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1、項目成本管理制度（試行版）編制審核批準日期日期日期成本管理控制流程地區戰略發展中心地區產控中心地區成本中心地區財務中心地區總部領導項目可行性論證（地區總部）組織子公司工程部進行開發計劃安排取得土地信息確定產品定位產品方案設計，提供規劃指標、市政配套設施情況表產品定位建議書項目成本部編制，區域成本中心審核可成本測算項目財務部編制管理費用、銷售費用、財務費用測算，區域財務中心審核。是終結否地區總裁決策總部專業聯合評審否地區總部領導決策是營銷部設計部成本部財務部公司領導產品定位階段子公司外聯部負責落實項目市政配套設施情況根據土地屬性、市場客戶分析等，提供產品建議書，進行項目定位確定實施方案，進行擴初2、設計進行項目規劃設計，提供規劃指標及部品配置調整測算數據，編制方案版目標成本測算表修正成本測算，滿足公司最低利潤率組織各專業方案成本討論、分析和優化方案成本測算工程部制定工程的二級開發計劃部品確定會部品確定會部品確定會部品確定會管理費用、銷售費用、財務費用測算，增值稅及利潤測算子公司總經理決策地區總部各專業過程參與、指導、審核成本管理控制流程營銷部設計部成本部財務部公司領導擴初設計階段子公司工程部安排詳細的工程三級計劃提供擴初設計指標及部品配置子公司總經理決策否調整測算數據，制定擴初目標成本測算擴初設計組織各專業目標成本討論、確定管理費用、銷售費用、財務費用測算，增值稅及利潤測算擴初目標成本測3、算管理費用、銷售費用、財務費用測算，增值稅及利潤測算提供施工圖設計指標及部品配置施工圖設計子公司各專業會簽 地區總部成本初審制定責任目標成本測算書調整測算數據，制定責任目標成本測算組織各專業目標成本討論、確定子公司總經理審批地區總部審批、下發責任目標成本測算是施工圖設計階段子公司否是子公司總經理決策成本管理控制流程營銷部設計部成本部財務部公司領導施工階段子公司竣工結算階段子公司為后續項目可研論證、方案論證、成本測算提供參考經驗教訓、數據共享總結分析，數據整理，更新數據庫，項目后評估分析工程結算項目利潤結算提供借鑒、參考責任成本季度評估三項費用成本監控、動態成本管理成本監控、動態成本管理、成本信4、息月報月動態成本反饋、實時預警制定責任成本指導設計編制預算，配合完成各分項工程的采購指導成本控制、采購和施工指導三項費用控制1. 目的提高公司成本管理水平，規范公司成本管理流程，加強成本控制力度，降低經營風險，建立先進合理的目標成本管理體系。2. 適用范圍適用于公司的項目可行性研究、產品定位規劃方案選優、目標成本制定、動態成本管理等成本管理工作。3. 術語和定義3.1. 目標成本：是公司基于市場狀況，結合公司經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。應體現 “以經濟合理性的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理宗旨。3.2. 實施方案：是指對項目5、的產品定位已經確定，各項產品設置、各項功能配置都已明確，而且對各種部品設計要求也已明確后的規劃設計方案。3.3. 無效成本：房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。4. 職責4.1. 營銷專業4.1.1. 子公司營銷部4.1.1.1 據地塊屬性，進行市場調研，提出產品建議，明確項目定位；4.1.1.2 負責確定部品配置要求；4.1.1.3 進行產品售價預測。4.1.2. 地區總部產品控制中心4.1.2.1. 對城市、地區的客戶市場進行細分，為項目可行性論證、產品定位提供決策依據；4.1.2.2. 負責了解擬建項目周邊配套等情6、況，了解市場客戶； 4.1.2.3. 負責擬建項目的產品售價預測；4.1.2.4. 過程參與、指導、審核項目產品定位階段的客戶分析和產品建議；4.1.2.5. 參與確定部品配置要求；4.2. 設計專業4.2.1 子公司設計部4.2.1.1. 負責項目產品定位的規劃方案設計；4.2.1.2. 負責項目規劃設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計；4.2.1.3. 提供項目產品定位、擴初設計、施工圖設計階段進行成本測算所需的資料，主要是規劃方案、設計指標及建造標準等；4.2.1.4. 負責結構方案、基礎方案、設備方案的選擇；4.2.1.5. 參與確定部品配置要求；4.2.2 地區總部產品控制中心4.27、.2.1. 進行項目產品研究，建立標準化設計，以提高效率；4.2.2.2. 負責擬建項目決策前的組織、協調工作；4.2.2.3. 負責收集擬建項目的市政配套工程的完成情況；4.2.2.4. 提供項目可行性論證階段進行成本測算所需的資料，主要是規劃方案、規劃指標及建造標準等；4.2.2.5. 過程參與、指導、審核項目產品定位階段的規劃方案設計；4.2.2.6. 參與確定部品配置要求；4.3. 成本專業4.3.1. 子公司成本部4.3.1.1 產品定位規劃方案論證的成本測算、進行效益測算；4.3.1.2 參與確定部品配置要求；4.3.1.3 根據實施方案編制方案階段目標成本測算；4.3.1.4 根8、據擴初設計編制擴初階段目標成本測算；4.3.1.5 根據施工圖設計編制責任目標成本測算和責任目標成本書；4.3.1.6 進行目標成本監控管理，進行月動態成本反饋和實時預警，并按季度進行責任成本考核；4.3.1.7 根據項目實際動態情況填寫成本管理信息月報；4.3.1.8 開展各項成本方案優化；4.3.1.9 配合完成各分項工程的采購；4.3.1.10 完成項目的預結算管理工作；4.3.1.11 完成竣工后的項目成本后評估工作；4.3.1.12 數據整理分析，更新數據庫；4.3.2. 地區總部成本管理中心4.3.2.1. 制定地區統一成本測算模型、產品核算對象及成本核算原則；4.3.2.2. 完9、成公司新項目可行性論證的成本測算；4.3.2.3. 過程參與、指導、審核項目產品定位階段的成本測算；4.3.2.4. 審核施工圖階段責任目標成本測算和責任目標成本書；4.3.2.5. 參與確定部品配置要求；4.3.2.6. 對各子公司的目標成本及責任目標成本的執行進行動態監控管理；4.3.2.7. 建立數據共享平臺；4.4. 財務專業4.4.1 子公司財務部4.4.1.1 負責各階段（除新項目可行性論證階段外）的管理費用、銷售費用、財務費用進行測算及效益測算。4.4.1.2 對項目的利潤和增值稅進行測算。4.4.1.3 組織相關部門對項目增值稅進行策劃，使利潤最大化。4.4.1.4 對管理費用10、銷售費用、財務費用進行監控及動態控制管理。4.4.1.5 完成項目利潤結算。4.4.2 地區總部財務管理中心4.4.2.1 制定地區統一的項目效益測算模型、產品核算對象及成本核算原則；4.4.2.2 負責新項目可行性論證階段的管理費用、銷售費用、財務費用進行測算及效益測算；4.4.2.3 過程參與、指導、審核項目產品定位階段的三項費用測算及效益測算；4.4.2.4 審核實施方案的目標成本指導書；4.4.2.5 對管理費用、銷售費用、財務費用進行動態監控；4.4.2.6 審核項目利潤結算；4.5. 子公司工程部4.5.1. 負責編制項目可行性論證階段的項目開發計劃；4.5.2. 負責編制項目產11、品定位階段的項目開發二級計劃；4.5.3. 負責編制擴初設計階段的詳細項目開發三級計劃；4.6. 地區戰略發展中心4.6.1. 負責收集土地信息；4.6.2. 負責組織子公司項目部對擬建項目進行開發計劃安排；子公司外聯部4.7.1 負責收集擬建項目的市政配套工程的完成情況。4.8. 公司領導4.8.1. 子公司總經理負責審核項目產品定位階段、擴初設計階段、施工圖設計階段的目標成本測算和責任目標成本。除擴初設計階段目標成本測算外，報地區總部審批；4.8.2. 子公司總經理與各部門簽訂部門責任目標成本書；4.8.3. 地區總裁負責對新項目可行性論證進行決策；4.8.4. 地區總部負責審批項目產品定12、位階段、方案設計階段、初設、施工圖設計階段的目標成本測算；5. 目標成本管理原則5.1. 市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現。5.2. 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。5.3. 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本。5.4. 動態管理原則：建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內。5.5. 可追溯性原則：編制目標成本的資料，包括：規劃設計圖、政府對房地產相關的收費標準、市場13、信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據及其他相關文件等，須及時收集、整理、存檔。6. 工作程序6.1. 項目前期論證階段6.1.1. 地區產品控制戰略中心組織各專業人員對擬建項目進行實地考察，協調成本管理中心、財務管理中心完成項目前期經濟測算。負責收集新項目市政配套的完成情況，并負責向各專業進行項目基礎情況的交底工作；6.1.2. 地區產品控制中心在15天內完成市場調研，對土地屬性進行分析，提出產品建議書，并預測項目售價；6.1.3. 地區產品控制中心子公司設計部在305天內負責收集新項目市政配套的完成情況，進行規劃方案設計，并提供項目市政配套設施情況表、規劃方案、規劃指標表（含建造標14、準）； 6.1.4. 地區成本部管理中心子公司成本部在155天內完成設計方案的項目成本測算；6.1.5. 地區戰略發展中心組織子公司工程部在102天內完成項目開發計劃安排；6.1.6. 地區財務管理中心子公司財務部在52天內完成對管理費用、銷售費用、財務費用的測算，并進行利潤測算；6.1.7. 完成項目全成本測算后，地區總部各專業口進行聯合評審。并提交子地區總裁審核決策，以滿足公司經營計劃要求；6.1.8. 地區總裁戰略委員會對新項目可行性通過后，項目正式立項運作。6.2. 產品定位階段6.2.1. 擬建項目經戰略委員會地區總裁決策通過后，子公司營銷部在15天內對項目特點進行詳細的分析，并分析15、項目客戶市場，準確預測售價，對產品設置、部品配置提出要求，形成詳細的產品建議書。6.2.2. 子公司外聯部在15天內負責落實項目市政配套設施完成情況，并填寫項目市政配套設施情況表；6.2.3. 子公司設計部在70天內根據產品建議書，進行項目規劃設計，確定規劃方案，可以是多方案設計。并填寫詳細的規劃指標表（含建造標準）。6.2.4. 子公司工程部在10天內編制項目開發二級計劃；6.2.5. 子公司成本部在3015天內根據規劃指標表（含建造標準），完成項目方案成本測算。6.2.6. 子公司財務部在7天內在成本專業完成的成本測算和項目開發計劃基礎上，對管理費用、銷售費用、財務費用進行測算，并計算增值16、稅和項目利潤。6.2.7. 項目全成本測算完成后，子公司成本部負責組織由地區總部和子公司的成本、設計、營銷、財務專業參加部品討論確定會議。根據確定的部品方案，子公司成本及財務在105天內重新調整成本測算。6.2.8. 在項目產品定位過程中，地區總部各專業需在過程中進行溝通指導、過程審核；6.2.9. 子公司總經理對產品定位、規劃方案、部品方案、項目利潤進行評估，審核確定后報地區總裁審批；6.2.10. 地區總裁審批同意，實施方案確定。如有意見則各專業重新進行規劃設計和成本測算，并再進行匯報審批。6.3. 擴初設計階段6.3.1. 實施方案經地區總裁審批通過后，子公司才能進行下階段的初步設計及施17、工圖設計；6.3.2. 方案確定后，子公司設計部在40天內完成項目的初步設計，并填寫規劃指標表（含建造標準）；6.3.3. 子公司工程部在3010天內完成詳細的項目開發三級計劃，包含項目各項采購招標計劃；6.3.4. 子公司成本部在20天內根據規劃設計、規劃指標表（含建造標準），完成項目目標成本測算；6.3.5. 子公司財務部在7天內根基項目目標成本測算和項目開發三級計劃完成對管理費用、銷售費用、財務費用進行測算，并計算增值稅和項目利潤；6.3.6. 子公司總經理對擴初設計、項目成本測算、利潤預測進行評估決策，通過后報地區總部備案。6.4. 施工圖設計階段6.4.1. 子公司設計部根據初步設計18、在60天內完成施工圖設計，并填寫詳細的規劃指標表（含建造標準）。6.4.2. 子公司成本部在35天內根據規劃設計、規劃指標表（含建造標準），完成項目責任目標成本測算。6.4.3. 子公司財務部在5天內完成對管理費用、銷售費用、財務費用進行測算，并計算增值稅和項目利潤。6.4.4. 項目全成本測算完成后，子公司成本部編制完善項目責任目標成本測算表，并組織由成本、設計、營銷、財務向子公司總經理匯報。6.4.5. 子公司總經理對規劃方案、部品方案、項目利潤進行評估，并對目標成本進行確定。6.4.6. 項目責任目標成本測算過程中，地區總部成本管理中心、財務管理中心可在過程中進行溝通指導、過程審核。6.19、4.7. 項目責任目標成本測算經子公司總經理審核同意后，報集團審批、簽署。6.4.8. 子公司成本部在15天內在項目責任目標成本測算的基礎上，完成項目責任目標成本書的制定；6.4.9. 子公司總經理負責與各個部門簽署項目責任目標成本審批和簽署。6.4.10. 施工圖設計：a） 子公司設計部應組織設計、工程、成本各專業對工程的結構方案、基礎方案、設備方案進行評估，選擇最優方案后方可進行施工圖設計；b） 子公司設計部應組織設計、工程、成本各專業對各分項工程的施工圖紙或方案進行評估，優化后方可實施；c） 主體工程應對設計單位采取限額設計。結構含鋼量、混凝土含量和門窗開啟面積等，應控制在經濟、合理的范20、圍之內。門窗洞口的比例應符合目標成本的要求。必要時可以約請結構咨詢公司對施工圖進行同模型、同條件的計算復核，或聘請顧問進行設計指導工作，優化結構方案。6.5. 施工階段6.5.1. 子公司成本部配合完成各分項工程的采購，以及設計費、樣板房、銷售大廳的監控，并按責任目標成本進行控制；6.5.2. 子公司成本部進行目標成本動態成本管理與反饋，實行成本預警機制，并提出相應的成本管理建議。6.5.3. 子公司成本部根據實際成本變化情況，及時調整動態成本和責任成本，并按月反饋動態成本變化情況，按季度進行責任目標成本評估；6.5.4. 子公司成本部編制成本管理信息月報，并于每月3日前報地區總部；6.5.521、. 子公司財務部對管理費用、銷售費用、財務費用進行監控，并按目標成本進行控制，實行動態成本管理與反饋；提出相應的成本管理建議。6.6. 竣工結算階段6.6.1. 工程竣工驗收后，由子公司成本部完成工程結算，子公司財務部完成項目利潤結算。6.6.2. 項目結算完成后，子公司成本部完成項目的項目結算成本分析。6.6.3. 整理分析成本數據，并更新成本數據庫。7. 動態成本管理7.1. 目標成本管理成本部必須按動態管理原則進行動態監控；7.2. 動態成本：指當前工程項目中最新的、即時的成本。動態成本已結算合同 + 未結算合同 + 變更簽證 + 非合同性成本 + 待發生成本7.3. 子公司成本部根據動22、已結算合同、未結算合同、變更簽證、非合同性成本、 待發生成本，及時整理數據，并進行成本動態調整管理；按月反饋動態成本，提出成本管理建議；7.4. 子公司成本部根據動態成本數據，按季度進行責任目標成本評估，并提出成本管理建議。8. 目標成本管理質量要求8.1. 方案階段：方案確認版目標成本必須滿足公司項目可行性論證階段的目標成本和公司經營的需要；8.2. 擴初階段：擴初版目標成本不得超出方案確認版目標成本的8；8.3. 施工圖階段：施工圖版目標成本不得超出擴初版目標成本的5；8.4. 施工階段：施工階段動態成本不得超出施工圖版目標成本的3；9. 相關記錄9.1. 產品建議書9.2. 項目市政配套設施情況表9.3. 規劃指標表（含建造標準）9.4. 目標成本測算表9.5. 跨期成本分攤原則說明9.6. 項目結算成本分析9.7. 成本信息月報