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1、Company name5A5A級寫字樓標準及案例研究級寫字樓標準及案例研究商業地產云智庫大數據品牌/項目排行榜 新趨勢報告 案例解讀 實操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關注摘要：本文從7個方面詳細闡述了5A級寫字樓應該具備的標準，并列舉上海、北京兩地地成功的寫字樓案例進行說明。物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓5A是automation的縮寫，即智能化或自動化。狹義的5A，也就是5A的本義，有如下五項內容指OA（辦公智能化），BA（樓宇自動化），CA（通訊傳2、輸智能化），FA（消防智能化），SA（安保智能化）但目前5A多用作衡量一個寫字樓的品質等級，5A級寫字樓多指甲級以上品質的的寫字樓，即廣義的5A。本文中的5A指的是廣義的5A，即甲級或甲級以上寫字樓，通過7個方面闡述5A級寫字樓應該具備的標準，并列舉案例說明。物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓良好的區位環境包括交通環境、辦公環境、商業環境和文化環境。商業環境：商業環境：位于城市現有或潛在的商務中心區，周邊商業氛圍和業態良好，存在較少制約因素。交通環境：交通環境：臨近兩條以上的主干道，便于駕車、出租車到達，另外配有便利的公共交通，有地鐵和公交車直達。文化環3、境：文化環境：周圍人文環境良好，靠近大學、研究機構、歷史遺跡等等，如上海的五角場和北京的中關村。辦公環境：辦公環境：國際化水準的寫字樓既要有便捷的交通和優良的商力條件，又要有一個良好的辦公環境，達到鬧中取靜的理想狀態 地段位置以及寫字樓品質是決定寫字樓租賃需求的租金價格的首要因素。上海超過70%的甲級寫字樓都集中在南京西路商務區、陸家嘴商務區等中心商務區。與周邊區域相比，這些核心商務區租金水平和出租率都明顯較高。地段包含的要素很復雜，包括商業氛圍、業態等因素。例如：上海北京東路的東銀大廈和科技京城，它們處于南京西路商務區，地理位置優勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素，如老式里弄、路面狹窄、4、沿街遍布五金商鋪，影響了商業的商務價值，隨著北京路整體定位的調整，這些制約因素才逐漸消失。北京上海兩地主要北京上海兩地主要CBDCBD及寫字樓案例及寫字樓案例上海：上海：虹橋、人民廣場、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴中央商務區、新上海商業城、竹園代表寫字樓：代表寫字樓：恒隆廣場（南京西路）；港匯廣場（徐家匯）；金茂大廈（陸家嘴）；中環廣場（淮海路）；上海國際貿易中心（虹橋）；上海寫字樓板塊分布情況北京：北京：北京中心商務區、王府井、中關村、金融街、燕莎、建國門、東二環、東長安街代表寫字樓：代表寫字樓：世紀財富中心（CBD);華潤大廈（東長安街）；融科資訊中心（中關村）；凱晨世貿中心（金融街5、）；燕莎中心（燕莎）；SOHO尚郡（建國門）；新保利大廈（東二環）表1-1 北京各中心商務區寫字樓租金排行 （2009年一季度）其他城市中心商務區深圳：深圳：國貿、蔡屋圍、華強北、福田中心區、車公廟、南油廣州：廣州：天河體育中心、珠江新城、中山路沿線、東風路、環市東路天津：天津：小白樓區域、友誼路、南京路沿線、海河沿岸、天津經濟技術開發區青島：青島：香港中路、山東路沿線、中山路沿線、海爾路商務區大連：大連：人民路兩側、三八廣場、中山路沿線、新開路區域南京：南京：新街口、廣州路珠江路沿線、山西路鼓樓區域廈門：廈門：輪渡思北中央商務區、濱北金融中心、濱南商務圈、富山商務圈成都：成都：中央商務區、人6、民南路沿線 物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓寫字樓的品質包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度，其他包括建筑質量、空間布局、層高、規模等等，在這些方面一些新建的寫字樓，尤其是2000年以后興建的寫字樓具備一定優勢。高端客戶，尤其是近期寫字樓租賃的主力國外金融企業對寫字樓的品質和地段要求非常挑剔，而不過分看重租金成本。一些具體的指標包括：一些具體的指標包括：建筑質量建筑質量：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求 空間布局：空間布局：建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70的使用率 層高和面積層高和面積：單7、層面積超過1000平米，建筑面積超過5萬平米，單層面積夠大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。關鍵詞：關鍵詞：知名度、建筑質量、建筑規模、層高、使用率金茂大廈位于上海浦東新區黃浦江畔的陸家嘴金融貿易區，于1999年竣工，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓（截至2008年8月）、中國大陸第3高樓、世界第8高樓。大廈采用超高層建筑史上首次運用的最新結構技術，整幢大樓垂直偏差僅2厘米，樓頂部的晃動連半米都不到，這是世界高樓中最出色的，還可以保證12級大風不倒，同時能抗7級地震。大廈總建筑面積28.7萬平米，使用率在70%以上，層高4米，凈高2.7米。裝修風格：產品8、外立面、大堂的高度面積與裝修風格的協調統一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛生間的裝修標準協調統一。用材用料：外立面：外立面：外立面采用高檔次的國際化外裝修，進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料 大堂和走廊：大堂和走廊：寬敞的大理石大堂和走廊公共部分地面：公共部分地面：應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯 公共部分墻面：公共部分墻面：大理石、高級墻紙或高級漆 電梯間：電梯間：電梯間應為不銹鋼、大理石 衛生間潔具：衛生間潔具：衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。關鍵字：外墻、大廳、裝修金茂大廈的外墻，由大塊的玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無窮的色彩；9、大廳，圓拱式的門框，給人高大寬敞明亮的感覺；墻面，地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前廳，八幅銅雕壁畫集中體現了中國傳統的書法藝術；通往宴會廳的走廊，更是一條藝術長廊，體現出一種高雅的品位和豪華的氣派。物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓設備配備3A-5A以上的標準，包括：供電系統供電系統 日常電力供應須為10KV高壓兩路供電；低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井；所有獨立電表均安裝于每層低壓電井內；另配備進口發電機組作應急電源；辦公層電容量為60VA/120VA/，后備電源每層容量達60KVA 左右。空調系統空10、調系統 國際品牌中央空調系統，利用水冷冷水機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務 15 20 左右；具有中央后備空調，當市電斷電而后備電源發動，后備空調量大概是正常情況下的四分之一，送風末端設備為VAV BOX 加采暖功能；辦公室內設計溫度為2224、濕度55%，新風量為 10 升/秒/人，入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調提供，設計溫度為25左右；每層公共洗手間均設抽風系統及經走廊抽送空調到洗手間，設計溫度為 2628 間。衛星接收系統衛星接收系統采用衛星地面自動跟蹤接收系統，收看中外電視頻道。電梯電梯客用升降機為進口機組，升降機搭載人數每臺為最少 16 人、1200Kg，速11、度最低為2.5m/s，每次大堂等候時間不超過30 秒;電梯分層區域每區大約為八到十五層，集群控制;升降機有IC 智能卡控制系統。其功能為非辦公時段保安管理操作功能;最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯。;有遠程監視及對講電話，轎廂內有閉路監視探頭。音響系統音響系統 走道，門廳，車庫，電梯、大堂等公共場所均裝配消防播音及音樂播放系統。消防系統消防系統 配備齊備的自動噴淋系統，消防栓，防火卷閘分區，編程火災自動報警系統。樓宇自動化樓宇自動化 設備控制監視點監測，控制及記錄設施設備的運行包括冷凍水機組、電力系統、水 泵、電梯、扶梯、空調機/新風機、照明系統、保安巡更系統等等。保安監12、控系統保安監控系統 各主要出入口信道及停車場、電梯轎廂配設攝像頭作二十四小時監控錄映，各消防信 道門均配門磁監控。數據通信系統數據通信系統 平均每十米至十五米建筑面積設有一條電話線，每單位配備 10 條IDD 長途直播電話及傳真線路，采用衛星地面接收站系統。光纖結構化布線系統，總系統可達 1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供 100 mps1000 mps 頻帶，并預留兩組（二對）備用光纖，以配合發展使用。物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓合理的業態布局能夠使寫字樓的整體服務水平有所提高。近兩年建成的甲級以上寫字樓都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于13、一體的綜合性物業，很多甚至設置專門的商務中心。甲級以上寫字樓應有的商務、生活配套設施：會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳；專用地上、地下停車場，停車位充足，車位配比不得低于0.5個/100平米；滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，星級賓館，午間放松或娛樂設施其它如，公園、運動設施和圖書館 關鍵字：配套、餐飲、銀行、商場、酒店、時尚品牌上海恒隆廣場位于南京西路，建成于2001年，總高288米，66層，建成時為浦西第一高樓。恒隆廣場除了坐擁南京路餐飲、銀行、商場、酒店等高檔齊全配套以外，自身配建的高檔百貨商店也云集了世界頂尖時尚品牌，包括Hermes，LouisVuitton，Cartie14、r，Chanel，Dior，Escada，Fendi，Prada，Versace，等，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮。另外，恒隆廣場與梅龍鎮廣場、中信泰富并稱為“靜安金三角”。物業及開發商定義樓宇品質裝飾標準設備標準業態配套良好的區位環境5A級寫字樓開發商的背景經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，并且具有大規模房地產投資的豐富經驗；這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業，如恒隆、和記黃埔、中信泰富、方興地產（金茂）、新鴻基、茂業集團、香江國際、華潤、萬通、綠地等等物業服務寫字樓增值的重要因素由經驗豐富且一流的知名15、品牌公司管理；配備實用的計算機物業管理軟件，實現辦公物業管理計算機化；建立辦公管理信息系統，并辦公物業各系統實現連通和統一的管理；24小時的維護維修及保安服務；越來越多的寫字樓與世界知名寫字樓物業公司合作。國際知名物業公司的使命：1 投資建議與咨詢服務，包括投資的戰 略方案制定和實施；2 中介服務和商業化代理；3 物業管理服務和設施管理世界五大行：世界五大行：1 第一太平戴維斯（英國）2 世邦魏理仕（美國）3 仲量聯行（美國）4 戴德梁行（港、新、歐合資）5 高力國際（澳大利亞）另外還有賓至國際（美）、阿特金斯（英）等等。關鍵字：開發商、物業、恒隆集團、仲量聯行上海港匯廣場位于徐匯區中心商務區，是由香港恒隆集團投資和開發的頂級寫字樓項目，并由連續三年上榜世界五百強的寫字樓物業管理公司-仲量聯行托管。關鍵字：開發商、物業、SOHO中國、賓至國際建外SOHO是位于北京國貿和建國門兩大商圈交界處的甲級寫字樓，SOHO（中國）有限公司開發，由美國賓至國際進行物業托管，物業費25元/平米。關鍵字：仲量聯行位于玄武湖之濱的南京國際廣南京國際廣場場總建筑面積48萬平米，分兩期開發，有豪華住宅、超五星級酒店、百貨商場和頂級寫字樓，目前已經和仲量聯行簽訂了代理協議，委托其為獨家全球市場代理。THE END