地策略，就可發現保利拿地仍然遵循著上市前確立的拿地格局：以北京輻射環渤海經濟圈，以沈陽覆蓋東北重工業經濟圈，以重慶輻射西南經濟圈，以上海輻射長三角經濟圈，以廣州覆蓋珠三角經濟圈的全國戰略布局。上市后保利地產拿地熱情不減，并青睞大地塊。 一二線城市均衡發展，利于公司平滑行業調控風險，現有儲備中52%位于二線城市，09 年新增儲備中，二線城市占76.5%。一線城市因房價上漲過快而成為近期政策調控的重點，公司項目房價未出現快速上漲；二三線城市所處政策環境相對寬松，調控風險小且剛性需求占比高。 總結保利近期的拿地策略，就可發現保利拿地仍然遵循著上市前確立的拿地9、格局：以北京輻射環渤海經濟圈，以沈陽覆蓋東北重工業經濟圈，以重慶輻射西南經濟圈，以上海輻射長三角經濟圈，以廣州覆蓋珠三角經濟圈的全國戰略布局。上市后保利地產拿地熱情不減，并青睞大地塊。 一二線城市均衡發展，利于公司平滑行業調控風險，現有儲備中52%位于二線城市，09 年新增儲備中，二線城市占76.5%。一線城市因房價上漲過快而成為近期政策調控的重點，公司項目房價未出現快速上漲；二三線城市所處政策環境相對寬松，調控風險小且剛性需求占比高。 圖32009 年新增儲備中一線城市344 萬平米 圖4 2009 年新增儲備中二線城市1120 萬平米2保利的拿地方式 保利地產拿地的方式多種多樣，除積極參加10、“招拍掛”外，還經常通過合作開發、一級開發等方式獲得項目。在一級市場上，公司善于把握城市規劃的脈搏，發現商機，也善于運用概念地產發現投資價值獲取有成本優勢的土地。在二級市場上，憑借較強的資源整合能力，通過收購兼并、合作開發等方式取得有成本優勢的土地。如廣州中旅廣場、北京壟上別墅和上海十二橡樹莊園。 同時積極介入一級土地開發以獲取土地資源，如北京的西局項目。這一方面一級開發可為公司帶來部分利潤，另一方面也將有效增加二級市場拿地的可能。2009年的幾乎每個月，保利地產都會在同一天發布兩份公告，一份是當月銷售情況簡報，另一份是新增土地項目公告。拿地的故事因為其靚麗的銷售業績背景而變得更加精彩。尤其是11、去年5月之后，保利地產開始頻繁出現在全國各個土地市場。去年一整年拿地的宗數、面積以及代價都令業界驚嘆。據統計，2009年，保利地產共砸出461億元，新增權益土地儲備1464 萬平方米，在重慶、南京等多個城市創造地王，堪稱拿地“一哥”。很難說保利地產這種“火拼”的拿地之態，是市場的攪局者還是被攪局者。在去年12月底的爭地風波中，保利地產本以為是囊中之物的廣東陽江海陵島某幅地塊，忽然多了龍湖地產這個爭奪者，保利地產副總經理余英在其博客上撰文怒斥龍湖地產缺乏最基本的商業道德。但保利地產還是顯示出了其背景雄厚的一面：據報道，該地塊最終被保利地產以多付2.5億元的代價收入囊中。多位業界人士表示，保利地產12、在2009年的兇猛表現令其央企的性格特征更加凸顯。“身為央企，需要承擔的風險小，所以敢拿地，而且有錢拿地。”一位業界人士表示。“有錢”體現在，即使拿地兇猛，并且2009年三季報顯示在建和擬建項目達到83個，保利地產依然在2009年實現了經營性現金流首次由負轉正。證券分析人士認為，導致保利地產實現凈流入的原因，除銷售勢頭火爆外，還在于其央企身份所帶來的融資便利。在A股市場，無論是規模還是頻率，保利地產的再融資均遠勝其他企業。2009年，保利地產定向增發募集資金80億元，并成功發行總額13億元、年利率為4.72%的5年期企業債券。以增發為例，從2009年3月初保利地產股東大會批準到獲得中國證監會核13、準，僅用了兩個月的時間。長江證券分析師蘇雪晶曾在報告中寫道：“雖然我們預期2009年上半年保利地產增發有望上會審核，但如此快地通過還是遠遠超出我們的預期。”“可以說，央企身份是保利地產最大的優勢。”華高萊斯副總經理公衍奎說。保利地產內部對2009年的總結，出現于1月14日的品牌升級新聞發布會上“2002年開始布局的戰略組合在2009年進入全面收獲期。”2009年，保利地產總資產規模已近900億元，2010年總資產千億規模在望。 “除了早先確定的中心區域發展戰略外，保利地產在沈陽、武漢、成都等多個城市全面復制其產品模式，收獲很大。”有分析人士認為，“一方面，作為央企，保利地產有形成區域縱深優勢的14、需求；另一方面，也是因為當前一線城市土地資源稀缺。”國泰君安分析師孫建平指出，保利地產現有土地儲備中，52%位于二線城市，2009 年新增權益土地儲備中二線城市占76.5%。截至2009年底，保利地產已進入22個城市，形成了以廣州、上海、北京和各區域中心城市為依托，輻射珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈，東北重工業區、成渝經濟圈、華中經濟圈的全國戰略布局，多區域盈利結構逐漸成型。但是二線城市貢獻度的增加也可能帶來利潤率攤薄的風險。孫建平表示，去年保利地產銷售均價全年上漲5%，遠低于全國23%（截止到2009年11月）的漲幅。中信建投報告也指出，隨著全國化戰略的深入，保利地產高利潤率的中心城市資源15、占比在下降。不過，雖然進入二線城市使得保利地產利潤率攤薄，但卻使其在產品線領域全面開花。保利地產近兩年在商業地產方面的動作頻頻，其通過持有一些商業物業獲得穩定的現金流。保利地產目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業物業，保守估計總市場價值超過150億元，未來年租金可超10億元。保利地產增持商業地產的戰略還在持續，2009年，保利地產新增土地面積超過1200萬平方米，其中大體量項目和商住綜合體項目的比例顯著增多，其高層表示“商業地產與住宅地產將遵循37原則”。3拿地策略保利拿地一般喜歡比較大的地，可以建成一個大的、環境好的社區。再者大地塊的利潤空間也相對比較大！倒沒有嚴格的限制。大雞吃小米，16、除非餓得不行才吃。保利目標是全國老大 但不會因此而搞大躍進。商業地產與住宅地產，大概是“3：7”原則，就是商業沉淀的資金不要太多，騰出更多的資金搞新項目。同時在一些中心城市的城市中心，開發一些好的商用物業沉淀下來，進行經營，這是企業發展必須走的一條路。我相信今后萬科如果不這么走，會走得很累。因為總有一天企業要轉型，沒有自己持有的物業，把全部產品都賣光，怎么辦。保利有著集團的優勢，對開發商用物業有通盤的考慮，這也是保利的優勢所在。不過我們也時常保持警惕，就是商業不要占用太多的資金，控制比例，以住宅為主。盡管房地產市場受到宏觀政策調控，但保利地產近兩年來堅持激進的拿地戰略，在重慶、佛山、天津、廣州17、等二線重點城市都獲得了位置極佳的土地儲備。去年全年，保利地產投入413.6億元拿地，獲得1440萬平方米的權益建筑面積。保利地產去年全年實現簽約金額433.82億元，公司投入拿地的資金幾乎與銷售回籠資金相當。4拿地決策流程演變4.1上市前的項目決策程序公司各部門各司其職。綜合開發部拓展項目并由總經理辦公會篩選，投資管理部進行項目可行性論證，必要時聘請外部機構進行可行性論證。董事會決定項目是否通過并授權經營層執行。如超出董事會決策權限，由董事會提交本公司股東大會審議。4.2 2007 年9 月后授權管理層有條件的拿地事后備案。2007 年9 月，保利地產通過了關于授權經營層積極進行項目拓展的議案18、，同意授權經營層在滿足以下兩個條件的情況下，采取事后通報備案的形式，積極進行項目拓展。項目稅前成本利潤率不低于15%；保證公司現金流平衡，滿足公司整體資金安排，新項目的資金支付不影響公司現有項目投資計劃和年度經營任務的完成。4.3母子公司拿地決策管控機制保利地產目前實行重點職能管理和兩級法人決策管理平衡的扁平管理構架。各子公司董事會負責新項目的立項，報集團審核批準，資金由總部一個平臺負責統一調度，在人事安排上，各子公司的總經理、副總經理由總部任命，總經理班子以下的各級人員由子公司自己決定，保證決策機制的可控與靈活。5未來的保利2009年，保利地產宣布實現簽約面積526萬平方米，同比增長131%19、；實現簽約金額434億元，同比增長141%。申銀萬國分析師江征雁認為，這既高于行業平均銷售面積50和平均簽約額90的增長，也高于萬科和金地等公司的增速。上述數字已經標定了保利地來未來3年的業績。孫建平預計，保利地產去年簽約額加上今年年初96.6 億元的預售款合計達530.4億元。土地儲備增加方面，保利地產顯然還會按照既往的風格繼續推進。伴隨著土地市場的變化，保利地產的拿地策略開始變奏。1月14日，保利地產首度表示，未來將關注各城市發展不平衡而形成的投資機會，新形勢下城市化進程中大城市郊區化及城市群連接產生的投資機會以及各城市加快“三舊”改造的機會。但實際上，保利地產在這方面已有所動作：200920、年7月，保利地產就以16.3億元拿下北京郊區大興黃村一幅地塊。舊城改造方面，2009年10月，保利地產以底價1.42億元獲得廣州琶洲城中村改造項目40萬平方米土地。去2009年11月，保利地產又與廈門湖里區簽訂投資額近百億元的五緣灣西片區舊村改造框架性協議。 “經過商業地產領域10年的發展，保利地產綜合性物業的操盤經驗已經形成，上述投資地區比中心城區更容易出現大型綜合性物業項目，有利于其發揮所長。”參考文獻1王淑敏、石信誼，房地產金融務實，清華大學.北京交通大學出版社20092張興，房地產投資信托運營，機械工業出版社，20093張煒,譚大璐.房地產投資決策分析的必要性.中國住宅設施,20044李少明，房地產開發三，公司報告，20095 保利地產：標桿房企研究2020高通智庫,20106仁強，保利地產核心能力分析，20097 戴方, 浙江證券，房地產行業2010年2季度投資策略：三大催化劑助推板塊估值向上修正,20108上海鵬翔地產機構，保利四方項目定位及相關建議，20059美瑞維金、杰特勞特.新定位M.北京：中國財政經濟出版社，200210 美尼爾卡恩，約瑟夫拉賓斯基，羅納德蘭卡斯特等著.房地產市場分析方法與應用.北京:中信出版社，2005年