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1、壹間公寓？對(duì)于公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，是個(gè)陌生的品牌，但是對(duì)于蛇口人來(lái)說(shuō)，壹間公寓再熟悉不過(guò)，連出租車(chē)司機(jī)都可以閉著眼睛開(kāi)到那里。近日，房東東和鏈家研究院一行走入了這家陌生又熟悉的公寓。公寓接待前廳先來(lái)看下這些數(shù)據(jù)多少套房間？11812 套，全部在蛇口，儼然是國(guó)內(nèi)單區(qū)域最大的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商！是不是太低調(diào)了？管理規(guī)模多大？50 多萬(wàn)平方，你們都在包租，而他是房產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)，好吧，蛇口房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng) 7 萬(wàn)以上了，50 萬(wàn)方=300 多億市值，最大市值的集中式公寓已經(jīng)誕生！某集中式品牌公寓已經(jīng)哭昏在門(mén)口了！收入和利潤(rùn)多大？2016 年預(yù)計(jì)租金收入 4 億多，千萬(wàn)級(jí)利潤(rùn)。這規(guī)模、資產(chǎn)、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等綜合指標(biāo)，掐2、指一算，在品牌公寓中沒(méi)有第一，也有第二呀。據(jù)介紹，壹公寓是上市公司招商蛇口旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，隸屬于園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)部門(mén)，業(yè)務(wù)起步于 80 年代，多為配套宿舍項(xiàng)目，2008 年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，2009 年起歷經(jīng) 5 年分為 3 期花費(fèi) 2.7 億對(duì)部分舊樓進(jìn)行改造，形成目前的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。目前長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)有三個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)：壹棧、壹間和壹棠。再看看壹公寓的三條產(chǎn)品線(xiàn)。面對(duì)不同人群，不同的產(chǎn)品線(xiàn)有不同的服務(wù)與配套服務(wù)、運(yùn)營(yíng)模式以及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，差異化定位清晰。壹棧公寓壹棧公寓壹間公寓壹間公寓壹棠服務(wù)公寓壹棠服務(wù)公寓產(chǎn)品線(xiàn)定位壹公寓的所有房源都為自持物業(yè)，擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證。公司發(fā)展思路是“輕重結(jié)合、資管分離，3、同時(shí)獲取資產(chǎn)升值和品牌溢價(jià)的雙重收益。整租改造、散租整合、收購(gòu)自建是壹公寓主要路徑。比如，壹間公寓，是一個(gè)小區(qū) 28 棟樓經(jīng)過(guò)改造后運(yùn)營(yíng)，配套餐廳、公共洗衣房、會(huì)議室、便利店等基礎(chǔ)設(shè)施。壹公寓的三條產(chǎn)品線(xiàn)服務(wù)及運(yùn)營(yíng)模式傳統(tǒng)的公寓租賃，利潤(rùn)不高，壹公寓又如何來(lái)實(shí)現(xiàn)高收益呢？壹公寓負(fù)責(zé)人認(rèn)為，可以通過(guò) 5 方面進(jìn)行實(shí)施：第一是主要通過(guò)資源獲取及功能錯(cuò)配、價(jià)值錯(cuò)配的物業(yè)項(xiàng)目，降低物業(yè)取得成本；第二是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品方案，合理提高人房比，進(jìn)一步提升單位產(chǎn)值，壹間公寓已經(jīng)做到了人房比 1:135，這個(gè)管理水準(zhǔn)在同行中已經(jīng)是相當(dāng)高了；第三是集中區(qū)域，規(guī)模化發(fā)展，降低運(yùn)營(yíng)成本；第四是將公寓租賃作為資本整合平臺(tái)4、，整合與居住生活相關(guān)的社會(huì)配套資源與服務(wù)，短期看收益不會(huì)很大，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，增長(zhǎng)潛力非常大；第五是合理利用資金杠桿，對(duì)于國(guó)內(nèi) REITS 逐漸開(kāi)放后，利用現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，吸引保險(xiǎn)和養(yǎng)老資金進(jìn)行投資，獲取理想的收益。壹公寓已經(jīng)取得不菲的成績(jī)，但是從深圳走向全國(guó)的過(guò)程中，也面臨很多挑戰(zhàn)。公司業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)如何搭建、公司全國(guó)定位是否與深圳蛇口定位一致、產(chǎn)品是否建立標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)是否已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢、產(chǎn)品成本效益與客戶(hù)體驗(yàn)如何平衡、業(yè)務(wù)如何運(yùn)營(yíng)都是需要公司去研究。同時(shí)，更多的地產(chǎn)公司進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，特別是萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)巨頭，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，也是壹公寓高層值得深思的！如果營(yíng)銷(xiāo)真的有江湖流派的話(huà)，那招商5、蛇口產(chǎn)園發(fā)展在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，絕對(duì)應(yīng)屬于名門(mén)正派。其打法守正出奇，基于市場(chǎng)洞察，層層推進(jìn)，步步為營(yíng)，按照自己的營(yíng)銷(xiāo)邏輯形成從感官到感動(dòng)的精妙拳法。2017 年 4 月 14 日，招商蛇口的 All Star 營(yíng)銷(xiāo)大獎(jiǎng)公布，產(chǎn)園發(fā)展首次參與營(yíng)銷(xiāo)大獎(jiǎng)角逐，旗下壹公寓團(tuán)隊(duì)就抱回兩項(xiàng)大獎(jiǎng)：招商壹公寓平面設(shè)計(jì)分享榮獲 2016 年度最佳廣告作品獎(jiǎng)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)研究榮獲 2016 年度最佳研究成果獎(jiǎng)?wù)猩躺呖诘臓I(yíng)銷(xiāo)精英不僅在傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊，更在長(zhǎng)租公寓大放異彩。接下來(lái)就是 Show time1 年度最佳廣告：招商壹公寓平面設(shè)計(jì)分享獲獎(jiǎng)理由：該作品立足長(zhǎng)租公寓“壹棧”、“壹間”及“壹棠”三大產(chǎn)品線(xiàn)，通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)6、品在色彩演繹、LOGO 演繹及平面設(shè)計(jì)上明確的區(qū)分，清晰向消費(fèi)者傳遞了其核心價(jià)值。多少套房間？11812 套，國(guó)內(nèi)單區(qū)域最大的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。管理規(guī)模多大？50 多萬(wàn)平方，房產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)，最大市值的集中式公寓。收入和利潤(rùn)多大？數(shù)億租金，千萬(wàn)級(jí)利潤(rùn)。規(guī)模、資產(chǎn)、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等綜合指標(biāo)，在品牌公寓中首屈一指。這就是招商蛇口旗下產(chǎn)園發(fā)展的壹公寓。目前長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)有三個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)：壹棧、壹間和壹棠。面對(duì)不同人群，不同的產(chǎn)品線(xiàn)有不同的服務(wù)與配套服務(wù)、運(yùn)營(yíng)模式以及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，差異化定位清晰。“壹棧”公寓系列：定位為“青年白領(lǐng)公寓”，于交通便捷的城市配套區(qū)域，以緊湊戶(hù)型、簡(jiǎn)單裝修，為畢業(yè) 5 年之內(nèi)、支付能力7、有限的青年白領(lǐng)人群，提供經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、簡(jiǎn)單時(shí)尚的過(guò)渡性租住產(chǎn)品。壹棧因?yàn)橐黄?所以贊中文名“壹棧”音同“驛站”，匹配青年白領(lǐng)人群過(guò)渡性居住產(chǎn)品；英文名“Habbitat One，意為”棲息地“，表達(dá)個(gè)性化的居住意境。“壹間”公寓系列：定位為“城市中產(chǎn)公寓”，于城市中心地段，以舒適戶(hù)型、高檔精裝、拎包入住、管家式服務(wù)，為追求質(zhì)感生活的城市中產(chǎn)新貴階層，提供全面的租住解決方案。壹間美而不勝 恬淡為意中文名“壹間”崇尚禪宗哲學(xué)，意為返樸歸真、追求生活質(zhì)感的生活態(tài)度；英文名“Apartment One，國(guó)際通識(shí)公寓產(chǎn)品，代表拎包入住，品質(zhì)服務(wù)的居住形態(tài)。“壹棠”公寓系列：定位為“中高端服務(wù)式公寓”，于外向8、型經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)域，針對(duì)跨國(guó)企業(yè)中高管理層及其家庭成員，以及國(guó)內(nèi)高端商務(wù)精英，提供酒店式公寓產(chǎn)品、配套與國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。壹棠穿梭世界 居停壹棠中文名“壹棠”音同”壹堂“，意為世界賓客 歡聚一堂，突顯服務(wù)公寓國(guó)際化市場(chǎng)定位；英文名“Masion One，Mansion意為高端高層大戶(hù)型公寓產(chǎn)品。2 最佳研究成果：中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)研究獲獎(jiǎng)理由：該成果將中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)明易懂的分類(lèi)研究，分析了三類(lèi)居住性租賃公寓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，并結(jié)合案例進(jìn)行機(jī)會(huì)點(diǎn)剖析，內(nèi)容詳實(shí)、有觀點(diǎn)、有沉淀。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。“促穩(wěn)”成為 2017 年一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。實(shí)行租售9、并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑，同時(shí)也被作為兩會(huì)熱點(diǎn)再度提及。在大背景的影響之下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再次升溫。中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)研究主要以明確長(zhǎng)期居家、長(zhǎng)期商務(wù)度假及短期商務(wù)旅游為市場(chǎng)研究重點(diǎn)，選取租期、驅(qū)動(dòng)因素、家庭周期分三層次對(duì)居住性物業(yè)租賃市場(chǎng)從客戶(hù)屬性角度進(jìn)行劃分，調(diào)研了居住性租賃物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)狀況，包含特征、物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、發(fā)展趨勢(shì)，為招商蛇口居住性租賃物業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)建立打下基礎(chǔ)。壹公寓的所有房源都為自持物業(yè)，擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證。公司發(fā)展思路是“輕重結(jié)合、資管分離，同時(shí)獲取資產(chǎn)升值和品牌溢價(jià)的雙重收益。整租改造、散租整合、收購(gòu)自建是壹公寓主要路徑。比如，壹間公寓，是一個(gè)小區(qū) 33 棟樓經(jīng)過(guò)改造后運(yùn)營(yíng)，配套餐廳、公共洗衣房、會(huì)所、便利店等基礎(chǔ)設(shè)施。3 產(chǎn)園發(fā)展：招商蛇口為產(chǎn)業(yè)園區(qū)賦能招商蛇口深耕園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，聚焦空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚集、生態(tài)圈服務(wù)，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新賦能，并成立產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)發(fā)展，專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城代表蛇口園區(qū)代表蛇口網(wǎng)谷壹間公寓壹棧公寓壹棠公寓目前，招商蛇口已在國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 10 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總面積超過(guò) 500 萬(wàn)平方米。從主題園區(qū)到特色產(chǎn)業(yè)帶，再到生態(tài)型片區(qū)，招商蛇口賦予產(chǎn)業(yè)繁盛生長(zhǎng)的能量，為城市經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展帶來(lái)源源不斷的活力。