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1、一、項(xiàng)目概況 五、產(chǎn)品研究二、項(xiàng)目區(qū)位分析 六、項(xiàng)目品牌影響力分析三、項(xiàng)目定位分析 七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析四、項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣分析一、項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)南湖路和湘江路交匯處東北角 n 開開 發(fā)發(fā) 商：商：長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司n 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高端酒店、寫字樓、濱江豪宅、精品公寓、商業(yè)街區(qū)n 裝修情況：裝修情況：公共部分精裝修n 建筑類別建筑類別：板樓 超高層n 占地面積：占地面積：80258.797平方米n 建筑面積：建筑面積：726386.000平方米n 容容 積積 率：率：6.0n 綠綠 化化 率：率：51%保利國(guó)際廣場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)力前三甲、央企綜合實(shí)力第一2、名保利地產(chǎn)2011年啟動(dòng)的湖南保利最頂級(jí)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙濱江板塊，規(guī)劃“南湖新城”中心區(qū)，長(zhǎng)沙CBD中央商務(wù)區(qū)和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲頭，“山、水、洲、城”盡攬，堪稱無(wú)可復(fù)制的絕版地王。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資40億元，規(guī)劃建設(shè)中的200米高寫字樓將被打造成南湖片區(qū)地標(biāo)建筑，變成集商務(wù)、商業(yè)、高檔居住和休閑娛樂(lè)等多功能為一體的濱江商務(wù)中心年內(nèi)還將拉通書院南路及南湖路，而長(zhǎng)1790米寬46米的南湖路的通車必將為位于南湖路口的保利南湖廣場(chǎng)項(xiàng)目注入更多的活力。二、項(xiàng)目區(qū)位分析金域南外灘南湖一號(hào)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)南湖路過(guò)江隧道長(zhǎng)沙市九中長(zhǎng)沙職工大學(xué)在水一方南郊公園長(zhǎng)郡中學(xué)長(zhǎng)沙理工大學(xué)保利國(guó)際廣場(chǎng)位于南湖片3、區(qū)內(nèi)，北起規(guī)劃中南港路，南至南湖路，西濱湘江大道，東抵書院路。學(xué)校:長(zhǎng)沙理工大學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)、第一師范第一附屬小學(xué)綜合商場(chǎng):新一佳超市、興萬(wàn)家超市銀行:建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社醫(yī)院:長(zhǎng)沙市第三醫(yī)院、尚美婦科醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院休閑：沿江風(fēng)光帶項(xiàng)目地址可以乘坐1、101、122、134、139、160、601、901、908區(qū)間線等多路公交車到碧沙湖下車即可到達(dá)。長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)緊連沿江風(fēng)光帶，對(duì)接湘江，環(huán)境優(yōu)美舒適，一線江景。項(xiàng)目在南湖片區(qū)核心區(qū)域，幾個(gè)知名樓盤環(huán)繞左右，加速了當(dāng)片地區(qū)的發(fā)展。保利交通優(yōu)異，有眾多公交車經(jīng)過(guò)，書院路、南湖路道路通暢，四通八達(dá)。保利周邊配套完善，學(xué)校醫(yī)院都在附近，快4、捷方便。三、項(xiàng)目定位分析1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析保利國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)定位成保利國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)定位成長(zhǎng)沙CBD中央商務(wù)區(qū)和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲頭，“山、水、洲、城”盡攬，無(wú)可復(fù)制的絕版地王。頂級(jí)濱江豪宅，規(guī)劃設(shè)有世界級(jí)地標(biāo)豪宅、城市精英公寓、超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、國(guó)際商業(yè)街區(qū)，為長(zhǎng)沙城市名片。高端規(guī)劃、奢侈配套、金鑰匙物業(yè)，保利國(guó)際廣場(chǎng)全體系化地讓豪宅從建筑到生活都充分展示了高端感和尊貴感。保利的高端市場(chǎng)定位顯示了保利不僅在高端的配置上還是整體面貌上都有著一份榮耀感與尊貴感，充分帶動(dòng)了天心區(qū)南湖片區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮乃至濱江延邊整片的影響力。2、項(xiàng)目形象定位分析 保利的高端形象定位就是保利它自己5、要打造成為一個(gè)中國(guó)濱江生活的典范。為長(zhǎng)沙爭(zhēng)得中國(guó)豪宅版圖中國(guó)豪宅版圖的一席之地，最充分影響到的就是南湖片區(qū)的整體形象，為城市打造一張國(guó)際化名片保利，成為城市綜合體的樣板。湘江畔，南湖新城，保利國(guó)際廣場(chǎng)耀世登場(chǎng)，成為這座城市關(guān)注的焦點(diǎn)。使中國(guó)豪宅有了長(zhǎng)沙的一席之地，湘江終于有機(jī)會(huì)與珠江、黃浦江一樣，成為中國(guó)濱江生活典范。保利，以對(duì)于這座城市的責(zé)任，為長(zhǎng)沙貢獻(xiàn)一座保利國(guó)際廣場(chǎng)，揭幕湘江未來(lái)繁華。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：1號(hào)棟截止6月26日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)2號(hào)棟截止6月26日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)目前已取得預(yù)售證棟號(hào)為：1、2號(hào)棟，項(xiàng)目目前整體銷售均價(jià)為：13569.66元/項(xiàng)目目前在售均價(jià)約項(xiàng)目目前在售6、均價(jià)約1400014000元元/，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。4月30日項(xiàng)目首次開盤折后均價(jià)為1300014000元/，當(dāng)天VIP金卡10萬(wàn)抵20萬(wàn)，一次性98折，按揭無(wú)優(yōu)惠，7天內(nèi)簽約99折；5月28日，折后均價(jià)13800元/，當(dāng)天VIP金卡10萬(wàn)抵20萬(wàn)，一次性98折，開盤優(yōu)惠98折。截止到目前總共推貨352套，網(wǎng)簽264套，網(wǎng)簽率75%，銷售情況較好。總結(jié)：總結(jié)：保利與同類型項(xiàng)目相比：自身處江邊，河?xùn)|老城區(qū)，保利與同類型項(xiàng)目相比：自身處江邊，河?xùn)|老城區(qū)，配置高端，升值潛力大，目前在價(jià)格上具有一定優(yōu)勢(shì)，配置高端，升值潛力大，目前在價(jià)格上具有一定優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比非常高。性價(jià)比非常高7、。長(zhǎng)沙市場(chǎng)同類型項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況：4、項(xiàng)目客戶定位分析1 1、客戶年齡：、客戶年齡：購(gòu)房客戶年齡主要在35-50歲之間；2 2、客戶來(lái)源：、客戶來(lái)源：客戶以長(zhǎng)沙本地客戶為主占80%主要為天心區(qū)，雨花區(qū)，芙蓉區(qū)。外地客戶邵陽(yáng)，郴 州、衡陽(yáng)、常德等占16%，外省客戶占4%。（購(gòu)買客戶中有20%的客戶為保利閬峰云墅業(yè)主）。3 3、置業(yè)目的：、置業(yè)目的：80%以上為改善性自住，20%為投資+改善，純投資無(wú)。4 4、客戶職業(yè)：、客戶職業(yè)：購(gòu)買客戶以從事銀行、金融業(yè)居多，其次為企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；5 5、注：、注：二次開盤的購(gòu)房客戶中，有70%的客戶都為一次未選到房的客戶。總結(jié)：保利國(guó)際廣場(chǎng)面對(duì)的是高端客戶，保利的8、舒適、品牌、榮耀給顧客帶來(lái)了很大的動(dòng)力，改善與投資都是顧客信得過(guò)保利的一種選擇。四、項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣分析多頻次、低成本的活動(dòng)，持續(xù)保持項(xiàng)目較高的客戶上門率。多頻次、低成本的活動(dòng)，持續(xù)保持項(xiàng)目較高的客戶上門率。2011-4-22 2011-4-22 保利國(guó)際廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)20112011品鑒盛典品鑒盛典。活動(dòng)共接待貴賓1000批，成為保利國(guó)際廣場(chǎng)面世以來(lái)又一次令業(yè)內(nèi)外震撼的影響力事件，詮釋了項(xiàng)目濱江豪宅的定位。2011-6-4 2011-6-4 保利國(guó)際廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)濃情端午濃情端午。保利國(guó)際廣場(chǎng)將古風(fēng)古韻的中國(guó)傳統(tǒng)端午元素貫穿于整個(gè)環(huán)境渲染，真正打造成一場(chǎng)體驗(yàn)式的端午佳節(jié)，許多準(zhǔn)業(yè)主到場(chǎng)，氣9、氛較濃烈。2011-6-16 2011-6-16 保利國(guó)際廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)獻(xiàn)禮父親節(jié)獻(xiàn)禮父親節(jié)。2011年父親節(jié)期間，活動(dòng)嘉賓可親手制作一份充滿濃情蜜意的巧克力，一件絢爛多彩的T恤，親手送給自己的父親。每位接過(guò)禮物的父親都流露出歡喜的神色。本次活動(dòng)，不僅僅是保利國(guó)際廣場(chǎng)對(duì)全城父親的一次獻(xiàn)愛(ài)，更是保利地產(chǎn)一直所倡導(dǎo)的親情生活理念的發(fā)揚(yáng)。2011-6-25 2011-6-25 JWJW萬(wàn)豪酒店簽約保利國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)豪酒店簽約保利國(guó)際廣場(chǎng)。投資方上海國(guó)之杰投資發(fā)展有限公司、全球酒店業(yè)巨頭萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)以及湖南保利地產(chǎn)三方共同宣布，萬(wàn)豪旗下超豪華酒店品牌JW萬(wàn)豪落戶長(zhǎng)沙，進(jìn)駐位于長(zhǎng)沙南湖新城的保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)10、目。項(xiàng)目報(bào)廣以項(xiàng)目報(bào)廣以形象廣告為主，形象廣告為主，畫面表現(xiàn)同一調(diào)性貫穿，旨在樹立項(xiàng)目濱江豪宅的高端形象；畫面表現(xiàn)同一調(diào)性貫穿，旨在樹立項(xiàng)目濱江豪宅的高端形象；配合開盤、開盤熱銷等活動(dòng)，釋放項(xiàng)目最新信息。配合開盤、開盤熱銷等活動(dòng)，釋放項(xiàng)目最新信息。總結(jié)：保利在營(yíng)銷推廣方面做得非常的得當(dāng)，每次推廣都非常的大氣磅礴，符合保利的自身形象定位。保利懂得運(yùn)用各個(gè)節(jié)日來(lái)宣傳自己的生活理念，傳遞給每一位顧客。報(bào)廣始終貫穿著同一種格調(diào)，永遠(yuǎn)的波瀾壯闊。多頻率低成本的推廣，卻得到了較高客戶上門率 五、產(chǎn)品研究1、產(chǎn)品規(guī)劃及產(chǎn)品組合分析住宅公寓公寓五星級(jí)酒五星級(jí)酒店店甲級(jí)寫字甲級(jí)寫字樓樓公寓：1棟公寓，面積區(qū)間為11、4580平米，弧形規(guī)劃，可享270度絕版江景資源；住宅：9棟住宅，面積區(qū)間為125558平米超高層住宅（含少量復(fù)式）寫字樓：為本案最大亮點(diǎn)，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán)境，絕無(wú)僅有。商業(yè)：一線臨江4層商業(yè)，借勢(shì)沿江風(fēng)光帯，可打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)情商業(yè)街。酒店：江景頂級(jí)酒店、升級(jí)CBD核心生活，全面提高商務(wù)升級(jí)需要。保利定位頂級(jí)濱江豪宅，規(guī)劃全面，組合豐富。保利定位頂級(jí)濱江豪宅，規(guī)劃全面，組合豐富。對(duì)南湖片區(qū)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生具大的影響，對(duì)周邊樓盤的對(duì)南湖片區(qū)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生具大的影響，對(duì)周邊樓盤的配套會(huì)有推動(dòng)作用。配套會(huì)有推動(dòng)作用。2、產(chǎn)品園林規(guī)劃分析 保利國(guó)際廣場(chǎng)在園林設(shè)計(jì)12、上做了很多手法，比如整體抬高路面整體抬高路面2 2至至3 3米米，超超50%50%綠化率超大手筆綠化率超大手筆，三大組團(tuán)園林三大組團(tuán)園林，描繪了一處繁華中心的“空中花園”。A3棟樓王園林景觀尤為亮點(diǎn)。整個(gè)A3棟獨(dú)據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部最佳景觀節(jié)點(diǎn)，悅湖、香堤兩大園林美景盡收眼底，其樓王專屬禮遇尊崇的體驗(yàn)也是做到了極致。JORGEA先生（這家公司代言了中國(guó)園林設(shè)計(jì)的最高水準(zhǔn)，他是主創(chuàng)之一）。保利請(qǐng)來(lái)了頂級(jí)園林大師來(lái)此設(shè)計(jì)，大大加大了保利的保利請(qǐng)來(lái)了頂級(jí)園林大師來(lái)此設(shè)計(jì)，大大加大了保利的賣點(diǎn)；加上綠化率實(shí)實(shí)在在的超過(guò)賣點(diǎn)；加上綠化率實(shí)實(shí)在在的超過(guò)50%50%，環(huán)境優(yōu)美，為項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美，為項(xiàng)目增加了一定的競(jìng)爭(zhēng)13、優(yōu)勢(shì)。增加了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、產(chǎn)品相關(guān)配套分析 首先，保利的3大配套亮點(diǎn)。在長(zhǎng)沙首創(chuàng)停車引導(dǎo)一體化系統(tǒng)、湘江邊上的全景觀泳池、星空直升機(jī)停機(jī)坪等，并充分考慮生活的私密性。城市中心專屬車庫(kù)城市中心專屬車庫(kù)長(zhǎng)沙首創(chuàng)業(yè)主專屬層地下車庫(kù)及智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)。地下停車場(chǎng)共設(shè)置三層，第一層為業(yè)主層，且配備了星級(jí)大堂及私人管家，在另外兩層停車場(chǎng)配備了長(zhǎng)沙目前唯一采用的停車引導(dǎo)一體化系統(tǒng)。領(lǐng)袖的城市天空領(lǐng)袖的城市天空長(zhǎng)沙首個(gè)星空直升機(jī)停機(jī)坪停車位:1:1：3.63.6湘江邊上的全景觀泳池湘江邊上的全景觀泳池長(zhǎng)沙首個(gè)瞰江無(wú)邊界天際泳池。為了保證豪宅的純粹性與私密性，將豪宅區(qū)與商業(yè)區(qū)進(jìn)行了完全的分離，還在江景面最14、寬的商業(yè)區(qū)頂部專屬打造了天際泳池。在內(nèi)部配置上，中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、24 小時(shí)熱水、智能指紋鎖、高級(jí)面板、LOWE 玻璃這些豪宅必備的基礎(chǔ)配置，保利國(guó)際廣場(chǎng)通過(guò)了層層篩選，嚴(yán)格的審查和檢驗(yàn)，以確保每一個(gè)部件都符合項(xiàng)目的整體調(diào)性。總結(jié)：保利的配套充分印證著自身要成為長(zhǎng)沙城市綜合體的典范決心，幾個(gè)長(zhǎng)沙首創(chuàng)，大大加打了保利的綜合影響力，為自己樹立第一的牌子打響了名號(hào)。JW萬(wàn)豪酒店入駐保利國(guó)際廣場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為至少有三重價(jià)值。首先，它不僅僅是對(duì)城市形象的一次提升，更是對(duì)長(zhǎng)沙商務(wù)級(jí)別和商務(wù)規(guī)格的一次拔高。其次，對(duì)于長(zhǎng)沙湘江沿線和南湖新城的整體開發(fā)建設(shè)，JW萬(wàn)豪酒店的進(jìn)駐，讓保利國(guó)際廣場(chǎng)一直倡導(dǎo)的開發(fā)理念15、進(jìn)入了一個(gè)新的質(zhì)變期。最后，以奢華服務(wù)和完美細(xì)節(jié)享譽(yù)全球的JW萬(wàn)豪酒店帶來(lái)的不只是超五星級(jí)的奢華體驗(yàn)，還將為長(zhǎng)沙搭建一個(gè)全新的招商引資平臺(tái)，推動(dòng)長(zhǎng)沙一舉邁入中國(guó)一線商務(wù)目的地。4、產(chǎn)品裝修品質(zhì)分析項(xiàng)目采用了集新古典主義和現(xiàn)代風(fēng)格于一身的項(xiàng)目采用了集新古典主義和現(xiàn)代風(fēng)格于一身的ArtArtdecodeco建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)整體建筑群的高端品質(zhì)建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)整體建筑群的高端品質(zhì)與靈活多樣性，形成連貫而層次豐富的沿江城市景觀與肌理；與靈活多樣性，形成連貫而層次豐富的沿江城市景觀與肌理；通體使用干掛石材外立面，在長(zhǎng)沙尚屬首創(chuàng)。通體使用干掛石材外立面，在長(zhǎng)沙尚屬首創(chuàng)。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)旨在保證業(yè)主生活的便利性和尊16、貴性。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)旨在保證業(yè)主生活的便利性和尊貴性。豪門專屬門廳：豪門專屬門廳：頂級(jí)精裝會(huì)所式雙大堂及長(zhǎng)沙首創(chuàng)大堂私人管家；內(nèi)部配置：內(nèi)部配置：中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、24 小時(shí)熱水、智能指紋鎖、高級(jí)面板、LOWE 玻璃等，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)；為了保證豪宅的純粹性與私密性，將豪宅區(qū)與商業(yè)區(qū)進(jìn)行了完全的分離，更是取消了豪宅區(qū)所有取消了豪宅區(qū)所有的底層商鋪。的底層商鋪。保利國(guó)際廣場(chǎng)目前推出的戶型區(qū)間在保利國(guó)際廣場(chǎng)目前推出的戶型區(qū)間在130130200200之間，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出表現(xiàn)在私密性較好。之間，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出表現(xiàn)在私密性較好。4 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)187187 戶型周正，干濕分離，南北通透；17、多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加了室內(nèi)的采光和居住的舒適度；三衛(wèi)設(shè)計(jì)，私密性好。總結(jié)：保利的戶型大氣通明，高端獨(dú)特，有很好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。保利裝修品質(zhì)高端智能，給予顧客崇高的榮耀，樓外樓內(nèi)，都給了顧客極大的吸引力。六、項(xiàng)目品牌影響力分析開發(fā)商開發(fā)商:長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司投資商投資商:長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司:保利物業(yè)公司物業(yè)顧問(wèn)公司物業(yè)顧問(wèn)公司:保利物業(yè)公司建筑單位建筑單位:中國(guó)建筑第五工程局有限公司景觀設(shè)計(jì)單位景觀設(shè)計(jì)單位:GVL國(guó)際怡境景觀設(shè)計(jì)有限公司 保利國(guó)際廣場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)力前三甲、央企綜合實(shí)力第一名保利地產(chǎn)2011年啟動(dòng)的湖南保利最頂級(jí)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙濱江板塊，規(guī)劃“南湖18、新城”中心區(qū)，長(zhǎng)沙CBD中央商務(wù)區(qū)和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲頭，“山、水、洲、城”盡攬，堪稱無(wú)可復(fù)制的絕版地王。總結(jié)：保利是全國(guó)知名的房地產(chǎn)集團(tuán)，在影響力以及品牌上都有著強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的知名度，保利通過(guò)自身的影響加上自己的實(shí)力構(gòu)建保利國(guó)際廣場(chǎng)，帶動(dòng)了整個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)買力，優(yōu)勢(shì)突出。七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：區(qū)位區(qū)位：保利國(guó)際廣場(chǎng)，坐落于南湖新城的核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力大；升值潛力大；產(chǎn)品產(chǎn)品：規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)資源的整合規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)資源的整合，很好的體現(xiàn)出山、水、洲、城的理念，既保證了岳麓山在視覺(jué)上和心理上完整的天際輪廓線，也使規(guī)劃中的建筑與自然山體相結(jié)合，塑造出了優(yōu)美動(dòng)感的沿江城市天際線；品牌品牌：品質(zhì)高端品質(zhì)高端，住宅部分無(wú)論規(guī)劃，設(shè)計(jì)、工藝等各種細(xì)節(jié)，都是由國(guó)際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行打造。配套配套：內(nèi)部配套完善內(nèi)部配套完善，湘江全景游泳池、星空直升機(jī)停車坪等配套在長(zhǎng)沙尚屬首創(chuàng)。劣勢(shì)：劣勢(shì)：配套配套：目前周邊到處建樓拆遷，配套都還沒(méi)形成配套都還沒(méi)形成。環(huán)境環(huán)境：由于周邊施工隊(duì)的影響，使得周邊空氣質(zhì)量非常差氣質(zhì)量非常差。都是目前情況。小結(jié)：保利國(guó)際廣場(chǎng)品質(zhì)高端，配套完善，環(huán)境優(yōu)美，升值潛力大，無(wú)論是投資還是自住對(duì)顧客都有著很大的購(gòu)買性，性價(jià)比非常高。