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1、百強商業項目案例之二十青島寶龍城市廣場青島寶龍城市廣場中國首個75萬平方米主題游樂式購物公園 城市：青島 在青島人口不足60萬的城陽區，建設一個75萬平方米的購物中心。青島寶龍城市廣場，正在展開一場“游在此、購在此、歡樂在此”的商業造城計劃。 2樓 2010-03-09 14:04 3樓 2010-03-09 14:05 評論：中國竟然已經有這么大的建成開業的商業地產，驚訝中。而且我百度了一下，發現寶龍城市廣場在不少城市都已有或將建，如徐州、福州、漢陽。果然不出我所料，萬達模式已經有了恐怕不止一個效仿者。如果按照這個規劃做，肯定會失敗。理由如下：1、整個項目體量巨大，如果只按照一個整體項目來操2、作的話，難度太大。上海的徐家匯港匯廣場、太平洋百貨、東方商廈、六百、匯金百貨、美羅城6個各自獨立的商業項目面積全部加在一起也不過70萬（包括所有寫字樓在內）。試問僅一家寶龍城如何能夠經營的下去？2、整個規劃布局上想當然的將各種業態設置其中，實際上并不符合各種業態的面積需求和消費者的購物習慣。消費者購物要到一個建筑里面，吃飯要到另一個建筑里面，來回的路就很長，不合理。更不要說如此大的面積僅僅容納一種單一的業態，勢必造成劇烈的同業競爭，到時候肯定會傷及自身的利益。我認為寶龍集團雖然在項目定位上要打造一個城區，但是在實際規劃的時候確把它當做一個商業項目在打造，背離了原來的方向。合理的規劃布局應該將整3、個項目分成幾個獨立的小項目分別打造。各自項目形成自己的經營風格，自己的客戶群，在整個大寶龍城內形成互補，同時各自項目內部又有自己的完整商業系統（具體形態可參照徐家匯）。作為商業70w方體量太大，必須拆分成幾個項目來操作商業地產將是另一個地產吸金點。我也考察過徐家匯商圈內的部分業態,確實需要相互獨立并又相互依存。武漢還有一個號稱世界上最長步行街的武漢世界城項目。我不看好寶龍城市廣場，我考察青島的，也看過鄭州的。目前真的很慘淡（當然與剛開業有關系）但是無論青島鄭州，他的選址都太過前瞻，無車族是很難去一次的。而且體量大，卻又分割出售，怎是非一般能耐能經營好的？??？！南方寶龍，北方萬達，現在做商業地產4、的就這兩個擴張得很厲害。雖然有相當的風險，但說這個項目一定會失敗則有些武斷了。樓上有朋友拿上海的情況出來對比，類似徐家匯這樣的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，業態之豐富非青島可比，但青島的相對簡單的商業布局也有其不確定性，那就是一旦寶龍的運營方式能夠贏得商戶的認可，那么完全有可能打造一個全新的綜合商圈出來，而不一定要像徐家匯那樣分成各個地塊來開發。綜合運營的方式雖然近年來少有礙成功案例，但也不是不可以進行嘗試，何況寶龍雖然在鄭州不怎么樣，但是在福州似乎還算成功。其實青島寶龍城市廣場不單單是60萬人口的成陽區的商業項目，而應該打造成為青島乃至全省的綜合性地標式項目，招攬更多人來消費。業態配比5、上還可以更加豐富一些其實失敗不是以項目經營好壞論英雄，關鍵是政府便宜給了土地，傻子買了商鋪，這樣的商業地產成本比住宅便宜多了，卻要賣二三倍住宅的價格。樓上的也不能這樣說啊，傻子買了商鋪，但是誰來租傻子的商鋪呢？做成了還可以，做不成了，那么大的一個項目，以后寶龍的名聲怎辦？商業項目需要消費力的支持。如果真的只有60萬的人口，哪來的消費力？中國目前開發商貪達大的風格沒有改變，而且俞演俞烈。青島固然是旅游之都，其中游樂部分可能對游客有點吸引力，至于購物部分，我想游客貢獻率不會有多大，況且青島非中國時尚之都。從品牌角度看，由于量體大，業態品類繁多且雜亂，對國際一線品牌的吸引及其有限。如果未來人流不理想6、，會出現個別或多個業態無法喂飽甚至挨餓的局面。難度不??！但不是沒有成功的可能，如果業態規劃合理，還是可以做的！ 既然是新城的概念，那么業態不妨再豐富一些，每一種業態根據市場實際情況進行合理分割，比如銀行、汽車4S店、會展中心、其他服務行業等，力求精而全！這樣可能風險相對會小一點！呵呵！個人愚見！大手筆！這么大的體量，風險必然巨大。主要考慮能否持續經營的問題，第一次去我想不成問題，有太多吸引眼球的概念，但是回頭再去，就要有足夠的亮點和獨具一格的地方！不管你規劃的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的規劃多么的合理，你的運營團隊不行的話，你的消費磁場不夠大的話，你的輻射人口不足的話，最后倒7、霉的是商家，吃虧的是投資者，失敗的是開發商，最后頭疼的是政府。我只是在很多項目建造的時候聽到了轟轟烈烈的宣傳。沒有看到開業后的紅紅火火。起碼，泰山的寶龍城市廣場是基本失敗了。幾乎是空城一個。開發商，你的選址科學么？你的規劃合理么？你的規模適合么？請你細思量。不要貪大呀？勞民傷財不是好玩的喲。玩的可是老百姓的錢呀。75萬平方的巨無霸商業，因此項目不在市中心，無車一族到達不便利，加上青島市只有60萬人口，明顯不是此項目的主要客群，主要是針對的客群是外地游客的話，一定要在推廣費用多作預算，特別是跟旅行社、機場、火車多作宣傳，讓眾多來青島游玩的人知道，有針對性的多搞活動。這樣的話，還有可能成功。個人感8、覺如此大的項目體量，需要龐大的消費來支撐，能否或在多少時間內集聚人氣很重要。即使開發商撐的起，還需要入駐的商戶也能撐的起。萬達的城市廣場在例如沈陽這類城市似乎受了些挫折，根本原因無非也在此。商家入駐后入不敷出，本想淘金來的淘出來的卻是沙子。定位是旅游城市，集中賣場是好的！一站式消費，室內大型主題公園！肯定是游客想去的地方，但效益不一定馬上來！要養！價格貴了2-3倍，而且使用年限還少幾十年.前期商業地產的項目都是會遇到一些瓶脊的，就要看整個運營了.75萬方現在是用來打廣告的嘛像現在福州的寶龍，整一個和之前宣傳的不一樣，遇到瓶脊后，為了復蘇，整個市場都亂了，而且和之前的定位完全變了大刀諸葛，氣勢磅9、礴。運營城市之大智慧啊。寶龍的模式，主要是以售為主，他考慮的只要能賣掉。后面的經營它又不參與，所以它的概念只要能打動買家就成。寶龍的所有項目就福州做的好。其它的都不咋地周邊消費人口，輻射區范圍（消費圈）、主題業態輻射人口，經濟收入水準，交通等，都是決定商業地產體量和規劃的前提。盲目求大，求豐富，商業必死。而事實上也正是如此，青島寶龍城市廣場開業至今，一直冷冷清清，商戶退租不斷。白天只見寥寥幾個售貨員聊天，打瞌睡。晚上疑似鬼城。生意如此慘淡，實不知百強商業百強兩字從何而來。若僅以規模論，未免貽笑大方了。個人見解，以圈錢論試之，青島寶龍的瘋狂建設，更深層原因是為自持物業的打包上市罷了，而非能以商業10、地產視之。這么大體量的商業地產項目，暫不說成功與否。但從目前規劃角度來說，個人認為，還是應該再豐富一下內容為好，可以減少各個業態的風險。萬達也是搞類似項目，但萬達的因素不同，他的業態實際上比這個還要多很多，所以面積大不是問題，本身要打造一座商業城，就需要有一定的體量。關鍵是業態如何把握好？寶龍地產一直致力于打造集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、住宅等為一體的超大型商業廣場，這樣更有利于吸引各個年齡段的人，寶龍地產一直致力于開發諸如集購物、餐飲、旅游、休閑、住宅等為一體的超大型商業廣場，這樣的開發模式能夠吸引不少眼球，為它的快速消化提供堅實的基礎，贊太厲害了。750000平方米，容積率還達到了2.11、34,真是難以想象。這將會是一個多浩大的工程商業造城運動。實在是太厲害了一個好的模式，是可以復制的，然后再烙上自己的印記！一個好的商業物業 不是在于它賣了多少錢 而是他如何去經營它 我很欣賞這種持有型物業的開發商 這種起碼是對業主一種負責的態度這就是目前房地產、乃至城市發展中的巨大隱患。沒錯！中國商業地產確實是一個重新構建的時候，源于城市人口的大整合，源于中國交通系統的快速完善。但是，并不等于說我們可以肆無忌憚的進行盲目開發。由于我們的政府、開發商、百姓手上投資渠道的貧乏共同造成了商業地產開發上的盲動?，F在這些問題剛剛啟動。后果將在未來體現。蘇寧城市廣場貌似也要走萬達和寶龍的模式！根據我個人的12、經驗，這樣的商業是很有問題的！其實完全可以做30萬平米的商業，再做100萬的住宅嘛！寶龍膽子真大，這么大項目賣也不好賣，持有經營面積太大養鋪期至少5年，游樂中心其實是商業的一個賣點載體，但不是足夠支撐70余萬方商業的主題，沒有主題的商業項目就沒有靈魂，商業項目一定要問問自己：客戶為什么要來？憑什么不去別處？這樣看來經營慘淡不足為奇另外，寶龍的商業綜合體一直是以星級酒店作為整個項目的驅動引擎的，這個項目怕是不行了。一個比較有參考和對比性的案例,實用青島寶龍城市廣場是城陽區目前引進的最大的現代服務業項目，項目總投資25億元，總建筑面積70萬平方米，項目涵蓋主題游樂園、五星級酒店、大型奧特萊斯、超市13、品牌專賣店、國際主題街區、主題概念影城、美食廣場、休閑娛樂中心、酒店式公寓等業態?，F已入駐多家世界500強企業，其中韓國樂天瑪特超市已于今年3月26日開業，預計年營業額將達到1.6億元；按五星級標準建設的寶龍福朋喜來登大酒店計劃2010年投入運營。 作為寶龍城市廣場的亮點，寶龍樂園是純室內主題樂園，以18世紀加勒比海盜為主題，以熱帶海洋風情為背景，以大型游樂設備為核心，投資近5億人民幣，占地面積近5萬平方米，相當于7個正規足球場大小，最高空間31米，經營空間約100萬立方米，是全國唯一全天候營業的超級豪華游樂園，將吸引各地游客前來。 參觀過了，作為失敗案例考察的。體量太大，又缺乏有經營能力的14、團隊，整個項目那叫一個蕭條啊。業態布局也不合理。不過從另一方面來說寶龍也是成功的，畢竟他的項目是賣為主，有個概念更好賣。如果按照這個規劃做，肯定會失敗。理由如下：1、整個項目體量巨大，如果只按照一個整體項目來操作的話，難度太大。上海的徐家匯港匯廣場、太平洋百貨、東方商廈、六百、匯金百貨、美羅城6個各自獨立的商業項目面積全部加在一起也不過70萬（包括所有寫字樓在內）。試問僅一家寶龍城如何能夠經營的下去？2、整個規劃布局上想當然的將各種業態設置其中，實際上并不符合各種業態的面積需求和消費者的購物習慣。消費者購物要到一個建筑里面，吃飯要到另一個建筑里面，來回的路就很長，不合理。更不要說如此大的面積僅僅容納一種單一的業態，勢必造成劇烈的同業競爭，到時候肯定會傷及自身的利益。我認為寶龍集團雖然在項目定位上要打造一個城區，但是在實際規劃的時候確把它當做一個商業項目在打造，背離了原來的方向。合理的規劃布局應該將整個項目分成幾個獨立的小項目分別打造。各自項目形成自己的經營風格，自己的客戶群，在整個大寶龍城內形成互補，同時各自項目內部又有自己的完整商業系統注定要失敗的，商業動線太復雜，居然還是2條回游路線，真不夠累人的，要知道在日本、香港、上海、深圳才敢做這種環狀的主動線，北京好像都沒有敢這么做的，難怪在青島弄的不好. 建議改成小商品市場，拆分了賣吧，還能回點本兒