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1、目標成本管理實施細則（參考）1. 目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系。2. 范圍本實施細則適用于集團所屬各地產公司。為集團所屬各地產公司制訂目標成本和實施目標成本管理提供相應依據和規范。3. 職責3.1 集團成本與計劃管理委員會負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實，集團財務管理部成本審算中心負責有關具體對接事宜。3.2 集團所屬各地產公司負責貫徹實施。4. 方法與過程控制 4.1 目標成本釋義4.1.1 目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。應體現集團“以經濟合理性最大的成本提升產品2、的競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理宗旨。4.1.2 目標成本文件分為三個部分：目標成本測算表目標成本控制責任書動態成本月評估。4.1.3 目標成本測算表是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業工程造價指標及各種費用指標。4.1.4 目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。4.1.5 動態成本月評估報告反映各成本項目的動態變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4.2 目標成本管理原則4.2.1 市場導向原則：目標成本3、管理以市場為導向，確保目標利潤的實現。4.2.2 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。4.2.3 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本。4.2.4 動態管理原則：建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內。4.3 目標成本科目的分類：詳附件目標成本科目分類4.4 目標成本文件制訂的步驟及時間要求4.4.1 項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，以及營銷、設計、成本、工程、財務等相關4、部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以設計部編制的建設項目綜合經濟技術指標表為依據，在五個工作日內完成，并根據測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成方案設計階段的成本控制建議，以此指導實施方案的造價控制。4.4.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內，對項目成本測算表進行細化和修訂。根據各相關部門的工作現狀和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要材料設備的目標5、成本分析。結合設計院的承諾明確各產品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設計階段的成本控制建議，作為設計任務指導書的一部分發給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。4.4.3 施工圖預算階段：施工圖完成后十五個工作日內，對目標成本測算表全面進行細化和修訂，作為最終的目標成本。并按已完工程的經驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的目標成本控制責任書，并以此指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理。4.4.4 各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在定稿后即時上報集團財務管理部成本審算中心，相關數據錄入成本管理軟件。4.5 目標成本測算表的編制4.6、5.1 目標成本測算必須應用集團統一測算表格（見附件），并體現量價分離的原則。4.5.2 目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產品建造標準及部品標準（施工圖預算階段）說明書。4.5.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。4.5.4 成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算7、依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。4.5.5 產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優的方案。4.5.6 施工圖預算完成后目標成本測算表中的材料設備，對其品質應有準確的描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。4.5.8 各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算8、不一致的地方應有充分的依據和說明，原則上偏差不應太大。4.6 目標成本控制責任書的編制4.6.1 目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等，互相補充，共同構成項目經營指導書內容。4.6.2 目標成本控制責任書的制定，應按照集團責任成本管理體系要求，明確成本發生各階段的控制內容、控制原則、責任部門等。4.6.3 目標成本控制責任書應包含以下內容：項目概況：總規劃指標，分期規劃指標，工程概況，入伙時間。地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。開發前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。主體建安、社區管網、配套設施費的控制：目標、9、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要點。園林環境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。開發間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳責任成本管理體系指引）4.6.4 營銷費的控制包括開發間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。“營銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作10、為成本控制的考核指標之一。“銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。4.6.5 目標成本控制責任書由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到設計、工程、營銷、項目經理部、項目發展部、財務部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經理簽發執行。4.7 目標成本的執行4.7.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部每月出一份項目動態成本月評估，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。4.7.2 項目動態成本月評估應包括“變更簽證統計表”和“項目動態成本信息表”，并作為成本信息月報的部分內容，在完成后的三個11、日內報集團財務部成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）4.7.3 成本管理部應根據合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態成本信息表”。4.7.4 如在月內出現影響成本50萬元以上的重大事項，變化發生的責任部門應及時向成本部提供相關資料，成本部及時計算相應成本變化金額和原因，向公司總經理和分管領導匯報。4.7.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環境合同的額度使用情況；設計變更和現場簽證應做到一單一算，月結月清，并錄入成本管理軟件。4.712、.6 項目結算完成后或者年度成本管理工作總結時，應按照目標成本控制責任書對相關責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業績考核的依據之一。4.7.6 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，并按照“成本數據庫”的格式要求，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算、結算初步審核的依據。 4.7.7 項目結算完成后，應分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供經驗數據。4.8 目標成本的修訂4.8.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在項目動態成本月評估13、中反映即可。4.8.1 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發生較大變化時（對利潤影響達2），應對目標成本進行修訂，并報公司總經理批準，同時上報集團財務部成本審算中心備案。附件：目標成本科目分類成本測算表（標準）10 萬科集團目標成本管理實施細則附件之目標成本科目分類目標成本科目分類成本科目主要包含內容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補14、償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等二開發前期準備費1勘察設計費勘測丈量費水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規劃設計費規化費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費 報批報建費1. 項目報批報建費：報建時按規定向政府有關部門交納的報批費2. 交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、15、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規劃管理費、環境評測費、費新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等 增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費 臨時道路施工用的臨時道路設計、建造費用 臨時用電施工用的臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用 臨時用水施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用 場地平整基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設施費 臨時圍墻圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 臨時圍板臨時圍板的16、設計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎造價土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水2結構及粗裝修砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內精裝修廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內水暖氣電室內給排水u 給排水自來水、排水u 直飲水系統u 熱水系統室內采暖地板熱、電17、熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片室內燃氣室內電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋2設備及安裝通風空調系統空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統電梯供貨及安裝發電機供貨及安裝發電機供貨、安裝、機房降噪消防系統含消防水、電、防排煙u 水消防系統自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統u 電消防系統煙感、溫感、報警、消防廣播u 氣體滅火系統u 防排煙工程人防設備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統居家防盜系統陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統包括可視及非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛星電視主體內外布線及終18、端插座電話主體內外布線及終端插座寬帶網主體內外布線及終端插座五社區管網工程費1室外給排水系統室外給水系統小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓雨污水系統2室外采暖系統3室外燃氣系統4室外電氣及高低壓設備高低壓配電設備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備室外強電管道及電纜敷設室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井5室外智能化系統停車管理系統露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統小區閉路監控攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝周界紅外防越紅外對掃小區門禁系統電子巡更系統電子公告屏六園林環境工程費1綠化建設19、費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建造成本及配套資產購置2業主會所建造成本及配套資產購置3幼兒園建造成本及配套資產購置4學校建造成本及配套資產購置5網球場6設備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產購置8八開發間接費1工程管理費工程監理費支付給聘請的項目或工程建立單位的費用預結算編審費支付20、給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用行政管理費直接從事項目開發的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質量監督費建設主管部門的質監費安全監督費建設主管部門的安監費工程保險費2營銷設施建造費 廣告設施及發布費車站廣告、路牌廣告 現場包裝費彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 接待廳裝修、裝飾費設計、工程、裝飾等 樣板間包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。 銷售模型費售樓沙盤、戶型模型等 其他3資本化利息直接用于項目開發所借入資金的利息支出21、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。4物業管理完善費開發商承擔的由物業管理公司代管的大修基金、物業管理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的物業管理費九期間費用目標成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見萬科集團費用核算辦法1管理費用人工費用行政費用財產費用其它2銷售費用詳見萬科集團費用核算辦法 媒介廣告費電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用展銷費展位費、布置費、制作費等 促銷活動費設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品 現場銷售器具費飲水機、家私等 銷售人工費工資、獎金、補貼等 看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用萬客會費用銷售代理費及傭金支付專業銷售代理機構或物業公司的代理銷售費和傭金。中介策劃及咨詢費支付的中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢等費用 總產權登記費政府收費 分戶產權轉移登記費政府收費 房屋交易費政府收費 其他