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1、境外房地產產品案例研究Overseas Real Estate Products Case Study 市中心綜合體Zlote Tarasy 項目概況：l 項目名稱：Zlote Tarasy（金色階梯）l 地點：波蘭首都華沙市中心l 竣工時間：2007年 l 項目占地面積：32000 ml 總建筑面積：22.5萬ml 零售面積： 63500 m l 娛樂：9300 ml 地下停車場：40000 m（車位1621個）l 運輸卡車服務區：6000 ml 露臺和花園：6000 ml 店鋪數量：226個因為一直沒有從二戰的破壞中完全恢復過來，波蘭首都華沙有一個分離的都市核心，由高聳的文化科技宮和大片聊2、無生氣的空地為標記。由此，應開發商ING 集團的要求，捷得建筑師事務所（JERDE）設計了一個能使市中心重獲新生的多功能綜合體-Zlote Tarasy（意為“金色階梯”，源自其所在街道金色大街），該項目包含商業零售、8銀幕影院娛樂中心、兩座11層的寫字樓（45000平方米）、一座22層的寫字樓、以及四層地下停車場。其設計靈感來自華沙歷史上著名的城市公園，將建筑、城市廣場人流、綠地、水景有機地融合在一起。中心廣場上方是總面積達1萬平方米的波浪形玻璃頂棚，把引力、風和水的自然過程轉化成中央廣場上空復雜卻又雅致的空間表面。廣場周圍是四層的零售空間，呈階梯狀依次向上，這里包含了各色店鋪、餐館和娛樂設3、施。項目地塊原為華沙中央火車站旁邊的一個停車場，通過引入真正的城市中心功能，使該區域呈現出了嶄新的面貌。地下層有一個充滿生機的公園，直接通往鄰近的中心火車站和現有的人行地道。為了重新和城市結構聯系起來，JERDE設計了一個步行街系統連接火車站和歷史名城中心，又新增加了很多入口以恢復戰時損壞的城市交通網絡。該項目方圓30分鐘車程內人口為160萬，預計月客流量100萬人，其中相當一部分為常客。Zlote Tarasy在2007年2月開業的第一周吸引游客50萬人次。該項目在工程上克服了很多挑戰。地下停車場占據了整個地塊下方的空間。停車場主要位于B3和B4兩層，B1和B2的停車面積較小。為了符合當地的4、消防要求，地下空間由兩個垂直的活動隔斷分成四個獨立的區域。由于其中一座寫字樓的地下部分有四小時阻燃要求，它在每一層與其他水泥板之間都有一層特殊的活動隔斷，在正常情況下有25毫米的活動空間，而在火災時則能夠提供多至200毫米的“擠碎帶”。地下室還包括貨車卸貨服務區、下沉廣場和進出坡道。6000平方米的服務區位于B2層，具有2層挑高，為商鋪和餐廳送貨的貨車提供足夠的空間，并在中心道路上設有急救車出入口。位于同一層東南角的下沉廣場構成了一個有水景的開放空間，并可以直接通向火車站。獲獎記錄l 2005年國際房地產零售交易會（MAPIC）/商業廣場未來項目大獎-最佳展示獎l 2005年國際房地產零售交易5、會（MAPIC)）商業廣場未來項目大獎-最佳大型零售開發設計方案l 國際購物中心協會2008年新開發項目購物中心獎l 國際購物中心協會2008年“年度零售目的地”獎項目團隊l 開發商：荷蘭國際集團（ING）房地產公司 l 投資商：Investor Rodamco Europe， ING Real Estate Investment Management l 建筑概念設計：美國捷得國際建筑師事務所(Jerde)，大衛羅杰斯 （David Rogers）領銜 l 執行建筑設計：Epstein & Sons International l 項目管理：Mace l 成本顧問：Gardiner & Th6、eobald l 工程顧問（結構、交通、人流、建筑物理學、聲學、外立面工程、石材工程等）： 奧雅納工程顧問公司（Arup）（詳細資料備查）l 景觀及水景顧問：易道公司（EDAW）l 環境圖形顧問： Sussman/Prejza & Company， Inc.l 燈光顧問：Kaplan， Gehring， McCarroll Architectural Lightingl 現場監管：SAPPROJEKTl 總承包商：Skanska l 中央頂棚承包商： Waagner Biro Stahlbau AG; Zenkner & Handel (中庭設計)；Zeman HDF (中庭結構材料制造商) 7、l 物業管理：世邦魏理仕l PVF2涂層：LBL Finishers主要商戶：Van Graaf， Zara， H&M， Marks & Spencer， Royal Collection，Hugo Boss，Tatuum，Diverse Lee Wrangler，Levis，Ecco，Mexx，Palmers，Petit，New Yorker， Nike，Adidas，House，Bertoni，Reebok，Douglas，Sephora，Super-Pharm，Hard Rock Caf，Rusticoni，Almi Dcor，Albert，Saturn，Intersport，Smyk，Empik，Reinhold， Multikino and Metrohouse 中央廣場 地塊示意圖平面結構示意圖購物中心各層平面圖 11|境外房地產產品案例研究|