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1、建筑工程質量管理要點第一條 質量管理要點1.1 各施工單位需按照國家相關施工工藝、工法、質量驗收標準等開展工程建造活動，下列僅指明萬科的一些質量關注點和做法要求，這是萬科地產在長期地產開發過程中積累的一些經驗和教訓，各施工單位需執行，同時這也是監理公司檢查的重點；1.2 廣州萬科質量管理中涉及到檢驗批、檢驗程序等標準可能會高于國家標準規定，監理公司和各承包商監理公司需按照此管理辦法中規定執行；1.3 乙方進場后應按照甲方要求在約定時間內編制詳細的可供監理檢查的切實可行的質量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工測量控制、施工人員安排及管理架構（有管理人員及特殊工種上崗證、資格證）、施工材料設備2、進場計劃（含分包及甲供材料）、總包單位與甲方指定分包單位現場配合事項、成品保護措施等的施工組織設計，并報送監理、甲方審批；開工后30 天內，乙方提交砌筑抹灰工程專項保質方案（含構造節點大樣圖）報送監理、甲方審批；乙方在收到甲方提供的防滲漏體系文件后30 天內，根據該文件結合本工程實際，編制詳細而具體的防滲節點深化設計圖及專項保質方案報送監理、甲方審批。乙方未按時提交上述內容，乙方支付甲方違約金1000 元/天*項，并按甲方、監理指定要求提交上述內容及整改措施。1.4 工程實行周報和月報制度。工程周報在每周工程例會前一天報送甲方和監理，周報包括本周計劃和上周完成工作、未完成情況說明（包括擬采取措3、施、最終完成時間）；工程月報由乙方在每月25 日前向甲方及監理報送，主要內容包括本月完成工程月報和下月施工計劃，下月施工計劃必須具體、詳細，包括人力安排、增加人力的來源、工程量等。乙方應準時報送以上資料，否則甲方有權不予支付本期進度款或順延支付時間。1.5 凡由甲方提供臨設用地的，乙方的臨設搭建需提供臨設搭設計劃及臨設平面布置圖，經甲方審核在指定位置或指定范圍內搭建；第二條 材料控制2.1 材料控制是施工質量的前提，所有進場材料必須按照國家相關程序報監理檢驗并形成相應記錄，另砌筑材料、砌筑抹灰砂漿配比控制、防水材料、鋁合金門窗、成品煙道必須按照萬科相應表格重點檢查驗收；2.2 鋼筋：鋼筋品牌必4、須征得監理和萬科項目管理部的同意后方可采購進場；鋼筋進場后監理公司必須見證送檢，按照國家鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋和當地質檢部門的規定抽取試件作力學性能檢驗；鋼筋必須分類碼放，材料標識齊全，不同級別鋼筋須做好標識，嚴禁混放；2.3 混凝土：每次混凝土澆筑時，第一車混凝土到場，監理公司必須旁站，混凝土供貨商須隨車提交混凝土配合比、出廠檢驗報告等資料給監理，砼試塊留置按規范執行。2.4 砌筑材料：總包在確定砌體材料供應廠家前，必須組織監理和萬科項目管理部到廠家考察，征得萬科項目管理部認可后，方可采購，砌體材料進場必須有產品的合格證書和產品性能檢測報告，重點關注砌體的尺寸規整性和養護齡期指標；砌筑材料5、進場堆放必須注明進場時間，蒸壓加氣混凝土砌塊應注意防雨、防潮等措施，要求下墊上蓋；砌塊進場后，每批都需報監理驗收，加氣砼砌塊除進行常規檢測外必須進行干燥收縮率的檢測。加氣混凝土等混凝土砌塊需重點關注砌塊的進場養護齡期，齡期不夠的，嚴禁使用；2.5 水泥：水泥品牌必須經過監理和萬科項目管理部認可后方可采購進場。2.6 防水材料：要求施工單位防水材料按照合同約定的品牌采購，進場時報監理組織驗收；2.7 砂漿：砂漿集中攪拌，配合比標識牌明確，計量設施完整（增加上料平臺），加氣塊砌筑采用干法施工工藝，外加劑為“賽力特”CL 專用砂漿添加劑:清水200g:40L(5)；2.8 水電材料：按甲方指定品牌采6、購，否則按不合格處理。第三條 實體質量控制3.1 主體結構（1） 模板：周轉次數不超過七次，發現起皮及時更換。樓梯踏步、坡屋面要求增加上部蓋板。（2） 澆筑前，必須進行模板清理、修整、涂脫模劑，要求總包必須配置吸塵器清理模板內垃圾，澆筑前必須用水濕潤模板，柱底內必須留有垃圾清掃口；（3） 澆筑前，作業面必須搭設專用澆筑通道和泵管支撐體系；（4） 鋼筋：板、柱鋼筋保護層墊塊應使用塑料專用墊塊，板面筋馬凳需架在板底筋上；（5） 混凝土澆筑完成后必須注意養護，特別是屋面混凝土尤其是斜屋面混凝土的養護（斜屋面必須覆蓋濕麻布袋），施工單位必須有專人負責澆水養護；（6） 屋面、露臺、衛生間等有防水要求的混7、凝土板，澆筑時結構自找坡；3.2 砌筑、抹灰（1） 砌筑必須進行樣板施工，要求所有基本戶型均需做樣板，樣板經監理和萬科項目管理部驗收后，方可大面積施工；必須填寫戶型砌筑樣板驗收表和在現場樣板房做好標識；（2） 砌筑放線：砌筑不僅要放出墻體、門洞邊線，還需在離墻邊250-500mm 范圍內放出方正控制線，并保留到移交精裝單位；（3） 蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑采用干法施工；（4） 抹灰前需打灰餅，并放出建筑1 米線、門洞中線，木門副框安裝完成后抺灰，及副框塞縫；（5） 砌體拉接筋：必須后植或者用膨脹螺栓。（6） 煙道：對于煙道安裝，要求靠煙道的墻必須抹灰后再安裝煙道，同時用C20 細石混凝土堵塞縫隙8、（煙道和墻體之間），煙道與樓板相交處用C20 膨脹混凝土進行吊洞處理，煙道在衛生間內做反坎，安裝完后煙道整面掛網，和墻體一起抹灰；（7） 總包必須設有專門的砂漿攪拌場地，并懸掛砂漿配比標識牌，嚴禁砌筑砂漿、內墻抹灰砂漿、外墻抹灰砂漿、防水砂漿在一起攪拌；砂漿必須在砂漿攪拌場集中攪拌，嚴禁在工作面現場攪拌，由攪拌場集中攪拌后，運到作業面，用專用砂漿料斗盛放；（8） 砌筑磚縫砂漿飽滿，所有砌筑都必須雙面勾縫，嚴禁通縫；（9） 采用混合砂漿抹灰時，陽角部位先做護角；（10）門洞預留：洞口位置、幾何尺寸準確，門框塞縫寬度0mm-20mm；3.3 細部做法（1） 涂料做法的外墻第一層抹灰完成需預留成品塑9、料分割線條，分割線條離窗洞口和瓷磚面的交接部位5cm 遠處斷開；（2） 在樓梯下口和外墻窗的上沿（窗楣）抹灰需做塑料成品滴水線，且外墻鋁合金窗臺室外下沿口（窗臺泛水）抹灰為成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm 且大于10%；（3） 所有突出外墻面的構件如凸窗臺板、空調洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%，板與墻體相接處需抹成園形R 角；（4） 所有突出外墻面的構件如凸窗臺板、空調洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水線；（5） 外墻磚（劈開磚、窯變磚）須使用專用勾縫劑進行勾縫處理；普通外墻磚使用水泥膏勾縫處理。3.4 防水施工總包在防水施工前做基層的清理和蓄水試驗，監理、甲方防水單位10、聯合驗收不滲漏后，才能開始防水施工，防水層施工后，進行二次蓄水試驗，經監理、萬科項目管理部驗收不滲漏后，進行保護層和其它工序施工；3.5 結構自防水（1） 降板：要求結構施工中，陽臺降板100mm，有保溫要求的露臺降板250mm，無保溫要求的露臺降板100 mm；雨棚降板100mm 或加200mm 混凝土反坎，空調板降板100mm或加200mm 混凝土反坎，非沉箱式衛生間降板80，設地漏，沉箱式衛生間降板約350mm（可根據周邊的梁高確定），箱底設側排地漏口，廚房降板5cm；（2） 混凝土反坎：廚、衛間周邊設砼導墻高200mm，室外空調板靠室內墻體周邊設200mm高，室內單元樓梯和樓梯平臺靠同11、住戶戶內墻體設200mm 高，衛生間類的管道井周邊設200mm 高反坎；（建議反坎與結構一起澆筑）；（3） 套管：所有穿越外墻的水管必須預埋鋼制防水套管，其中地下室外墻防水套管兩端的長度需比外墻完成面高2cm，套管和水管間封堵推薦用瀝青麻絲封堵密實，然后用1:2防水砂漿封堵；衛生間側排地漏等穿墻套管為防水套管，水管和套管間用1:2 防水砂漿封堵（摻水泥用量3.8%的防水粉）；管道穿越樓板無防水套管的時候需加管材配套的專用防水止水環；（4） 空調套管：所有砌體中的空調洞、排氣扇洞、熱水器洞需采取預制塊做法，要求預留pvc 管管道坡向室外，為內高外低，高差3cm，管道伸出預制塊各2cm；梁內的上述12、洞無需采取預制塊做法，但也需保持套管坡度。（5） 堵洞：腳手架不得在外墻體中設置腳手眼。所有堵洞要求樣板先行，由專人負責堵洞，并要求監理全數隱蔽驗收；所有外墻的洞口需用C20 細石膨脹混凝土封堵，嚴禁用砂漿封堵，封堵后需做1mm 厚JS 防水加強,防水面大于洞口10cm；（6） 外墻窗臺壓梁：對外窗臺要在砌體上做鋼筋砼窗臺壓梁，在砌筑時預留2 根6 鋼筋，伸入墻內150mm（加氣塊砌體為通長），并預留100mm 高度，后澆C15 混凝土現澆窗臺壓梁，要求壓梁兩端伸入墻體不小于150 mm，且內高外低，高差不小于30 mm；（7） 側排地漏：所有沉箱排水和屋頂保溫層內排水的側排地漏口標高需低于結13、構面2cm，結構自找坡坡向側排地漏；3.6 淋水試驗（1） 要求坡屋面、外墻、鋁合金窗需做淋水試驗，由監理單位組織專項淋水驗收，并形成專項記錄（外墻淋水記錄），每2 個小時記錄一遍滲漏情況，第一次淋水范圍包括有防滲漏要求的外墻、鋁合金窗、坡屋頂、衛生間墻面、廚房地面，發現滲漏后進行整改，第二次淋水范圍可針對第一次淋水滲漏點，以此類推，直到未發現滲漏；（2） 淋水試驗的管道布設、水泵、閥門、用水由總包單位負責，淋水試驗每六層設置一道，水壓力為2 公斤，流量為0.5L/S*m（水管管長），25PVC 管，孔距100mm，淋水時間為12 小時；3.7 水電工程（1） 水管壓槽：給水管道采取在結構混凝14、土表面壓槽施工工藝，先壓槽（深度不超過20mm），以后再進行水管配管和試壓等工序，嚴禁直接埋在混凝土結構層中；剪力墻部位也采取壓槽方法，避免以后剔鑿混凝土，水管在樓面的水平走向為離墻20-50cm 為宜，冷熱水管間間距10cm；（2） 給水管保護：施工完成水管后，水管必須打壓，打壓驗收合格后，立即用1:2.5 水泥砂漿保護，要求保護層為返出水管兩邊各10cm，高出混凝土結構面2cm，要求交付裝修前必須通水，帶水作業；（3） 給水水管標識：要求總包在毛坯房移交前對地面、墻面水管做好成品保護工作，冷熱水管必須做好油漆走向標識，在冷熱水管兩側20cm 彈墨線做為保護區域控制線，在水管上用紅蘭油漆分別15、標識冷熱和注明方向；（4） 給水管移交：所有給水管道要求總包試壓完成后，帶水移交給精裝修單位，所有接水點處需用堵頭封堵，注意衛生間和廚房的接水點的堵頭需露出毛坯面1.5cm，避免精裝修貼磚后堵頭太深需加接頭或太突出不美觀（熱水器部位，總包需用軟管將冷熱水連通，保持熱水管道中也充水）；（5） 排水管道和地漏移交：室內的地漏安裝由裝修單位根據裝修面來施工，因此排水管道移交時需裝修單位倒水檢測管道通暢情況，然后用專用管帽封堵好，移交后的管道保護由裝修單位負責；（6） 室內電氣：要求總包將所有室內線盒在安裝完成后用鐵皮蓋保護，防止污染，線盒周邊收口到位，線盒埋設超過2cm 的必須加套盒，穿電線由總包完16、成（如為毛坯交付給業主則僅需穿鐵絲），無需并線頭，住戶箱由總包安裝，并通電到位，移交后電箱、電線的成品保護責任由裝修單位負責；3.8 線位移交（1）門洞線位移交：總包應移交，門洞中線、方正控制線、1 米線；（2）窗洞線位移交：總包應移交建筑1 米線、外墻灰餅、窗中線；（3）精裝線位移交：總包應移交地面墻體方正控制線，建筑米線；3.9 工序移交（1）防水基層移交：基面干凈平整、坡度符合要求、陰角圓弧處理、節點按圖施工；（2）木門塞縫由總包單位負責；（3）電梯門塞縫由總包單位負責；（4）鋁合金門窗塞縫由鋁合金門窗安裝單位負責，總包負責收口；（5）移交精裝修：總包應把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方17、可委托第三方按合同、技術規范、圖紙等要求對已施工完成的毛坯房驗收，總包必須配合，并在限定時間內完成整改質量問題；（6）外墻涂料基面移交：總包應按高級抹灰標準對基面進行移交，涂料施工單位可以因為抹灰質量問題拒絕接收，質量問題由總包負責整改。_建筑防水和墻體滲漏問題專題研究(沈陽萬科)2010年12月08日 11:56 住宅建筑滲漏問題一直是工程質量方面的棘手問題，并且很容易由報修處理演變為工程質量投訴。在解決滲漏問題的過程中，公司一方面在技術、成本、人力上有很大的投入，但由于滲漏問題的復雜性原因，業主對滲漏維修的效果和效率方面并不滿意，嚴重的甚至對我們喪失信心，從而引起業主激烈的反應。研究范圍：18、城市花園、紫金苑、花園新城、金色家園、四季花城研究的依據：屋面工程質量驗收規范GB50207-2002建筑防水工程技術建筑工程防水設計與施工手冊建筑施工手冊第四版地下防水工程施工及驗收規范GBJ208-83。）地下工程防水技術規范GBJ108-87。）建筑工程質量檢驗評定標準GBJ301-88。研究對象：建筑防水滲漏、外墻滲漏。客戶關系矛盾問題：滲漏問題之所以成為工程質量難點問題，和業主的高度關注有關，和業主的切身利益相干，業主從心里上不能容忍這樣的問題存在。對我們的維修要求較高。但由于滲漏問題處理存在著滲漏原因判斷困難、責任判定困難、成本投入較大、維修工藝復雜等因素，造成我方維修的時效和效果19、和業主的要求存在很大的差距，甚至多次維修仍然沒能解決問題，業主態度轉而激烈，最終造成客戶關系對立。滲漏原因分析：滲漏問題產生的原因多種多樣，歸納起來有設計、材料、施工方面的原因，概略分析如下：設計是前提：圖紙是工程施工的關鍵性技術文件，圖紙首先要滿足國家設計規范規定的強制指標（如：防水工程的防水等級），其次要明確構造做法，再次要有詳細的細部處理圖示。分析以往圖紙產生的問題，強制規定和構造做法基本滿足要求，但細部處理圖示不足。但防水施工的關鍵就在于細部處理，通常圖紙會給定標準圖集具體節點，但標準圖集和實際工程結合程度并不緊密，甚至根本沒有標注。在和設計院探討具體問題細節時發現，設計人員對細部問題20、處理也不清楚應該怎么做，或者對此問題也沒有更好的解決辦法。圖紙問題從而轉化為施工問題。圖紙上各專業交叉問題沒有規定統一做法，結構設計和建筑設計的矛盾主要表現在坡屋面工程、廚房衛生間降板。水電專業和土建的矛盾主要表現在廚房衛生間和墻體。土建專業設計問題還缺少防滲漏構造做法，如：外墻抹灰、空調板、飄窗、外窗欄桿、陽臺欄桿等。對應措施：參與編制設計任務指導書具體要求設計的深度（細部構造圖示、標準圖索引）。參與并跟蹤設計進程反饋墻體砌筑構造、外挑構件構造、節點構造缺陷與不足，加強工藝難點部位圖示程度。重點關注專業矛盾問題廚衛水暖布管和防水施工交叉問題設計技術措施。材料是關鍵：國家對防水工程材料選擇有詳21、細的規定，結合工程特點有很大的材料選擇空間，但是目前防水建材行業比較混亂，市場上充斥著大量的假冒偽劣產品，這給我們在材料選擇方面提出了較高的要求汰劣存優，這是防水材料作為抵抗雨水滲透的屏障作用所決定的。沈陽公司應用過的防水材料多種多樣，如：SBS卷材、雙組分聚氨酯、高分子、固安諾、單組分聚氨酯、JS、剛性防水等。從近幾年的問題分析可以得出結論：聚氨酯不適合應用于外露表面，剛性防水效果并不穩定，固安諾不適合快速的施工節奏。對應措施：結合目前的建材市場和工程實際需要，在公司內部已經明確了防水施工材料：屋面和地下工程防水為SBS，廚衛、陽臺防水材料為單組分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根據圖紙要求和國家規22、范執行。材料采購注重選擇有實力、質量管理體系健全的、社會信譽良好的防水材料生產廠家入圍招標。確實保障運用到工程中的防水材料在技術性能、耐久性能等各方面滿足需要。施工是基礎：防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作業等問題，因此施工管理和控制將最終決定防水施工質量的好壞，分析以往的案例，施工工人的操作水平、責任心，前后道工序的質量，成品保護，施工方案得當，技術交底培訓，檢查監督，盛水試驗，交接檢查驗收等任何方面出現問題，都會影響到實際防水施工質量。因此施工管理將是我們現場工程人員的核心工作之一。對應措施：施工方案的編制要堅決杜絕為了編制而編制的現象，方案措施選擇要滿足工程實際需要，并能有針對23、性的解決以前出現的問題，在方案中明確施工工藝和操作工藝，明確工序質量標準，不合格工序堅決返工，不能姑息。樣板引路制度要大力推廣，通過樣板引路制度驗證施工方案的不足和發現新的問題。展示施工過程和工序標準及交接驗收標準，并作為培訓有關的施工管理人員和操作人員的實體教材。強化工序交接檢查驗收制度，不合格工序下道工序拒絕接受。解決措施：針對防水問題從責任、利益、義務的角度分析，以前我們走過的道路證明：走單純技術保證的路子是有其局限性的，我們單獨外委防水施工單位進行防水施工，雖然防水施工單位的專業能力要強一些，事實上卻肢解了工程，造成了工程質量責任載體的多樣化，增加了管理環節和控制協調的難度。各方只對自24、己負責的部分負責，總包單位沒有意愿對甲委施工的工程質量負起管理責任，并且沒有確實的管理投入，成品保護意識不強。由于總包的優勢地位造成甲委防水施工單位不能嚴格進行工序交接檢查驗收制度。一旦出現質量問題，雙方互相推委，最終我方處于一種尷尬的裁判的地位，需要耗費大量的精力調查取證，并且判斷的結果還很難令雙方滿意。為此我們首先要做的是理順工程質量責任主體，并按照責任主體的利益和義務調整我們的工程管理思路和采購模式。2005年防水采購我們選用了兩種方式，防水材料采購和工程采購，最終由項目部根據需要選擇合適的方式。顛覆以前怕出問題的想法，害怕問題也沒有避免，關鍵是出了問題不用判斷就能確認是誰的問題，誰來負責，誰來處理，因此總包施工單位承包防水施工將能簡化工程管理環節，利益明晰，責任明晰。目前問題的處理：對以往工程遺留問題加大投入力度，徹底解決，小修小改的解決不了就大修大改，要拋掉包袱輕裝上陣。坡屋面工程：坡屋面工程在采購方面不在單純采購水泥瓦，而是采購坡屋面系統，使之產品配套應用（柔性泛水、鋁板天溝）。堅持倒置式防水施工，取消掛瓦條體系，改為砂漿臥瓦體系。滲漏問題不只是防水問題，還和砌體工程、抹灰工程、欄桿安裝工程、空調板保溫抹灰、外墻外保溫工程緊密相關，因此在實際工作中要編制相關的施工工藝標準，用技術文件作指導，在各分項工程實際開始前完成施工方案編制和樣板引路制作。