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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。綜合體中商務公寓與寫字樓綜合體中商務公寓與寫字樓分合棟設計案例研究分合棟設計案例研究2008.12.5本報告是嚴格保密的。關鍵字關鍵字：u綜合體綜合體 商務公寓與寫字樓分合棟設計商務公寓與寫字樓分合棟設計 簡介簡介：u本報告通過對深圳若干綜合體案例中，寫字樓與商務公寓分合本報告通過對深圳若干綜合體案例中，寫字樓與商務公寓分合棟設計特點分析，并跟蹤調查各功能物業在二、三級市場的表現，棟設計特點分析，并跟蹤調查各功能物業在二、三級市場的表現，從而得出綜合體中，商務公寓與寫字樓分合棟設計的注意要點。從而得出綜合體中，商務公寓與寫字樓分合棟設計的注意要點。2本報2、告是嚴格保密的。案例選取案例選取建筑形式組合在形體上的區分建筑形式組合在形體上的區分分棟設計分棟設計：有較好的功能分區，獨立的大堂，品質感較 強.適用較大基地面積的項目代表樓盤：中國鳳凰大廈、世界金融中心合棟設計合棟設計：需要不同功能的大堂設計，人流設計，人流 干擾較大.適用較小基地面積的項目代表樓盤：金中環大廈、星河世紀（分中有合）3本報告是嚴格保密的。總用地面積11038結構層數1棟地上25層，2棟地上29層寫字樓面積約35000總建筑面積106436.21棟1525F純寫字樓商務公寓面積約300001棟1-14F商務公寓建筑高度1102棟8-29F商務公寓商業面積約15000中國鳳凰大廈3、基本信息中國鳳凰大廈基本信息分棟設計分棟設計寫字樓售價寫字樓售價 25000元/寫字樓租金寫字樓租金120-140元/商務公寓售價商務公寓售價23000元/商務公寓租金商務公寓租金110-140元/由于商務公寓自裝分體空調，辦公運營成本較由于商務公寓自裝分體空調，辦公運營成本較低，小型企業多租賃辦公，商務公寓租金水平低，小型企業多租賃辦公，商務公寓租金水平基本與寫字樓持平。基本與寫字樓持平。4本報告是嚴格保密的。中國鳳凰大廈案例分析：雙塔樓設計，物業形態互補，滿足兩種物業形態的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣獨立設置寫字樓和商務公寓，確保了項目各功能定位的純粹性項目高檔寫字樓為商務公寓帶來極大的形象4、附加值，商務公寓為寫字樓人群提供的完善的配套服務中國鳳凰大廈分棟設計，保證了各功能的中國鳳凰大廈分棟設計，保證了各功能的純粹性，相得益彰純粹性，相得益彰分棟設計分棟設計5本報告是嚴格保密的。世界金融中心基本信息世界金融中心基本信息產品產品建筑面積建筑面積單位面積單位面積建筑高度建筑高度A棟寫字樓71995.061800 207米54層B棟酒店式公寓19943.3439-6423層C棟私產酒店14601.4739-6423層分棟設計分棟設計運營模式運營模式：寫字樓單一業權，只租不賣。B棟酒店式商務公寓對外發售，由業主對外出租。C棟原為產權酒店，后因市場需求轉為酒店式公寓進行銷售。業主擁有運營決策5、權、自主經營權，可做寫字樓、招待、自住 租戶組成：租戶組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士，短期或長期辦公需求酒店式公寓租金酒店式公寓租金：4500-6000元/月酒店式公寓售價酒店式公寓售價：22000元/寫字樓租金寫字樓租金：120-130元/6本報告是嚴格保密的。分棟設計分棟設計戶型結構：凈層高4.7米，做成結構復式，實用率140%配置配備：進口三菱電梯衛生潔具全部采用德國“高域”系統，24小時中央熱水供應中央空調衛星電視接收寬帶網絡接口物管服務：圣庭苑酒店管理 裝修標準：五星級酒店裝修，low-e玻璃、進口墻紙u由于產權單位全套精裝修，限制了產品使用功能的由于產權單位全套精裝修，限6、制了產品使用功能的靈活轉化，如小型企業單套或多套拼合購買，作為靈活轉化，如小型企業單套或多套拼合購買，作為企業宜辦公宜居住的場所。限制了客戶群。企業宜辦公宜居住的場所。限制了客戶群。u此外項目交通通達性較弱，片區高檔公寓或酒店可此外項目交通通達性較弱，片區高檔公寓或酒店可替代產品較多均導致銷售狀況不佳。替代產品較多均導致銷售狀況不佳。世界金融中心酒店式商務公寓產品配置高，全套精世界金融中心酒店式商務公寓產品配置高，全套精裝修，功能轉換靈活度不高。導致銷售狀況不佳。裝修，功能轉換靈活度不高。導致銷售狀況不佳。7本報告是嚴格保密的。案例分析：設置獨棟寫字樓，最大化的保證寫字樓的高端商務純粹感，樹立7、整體項目形象,B、C棟公寓物業在甲級寫字樓的支撐下價格得到較大提升，但由于帶經裝修銷售速度相對較慢。世界金融中心寫字樓與公寓物業分棟設計，世界金融中心寫字樓與公寓物業分棟設計，物業純粹性高，形象高檔物業純粹性高，形象高檔分棟設計分棟設計N8本報告是嚴格保密的。合棟設計合棟設計總用地面積總用地面積7368.1總建筑面積總建筑面積131012.99可售可售建筑面積建筑面積主樓面積主樓面積61111.33附樓面積附樓面積14706.57合計合計75817.9建筑高度建筑高度200.7結構層數結構層數地上48層，地下3層主樓主樓8 824F24F商務公寓（空中OFFICE）主樓主樓25-48F25-48、8F純寫字樓（金中環1號）附樓附樓7-15F7-15F酒店式公寓（金中環王座）裙樓裙樓 -1-5F-1-5F商業酒店式公寓售價酒店式公寓售價2000020000元元/酒店式公寓租金酒店式公寓租金7575元元/商務公寓售價2200022000元元/商務公寓租金8080元元/寫字樓售價寫字樓售價23000-2500023000-25000元元/寫字樓租金寫字樓租金120120元元/金中環大廈中寫字樓三級市場表現一直遠高于金中環大廈中寫字樓三級市場表現一直遠高于酒店式公寓及商務公寓酒店式公寓及商務公寓9本報告是嚴格保密的。附樓（715F)酒店式公寓18000元/主樓（2548F)純寫字樓16000元9、/主樓（824F)商務公寓16000元/右圖是金中環商務大廈分區示意圖：高區寫字樓由于面積大、總價高而銷售較為緩慢。主樓商務公寓銷售火爆，分帶裝修及不帶裝修兩種，其中低區不帶裝修的商務公寓面積較小，并且易于打通，自行內部設計，受到小公司的青睞而成為小面積寫字樓的補充，銷售速度快，銷售價格與寫字樓基本持平。附樓裝修豪華的五星級酒店式公寓銷售緩慢。扣除精裝修，實現價格與商務公寓持平。但銷售周期明顯長于商務公寓及寫字樓。金中環大廈入市時寫字樓二級市場表現即高于金中環大廈入市時寫字樓二級市場表現即高于酒店式公寓及商務公寓酒店式公寓及商務公寓合棟設計合棟設計10本報告是嚴格保密的。金中環商務大廈設計分戶10、大堂以分隔人流金中環商務大廈設計分戶大堂以分隔人流案例分析：金中環大廈在底層設置三個不同的入戶大堂，以此來劃分人流，使之互不干擾。并在裙樓處設置商業，將不同功能區間整合在一起合棟設計合棟設計辦辦 公公 大大 堂堂商務公寓大堂商務公寓大堂酒店式公寓大堂酒店式公寓大堂N11本報告是嚴格保密的。CC棟公寓棟公寓建筑面積：20272.2 m2高度：100m，32層發售日期：2006.1.610層以下還遷B B棟公寓棟公寓建筑面積34709 m2高度：100m，32層發售日期：2005.10.1A A棟寫字樓棟寫字樓建筑面積：39581m2高度170m 39層標準層面積：1200 m2發售日期：200511、.12.10產品產品建筑面積配比建筑面積配比CBD公寓54981m2/35%寫字樓39999m2/25%總建面：總建面：156626.21 m2 可售面積：可售面積：106294 m2容積率：容積率：10.423星河世紀基本信息星河世紀基本信息合棟設計合棟設計12本報告是嚴格保密的。上圖右圖是星河世紀大廈示意圖：面積范圍在35-75之間，符合中小型企業公寓辦公需求，戶型結構合理，戶戶落地玻璃，采光面大，滿足辦公及居住需求星河世紀大廈B、c棟商務公寓部分銷售速度較A棟寫字樓快。A棟高區寫字樓銷售速度慢，寫字樓與公寓同棟設計，未進行分隔，導致整棟甲級寫字樓的定位未被客戶認可星河世紀星河世紀A A為12、合棟設計，相對混雜，導致為合棟設計，相對混雜，導致整體寫字樓接受度不高，整體寫字樓接受度不高，合棟設計合棟設計主樓（1639F)寫字樓主樓（615F)商務公寓13本報告是嚴格保密的。案例分析結論案例分析結論綜合體中，商務公寓與寫字樓可以功能互補，滿足不同檔次的客戶需求。綜合體中，商務公寓與寫字樓可以功能互補，滿足不同檔次的客戶需求。分棟設計：分棟設計：寫字樓與商務公寓各自獨立，保持各自物業的純粹性，但可通過裙樓商業聯結，進行有機整合。借助寫字樓的高端形象拉升整體物業價值，商務公寓宜商宜住的靈活性，擴大其覆蓋客戶群。市場消化速度更快。合棟設計合棟設計寫字樓與商務公寓整合在一棟樓中，目前深圳市場上多采用寫字樓在中高區，商務公寓在低區的布局方式。保障寫字樓可享受到更高的景觀和視野資源。商務公寓平面設計上應預留自由組合的靈活性，建議采用毛坯交房，增大使用者功能轉換的可行性，擴大潛在客戶群。商務公寓與寫字樓應設計各自獨立的進入大堂，進行有效的人流分隔保證物業純粹性和安全性。14