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1、寫字樓商業業態發展模式案例通過研究我們發現存在五類寫字樓商業業態發展模式2一、綜合型一、綜合型二、專業型二、專業型三、百貨型三、百貨型四、餐飲休閑型四、餐飲休閑型五、金融型五、金融型深圳地王大廈合肥百大合肥新都會深圳賽格廣場深圳世金中心天津津匯廣場發展銀行大廈深圳金中環廣場分類研究案例深圳卓越廣場深圳地王大廈位于蔡屋圍金融商務區，區位價值優越，是深圳的最高樓大廈基本情況占地面積18000m2總投資40億港幣綠化覆蓋率36%總建筑面積266784萬m2綠化總面積6500m2停車場面積37717m2（共3層，900個車位）商場建筑面積34000平米單層面積7000平米凈層高3.7m單元總數88個32、p地王大廈位于深圳市羅湖區深南路、解放路及寶安路的交匯點，處于蔡屋圍金融商場區 深南東路深南東路寶安南路寶安南路解放路解放路購物商場餐飲：購物：銀行：休閑：其它=40%：40%：4%：8%：8%購物商場采取不出售產權，統一業態規劃，分散招商的經營方式4樓層樓層主要品牌主要品牌LG屈臣氏、千色店、肯德基、麥當勞、永和豆漿、元綠壽司、中航健身G工商銀行、匯豐銀行、illy咖啡、PORTS服飾、BMW休閑服飾、Friday餐廳二層KARSPOLOR男裝、杉杉男裝、SAMMY女裝、絲情發意、依貝佳美容、千禧之星珠寶、茂昌眼鏡三層ITAT國際品牌折扣店、婭奴女裝、伊曲女裝四層王子金城、川人府、美樂匯美食3、廣場合肥新都會環球廣場：依托核心商圈以及周邊成熟的居住氛圍，項目規劃5.1萬平米大體量商業5開發商：合肥新鴻意房產屬性：綜合性購物中心，集吃、喝、玩、購為一 體的現代化shoppingmall；位置：廣場位于合肥市馬鞍 山南路100號，毗鄰 安徽省體育館，周圍聚集了眾多檔住宅區及高等院校，人口密集，地理位置優越。規模：廣場整體商業建筑面積達51000多平方米單層面積：約12500多平米 新都會環球廣場餐飲：休閑：購物=10%：5%：85%6位置位置馬鞍山路與屯溪路交叉口規模規模新都會環球廣場總建筑面積約9萬平方米，由一幢28層全智能化公寓式辦公樓，四層商業裙房及地下二層約2萬平方米地下車庫組成4、，四層商業裙房其中一、二、三層每層約一萬平方米.商業類商業類型型Shopping mall主力店主力店家樂福（2.3萬平米）、百貨（1.5萬平米）、肯德基（600平米）、肥西老母雞（800-900平米）、名典（600平米），餐飲總面積3000-4000平米，占10%，比例較低，電玩2000平米，經營情況很好，KTV5000平米，一街3000平米。分層業分層業態態一層：鞋、服飾、化妝品二層：服飾三層、四層：家樂福超市品牌品牌百麗、千百度、運動100客戶客戶周邊的居民、政府、院校、市場，相對貧困，中檔定位，5-10萬年收入客戶點評點評中檔檔次，客戶范圍較窄，來自周邊，每年營業額增幅60%。規模較小5、，導致餐飲、娛樂比例不大 深圳賽格廣場：依托深圳最繁華商圈、全國最大的電子商品市場，規劃了層電子市場的裙樓p物業性質：寫字樓p物業級別：甲級p功能組成：辦公、商貿、酒店p項目位置：福田華強路與深南路交匯處p所屬商圈：華強北p交通位置：深南路p開發商：深圳市賽格集團有限公司p占地面積：12614M2p總建面：169063M2p商業建面：56100p總高355.8米，地上75層，地下4層7“賽格廣場”位于深圳福田中心區的核心地段，處于深圳最繁華的華強北商圈：、位于深圳最核心地段：福田中心區、位于深圳最繁華商圈華強北商圈，周邊萬平方米以上的大型商場多個、日平均人流量超過萬人次、處于全國最大的電子商品6、市場：周邊有包括華強電子等個超大型的電子市場、周邊路網密集，為地鐵號線上蓋物業p道路交通：緊鄰多條城市主干道，包括深南大道、華強北路等p軌道交通：地鐵號線p公共交通：片區內有19路大巴，18路中巴深圳賽格廣場：統一業態規劃、分散經營電子市場：銀行：其他：電子市場采取統一規劃分散經營的方式；經營狀況：入駐率達達，成為中國最貴商鋪，萬元平方米8“賽格廣場”大廈前期規劃了層商業，由于經營情況較好，目前已經拓展到層，經營業態如下：p1F由銀行、地鋪和商場內鋪組成p-目前全亞洲最大的電子配套市場、銀行商務中心，目前已進駐的公司有IBM、COMPAQ、EPSON、ACER、NEC、PHILIPS、聯想等國7、內外知名企業天津津匯大廈：天津首席商圈的甲級寫字樓，規劃層裙樓，以百貨型商業為主p地理位置：天津市和平區南京路p開發商：新加坡澳中房地產公司p定位：中檔-中偏高端檔次p建筑面積：萬平米p商業規模：平米p經營模式：只租不售。p配套：8部進口三菱客用電梯，分為兩區，速度2.5米/秒，新風供應量，25000立方米/小時/層。p入市時間：2002年11月9“津匯廣場”位于天津最核心地段、首席商圈內的地鐵上蓋物業：、位于天津最核心地段：和平區核心位置、位于天津首席商圈南京路商圈，周邊有家五星級酒店、多個甲級寫字樓、周邊路網密集，為地鐵號線上蓋物業p道路交通：緊鄰城市主干線南京路、鞍山道、衛津路、營口道；8、p軌道交通：扼守地鐵號線營口道站站口p公共交通：緊鄰公交車站，20余條公交線路南京路商務區南京路商務區友誼路商務區友誼路商務區十一經路商務十一經路商務區區鞍山西道商務鞍山西道商務區區南京南京路路衛衛津津路路南南門門外外大大街街新新興興路路營口營口道道鞍山鞍山道道海光寺海光寺站站鞍山道鞍山道站站營口道營口道站站小白樓小白樓站站天津津匯大廈：商業統一業態規劃、統一經營餐飲：購物：銀行：休閑：其它=10%：8%：3%：2%：5%p商場采取只租不售的方式，統一業態規劃，統一經營p經營狀況：至層以及層的餐飲部分經營情況較好，、層百貨經營較差10經營業態如下：pB1F：屈臣氏超市、中式、日式、臺灣、港式餐9、飲、美發、中航健身會p1F：花旗銀行、百貨p2F：女士服飾、女士內衣p3F：休閑服、男士服飾p4F：兒童服飾、珠寶、家居用品、通訊、照相器材、音像p5F：運動用品、美食中心合肥百大CBD位處合肥成熟的三孝口商業中心，是合肥CBD中央廣場的核心組成部分11區位與交通:地處合肥市較為成熟 的商圈：三孝口商業 中心。開發商：合肥百大集團開業時間：2006年元月 21日開業 百大百大百大百大CBDCBDCBDCBD規模：占地面積14154平方米，總建筑面 積131630平方米，是一座集現代百貨商場、高檔住宅、酒 店式商務公寓、甲級寫字樓為一體的商業建筑群。合肥百大CBD項目商業全部為購物功能，整體由合10、肥百大百貨經營12位置位置合肥三孝口商業中心長江中路365 號規模規模商業面積為42000平方米產品產品概況概況標準層面積7000平米，層數5+1層地下;主通道寬4m,輔通道寬2m分層分層業態業態均為百貨品牌品牌卡爾丹頓、賓度、Jeep、NAUTICA、沙馳、COOCN、CSLR、佐丹奴、VERO MODA、ETAM客戶客戶以滿足白領女性為主點評點評為新建物業,物業質素較好,品牌結構合理,商場管理一般,缺乏特色深圳金中環大廈：依托核心商圈，定位為滿足商務配套的餐飲休閑型商業p物業性質：寫字樓p物業級別：甲級項目p位置：福華路與金田路交匯處p所屬商圈：中心區CBDp交通位置：地鐵1號線,地鐵4號11、線p開發商：金中環商務大廈p占地：7368.M2p總建面：103153M2p商業建筑面積：23295.41M2p容積率：13.72p開盤時間：2005-10-30p入住時間：2006-10-28p經營狀況：一般13“金中環國際商務大廈”是深圳目前唯一位于CBD核心區的雙地鐵上蓋物業：緊鄰國際會展中心及“城市大客廳”，百米范圍內擁有四家五星級豪華大酒店，并在地下一層直接連接十多萬平米的福華地下商業街和中軸晶島國際、怡景中心城等大型商業中心深圳金中環大廈：餐飲：銀行：休閑：其它=：14金中環國際商務大廈項目規劃6層商業裙樓：經營業態如下：p-1F：麥當勞、面包新語、鈺花溪等大眾餐飲p1F：便利店、12、移動營業廳、銀行、地鋪等；p2FF：678國際會所，提供SPA、水療、餐飲、商務、美容、康體、保健、中醫理療等服務；pF：香港皇上皇集團的金皇廷酒樓pF：為金中環酒店總服務臺，設有商務中心、大堂吧、西餐廳、多功能宴會廳、品味軒豪華中餐廳、花店、精品店、美容美發、保健中心等15深圳卓越大廈位處深圳福田CBD，周邊具有濃厚的商務辦公氛圍p位置：福田區福民田路p占地面積：0.37萬p總建筑面積：5.6萬 p計容積率建面：4.9萬p寫字樓建面：2.9萬p商業建面：1.85萬p容積率：12.90p層數：22層 p建筑高度：86.90mp開盤時間：2003-12-21 p入住日期：2004-06-30 113、 12 23 34 45 51.1.城建購物公園城建購物公園2.2.星河購物公園星河購物公園5.5.天虹購物中心天虹購物中心 3.3.怡景中心城怡景中心城4.4.晶島國際廣場晶島國際廣場卓越大廈16深圳卓越大廈：三層商業配套，以休閑娛樂、餐飲、購物為主卓越大廈位于福田商務中心區，且位于5大集中式商業體所組成的福田中心區商圈邊緣。項目原規劃6層商業裙樓，實際使用只有1、2層作為商業，約6000經營業態如下：p1F：銀行、文具店、便利店、地鋪等；p2F：高檔餐飲；p3F3F：會所；：會所；p4-6F4-6F：轉換為辦公功能。：轉換為辦公功能。深圳世界金融中心融甲級寫字樓、星級商業、商務公寓為一體的14、高檔商務建筑群區位與交通位于羅湖商業金融中心區，是深圳又一座地標性的摩天大樓；交通便利，位于深南大道旁商業定位星級商業為主，滿足商務人士的需求入駐企業16家世界500強企業入駐包括：美國塔吉特韓國現代商船美能達柯尼卡占地面積占地面積1.02萬甲級寫字樓甲級寫字樓約8萬，1棟，54層總建筑面積總建筑面積15.7萬商務公寓商務公寓3.45萬平米，2棟，23層容積率容積率15.39商業商業2.8萬開發商開發商深圳茂業集團停車位停車位500個17高檔餐飲在其商業中占絕對主導地位，招商以品牌餐飲為主力店，奠定星級商業形象，吸引區域高端商務人群，促成寫字樓商業整體繁榮發展商商業業5F5F金朝陽健身俱樂部415、600深圳市規模最大、項目最齊全的多樣化商業俱樂部 POLO西餐廳1000深圳20家最受歡迎的西餐廳之一4F4F皇朝食府5600高檔潮粵菜式3F3F中森名菜16000主主力力店店，世界最大的日本餐廳，世界最長的鐵板臺，12米長的室內人工瀑布2F2F1F1FTASTY西堤牛排750不同類型的分區非常適合不同人士進餐，98元/位豐滑火鍋250精致時尚的火鍋華夏銀行260營業點租賃中心50寫字樓租賃GG可頌坊40高檔歐式面包西點便利店30銷售日常生活用品丹尼快餐100普通快餐店辦公用品9銷售普通辦公用品干洗店4普通干洗店18深圳發展銀行大廈：位于深圳最成熟的地王金融商務圈，裙樓以深圳發展銀行辦公自用16、為主區位：位于深圳市深南中路蔡屋圍金融中心指標：大廈樓高183.8米，地面33層，地下3層半，總建面76668平米1996年10月建成使用，為深圳發展銀行總行所在地，除總行自用部分其余約4萬平米對外出租，出租層數是10層到27層，基本單元為150平米，每層面積在2000平米左右租金為120元/平米/月，30元/月/平米的物業管理費落成時間：1997年19深圳發展銀行大廈，位于深圳最成熟的金融商務中心地王商圈，世界500強企業集中于片區的寫字樓內，政府有意將片區打造成為深圳的金融服務中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監控中心：軌道交通：地鐵1號線上蓋項目道路交通：緊鄰深圳第一形象道路深南大道17、大廈1-2層為裙樓商業，以金融服務為主金融：零售：其他=90%：8%：2%20深圳發展銀行大廈規劃2層商業裙樓，且由深圳發展銀行自我持有、經營：經營業態如下：p1/2F：深圳發展銀行總行營業部、便利店、洗衣店類型類型商業功能特點商業功能特點適應性要求適應性要求綜合類綜合類具備購物、餐飲、休閑、娛樂、商務配套等多種商業功能項目自身商業的體量、規模達到一定水平專業型專業型以專業市場為主、輔以少量的商務配套周邊具備成熟集中的專業市場氛圍，開發商具備很強的行業背景和相關經營管理經驗百貨型百貨型全部由一家百貨公司經營位于城市核心商圈一級地段，周邊具有很強的商業氛圍餐飲休閑型餐飲休閑型以以餐餐飲飲休休閑閑功功能能為為主主，輔輔以以少少量的商務配套量的商務配套交能便利，高端商務人群聚集交能便利，高端商務人群聚集金融型金融型大部分為銀行、證券、保險等金融機構的營業場所項目商業規模較小，開發商具有較強的金融背景21寫字樓底商適配性分析