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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2024/11/212024/11/21寫字樓總結保利國際金融中心2寫字樓基本概念u基本定義：商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。u作用：集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。u兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。3寫字樓基本要素u超大規模相當大的建筑體量和規模化的配套設施 寫字樓建筑本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。4寫字樓2、基本要素u建筑文化摩天大樓的情結 與其說是世貿中心，國貿中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結。世界貿易中心5寫字樓基本要素u硬件設施科技與創新u所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等u主要體現在建筑設計和建筑功能的創新上6寫字樓基本要素u軟件服務物業管理與專業化商務服務u衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。u一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調節假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下工夫。7寫字樓基本要素u形象標識系統 環境中靜態的識別符號u溝通人與3、人之間在日常生活交往中不可忽視的示范作用；能準確為民提供便捷服務，樹立了企業良好的形象，也為工作帶來了高效。u形象標識牌、落地式分流牌、樓層及索引牌、科室牌、功能標牌等五種常用的標識牌u還有宣傳欄、樓層平面圖標識牌、桌面臺牌、迎賓牌等各種標牌8寫字樓等級標準甲級寫字樓u管理國際化；u24小時寫字樓；u人性化：空間的舒適性和實用性；u數字化；u節能化；u便捷的交通；u商務化寫字樓分為甲級和乙級寫字樓，對于甲級寫字樓的衡量標準，主要包括了交房標準、建筑施工、單層面積等方面。95A5A寫字樓寫字樓一是狹義的針對智能化硬件方面 uOA（辦公智能化）uBA（樓宇自動化）uCA（通訊傳輸智能化）uFA（消4、防智能化）uSA（安保智能化）寫字樓等級標準二是廣義的指綜合“A”級評定標準 u樓宇品牌標準 u地理位置標準 u客戶層次標準 u服務品質標準 u硬件設施標準 10寫字樓主要指標u單層面積達1000平方米或以上u層高達2.60米或以上u平均得房率為60%-65%或以上u位于中央商務區，有便捷交通u租戶包括知名本地或跨國企業u高端的交房標準u高質的建筑施工u樓層可靈活分隔u寬敞的大廳及通道u高效的中央空調系統u專業的物業管理u充足的停車設施u基本的后備電源系統u高效的電梯管理系統u充足的洗手間設施u合格的通訊系統，以支持話音及數據傳輸11寫字樓主要指標衡量標準衡量標準國際甲級寫字樓國際甲級寫字樓甲5、級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓乙級寫字樓地理位置位于中央商務區，交通便利，基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施位于寫字樓聚集區，交通便利，基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施交通便利，基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施面積其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米;1至2年內的入住率不能低于70%。其辦公部分應超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內的入住率不低于65%。其辦公部分應超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。入住率不能低于50%。停車位至少每150平米一個至少每200平米一個每300平方米應配置一個停車位6、大廈品質架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500lux）；為客戶提供最少每平米90va的電源供應；配備后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平米最少承重250公斤架空地板，充分的電源供應并配備后備電源，如項目有一定規模的商場，則需有單獨的寫字樓入口凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每部客梯服務面積不超過4000平方米；等候時間不超過30秒；貨梯至少兩部每部客梯服務面積不超過5000平方米;等候時間不超過40秒;貨梯至少1部按大廈總面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。電話線平米每12平米有一根電話線并提供isdnddnt1等通訊電纜，可考慮提供光纜等7、多種服務設施平均每20平米一根電話線物業管理經驗豐富的國際知名物業管理公司豐富經驗，有知名度的管理公司物業管理應聘請國內知名物業管理公司或本地優質物業管理公司租或售基本不售連續幾個樓層整層銷售是可行的得房率整層至少75%，分割單元不低于70%，空間少柱70%空調4管制空調系統4管制空調系統寫字樓發展一、初級寫字間的出現 改革開放初期，除了政府機關與公有制企業擁有自己的辦公樓或辦公室之外，外企與民營中小企業在市場上幾乎找不到辦公的場所。基于當時外企與民企辦公的需求，部分政府機關、公有制企業將自己辦公樓內閑置的辦公室開始對外出租。特點：1.由商店、商場、酒店、旅館、廠房等建筑改造而成，或與商店、商8、場、旅店、旅館等混雜在一起。2.商務配套不全、辦公效率較低。3.無法體現商務形象。4.自成一體不超過6層的磚石結構自用型寫字樓發展二、早期的寫字樓的出現隨著各行各業的迅速發展，人們開始重視商務形象的彰顯，于是：1.它極大的提升了商務辦公形象。2.在智能化辦公配置方面有了新的突破。3.但隨著時間的推移，第一代寫字樓的一些弱點逐漸暴露出來。寫字樓發展三、商住兩用類的出現 由于建筑規劃的時代局限性，其車位不足、電梯效率低、設施更新受到的局限等問題，而其相對較高的售價、租金使一些中小公司無法承受，但其商務形象卻遠遠低于早期寫字樓，而更致命的弱點是這種商住兩用樓是無法辦理營業執照的。它唯一的優勢是價格（租金、售價相對較低）。全面滿足大中型企業在商務形象、商務配套、辦公設施、辦公效率等方面的需求。寫字樓發展四、現代化純辦公高端寫字樓的出現 目前在中國一線城市、甚至是二線城市中，已經基本奠定了在其城市中的主導地位。但隨著時間的推移，辦公環境老舊、車位、電梯等配置達不到現代辦公的標準等問題，也逐漸顯露出來。而其他的寫字樓都屬于商住混用類型的，在商務形象和辦公效率方面毫無優勢，作為二、三線城市中的佼佼者，新一代商用寫字樓的出現是必然的趨勢本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2024/11/21