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1、20181-12月昆明房地產市場環境分析申請加入地產報告共享群，獲取更多精彩報告CONTENTS目錄第1 章時事政策熱點土地市場表現房地產市場回顧第2 章第3 章企業動態格局第4 章市場動態變化第5 章后市預判第6章時事政策熱點時事政策熱點PART 1 1中央長期基調已定“房住不炒”，打擊投資投機，租購并舉上升新高度。十七大十八大十九大努力使全體人民住有所居在住有所居上持續取得新進展堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位健全廉租住房制度市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度措施解決城市低收入家庭住房困難滿足困難家庭基本需求讓全體人民2、住有所居目標居住、投資屬性居住、準公共物品屬性十九大定調住房：住房居住屬性，抑投資投機全國房地產政策背景昆明房地產政策環境市場價格持續上漲，上半年限售從呈貢蔓延至二環內及環湖東路區域，提高二套房首付比例，下半年政策風向突變，對外“限購”、對內嚴控價格上漲，引導樓市健康發展。昆明市促進經濟平穩較快增長若干措施公積金交滿12個月縮短為6個月，縮短審批工作日，可異地貸款二套房由30%降低至20%取消商品住房項目建設套型建筑面積比例要求政策放寬昆明市規劃局出臺細則明確“商改住”標準昆明27條措施推進供給側結構性改革出臺關于房地產去庫存的若干意見昆明存量用地發展新興行業 5年內可不改用途去化庫存取消商品3、房限購政策銀行執行央行9.30房貸新政下調住房公積金貸款利率加快城鎮保障性住房建設與分配，合理調控房地產市場工作取消限購昆版五條政策收緊昆明新國五條調控細則出臺關于做好2013年新建商品房住宅價格穩定工作的通知昆明住房公積金準備恢復組合貸款加快培育和發展住房租賃市場的實施意見各大銀行適度調整房貸控制增速促進建筑業和房地產業平穩健康發展的若干意見促進經濟平穩健康發展26條措施呈貢限售，公積金使用條件上調至12個月政策持續寬松昆明二手別墅、商業、非住宅房產交易稅費大幅提升二手地土地增值稅沿用原交易額1%征收調整，同時也按照增值率不同征收30%-60%土地增值稅。關于在昆明市執行商品住房限購政策的通4、告關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見新建商品住房價格漲幅低于10%-12%城市限購嚴厲調控持續調控政策收緊限售范圍擴大至呈貢新區+二環內以及廣福路以南圍合區域，限售時間由兩年提升至三年提高商貸比例：首套不變，二套房首付45%，三套房停貸公積金政策調整：公積金繳存額度由單職工40萬更為30萬，雙職工80萬更為50萬；首套維持首付20%；二套房首付50%“外地限購”、“限價”：外地以自然人身份限購1套；項目嚴格執行“一戶一價”政策，每月銷售均價不得高于同產品備案均價，預售價格6個月后方可申請調整，且12個月內均價上浮不超過6%201120122013201420152017201620185、708675508546773577377537892311405城市時事政策情況1月2月3月 放寬落戶限制，繳滿3年養老保險的租房也可落戶。云南省人民政府關于促進經濟持續健康較快發展22條措施的意見；昆明各區今年工作報告披露，城市發展一路向好。昆明出臺10條房地產調控措施，熱點區域3年限售；云南省印發昆明市商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案；戶籍新政來了，主城四區落戶取消住房面積限制。表面上看，這是昆明市加快破除戶籍壁壘，加快農業人口轉移，加速人口城鎮化的舉措；實際上，這是昆明在為城市的未來布局，是在為這座“云南第一都市”未來的發展蓄力。4月5月以深化供給側結構性改革為主線，以擴大有效6、投資為主抓手，以項目建設為經濟工作主戰場，優化環境、激發活力、釋放潛力，確保全省經濟持續健康較快發展。響應全國“住房不炒”指導方針，重點擴大限售范圍及年限，提高公積金購房成本，提高金融杠桿風險，打擊投機及中介違法違規等行為，引導樓市平穩健康發展，側重城市整體經濟發展實力及基礎，放寬落戶條件，吸附人才。公積金新政：個人嚴重失信的5年禁止提取和貸款；租房管理：不得按照床位出租 每間房不超過2人；市公租房公司與阿里云全面合作 助力打造智慧租賃住房平臺。對房企和個人雙管齊下，規范公積金政策，保證剛需客戶的購房需求；在中央強調的租購并舉的前提下，政府越發重視發展租賃市場，此舉對外來居住人口的切實監控，對7、城市的健康發展及多主體供給、多渠道保障思想等起到促進和落實的作用。昆明將出臺升級版“引才新政”；住建部約談12城：樓市調控目標不動搖，力度不放松，昆明也在其中。昆明為“一帶一路”建設重點城市，此次新政將匯集更多高端人才，推動經濟發展也隨之帶動住房需求增長，也為樓市帶來利好，但隨著城市樓市價格上漲等因素，政府約談，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，從大局出發，積極穩定市場，未來樓市維穩的政策調控方針不變。上半年：政策寬松，從經濟發展、人口落戶、信貸條件等多方聯動，旨在促進城市經濟，規范市場環境，響應國際號召，平息市場輿論，促進樓市平穩健康發展。6月 云南省住建廳召集座談對惡意炒作哄抬8、房價等行為堅決查處并曝光；昆明購二手房申請公積金貸款不需要評估報告，直系親屬之間買房不批貸款座談會深入貫徹“房住不炒”的精神，表明了云南住建部調控房地產市場的決心，對進一步規范全省房地產市場秩序，促進行業健康穩定發展有著重要的意義;現今使用公積金購買二手房申請貸款不再提供抵押物評估報告，對公積金購房者而言是極有助力的。城市時事政策情況7-8月：政策收緊，進一步落實了兩會國家重點提出的“房住不炒”政策號召，大力遏制投機炒房、違法銷售等亂象，引導樓市健康發展。實施住房限購政策加強新建商品住房銷售價格管理加強住房和用地管理加快培育住房租賃市場嚴查房地產市場違法違規昆明主城五區和三個國家級開發主城范圍9、內，暫停向已擁有1 套及以上住房的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區域內無住房的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1 套新建商品外地限購1套：自然人、限購新房，無存量房；自然人非家庭。外地購買無社保等要求。昆明落戶寬松。主城五區和三個國家級開發區范圍內，新辦預售價格參照同區域、同項目、同品質、同類型新建商品住房網簽備案價格確定。新建商品住房10內公布預售房源一房一價制度。實際銷售價不得高于預售價，不得價外加價，每月銷售均價不得高于同產品備案均價，預售價格6個月后方可申請調整，且12個月內均價上浮不超過6%。價格管理在限價，限漲；通10、過成本、地價、精裝、品質等方式拉高預售價。積極推進土地供給結構性改革，加大普通商品住房用地供應力度，確保住宅用地供應平穩有序。對未動工地塊，在不突破項目總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套、交通承載力的前提下，房企于 2018 年 12 月 31 日前申請調整商住比例。優化供應結構，確保供應平穩，優化商住比例；旨在提高中小戶型及普通住宅供應結構及比例。發展租賃市場，積極完善“租購并舉”住房制度，多渠道籌集公共租賃住房房源。將城鎮中等偏下收入住房困難家庭、具有全日制大學專科和非全日制本科及以上學歷在昆就業創業人員、在城鎮穩定就業的外來務工人員納入住房保障范圍。響應號召，租購并舉，優化城市居住11、市場環境；政府端口目標性工作。加強房地產開發企業和房地產經紀機構商品房銷售違法違規執法檢查，嚴格查處不明碼標價、違反“一房一價”規定、實際銷售價格高于預售價格、惡意炒作、哄抬房價、炒買炒賣等違法違規行為。嚴查不明碼標價，價格高于預售價格、惡意炒作、哄抬房價、炒房等行為；規范市場、穩定樓市行為。7月8月整頓樓市亂象取得商品房預售許可前，不可以以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式，變相實行價外加價。嚴查一房多賣，損害購房人合法權益。利用合同格式條款，免除或減12、輕自身責任、加重購房人責任、排除購房人合法權利。限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。城市時事政策情況9-12月：政策平穩，加強房地產市場整頓和規范，維護人民的權益，整治炒作房價漲跌、散布虛假信息等亂象，加強樓市規范，提高行政效率，促進房地產市場平穩健康發展。9月10月11月呈貢配套建設的中小學、幼兒園的規模，按照昆明市中小學幼兒園場地校舍保護條例規定執行。新建中小學校和幼兒園的生均占地面積和生均校舍面積達到國家幼兒園建設標準及云南省義務教育學校辦學標準的要求，且配套教育設施要與居住區項目同步規劃、同步建設、同步交付使用；昆明13、市政府在行政中心在召開了關于召開促進昆明市房地產市場健康平穩發展座談會，會議主要在市場下行的情況下，通過“價格回歸市場”、“縮短施工許可證辦理時間”等方式，為開發商樹立信心。自2018年10月15日起至2019年6月30日止，無住房公積金貸款余額和個人公積金賬戶狀態正常的，可申請提取一次不超過2500元的住房公積金支付物管費。持續開展房地產亂象整治，穩定市場預期，嚴厲打擊炒作渲染房價漲跌、散布虛假信息等行為，加強樓市規范，營造房地產市場良好的發展環境；要求房地產開發企業按國家政策提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并且在樓盤銷售現場予以公示。穩地價穩房價穩預期12月昆明市住建局發布通14、知，自12月3日起，在五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區、高新區、經開區、度假區范圍內實行商品房預售許可網上申報審批新政；12月26日起，在昆明主城五區（含經開區、高新區和度假區）范圍內全面開展預告登記業務，辦理流程為申請受理審核登簿發證，申報材料齊全，自受理之日起5個工作日辦結（批量件除外）。2019年？城市時事政策情況周邊城市限購、限價，昆明政策依舊寬松，政策壓力小。指標昆明成都武漢貴陽重慶對比周邊限購區域主城五區和三個國家級開發(度假)園區全市全市所有行政區昆明僅對外地自然人限購，意在響應國家住房不炒的號召，防止投資過熱，但實際作用不大，有一定心理影響。限購對象個人家庭家庭本市不限購15、限購2套（指定區域除外）限購2套不限購不限購非本市限購1套（非本省戶籍、18歲以上）限購1套（繳滿兩年社保或個稅）限購1套（連續繳滿兩年社保或個稅）不限購需繳滿一年社保或個稅商貸首套不變，二套房首付45%，三套房停貸首套首付30%；二套首付50%，非普通住房首付70%；三套停貸首套首付30%；二套首付50%，非普通住房首付70%，三套停貸首套首付30%；二套以上普通住房50%，非普通住房首付70%首套首付30%，二套首付40%；三套停貸；非本市居民停貸商貸二套、公積金二套較其他城市都更寬松，表明政府對首套改善需求的支撐。公積金首套首付20%；二套房首付50%，利率上浮10%；公積金上次還清后需16、兩年后再次申請首套或二套已結清，首付3成，二套未結清首付4成利率上浮10%，三套停貸；房齡超10年首付比例提高1成首房首貸基準利率；二套，且擁有住房144無貸款或已結清，利率10%，否則停貸；貸款比例：200180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8040-60200190-200180-190160-170150-160140-150130-140120-130110-120100-110300280-300260-280240-260220-240200-220180-200160-180140-160120-140100-12080-10017、=80成交結構上移，主力面積集中在120-150，舒適度進步提升，總價受新區低價項目拉動，結構性下行，未來以品質、舒適為改善客戶首選，分流大平層市場需求。洋房市場成交結構33俊發依托生態半島項目持續高位去化，帶動成交排名第一；俊發滇池俊府大盤規劃，生態條件優勢，純低密打造，小步快跑，穩定走量，位列榜首。洋房市場項目成交排名序號企業名稱套數建筑面積（萬方）成交金額（億元）建面均價（元/）1俊發120116.5333.44202242招商3014.296.04140653東旭6286.494.9275914金科1392.384.85203455藍光2403.454.75137696龍宇4726.018、54.6376487萬科2042.684.05151338華夏671.262.86226389實力1091.742.231282410中交1061.631.76108002018年企業成交排名2018年項目成交排名序號項目名稱套數建筑面積（萬方）成交金額（億元）建面均價（元/）1俊發滇池俊府87311.223.99214262俊發海東俊園3144.988.89178573招商雍景灣3014.296.04140654東旭御山湖6286.494.9275915金科江湖海1392.384.85203456藍光花田國際2403.454.75137697長水航城4726.054.6376488萬科白沙潤19、園2042.684.05151339華夏四季541.042.522431910實力玖如堂731.421.8513006別墅市場35供應穩定，高端改善遇冷，成交回落，價格穩中有升。2018年累計供應37萬方，環比上漲3%，在售項目少，市場階段性補貨，供應穩定。2018年累計成交41萬方，環比下降40%，低總價別墅可售房源不足，成交大幅回落；成交建面均價15910元/，同比上漲14%，南市典型項目主力成交，均價穩中有升。別墅市場供銷走勢38 37 36 3731 32694114144151081393715910120001600020000010203040506070802015年2016年20、2017年2018年2015-2018年別墅市場年度走勢供應量（萬方）成交量（萬方）建面均價（元/）171730400080001200016000200000246810121415115315515715915111611631651671691611171173175177179171118118318518718918112015-2018年別墅市場月度走勢供應量（萬方）成交量（萬方）建面均價（元/）3620 3 3 5 4 2 1 1198731110205481733710126139141522419703122858192142750400080001200016000200021、0240000510152025東南滇池呈貢官南東市世博北市空港西山2018年別墅市場分板塊供銷價情況供應量（萬方）成交量（萬方）建面均價（元/）市場在售別墅項目少，聚集于滇池、東白沙、世博一帶，滇池、東南板塊景觀好，主力供銷，中心及西市受供地屬性影響，產品市場空窗期。別墅市場分版塊成交情況375%3%4%1%2%2%3%7%5%24%24%20%11%18%9%12%20%16%22%20%17%18%19%24%6%15%20%23%14%12%16%29%23%14%11%12%17%10%15%10%22%17%10%11%14%7%12%8%7%4%3%4%13%15%11%5%4%22、2%1%1%3%6%5%1%8%5%5%8%9%13%11%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%面積段變化趨勢（套數比例）單位：450-500400-450350-400300-350250-300200-250150-2001000900-1000800-900700-800600-700500-600400-500300-400200-30010090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30250240-250220-240200-220180-200160-180140-160120-140100-12080-10023、60-8040-6020-407060-7050-6040-5030-4020-30120110-120100-11090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30200190-200170-190150-170130-150110-13090-11070-9050-7030-5010-30=104%8%5%15%7%5%9%33%35%39%41%51%45%30%20%20%19%14%18%20%23%13%11%8%9%8%9%14%7%7%6%5%5%7%8%4%4%4%3%3%4%4%3%3%3%2%2%3%3%3%2%2%1%1%2%2%2%124、%0%0%1%1%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%總價段變化趨勢（套數比例）單位：萬元300-320260-300220-260180-220140-180100-14060-10020-60=20商業結構：面積小，總價低商業為市場熱銷。以面積10-50，總價控制20-100內為未來市場主力軍產品。53投資市場持續低迷，街鋪及商墅主導市場，春城首府商墅產品占據榜首。商業市場項目成交排名序號企業名稱套數建筑面積（萬方）成交金額（億元）建面均價（元/）1新城6044.459.76219462城投903.117.25232883嘉盛944.587.221577025、4涌鑫9554.186.97166765龍宇4034.496.52145296俊發7453.346.28187927泛普置業1722.112.89137168融創2072.042.72133049恒大1971.882.181156110文潔2251.142.15188792018年企業成交排名2018年項目成交排名序號項目名稱套數建筑面積（萬方）成交金額（億元）建面均價（元/）1春城首府944.587.22157702涌鑫哈佛中心9554.186.97166763新城吾悅廣場3612.785.91212744潤城3313.455.46158025城投山海薈532.395.36224456呈貢吾26、悅廣場2431.673.84230677國茶港1722.112.89137168金泰國際2251.142.15188799同德昆明廣場611.592.141347610斗南花花世界3532.712.147888企業格局企業格局PART 4 4強者恒強，前十業績逐年攀升，市場聚焦明顯，企業年度任務加碼，同比大幅增長，整體市場穩定上升；藍光、碧桂園等上半年發力，新城、金地、融創下半年爆發，支撐企業名列前茅。182.8115.995.991.455.653.247.345.940.740.4俊發萬科碧桂園融創海倫堡藍光龍宇新城金地恒大開發企業銷售金額TOP10（億元）834930120415182627、834953876932.2%37.6%44.7%50.7%0%10%20%30%40%50%60%020040060080010001200140016002015年2016年2017年2018年十強企業金額及占比走勢成交金額十強金額市場占比第一梯隊第二梯隊第三梯隊企業格局重點企業表現17年成交金額（億元）13895253034413612114617年年度年度排名00853-1-1+18+18-6俊發萬科碧桂園融創海倫堡主力項目12個主力項目8個主力項目8個主力項目4個主力項目4個俊發城44.96萬科魅力之城29.91碧桂園云南映象26.48融創昆明文旅城43.44海倫國際19.01俊發滇28、池俊府31.36萬科翡翠濱江17.6碧桂園北城映象20.28融創春風十里32.67海倫堡中央廣場23.38俊發觀云海24.79萬科翡翠16.34中南碧桂園樾府14.71融創瀾玥臺7.94海倫中心2.49俊發河畔俊園19.19萬科銀海泊岸16.25碧桂園璟臺14.19孔雀鎮7.38海倫先生0.71俊發海東俊園14.51萬科金域水岸14.47碧桂園璽臺7.97滇池one10.52萬科城市之光6.08碧桂園御龍半山7.7瀾灣俊園10.49萬科中天北宸5.47碧桂園星薈2.5逸天峰8.12萬科大都會4.46碧桂園鳳凰灣1.3盛唐城6.3萬科白沙潤園4.12時代俊園3.67龍泉俊園3.43九夏云水2.629、7第一二梯隊企業主力在售項目超過4個，單項目銷售金額均過20億，10億以上項目占主力，因此多盤開發，全產品線布局，滿足全端客戶需求，塑造企業品牌及市場地位。企業格局代表企業項目布局企業格局品牌企業進駐情況企業名稱碧桂園萬科恒大融創保利綠地中海龍湖華夏幸福華潤置地進駐情況代表項目云南映象、御龍半山等云子、翡翠等名都、云報華府等春風十里、瀾玥臺保利大家、堂悅東南亞中心、海珀瀾庭巫家壩、云麓九里水晶酈城悅府企業名稱綠城金地新城招商蛇口旭輝世貿泰禾中南陽光城正榮進駐情況尚未落地尚未落地代表項目春江明月悅天下新城吾悅廣場海公館、雍景灣等未落地昆明飯店樾府、云鏡翡麗公園企業名稱魯能萬達富力雅居樂中梁榮盛遠30、洋融信金茂藍光進駐情況尚未落地代表項目萬達廣場陽宗海項目主城尚未落地首府裘馬悅新干線、青云府金茂府林肯公園、花田國際全國前三十強企業有21家已經在昆明有開發項目，剩余企業中有3家目前已經在昆明設有分公司，并且拿地取得實質性進展，只有6家企業尚未進入昆明市場。另外：陽光城、實地、康美，雅居樂、卓越、合能.20%80%拿地規模占比本地品牌外地品牌本地：俊發、華夏。外地：碧桂園、龍湖、中海、綠地、遠洋。品牌齊聚，群雄逐鹿，外來活躍，本地沉寂市場動態變化市場動態變化PART 5 5土地市場出現流拍及中止拍賣現象政府債務收緊，9月集中供應，但市場下行，企業收縮，巫家壩、草海、東白沙等熱點組團流拍現象頻現31、，前期中止地塊大改小或調價再次掛牌。住宅商業1KCGD2018-20-A1容積率：6.0建面：7.02萬 m2樓面地價：4304元/性質：商業用地1中止公告22KCGD2018-（10、11）KCGD2017-33-A1容積率：5.72建面：33.05萬 m2樓面地價：4668元/性質：商業用地、住宅兼商業用地報名人數不足33KCGD2017-27-A1容積率：6.0建面：10.74萬 m2樓面地價：4565元/性質：商業兼住宅報名人數不足44KCGD2018-12容積率：7.0建面：20.29萬 m2樓面地價：4502元/性質：商業兼住宅報名人數不足5KCXS2017-24-A-（17-2032、22-23、27）容積率：1.13建面：41.58萬 m2樓面地價：10652元/性質：純住宅用地、純商業用地無人報名56KCPL2018-10-（A2-A3）容積率：2.24建面：22.84萬 m2樓面地價：5217元/性質：住宅用地報名人數不足6新開盤去化率下滑高層主導，洋房別墅稀缺，截止2018年上半年，新開盤去化持續上漲，市場持續升溫；2018年7月以后，市場降溫明顯，開盤去化率下滑，10月后新開盤去化低于六成。昆明月度新開盤項目去化統計表【數據來源：銘騰/現場】月份主城區新開盤新推套數開盤整體去化率項目數去化套數2017年3月101808127771%2017年4月1017631233、2469%2017年5月123428204260%2017年6月71623101763%2017年7月102116112353%2017年8月101550131785%2017年9月185736468082%2017年10月102988139647%2017年11月81848176896%2017年12月134158312975%2018年1月92938229678%2018年2月4107780575%2018年3月142782226982%2018年4月122208157972%2018年5月194536364780%2018年6月236626531680%2018年7月582660373%34、2018年8月164805353073%2018年9月185619350362%2018年10月101852105757%2018年11月164029230057%2018年12月213934229058%恒大翡翠華庭拉低魅力之城下午三點客戶量俊發生態半島下午四點客戶量俊發瀾灣俊園下午十一點客戶量城投昆明湖上午十點客戶量招商瀚林大觀下午一點客戶量假日城市芳華上午十一點客戶量現場人氣持續減少降價項目名稱原價現售價降價幅度俊發城1350012500-1000俊發瀾灣俊園1350012000-1500萬科白沙潤園1600015500-500-800中南碧桂園樾府1270012300-400-500中35、海云著1350013500-0（噓頭）保利堂悅1780017200-800-1000中梁首府1060010000-500-800新希望白麓城1480014800-0（噓頭）項目以購房卷及特價房形式降價俊發瀾灣俊園萬科白沙潤園俊發城中海云著特價房方式降價促銷筑友雙河灣萬科魅力之城自八月下旬開始，項目自然到訪大幅下滑，各項目積極引用渠道和分銷帶客上訪，典型企業有俊發、融創、萬科、浩創等融創春風十里積極上渠道分銷企業年末沖刺，紛紛釋放節后（1月）漲價信息，創造輿論氛圍，逼定客戶，考慮市場現狀，實際漲價可能不大釋放漲價信息逼定客戶新城瑯樾新希望觀瀾匯保利發展金地集團新希望白麓城精裝紅星天鉑俊發觀云海市36、場競爭壓力大，剛需客戶價格天花板下調，部分項目改精裝做清水，控總價走量項目原定二期做精裝產品，精裝價格18000元/，但客戶認可度較低，蓄客艱難，僅5、10號樓做精裝，清水價格15500元/。項目二期改為清水產品，控面積，79-89，清水均價預計10800元/，一期精裝產品均價12800元/。精裝改清水實力花鶴翎項目首開房源為精裝產品，均價在12500元/，后續房源調為清水，均價在10500-11000元/。后市預判后市預判PART 6 620192019年定調年定調穩穩房價，房價，穩穩地價，地價，穩穩預期預期經濟增速換擋，轉型陣痛期，短期仍將低迷經濟增速換擋，轉型陣痛期，短期仍將低迷MI、M37、2剪刀差M1增速（%）M2增速（%）三駕馬車失速三駕馬車失速人口紅利消失，從人口紅利消失，從高速增長階段轉向高質量發展階段，這是一個自然的高速增長階段轉向高質量發展階段，這是一個自然的規律規律M1M1觸底，經濟動能退潮觸底，經濟動能退潮投資消費進出口增幅-16%增幅-8%增幅-10%支柱不變，房地產仍是穩經濟繞不過去的坎支柱不變，房地產仍是穩經濟繞不過去的坎9.7%9.4%10.6%9.5%7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%6.7%25.9%30.0%23.8%23.8%20.3%19.1%15.2%9.8%8.1%7.2%5.4%23.4%16.1%33.2%28.1%16.238、%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.9%2008200920102011201220132014201520162017201820082008-20182018年全國經濟環境變化年全國經濟環境變化房投增速固投增速全國GDP增速昆明：固投占GDP 87%房投占固投40%房投占GDP 35%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2007.022007.052007.082007.112008.022008.052008.082008.112009.022009.052009.082009.112010.022010.05201039、.082010.112011.022011.052011.082011.112012.022012.052012.082012.112013.022013.052013.082013.112014.022014.052014.082014.112015.022015.052015.082015.112016.022016.052016.082016.112017.022017.052017.082017.112018.022018.052018.08存準與住戶中長期消費貸存款準備金率住戶中長期消費貸增速降準中長期樂觀，一年時間流向房地產降準中長期樂觀，一年時間流向房地產19年四季度或流入房住不40、炒，調控目標不動搖、力度不放松，遏制房價房住不炒，調控目標不動搖、力度不放松，遏制房價過快過快上漲上漲7.31 7.31 遏制遏制房價上漲房價上漲10.31 10.31 絕口不提房價絕口不提房價4848次次6868次次7979次次2222次次城市調控頻次度過密集調控期度過密集調控期，市場進入，市場進入穩定期穩定期4季度季度3季度季度2季度季度1季季度度7.1：限購、限價3.1：限售、限貸市場下行，價格松動，因城施策推動執行層“明緊暗松”9月27日下午昆明市政府在行政中心在召開了關于促進昆明市房地產市場健康平穩發展座談會，傳達了省委省政府對昆明房地產市場發展的期望，認為昆明房價水平不高，云南省政41、府積極支持房地產發展，認為房地產應該回歸市場，政府不應過多干預。在市場下行的情況下，通過“價格回歸市場”、“縮短施工許可證辦理時間”等方式，為開發商樹立信心，同時也確定了房地產以后依然會是支柱產業。限價限價信貸信貸限制限制名存實亡，價格回歸市場名存實亡，價格回歸市場首付比例下降，利率下浮，個貸難度降低首付比例下降，利率下浮，個貸難度降低政策基調趨于穩定，明緊暗松，護航市場平穩發展，同政策基調趨于穩定，明緊暗松，護航市場平穩發展，同時時限限購、限售顯現，昆明有望限售回歸購、限售顯現，昆明有望限售回歸2 2年年政策穩中有微調，政策穩中有微調，重點重點在限價、信貸、限售在限價、信貸、限售土地供給、企42、業高周轉，推動市場壓力上行土地供給、企業高周轉，推動市場壓力上行14711471951951511511109310931930193020682068289128911060106052752711261126177017701766176620132013年20142014年20152015年20162016年20172017年20182018年供應面積（萬方）成交面積（萬方）1143124513601800+2016年2017年2018年2019年6666965353140+140+龍湖聯合地塊萬科世博普吉地塊東原璞悅金茂府遠洋青云府北科建世博小街地塊中鐵建平安地塊金茂平安地塊大華東市項43、目城投天堂島金科經開地塊碧桂園東園碧桂園春城映像項目增多，供應爆發，主力在售項目超過項目增多，供應爆發，主力在售項目超過140140個個主力在售項目：1234135213801400+2016年2017年2018年2019年三穩為基調，微調空間顯現，成交量穩中求進三穩為基調，微調空間顯現，成交量穩中求進無政策、去庫存無政策、去庫存政策持續寬松政策持續寬松政策收緊政策收緊穩調走量，去存穩調走量，去存一帶一路、泛亞經濟圈、人才吸附、購房補貼等：上半年吸附11萬人落戶；持續舊改供血的城市供地模式，382個舊改村：截止目前拆遷不足40%；“一穩二促三穩“一穩二促三穩四拉”四拉”，競爭拉動價格穩中帶降，競爭拉動價格穩中帶降整體均價（元/）住宅均價（元/）THE END2019年1月5日