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1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年回顧與2019年展望第一太平戴維斯研究部2018年12月26日住宅市場(chǎng)12018年7月市場(chǎng)監(jiān)管政策房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度升級(jí)，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為 中國住建部印發(fā)了關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知；重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。住宅市場(chǎng)全市限購政策維持穩(wěn)定，調(diào)控仍以規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)橹鱽碓矗簭V州市政府，第一太平戴維斯研究部2018年7月公積金政策對(duì)提取住房公積金條件進(jìn)行限制，同時(shí)在審批方面加強(qiáng)管控 廣東省2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省財(cái)政廳、廣東省公安廳、中國人民銀行廣州分行轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部門發(fā)布關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知；嚴(yán)格防止提取公積金用于炒房投機(jī)，加大提取住房公積金支付房租政策支持力度。2018年10月市場(chǎng)監(jiān)管政策對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備 廣州市住建委發(fā)布關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說明；放開辦理預(yù)售證，不限制；讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，網(wǎng)簽價(jià)需反映真實(shí)售價(jià)；各項(xiàng)目重新申報(bào)備案，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售價(jià)上限不可超備案價(jià)10%，現(xiàn)場(chǎng)售價(jià)無下限要求，同時(shí)半年內(nèi)不可調(diào)整備案價(jià)。住宅市場(chǎng)供應(yīng)與需求商品住宅供應(yīng)量及成交量4來源：CRIC，第一太平戴維3、斯研究部 本年度廣州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量于前三季度逐漸增長(zhǎng)。第四季度市場(chǎng)遇冷，供應(yīng)量與成交量均有所下降。7月起，大部分購房者市場(chǎng)購買情緒低落，并采取觀望態(tài)度，以待2019年市場(chǎng)變化。注：所有有效數(shù)據(jù)采集截至2018年11月底住宅市場(chǎng)需求成交均價(jià)及同比增長(zhǎng)率5來源：CRIC，第一太平戴維斯研究部 自2017年“3.30”住宅限購政策之后，部分購房需求于2018年二、三季度重新釋放到市場(chǎng)上。因此，二季度與三季度，全市平均成交價(jià)格有所上漲。7月來，市場(chǎng)去化放緩，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻資金壓力，部分樓盤推出促銷活動(dòng)，價(jià)格上升乏力。注：所有有效數(shù)據(jù)采集截至2018年11月底2019年住宅市場(chǎng)展望6相關(guān)政策：為4、緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力與住宅市場(chǎng)的疲軟，2019年廣州限購政策進(jìn)一步升級(jí)的可能性甚微，或?qū)⒗^續(xù)維持穩(wěn)定。市場(chǎng)供應(yīng)：鑒于政府調(diào)控環(huán)境趨嚴(yán)，為緩解資金壓力及規(guī)避政策收緊可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金回籠將成為2019年主旋律，開發(fā)商預(yù)計(jì)將加快推盤速度，新增供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)。市場(chǎng)需求：受充沛的資金流動(dòng)性及持續(xù)增長(zhǎng)的投資及住房需求支撐，2019年廣州住宅銷售市場(chǎng)成交量上升的可能性較高。價(jià)格：預(yù)計(jì)2019年，住宅市場(chǎng)價(jià)格將維持穩(wěn)定。來源：第一太平戴維斯研究部?jī)?yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)2社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，但增速持續(xù)放緩8來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部截至2018年10月，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)約7580億5、元，同比上升7.5%。人口總數(shù)及居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)助力廣州零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增長(zhǎng)率廣州零售商圈分布9琶洲(海珠區(qū))中端上下九(荔灣區(qū))中低端珠江新城(天河區(qū))中高端機(jī)場(chǎng)路(白云區(qū))中低端江南西(海珠區(qū))中端北京路(越秀區(qū))中端萬博（番禺區(qū)）中端環(huán)市東(越秀區(qū))高端天河路(天河區(qū))中高端來源：第一太平戴維斯研究部2018年新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一覽10來源：第一太平戴維斯研究部珠江新城K11開業(yè)時(shí)間2018年第1季度空置率1.6%1212白云金沙洲永旺夢(mèng)樂城開業(yè)時(shí)間2018年第4季度空置率2.2%白云安華匯開業(yè)時(shí)間2018年第1季度空置率7.3%白云百信廣場(chǎng)（西區(qū)）開業(yè)時(shí)間26、018年第4季度空置率8.1%451524白云云門新世界開業(yè)時(shí)間2018年第4季度空置率20%33零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)存量分析11來源：第一太平戴維斯研究部2018年，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量擴(kuò)張至598.8萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)與需求新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率分析12來源：第一太平戴維斯研究部零售物業(yè)市場(chǎng)需求空置率分析13來源：第一太平戴維斯研究部主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心空置率，2017 VS.2018空置率同比增長(zhǎng)（百分點(diǎn)）天河路4.8%0.1越秀1.7%-0.9珠江新城15.5%2.1荔灣0.9%-3.0海珠16.5%-12.2白云3.5%2.2番禺1.7%-0.4全市6.17、%-1.3備注：空置率包含已進(jìn)駐的圍擋商鋪；以GFA計(jì)算2018年主要租賃成交甄選14來源：第一太平戴維斯研究部租戶項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)面積拉夏貝爾西城都薈廣場(chǎng)荔灣時(shí)尚1063麥當(dāng)勞維多利廣場(chǎng)天河路餐飲1272KOI五月花廣場(chǎng)越秀餐飲72OGGIK11珠江新城餐飲306Goelia K11珠江新城餐飲175金寶貝云門天地白云親子設(shè)施591NOME云門天地白云家居及生活方式882鳳園椰珍云門天地白云餐飲315Vero Moda云門天地白云時(shí)尚179零售物業(yè)首層租金各子市場(chǎng)分析15來源：第一太平戴維斯研究部廣州優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金，2018首層租金（元/平方米/月）同比增長(zhǎng)天河路1568.1 9.3%越秀8、917.7-9.5%珠江新城516.5 6.1%荔灣500.0 8.9%海珠456.6 12.0%白云305.5 8.7%番禺251.1 4.6%全市740.8 6.1%市場(chǎng)展望新增供應(yīng)預(yù)測(cè)16來源：第一太平戴維斯研究部預(yù)計(jì)至2023年，廣州將有約167萬平方米新增供應(yīng)入市。新增供應(yīng)主要集中在非核心商圈。2019年預(yù)計(jì)有約37萬平方米新增供應(yīng)入市。隨著新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)全市空置率將有所上升，租金增長(zhǎng)將有所放緩。2019年市場(chǎng)展望新增供應(yīng)及空置率預(yù)測(cè)17來源：第一太平戴維斯研究部隨著大灣區(qū)建設(shè)的逐步深入，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)將愈加暢旺，供不應(yīng)求趨勢(shì)初顯。預(yù)計(jì)海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)對(duì)廣州零售物業(yè)市場(chǎng)投資情緒和9、興趣持續(xù)增長(zhǎng)，詢問量不斷上升，零售物業(yè)投資市場(chǎng)將更加活躍。鑒于若干新增供應(yīng)的落成，預(yù)計(jì)2019年廣州零售物理市場(chǎng)空置率將輕微上升。2019年市場(chǎng)展望租金預(yù)測(cè)18來源：第一太平戴維斯研究部盡管有新增供應(yīng)入市，但廣州零售物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛。預(yù)測(cè)在2019年，全市平均租金將持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)測(cè)未來五年，隨著新增供應(yīng)的持續(xù)入市，市場(chǎng)供需趨于平衡。全市租金穩(wěn)中有升，而租金增長(zhǎng)速度相對(duì)平穩(wěn)。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)3本地經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，但同比增幅有所放緩20來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部 截至2018年第三季度，廣州地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.6%，至16,708億元。廣州地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)6.3%，至1110、,697億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的70.0%。上半年新登記內(nèi)資與外資企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng)均超兩成21 截至2018年6月底，廣州地區(qū)內(nèi)、外資企業(yè)總數(shù)同比增長(zhǎng)18.2%，至109萬家。其中內(nèi)資企業(yè)同比增長(zhǎng)25.9%；外資企業(yè)同比增長(zhǎng)20.9%新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)（IAB產(chǎn)業(yè)）勢(shì)頭迅猛，其中新一代信息技術(shù)業(yè)同比增長(zhǎng)95.5%，人工智能業(yè)同比增長(zhǎng)72.6%。來源：廣州市工商局，第一太平戴維斯研究部天河北上世紀(jì)90年代后期珠江新城2005年后珠江新城存量 261.3萬國際金融城琶洲存量 83.0萬天河北存量 108.8萬越秀存量 60.1萬核心商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)廣州寫字樓子市場(chǎng)分布圖22來源：11、第一太平戴維斯研究部2018年新增供應(yīng)一覽保利天幕廣場(chǎng)琶洲入駐時(shí)間2018年第四季度寫字樓面積120,000 平方米空置率20%1保利中悅廣場(chǎng)琶洲入駐時(shí)間2018年第三季度寫字樓面積87,000 平方米空置率30%212來源：第一太平戴維斯研究部寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)存量分析24來源：第一太平戴維斯研究部2018年，廣州甲級(jí)寫字樓總存量擴(kuò)張至519.7萬平方米。琶洲存量持續(xù)擴(kuò)大，而珠江新城、天河北等成熟市場(chǎng)存量則維持穩(wěn)定。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率25來源：第一太平戴維斯研究部廣州甲級(jí)寫字樓租賃需求旺盛，尤其在2018年新增供應(yīng)十分有限的情況下，存量去化能力強(qiáng)勁。*供應(yīng)面積包含自用12、寫字樓市場(chǎng)需求子市場(chǎng)凈吸納量分析26來源：第一太平戴維斯研究部琶洲區(qū)域的甲級(jí)寫字樓需求巨大，2018年全年凈吸納量達(dá)22.5萬平方米，占全市凈吸納量的54.6%。廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量分布，2017 VS 20182018年度主要租賃成交甄選27租戶項(xiàng)目位置行業(yè)類型租賃面積（平方米）平安保險(xiǎn)環(huán)球貿(mào)易中心琶洲金融保險(xiǎn)6,000 益普索集團(tuán)高德置地C座珠江新城專業(yè)服務(wù)1,880萬科凱華國際中心珠江新城房地產(chǎn)3,700合富邦華環(huán)球珠江新城房地產(chǎn)4,000華發(fā)律師事務(wù)所周大福金融中心珠江新城專業(yè)服務(wù)3,900黑馬游戲保利中悅琶洲信息技術(shù)2,600Gilead制藥周大福金融中心珠江新城生物醫(yī)藥1,00013、天安人壽星輝中心珠江新城金融保險(xiǎn)10-14層中山證券建滔廣場(chǎng)珠江新城金融保險(xiǎn)1,503來源：第一太平戴維斯研究部寫字樓市場(chǎng)需求空置率分析28來源：第一太平戴維斯研究部區(qū)域市場(chǎng)空置率及同比變化，2017 VS 2018*以建筑面積計(jì)算空置率同比增長(zhǎng)(百分點(diǎn)）天河北1.8%-3.1珠江新城4.2%-4.5越秀1.7%-5.0琶洲9.1%-5.9全市4.3%-4.3寫字樓市場(chǎng)租金各子市場(chǎng)租金對(duì)比29來源：第一太平戴維斯研究部租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）同比同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)天河北176.07.1%珠江新城223.614.3%越秀132.86.6%琶洲147.516.4%全市190.911.2%14、*以建筑面積計(jì)算各主要子市場(chǎng)平均租金寫字樓市場(chǎng)散售價(jià)格各子市場(chǎng)售價(jià)對(duì)比30來源：第一太平戴維斯研究部售價(jià)售價(jià)（元（元/平方平方米）米）同比同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)天河北32,637 4.3%珠江新城46,1970.3%越秀27,0953.8%琶洲32,1007.0%全市37,1771.5%*以二手散售寫字樓價(jià)格計(jì)算各主要子市場(chǎng)售價(jià)市場(chǎng)展望未來新增供應(yīng)預(yù)測(cè)31預(yù)計(jì)廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將在2019年有所回升，2020及2021年將迎來供應(yīng)高峰。琶洲在未來五年內(nèi)將是廣州甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的主要供應(yīng)區(qū)域。來源：第一太平戴維斯研究部其它區(qū)域包括：萬博、魚珠及國際金融城2019年市場(chǎng)展望未來新增供應(yīng)及空置率預(yù)測(cè)32來15、源：第一太平戴維斯研究部 預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)，廣州甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)需求依然旺盛，供需較為平衡。隨著未來廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)全市整體空置率將有所回升。2019年市場(chǎng)展望租金預(yù)測(cè)33來源：第一太平戴維斯研究部 預(yù)計(jì)未來廣州甲級(jí)寫字樓租金趨勢(shì)仍將向上，但增幅將有所放緩。土地與投資市場(chǎng)4土地交易市場(chǎng)35來源：CRIC；第一太平戴維斯研究部截至2018年11月，土地成交總用地面積近887萬平方米，同比下降二成。成交總價(jià)為約1071億，同比下跌一成。廣州土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)，Q1/2010-Q4/201836來源：CRIC；第一太平戴維斯研究部區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)2018年廣州土地成交區(qū)域分布截至2016、18年11月底，全市全年共159宗土地成交，總用地面積達(dá)887萬平方米，其中工業(yè)用地71宗，純住宅用地40宗，商辦用地25宗，商住用地13宗，綜合用地2宗，剩余8宗為其它用地性質(zhì)；本年度的25宗商辦用地主要來自黃埔、南沙和天河區(qū)；住宅用地則主要來自增城（12宗）和黃埔（8宗）。新增成交土地屬性占比注：按用地面積計(jì)算2018年大宗成交案例37來源：第一太平戴維斯研究部時(shí)間項(xiàng)目子市場(chǎng)地址成交面積成交總額（人民幣）成交單價(jià)（人民幣每平方米）受讓方出讓方交易類型第四季度越秀新都會(huì)越秀越秀區(qū)中山六路232-258號(hào)約4.5萬平方米11.78億元約2.6萬元某境外投資機(jī)構(gòu) 越秀房產(chǎn)基金股權(quán)交易第四季度中央海航酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目白云白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路33號(hào)/約10億元/萬科海航基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股權(quán)交易第四季度石興大道南寫字樓項(xiàng)目番禺石興大道南東北角與雙涌路交界約9千平方米約2.3億元2.5萬元佳寧娜集團(tuán)萬科資產(chǎn)交易問 答第一太平戴維斯研究部