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1、 東莞東莞長安明珠廣場長安明珠廣場招商及推廣執行方案招商及推廣執行方案 保利物業明珠廣場項目部保利物業明珠廣場項目部2009年8月30日前前 言言目目 錄錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查劃劃周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述 項目位于東莞市長安鎮長青路核心商業圈，東臨長青南路、南臨步行街、西臨二環西路、北臨長怡路。隨著長安市政發展重心的北移，項目所在區域已成為長安鎮最具人氣、最具商業氛圍、最具投資價值的商業旺地。地理位置商業氛圍 項目周邊分布著長青路商業步行街，地王廣場、信義商業2、街、長安綜合市場等。項目本身成功引進世界零售業巨頭-沃爾瑪、家電連鎖商家-蘇寧電器、最具人氣的國際品牌城市快餐-麥當勞及部分品牌特色餐飲連鎖商家。隨之地王廣場的改造升級及信義商業的穩固發展，明珠廣場與之已形成了一個互動性金三角購物商業中心。商業建筑面積：60000米層數：共四層純商業；一樓層高6.4米，2、3、4層為4.8米。一層 13857 二層 13771 三層 12647 四層 15313 商場規模商場規模項目配套設施項目配套設施 全方位現代化商業配套設施：5部扶梯、2部貨梯、6部客梯、3部觀光梯滿足現代商城購物、休閑的多種需要。中央空調、中央監控系統、自動消防系統等。停車位：1056 3、個目目 錄錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查劃劃周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述長安鎮人口分析長安鎮人口分析長安鎮東西長15公里，南北跨7公里，轄13個村（居）民委員會。總面積83萬平方公里，總人口約72萬，其中戶籍人口約3.6萬，外來流動人口約68萬。長安地處珠江口,在東莞市最南端。東至風輪地，與深圳市寶安松崗鎮相接；西至上角大寧涌，與虎門鎮相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江伶仃洋；北至蓮花山，與大嶺山鎮接壤。廣深高公路、107國道、S358省道貫穿而過，是廣州、東莞與深圳交通往來的南4、大門。長安的交通運輸事業，以“高起點規劃、高標準建設、高效能管理”為要求，對鎮內交通道路進行了全面升級改造工程，使得長安到周邊城鎮的時間大大縮短，形成了10分鐘1小時生活圈，增強了長安和周邊城鎮的人口流動性，每年吸引幾萬外來游客觀光、購物。項目處于長青南路主干道旁，周邊主要以錦廈新村、咸西村、長安信義1號、蓮花別墅、鉆利花園、西湖花園、健逸花園等小區作為主要消費群體來源。其中錦廈新村人口約7萬人、咸西村約4萬人、周邊花園小區約8000戶（以3.5人/戶計算，近3萬人）。項目周邊人口分析項目周邊人口分析目目 錄錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定5、位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述長安鎮商業情況分析長安鎮商業情況分析 長安鎮商業主要集中于長青路、德征路、宵邊大道、長中路、蓮峰路、長盛路、107國道沿線、長西路、二環西路沿線區域。主要的商業廣場有：長青樓商業廣場、地王怡安百貨、信義一號天虹商場、蓮峰廣場星港城、新世界電腦城、百佳超級市場、好又多超級市場、華潤超級市場、新世界超級市場、長安中心商場、龍州百貨、長安綜合市場、長安商貿城等。作為“中國鄉鎮之星”的長安鎮吸引了國內外品牌商家的眼球，商賈云集、商業氛圍濃厚。長安街道中心主要商業長安街道中心主要商業商場百貨商場百貨位置位置規6、模規模業態業態合作方式合作方式經營狀經營狀況況怡安百貨怡安百貨長青北路共四層，面積約3萬時尚百貨：超市、化妝品、珠寶、中高檔男女裝、男女鞋類、箱包、運動休閑、特色餐飲、影院主要以聯營模式扣點：10%-22%較差天虹商場天虹商場德政中路共三層，面積約2.4萬時尚百貨：超市、化妝品、珠寶、中高檔男女裝、男女鞋類、皮具箱包、運動休閑、家居床用、內衣主要以聯營模式扣點：15%-25%較差星港城星港城蓮峰路共四層，面積約3萬時尚百貨：超市、化妝品、珠寶、品牌名店、中高檔男女裝、鞋類、箱包、運動休閑、特色餐飲主要以聯營+租賃模式扣點：15%-22%較差百貨類三大百貨基本情況對比表三大百貨基本情況對比表百貨7、名稱百貨名稱營業面積營業面積（）（）月營業額月營業額（元）（元）開業時開業時間間檔次檔次功能定位功能定位怡安百貨怡安百貨3萬250萬2008年中高檔購物、休閑、娛樂、餐飲、潮流都會、家電、影院天虹商場天虹商場2.4萬200萬2007年中高檔購物、餐飲、生活超市星港城星港城3萬230萬2008年中高檔購物、休閑、餐飲、生活超市小結：從地理位置與周邊商業通達性來分析，怡安百貨略勝一籌。但各百貨商場的經營狀況均不理想，除天虹商場外其它商場空置率較高。長安街道中心主要商業長安街道中心主要商業 商超類商場商商 場場位位 置置經營面積經營面積規規 劃劃租租 金金經營狀況經營狀況華潤超市華潤超市宵邊大道約18、.5萬一樓為獨立鋪位,二樓超市專柜約60元/月一般百佳超市百佳超市長青南路約6000以超市為主、有部分場內專柜及外圍鋪面專柜約150元/月良好好又多超市好又多超市宵邊大道陽光國際商場二樓約2萬以超市為主、一樓做服裝一樓：65元/月。二樓好又多超市一般另：2009年年底有二大超市登陸：人人樂進駐星港城負一層；東莞嘉榮超市SP強勢進駐怡安百貨；長安街道中心主要商業長安街道中心主要商業 項目周邊商業街 商業街商業街規規 模模經營項目經營項目租租 金金經營狀況經營狀況長青街長青街長2公里步行街以品牌服飾、餐飲、娛樂、休閑為主街鋪：260-350元/月二樓：60-80元/月較好地王廣地王廣場潮人場潮人會9、會面積約9000以個性化女裝為主，結合品牌運動服飾、餐飲、美發一樓：120元/月二樓：60元/月較差總結總結 長安街道中心周邊人口達14萬，人氣旺盛，消費市場大；2008年城鄉居民收入穩步增加。城鎮居民可支配收入、人均純收入分別達2076元。生產總值同比去年增長16.7%，財政收入同比去年增長32%，社會消費品零售總額同比去年增長17%，各類市場成交額同比去年增長15%；本項目是東莞市長安鎮商業中心核心地帶(集中眾多大型成熟商圈)的黃金地段。出于對長安鎮消費能力的看好,東莞頂級的天虹百貨及嘉榮超市、沃爾瑪超市，百佳超市，樂購購物廣場等積極搶灘東莞市長安市場。通過對其選址及經營規模、銷售額分析，10、本項目業態潛力巨大，優勢得天獨厚；商圈內大規模百貨商家，（如天虹商場，怡安百貨）均以品牌經營為主，目標消費群以中高端消費者為主，難以滿足大眾消費；本項目受區域經濟的影響，人口結構以鎮區居民、外來人口等為主，18-35年齡階段的消費潛力具大。周邊鎮區商業情況分析周邊鎮區商業情況分析區鎮區鎮商業名稱商業名稱經營項目及合作方式經營項目及合作方式大嶺山鎮天和百貨（經營面積約3萬）共5層，是休閑、購物一體的購物廣場。1樓經營與本項目類似，租金為80/元/月，2樓品牌服飾，3樓超市，4樓大眾服裝，5樓娛樂，管理費20/元/月大和百貨（經營面積約1.5萬）經營管理較差，租金50/元/月；凱東中央街（經營面積11、約3.5萬）主要以商超（華潤超市）為主：臨街及內鋪，主要以服裝為主，租金為30-50/元/月松崗鎮星港城百貨（經營面積約1.5萬）主要租金與扣點的形式：扣點為15%-20%，3樓的經營模式與本項目類似，租金為30-50/元/月，管理費20/元/月佳華商場（經營面積約1.6萬）主要經營品牌服飾加超市，與本項目經營模式不符天虹商場（經營面積約2萬）主要以經營品牌服裝為主，1樓臨街鋪位50-70/元/月厚街鎮樂購購物廣場（經營面積約1.8萬）一樓與本項目類似，租金在80/元/月，管理費20/元/月，合同期為3-5年；華潤萬家超級廣場（經營面積約3.5萬）1-5層經營模式與本項目類似，1樓租金150/12、元/月，2樓租金100/元/月，3樓以上租金30-40/元/月,合同為3年以上康樂南康樂北步行街（步行街長約1.5km）主要經營品牌服飾，餐飲，娛樂為主，租金280-350/元/月虎門鎮黃河時裝批發市場、富民批發市場主要以批發為主，與本項目經營方式不相符合依據周邊接壤的幾個鎮商業基本情況，結合本項目的實際情況，建議公司借鑒厚街華潤萬家超級廣場與大嶺山凱東中央街經營的模式：品牌超市品牌超市+配套獨立項目配套獨立項目伴隨著東莞市政府大力開展招商引資及開發城市各鎮旅游熱潮的持續高漲，東莞各區、鎮商業全面開花。各區鎮均已形成自己片區的商業核心圈，商業步行街的發展、成熟、壯大已成事實。小小 結結目目 錄13、錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述各樓層主要經營狀況 樓層樓層一區一區三、四區三、四區二區二區一電信、松鷹服飾、大漁餐飲等麥當勞、品牌珠寶、流行服飾、精品、美容美發等規劃中二蘇寧電器沃爾瑪、招行、味千拉面三空置沃爾瑪、電玩、金寶貝四空置麥田語培訓及幾間公司辦公用鋪 明珠廣場自2005年開業至今日，經過幾年的市場考驗，現商場除幾家主力商家在持續經營外，一樓三、四區內鋪商戶進進出出現象頻繁且現有40%空鋪。說明：縱觀整體商場，四樓空置區域最大，其它每層14、也有不同程度的空置區域。項目空置鋪位業態定位建議 樓層樓層一區空置業態建議一區空置業態建議三、四區空置業態建議三、四區空置業態建議一一嬰童專賣店、品牌服飾形象店、汽車4S店美容纖休、美甲美發專區、個人護理專區、潮流服飾、精品專區二二量販KTV、數碼影院棋牌室、茶館三三量販KTV、數碼影院網吧四四休閑浴足中心各類專業培訓機構、桑拿中心建議二樓層樓層一區空置業態建議一區空置業態建議三、四區空置業態建議三、四區空置業態建議一一品牌家具廣場、城市商務酒店、娛樂航母、大型酒樓大型外貿服飾、品牌折扣店二二棋牌室、茶館三三網吧四四各類專業培訓機構、桑拿中心建議一說明：上述業態建議可以綜合推廣、并且可以互相補15、充。可根據招商實際進展及客戶需求進行業態組合。項目業態定位原則：根據項目經營現狀，結合主力商家+周邊配套的原則建議空置鋪位的業態定位。目目 錄錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述項目商圈商場租金調查項目商圈商場租金調查商商 場場位位 置置租租 金金華潤超市宵邊大道專柜約60元/月百佳超市長青南路專柜約150元/月好又多超市宵邊大道陽光國際商場二樓一樓：65元/月。二樓好又多超市長青步行街長青路街鋪：260-350元/月二樓：60-80元/月地王廣場潮16、人會長怡路一樓：120元/月二樓：60元/月小結：小結：安百貨及星港城百貨1-3樓基本是以聯營方式合作，根據實際銷售扣點分成，基本無保底限制，對項目租金參考意義不大（因項目整體定位不同）。地王廣場潮人會、華潤超市、好又多超市因與項目基本類似，長青步行街與項目屬同一商業區域。此類商場租金參考價格較大。項目租金及租賃期 結合上述周邊商場或商業街租金分析擬定項目租金標準 樓層樓層租金租金遞增遞增租賃期租賃期一層平均租金65-90元/月第二年起每年5%3年二層平均租金40-60元/月第三年起每年5%5年三層平均租金35-45元/月第三年起每年5%5-10年四層平均租金25-35元/月第四年起每年5%517、-10年項目優惠策略 考慮到本項目已多次引商未成功，空置率較高且空置時間較長，故建議此次招商要給予項目較大的優惠政策。樓層樓層一區空置面積一區空置面積三、四區空置面積三、四區空置面積一一免租1-3個月免租1個月二二免租2-3個月免租3個月三三免租2-3個月免租3個月四四免租3-6個月免租3-6個月 說明：一區1-4層整體出租或任意二層整體出租、三四區四層整體出租均需給予不少于6個月的免租期。商家進場只需繳納兩押一租，無需任何進場費用。招商目標客戶 以東莞市區及各鎮特色獨立項目客戶為主要的招商目標首先在東莞范圍內做細致招商洽談，通過市場推廣與媒體宣傳向目標客戶推薦項目，其次為深圳、廣州、香港及各18、省市特色客戶。知名量販KTV 如：錢柜、酷比龍、K歌王等知名連鎖商務酒店 如：萬事達、如家、漢庭等 品牌汽車4S店-嬰童專賣店 如：愛嬰島、兒童世界等數碼影院 如：金逸影院、嘉禾影院、百老匯影院等 家具廣場 如：好百年、紅星美凱龍等 大型酒樓 如：春滿園、海港、丹桂軒、王子飯店、西湖春天等 娛樂航母 如：人間都匯、金色時代等 驛情網吧 如：沖浪者、縱橫網吧等 提供相關的合法證件，如營業執照、稅務登記證、商標注冊證及其他相關證件，并符合國家有關規定。合作條件符合項目招商政策中所有核心商務條款（租金、租期、租金交付方式、遞增等）實行商品保真經營，嚴禁假冒偽劣商品入場。所有業主經營戶或經營機構須按招19、商流程順序入場。商家入駐條件商家入駐條件招商相關文本詳見招商相關文本詳見:附件一：商鋪租賃合同附件二：租賃意向書附件三：入場通知單（商鋪）目目 錄錄長安鎮商業市場調查長安鎮商業市場調查周邊人口調查分析周邊人口調查分析項目經營狀況及定位項目經營狀況及定位 招商策略招商策略 整合推廣策略整合推廣策略商場基本情況概述商場基本情況概述商場推廣主題商場推廣主題 沃爾瑪商業、消費聚集地沃爾瑪商業、消費聚集地財富源頭、商業地王財富源頭、商業地王招商推廣策略分批派發DM單張給各類的目標客戶，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關系。現場招商現場招商設立現場招商處，利用招商中心、廣場、圍墻、條幅、招商畫冊20、等，充分展示商業環境等。設計招商畫冊設計招商畫冊設計制作內容詳實的招商畫冊，全方位解讀項目的現有優勢及地理位置優勢，作為項目的宣傳資料。利用商戶資源，進行品牌商戶洽談及資料派發利用商戶資源，進行品牌商戶洽談及資料派發利用市場調查摸底已鎖定之商戶資源，在招商前期階段采取定人定點的方式，拜訪品牌商家，派發宣傳資料，進行定向招商。新聞推廣及廣告招商新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關注。DMDM單派發單派發現場包裝現場包裝立體推廣組合招商中心設計：招商中心設計：面積約100米，小面積利于積聚人氣；招商中心內布置形象背景板，突出項目綜合賣點。現場包裝（充分展示項目特色）現場包裝（充分展示項目特色）樓體包裝：樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商信息；廣場包裝：廣場包裝：廣場旗，設于廣場四周，營造熱烈氣氛；廣廣 告告 牌：牌：東莞市長安鎮高速出口的廣告牌。招商宣傳推廣計劃招商宣傳推廣計劃項目樓體外墻廣告的設計及制作招商手冊的設計及制作DM單的設計及制作手機短信的制作及發布（聯通、移動，分二次推廣）燈桿旗的設計及制作及路線確定（以本案商圈、主道及商業區為主懸掛）報紙夾頁設計及制作謝謝 謝謝