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1、-專業地產項目公司開發運營管理方案專業地產項目公司開發運營管理方案一、方案說明一、方案說明本方案是為大型集團設置房地產專業公司進行房地產開發，解答有關運營管理方案的建議，旨在為地產項目的運營提供專業化、科學化、規范化的概要性的指導意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設計。二、中國房地產開發企業運營管理趨勢簡判二、中國房地產開發企業運營管理趨勢簡判 1 1、中國房地產開發管理的發展趨勢、中國房地產開發管理的發展趨勢房地產開發經歷產剛性需求帶來硬性發展、政策調整沖擊、出庫存促進房地產、房地產爆發拿地、再至調整的過程。各個房地產公司都心理很糾結地面臨“去2、留”、“成長、萎縮”的選擇。龍頭企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優勢，在調控中的經營策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風險，企業戰略上積極向高周轉策略靠攏。房地產企業紛紛實施多元化發展戰略，規避風險。從發展的業務范圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅游地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅游地產、養老地產開發，成為眾多企業關注的熱點。房地產企業在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經過暴利時代之后，房地產行業已然走上精細化管理之路，行業正在經歷3、一次重新洗牌。這就是目前中國房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢！精選資料-2 2、新趨勢對開發管理模式及管理團隊的要求。、新趨勢對開發管理模式及管理團隊的要求。對房地產開發企業而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續，目前的各種環境也決定了新入門的房地產企業從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產開發企業新項目開發成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質的職業團隊運作。三、三、項目開發運營管理的目標項目開發運營管理的目標基于集團的管控及投資目標，更好的實現利潤及企業價值；建議開始介入的項目運營管理的目標可明確為以下幾點：第一，構建在項目所在地突4、出的房地產項目運營能力，保證本地產項目運營可控、高效；構建成熟的房地產管控模式，設立項目負責制的動力單元，明確“責、權、利”，真正將個人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現象，為房地產項目開發管理探索第一條可行的模式。第二，打造一支“精干、高效”的專業化操作的職業團隊，專業團隊職業操作，同時實現集團與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發及其他項目的開發培養人才。第三，初步樹立特色地產品牌在區域的影響力，為企業在區域的發展奠定一定的品牌基礎。第四，確保盈利，將本項目打造成地區標桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最5、終目標。精選資料-四、運營管理的基本思路四、運營管理的基本思路在成功的關鍵是在一種高效、可控高效、可控的管控模式及一支高素質的職業運作團隊。為達成上述的運營管理目標，企業必須走市場化道路，管理要在規范化的基礎上追求精細化，團隊也必須是專業化、職業化的團隊。這樣，才能既保證了企業運營的高效，又保證了投資者的可控性。1 1、運營管理的基本要點、運營管理的基本要點：(1)、執行項目經理負責制，項目經理對公司或股東負責；成立項目全過程一體的動力單元，保證項目經理在項目開發的建設、營銷、交付全過程負責。(2)、公司或股東與項目經理簽訂責任狀，明確責、權、利；(3)、項目經理與項目部門經理簽訂責任狀，明確6、部門職責，將利益與部分的權力和責任掛鉤。2 2、主要運營流程、主要運營流程：(1)、項目經理帶領動力單元對項目所在地市場進行充分調研，形成當地市場調研報告報公司或股東審批，以便對項目進行準確定位；項目經理牽頭組織編制項目公司的管理制度、流程、管控體系和績效考核體系等報公司或股東審批；(2)、項目經理牽頭，與建筑設計、室內設計單位對項目規劃設計、建筑方案設計進行充分論證，形成適合當地市場客戶需求、性價比高的“精品”設計方案，報公司或股東審批；(3)、項目經理牽頭組織編制項目運營計劃，包括：項目開發計精選資料-劃、項目投資估算、資金使用計劃、營銷回款計劃、項目融資計劃等報公司或股東審批；(4)、以7、公司或股東審批的項目運營計劃作為考核項目經理的主要依據，公司與項目經理簽訂責任狀；(5)、項目經理牽頭分解項目經營計劃，形成各部門、各專業子計劃；(6)、項目經理牽頭組建精干的專業團隊（動力單元），明確各部門、各專業“責、權、利”并簽訂責任狀；(7)、項目公司每月如實形成項目運營月報，報公司或股東審核，以便公司或股東對項目經理進行考核、對項目的監控以及根據總部戰略、市場的變化等對項目公司下達相關的指令；(8)、項目公司根據總部對項目公司管控模式的規定嚴格執行相關的流程和請示。五、團隊及管理五、團隊及管理1 1、團隊的組織設計、團隊的組織設計(1)、項目公司組織管理概述公司經營管理實行董事會授權8、下的總經理負責制：董事會由投資股東構成,對經營目標、重大投資事項及重大的經營管理事項享有最高決策權；在董事會授權下，總經理全面負責公司的經營管理事務；公司根據工作需要設立若干副總（或其他高管）協助總經理工作；總經理由董事會任命；副總經理由總經理提名，董事會批準。(2)、集團（投資者）與項目公司（項目經營團隊）的責權劃分：精選資料-在戰略、投融資、財務方面實行集權管理；在成本控制方面對項目投資估算目標執行、招投標實行集權管理；在 人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權；在運營管理方面：項目決策、運營監察實行集權管理，設計管理實行部分放權，工程建設業務操作層面全面放權。這樣既保證能對風險9、的控制，又保證了項目開發的高效。(3、項目的銷售管理項目擬自己組建銷售團隊進行銷售。銷售團隊的收入與銷售業績緊密掛鉤，提高銷售代理公司的工作熱情，促進項目銷售。項目公司要建立一支成熟的項目銷售管理團隊。項目的銷售管理團隊全部由從事過五年以上房地產銷售管理的專業人才組成,銷售管理團隊要熟悉華東地區市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運用廣告、價格策略開拓市場。2、項目運營的標準化管理為確保公司發展目標的達成和相關政策、制度的有效實施，保證團隊的高效可控運作，保證投資利潤的有效實現，地產項目擬實行全面的標準化管理、全面計劃管理和全面預算管理，特別是要實行全面標準化管理。通過標準化10、體系的建設，持續不斷地提升和改進團隊、部門和員工的工作效率及辦事流程，達到如下管理作用：一是項目團隊建設的標準化一是項目團隊建設的標準化通過簽訂動力單元目標責任書權責管理與目標管理相結合，通過確定投資者、項目運營團隊、部門和員工個人的工作目標，確定項目精選資料-運營團隊、部門和個人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對目標責任書目標實施過程進行有效的控制，以強化企業的聚焦能力和執行能力，并進而提高企業整體快速反應能力。二是提高計劃管理的標準化。二是提高計劃管理的標準化。首先是項目開發周期的標準化管理，在項目進度編制階段，科學制訂項目開發計劃，并通過對開發計劃的目標層層分解，實現項目開發壓11、力有效的向下傳遞，從而使得部門和員工的努力與項目運營團隊的發展相協同，促進團隊的達成；通過標準化目標反饋體系的建設，能保證計劃的實施過程中及時地反饋信息并對計劃進行及時地調整，對計劃的實施進行有效的管理；在后評估階段，對計劃的實施結果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對計劃管理的改善。三是簡化內部審批流程的標準化。三是簡化內部審批流程的標準化。首先對項目開發周期的全過程事項梳理，對于開發過程的行政事業性收費、區域性單一來源事項的審批，參照集團相近項目或類似收費制定項目開發行政事業性收費、項目開發行政事業性收費、區域性區域性單一來源采購事項單一來源采購事項的合同審批及付款標準化管理，在12、項目全面預算編制階段，詳細制訂項目資金計劃，并通過內部審批流程標準化對項目開發全過程的行政事業性收費、區域性單一來源事項等資金計劃的目標層層落實，一次性審批通過后下放合同審批流程及付款節點，簡化內部審批流程及事項匯報有效實現項目開發建設階段的建設高效性，緩解施工階段的時間壓力有效的加快工程進度，從而使得項目建設與項目銷售去化目標相一致，促進地產的銷售的達成；通過單一來源費用標準化目標反饋體系的建設，能保證項目開發全過程的行政事業性精選資料-收費、區域性單一來源事項計劃的實施過程中及時地反饋信息并對收費目錄及收費價格進行及時地調整，對支付費用進行有效的管理；在后評估階段，對項目運行的實施結果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對費用管理的改善。精選資料