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1、 1 沿海集團(tuán)定價作業(yè)規(guī)則沿海集團(tuán)定價作業(yè)規(guī)則 一、總則一、總則 1、沿海集團(tuán)各地區(qū)公司新推樓盤定價，應(yīng)在綜合考慮市場行情、競爭狀況、建 安成本等因素后，本著利潤最大化、保證銷售進(jìn)度的宗旨進(jìn)行定價。 2、新推樓盤的總體成交均價的最終審批權(quán)在集團(tuán)項目運籌小組。 3、本規(guī)則適用于集團(tuán)各地區(qū)公司開發(fā)的各類物業(yè)，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等。 二、職責(zé)二、職責(zé) 1、地區(qū)公司市場營銷部 （1）編制新推樓盤定價策略 （2）制作價格表及付款方式 （3）向集團(tuán)營銷管理部提交價格表，及各種定價依據(jù) （4）在銷售中執(zhí)行價格表 2、地區(qū)公司總經(jīng)理 （1）組織營銷、財務(wù)、成本、工程等相關(guān)部門研討定價策略、定價方案 （2）2、審核市場營銷部擬定的價格表 3、集團(tuán)營銷管理部 審核地區(qū)公司上報的定價策略、定價方案、總體均價以及價格表，并提出專 業(yè)意見。 4、項目運籌小組 （1）審批地區(qū)公司上報的定價策略、定價方案、總體均價以及價格表 （2）批準(zhǔn)確定新推樓盤的總體成交均價 三、地區(qū)公司定價依據(jù) 定價過程中，應(yīng)綜合考慮以下因素： （一）外部因素 1、所在地段 考慮的因素包括：所處的地理位置、市政規(guī)劃發(fā)展方向、自然環(huán)境、人文環(huán) 境以及升值潛力等。 2、交通狀況 考慮的因素包括：是否臨近主干道，交通通達(dá)度，主要的交通工具等。 3、配套設(shè)施 2 考慮的因素包括：商業(yè)配套、生活配套、市政配套和教育配套等。如：商 場、超市、休閑、娛3、樂、運動、醫(yī)療、郵政、銀行、學(xué)校、幼兒園、和會所等。 4、總體市場、競爭狀況 （二）樓盤自身因素 1、綜合成本 包括地價、建安成本、管理費、營銷費用等 2、規(guī)劃設(shè)計 考慮的因素包括：總體規(guī)劃及建筑設(shè)計，戶型設(shè)計、園林環(huán)境設(shè)計、建筑 密度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、使用率等。 3、品牌認(rèn)知 考慮的因素包括：該項目的品牌知名度及發(fā)展組合（包括投資商、建筑設(shè) 計商、承建商、發(fā)展商、物業(yè)管理單位、園林設(shè)計公司等） 。 4、物業(yè)服務(wù) 考慮的因素包括：物業(yè)公司知名度、服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等。 （三）實現(xiàn)目標(biāo) 1、銷售任務(wù) 2、利潤目標(biāo) 3、針對市場的競爭策略 （四）技術(shù)因素 1、樓層差系數(shù) 樓層差系數(shù)是指一棟樓宇中，同一列單位每層間的價格差異幅度。此幅度主 要由景觀、采光、視野這三個因素決定。一般而言，一個樓盤的景觀以園林設(shè)計 景觀為主，因此低層單位的景觀相對較佳，而高層單位則通風(fēng)采光能力較好，同 時視野也相