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1、 房地產營銷策劃公司 商業計劃書 目 錄第一部分 行業定位 4 一、 主要業務4二、 贏利模式4第二部分 同行分析 4第三部分 發展定位與模式 4第四部分 公司/項目介紹4第一章 項目宗旨和發起方介紹 4一、 項目宗旨（任務）4二、 公司發起方北京日出東方房地產投資置業發展有限公司簡介4三、 新公司的基本業務4第二章 地產市場的區域研究 4一、 對客戶的意義 二、 研究內容4(一) 區位特征 4(二) 行業特征4三、 研究步驟與方法4(一) 研究步驟 4(二) 研究方法 4四、 研究成果 4第三章 地產項目評估與策劃 4一、 地產項目評估與選擇 4(一) 對客戶的意義 4(二) 咨詢內容 4(2、三) 咨詢方法 4(四) 咨詢成果 4二、 項目定位和概念設計4(一) 對客戶的意義 4(二) 咨詢內容 4(三) 咨詢成果 4三、 營銷策劃 4(一) 對客戶的意義 4(二) 營銷策劃內容 4(三) 咨詢成果 4第四章 房地產公司內部管理咨詢 4一、 對客戶的價值4二、 咨詢內容 4三、 咨詢方式 4四、 咨詢成果 4第五章 地產銷售與流通 4一、 對客戶的意義4二、 基本內容 4三、 業務成果與目標4第六章 房地產行業專業培訓及其它 4一、 培訓 4(一) 業務的意義與價值 4(二) 培訓內容 4(三) 成果 4二、 常年管理投資顧問服務4第五部分 市場分析與戰略 4一、 市場分析4(一)3、 市場需求分析 4(二) 市場介入的時機分析 4(三) 市場切入點 4二、 市場定位4(一) 產品定位：綜合性服務4(二) 目標客戶：中小型房地產公司4三、 地產咨詢公司的戰略規劃4(一) 戰略目標 4(二) 戰略規劃 4第六部分 競爭性分析 4一、 競爭者分析4二、 我們的優勢4第七部分 初步合作設想 4一、 投資規模 4二、 股權安排 4三、 經營者激勵4四、 對投資者的基本要求4第八部分 組織機構構成 4第九部分 薪酬績效制度 4第一部分 行業定位一、 主要業務北京日出東方房地產投資置業發展有限公司以下簡稱投資置業公司針對全國中小型房地產公司提供如下的服務：1區域市場研究： 為客戶進軍異4、地市場進行前期調研，搜集該地的各種社會、政治、法律環境信息，并對市場需求、供應和競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應資源要求提供建議。2. 項目評估與選擇： 以區域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環境的全面調查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發和經營提供初步建議。 3. 項目定位與營銷策劃： 在對項目進行價值評估的基礎上，就項目的目標客戶、競爭地位和產品特性等進行調查研究，提供定位建議，并根據定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創造服務。 4. 地產銷售與流通： 作5、為營銷實踐的一個環節，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環節以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產銷售也就水到渠成了。 5. 房地產專業培訓： 鑒于房地產企業對人才的極大需求，房地產的專業培訓有極大的市場，而且這種培訓除了經濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩固關系具有極大的作用。二、贏利模式我們希望通過與客戶的長期穩定合作，我們希望將地產營銷公司最終建設成為地產經營平臺、流通平臺和人才平臺，并通過三者之間的相互支撐與促進，與客戶形成穩定的、強有力的合作關系，合作關系的加強將為地產營銷公司的業務拓展和能力提升提供基礎與舞臺。 地產代理公司的主要收入來自以下幾個方面6、：l 1、為客戶提供項目型咨詢服務，包括區域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業務，獲取項目咨詢費用；l 2、提供常年管理顧問服務，定期就客戶關系的市場、內部管理、行業發展趨勢等提供信息與建議，收取相應費用； 3、提供銷售代理服務，收取代理費用；l 4、提供地產專業培訓服務，收取相應的培訓費用。三、對投資者的價值1. 經濟價值 本項目的經濟價值表現在兩個方面，一是地產代理企業本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風險相對比較低；二是地產代理公司的業務將對投資者本身的房地產業務將產生極大的促進作用。2. 社會價值 地產代理公司除了直接的經濟利益以外，對投資者的更大價值體現在對投資者7、自身的能力與運作效率上。地產代理公司的最新研究成果、獲取的信息與經驗將為投資者的發展提供極大的推動力，除此之外，地產代理公司作為強大的人員培訓基地，也將為投資者帶來不可多得的價值。四、對投資者的基本要求 除了北京日出東方房地產投資置業發展有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： 1、必須是房地產企業或地產專業廣告公司； 2、能夠與地產代理公司共享經驗與信息（雙方各自承擔保密義務）；l 3、愿意在地產代理公司的發展初期提供操盤項目；l 4、投資金額要求在30萬元之間。第二部分 同行分析第三部分 發展定位與模式第四部分 公司/項目介紹第一章 項目宗旨和發起方介紹一、項目宗8、旨（任務）我們組建北京日出東方房地產投資置業發展有限公司的短期目標是將公司變成地產行業的專業地產代理公司，為房地產公司提供市場研究、項目評估與策劃、內部管理、銷售代理、人員培訓等全方位服務；遠期目標一是將公司培養成房地產行業的經營平臺，這是針對房地產公司或房地產投資公司來說的，即利用更低的價格和更高的工作效率為客戶提供專業化外包服務；二是將公司建成房地產流通平臺，在參與房地產經營的同時，為其他房地產公司和個人的房產和地產提供展示和銷售服務，為消費者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產行業的人才平臺，在為房地產投資公司和房地產消費者提供優質服務的同時，努力將員工培養成房地產行業的精英，并通過9、與房地產企業或房地產投資企業的人員交流強化相互間的合作關系。 房地產代理公司的服務將降低房地產公司的經營成本、提高運作效率，同時提高消費者的購房滿意度，房地產代理公司將從房地產公司成本的降低、收益的提高、消費者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應得的利益。 房地產代理公司將以北京日出東方投資置業發展有限公司的咨詢經驗和人才實力為依托，和房地產業的戰略伙伴緊密合作，將日出東方的管理咨詢經驗、人才與品牌優勢和合作伙伴的行業經驗進行有效整合，最終將房地產代理公司建成房地產代理行業的第一品牌，同時地產代理公司也將成為戰略合作伙伴的人才與智力基地。地產代理公司一方面將與各戰略投資方展開緊密合作，另一方面10、將以獨立的公司化方式來運作，接受投資方的全面監督。 二、新公司的基本業務 房地產代理公司的長遠目標是發展成為地產開發的運作平臺、地產流通平臺和地產人才的培養平臺，但前期的基本業務包括如下五項：地產市場的區域研究；地產項目評估與策劃；房地產公司的內部管理咨詢；地產銷售與流通；房地產行業專業培訓；房地產開發公司的常年管理顧問；等。這些業務將在隨后進行介紹。第二章 地產市場的區域研究一、對客戶的意義 隨著房地產市場越來越成熟，地域性房地產公司面臨越來越激烈的競爭，這種激烈的競爭關系為房地產公司注入了“走出去”異地發展的動力；而中國經濟發展的階梯性特征，為地域性中小房地產公司的異地發展提供了客觀條件。11、 房地產公司的異地發展當然需要對擬進入市場進行研究，而對于中小型房地產公司來說，單憑自己來完成這樣的市場研究，既不能保證質量，又帶來較高的成本。地產代理公司作為專業代理公司可以較低的成本為客戶提供專業的代理服務。二、研究內容(一)區位特征：1. 區域因素：指以城市為中心所形成的經濟圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛星城鎮和農村。主要內容： A、中心城市在區域中的地位 B、區域經濟結構 C、收入水平及收入結構D、城市功能分工 E、人口流動情況 F、總人口及人口結構 G、家庭結構及宜婚人口 L、人均居住面積及房產占有結構 2. 城市因素：所研究城市的基本情況，包括經濟、社會、政策法規、人文、自然環12、境、行業本身狀況等。主要內容：A、經濟因素：人均可支配收入、GDP總量及增長潛力、B、 社會因素：人口和家庭結構、城市規劃及城市化進程C、 政策法規：金融政策（開發貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業管理政策、房屋交易政策（容許交易范圍、稅費、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協議轉讓政策；定價政策、用途轉換政策、調控政策）、工程招投標政策、期房銷售政策、廉租房和經濟適用房政策。3. 板塊因素： A、現有物業規模、檔次； B、現有居住人口的行業特征、收入特征、教育程度、家庭結構； C、現有公共配套設施，包括交通、學校、銀行、商業、醫院、郵局、娛樂等； 13、D、土地市值及增值潛力； E、周邊成熟社區、籌建或在建物業。(二)行業特征1. 各類在建或在售物業的價格水平（起售價、均價、最高價） A、住宅地產：別墅、花園洋房、多層、高層 B、商業地產 C、政策性房地產，如廉租房、經濟適用房等2. 房地產供需情況 A、土地轉讓面積 B、開工面積 C、竣工面積 D、銷售面積 E、當年空置率/空置面積三、研究步驟與方法(一)研究步驟 地產市場的區域研究將通過日常研究和項目研究相結合的方法來進行。 1) 日常研究 日常研究注重對區域和城市的經濟、社會、法律信息的收集和對投資環境的初步評估，同時著重研究該區域或城市房地產市場的發展動態和基本布局。日常研究的主要目的14、在于：了解各區域和城市房地產發展狀況，為未來的項目研究提供基本背景資料，有利于項目研究的迅速展開和準確切入；為合作伙伴提供行業參考，鞏固合作關系，同時拓展潛在的咨詢項目。 2) 項目研究 項目研究主要是指在接受客戶委托后進行的特定市場研究。研究內容將著重于對區域房地產市場的市場結構、競爭狀況、價格走勢、樓盤分布、增值潛力等進行分析和評估，最終得出是否進入、何時進入、如何進入該市場的基本結論和初步建議，完成客戶委托。(二)研究方法 首先建立研究模型，在具體進行研究的過程中，采用以下方式收集信息，優化改進研究模型： 1) 資料收集、分析，并分類歸檔 2) 實地考察，按規定格式形成考察報告 3) 問15、卷調查，按規定進行數據處理，形成調查報告 4) 專家訪談（政府官員、業內行家、專家學者），形成訪談記錄四、研究成果 區域市場研究的主要成果分為對內和對外兩個方面，對內成果主要是行業數據庫的建立與完善，并為在特定市場進行地產項目評估與策劃提供支持；對外成果是形成區域房地產市場研究報告，包括： 1) 區域房地產市場概述 主要對項目研究的邊界、前提與研究方法作簡單介紹，同時簡明扼要的介紹本報告的主要內容和主要結論。 2) 市場環境分析 主要包括所研究區域市場的地理氣候等自然條件、風俗和居住習慣等人文環境、人口和家庭結構等社會環境、收入及其分布結構等經濟環境、政策法規等法律環境，等等。 3) 市場現狀16、與樓盤價格分布 主要包括所研究區域市場的年土地轉讓量、開發量、竣工量和銷售量，當時的空置率和空置量，二手市場的交易量及其對新開樓盤的影響，樓盤在各個價位的具體分布，并勾勒大致的區域房地產市場的價格分布地圖。 4) 近5年市場走勢分析和未來趨勢分析 主要分析近5年年土地轉讓、開發、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近5年市場變化規律，并結合市場環境變化等因素分析其內在動力，并據此預測未來的變化趨勢。 5) 競爭分析 主要競爭對手的基本情況、優劣勢比較、業績比較等。 6) 風險分析 分析進入該市場的主要風險，及可能的規避策略。 7) 研究結論 主要包括該市場的價值評估、進入條件分析、進入時機和進入策略的初步建議等等。 8) 附錄 包括涉及的主要政策、法規等參考文件。10