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1、易居開發(fā)部/廈門申請加入地產(chǎn)報告共享群，獲取更多精彩報告目目 錄錄9市場總結及預判2宏觀市場2土地市場4商品房市場5商品住宅市場6商業(yè)市場7辦公市場8年度龍虎榜1經(jīng)濟環(huán)境快速下滑期緩慢下滑期底部探明期宏觀經(jīng)濟貨幣政策房地產(chǎn)開發(fā)投資中國前三季度中國前三季度GDPGDP同比增同比增6.7%6.7%，經(jīng)濟總體平穩(wěn)，經(jīng)濟總體平穩(wěn)從2013年開始，中國GDP增速呈現(xiàn)“階梯式”下降趨勢；至2018年第3季度，全國GDP增速穩(wěn)定在6.7%。2018前11個月CPI有所回暖，在整體需求平穩(wěn)、貨幣環(huán)境穩(wěn)健的大背景下，預計2019年整體不會出現(xiàn)明顯的通脹壓力。同時隨著國內(nèi)投資需求趨弱，對工業(yè)產(chǎn)品價格不存在拉高作用2、，未來PPI漲幅可能緩慢收窄。宏觀經(jīng)濟貨幣政策房地產(chǎn)開發(fā)投資美國漸進加息中國四次降準貨幣政策以維穩(wěn)為主基調(diào)，央行通過貨幣政策以維穩(wěn)為主基調(diào)，央行通過”降準降準”釋放流勱性釋放流勱性資金入市，以資金入市，以“穩(wěn)增長穩(wěn)增長”為主要目的為主要目的自2015年12月開啟加息周期以來，美聯(lián)儲迄今已累計加息9次，2018年全年累計加息四次，預計2019年還將加息2次；中國央行在美聯(lián)儲加息的同時進行了四次降準，隨著美聯(lián)儲緊縮政策在2018年末出現(xiàn)轉向信號，美債收益率已出現(xiàn)明顯下降，而美元則可能面臨新的貶值壓力，人民幣匯率趨穩(wěn)，若2019年經(jīng)濟下行壓力不減，央行貨幣政策的寬松力度或將繼續(xù)加碼。宏觀經(jīng)濟貨幣政策3、房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三月放緩受龍頭企業(yè)海外融資影響國內(nèi)貸款與貸款降幅收窄房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持相對高位，融資環(huán)境邊際改善房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持相對高位，融資環(huán)境邊際改善年末房企投資力度放緩，企業(yè)在投資上對于區(qū)域與能級的選擇更加謹慎，同時房企到位資金小幅收窄導致投資趨理性，目前房企以多渠道融資保障資金充裕以便借舊還新，但短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境大幅改善的可能性較低，邊際寬松初顯。珠海（2018年10月30日）相關部門內(nèi)部會議，金灣、斗門兩區(qū)只需一年社保就可以購買一套商品住房。蘭州（2018年1月5日）取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪等偏遠區(qū)域的住房限購政策。合肥（2018年1月3日）2016年11月之后的地4、塊實行“限房價、限地價“，之前拿地開發(fā)商可自主定價。衡陽（2018年12月26日）放開限價，2019年1月1日起執(zhí)行。房住不炒和長效機制的主基調(diào)下，部分地區(qū)性政策松動房住不炒和長效機制的主基調(diào)下，部分地區(qū)性政策松動中央：房住不炒，因城施策。讓房地產(chǎn)市場回歸居住屬性的原則不變；地方：一城一策，因時調(diào)控。地方樓市“松綁”戰(zhàn)役打響，合肥、蘭州、菏澤、廣州、珠海、衡陽等地一馬當先，樓市春風吹起。2018.12.19央行定向降息 大額資金投向市場；2018.12.22國務院增加住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除菏澤（2018年12月19日）取消一二手房限購廣州（2018年12月19日）2018.10，5、相繼取消11區(qū)購房雙合同。2018.12.19，商業(yè)松綁，2017.3.30之前出讓土地的，商鋪公寓可賣個人。深圳（2018年12月20日）深圳五大行中，有三家銀行近期已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調(diào)至上浮10%。全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設2017年全面收緊：短期調(diào)控從嚴從緊，長效機制加快推進漳州住房限貸/按揭回款情況貸款形式累計購房首付比例房貸政策商業(yè)貸款首套房20%認貸不認房第二套30%認貸不認房公積金貸款首套房20%認房又認貸第二套40%認房又認貸限價限簽樓市降溫限價：20000元/(17年3月)限漲：“確保同地段、同品質、同樓6、盤價格不漲”(17年4月)限簽：市區(qū)均價13000/；全市9000元/（超過此均價隨時限制簽約）(17年5月)預售、金融政策縮緊：有地下室地面一層才可取得預售證無地下室主體做到五分之一才可取得預售證預售資金監(jiān)管銀行貸款利率首套上浮10%、二套上浮15%（買理財產(chǎn)品后，首套上浮5%、二套上浮10%）2018年持續(xù)高壓：堅定決心導致市場預期轉向2018年3月利率上漲：多家銀行房貸利率首套房上浮約5%-10%，二套房上浮約10%-20%2018年7月首付提升：多家銀行首套房首付比例提至30%，二套房比例提升至40%，利率上浮10%20%漳州市場漳州市場“四限一緊四限一緊”政策調(diào)控加碼，持續(xù)高壓政策調(diào)7、控加碼，持續(xù)高壓限漲限貸全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設堵住避稅的漏洞，封殺“陰陽合同”，購房成本上漲：2018年1月1日起，廈漳調(diào)整二手房交易計稅評估價，即存量房交易計稅評估價不含增值稅，封殺“陰陽合同”，購房成本上漲。鎖住二手房流動性，徹底“冷凍”市場，價格有望繼續(xù)松動：買方所要付出的購房成本將大增，這對目前的二手房市場政策層面而言，無異于又投下一枚“深水彈”。樓市調(diào)控依然不會放松：在“房住不炒”的大基調(diào)下，一波又一波政策在努力讓房價踩剎車，壓制過熱的市場，此政策對房地產(chǎn)的調(diào)控又奠定了夯實的基礎。20182018年，漳州二手房交易稅費計稅評估價將不含增值稅，年，漳州二手房交易稅費計稅評8、估價將不含增值稅，二手房交易成本提高二手房交易成本提高全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設為深化人才發(fā)展體制機制改革，3月龍文區(qū)出臺了促進人才優(yōu)先發(fā)展十條措施：1、建立人才發(fā)展優(yōu)先投入機制2、扶持重點人才（團隊）項目3、支持總部經(jīng)濟企業(yè)的人才發(fā)展4、支持優(yōu)秀高校畢業(yè)生來龍文就業(yè)5、支持產(chǎn)學研用平臺建設6、專業(yè)技術人才外引工程7、為高層次人才提供住房保障8、加大引進和培養(yǎng)醫(yī)療衛(wèi)生人才隊伍的力度9、強化人才公共服務平臺職能發(fā)揮10、推動人才驛站的建設發(fā)展被認定為漳州市引進的“五類”人才在龍文區(qū)企業(yè)單位就業(yè)并簽訂5年工作合同的，購買龍文區(qū)范圍內(nèi)的商品房（五年內(nèi)不得出售、出租）面積達80（含80）以上9、的，即分別給予第一類80萬元、第二類60萬元、第三類40萬元、第四類20萬元、第五類10萬元的購房補助，分5年平均發(fā)放。如購買“安得廣”惠民安居工程的商品住房，在上述購房補助的基礎上，再增加區(qū)級補助標準的10%的購房補助。未達到服務年限的，須返還已領取的各項補助。漳州為引進人才推出購房優(yōu)惠政策，買房最高可補貼漳州為引進人才推出購房優(yōu)惠政策，買房最高可補貼8080萬萬全國樓市政策地方樓市政策漳州城市建設廈漳同城大道主線通車，廈漳半小時經(jīng)濟圈形成廈漳同城大道主線通車，廈漳半小時經(jīng)濟圈形成廈漳同城大道主線全線10月25日正式通車！廈漳同城大道起點位于龍海市角美鎮(zhèn)官路村附近，與廈門海翔大道相接，終點位10、于漳州動車站，與規(guī)劃的站前路對接。建成后將縮短廈漳兩市主城區(qū)距離，行車時間將從50分鐘縮短至30分鐘，形成廈漳半小時經(jīng)濟圈；助力沿線臺商投資區(qū)、龍海、龍文等地發(fā)展，推動漳州城市中心東移、跨江南擴、面海拓展，帶動廈漳同城發(fā)展。廈漳同城大道漳州主城區(qū)漳州臺商投資區(qū)土地供求占比及溢價房企表現(xiàn)土地成交分布2014-2018年漳州市區(qū)商住用地供應年度用地面積建筑面積供應幅數(shù)成交幅數(shù)流拍率20142029496418886516.7%20151503864352634325%2016332958988085330%201745001112534869722.2%201875066418619041594111、.5%同比：73%同比：58%同比：-35%單位：萬 元/流拍率=流拍幅數(shù)/供應幅數(shù)土地降溫，市場漸顯理性，流拍頻現(xiàn)，土地降溫，市場漸顯理性，流拍頻現(xiàn)，房企拿地趨謹慎房企拿地趨謹慎2018年，出臺新政”限地價、定配建、競房價”；18年樓面價6780元，同比下跌35%，樓面價下滑明顯；從地王頻出到優(yōu)質地塊流拍，流拍率高達41.5%，土地市場迅速轉冷。土地供求占比及溢價房企表現(xiàn)土地成交分布區(qū)域編號案名板塊土地面積()計價總建（）起始價(萬元)成交價(萬元)樓面價(元/)溢價率（%）競得人拍賣日期薌城區(qū)2017P13（薌城區(qū)安得廣項目）大唐幸福里北斗板塊75975 136755 190001900012、 1389 0大唐01-302018P03西湖正榮府城西板塊59573 154890154800154800 9994 0正榮06-222018P11-城北板塊47240850328850885010410好土食品有限公司11-28龍文區(qū)2017P08世茂保利璀璨江濱城東板塊111275 333825 360000360000 10784 0世茂01-302017P10國貿(mào)天成碧湖板塊40850 122550 133500133500 10894 0國貿(mào)01-302017P11（龍文區(qū)區(qū)安得廣項目）世茂城品藍田板塊28060 72956 1480014800 2029 0世茂01-30201713、P12（龍文區(qū)區(qū)安得廣項目）中梁首府壹號藍田板塊45218 117567 2350023500 1999 0中梁01-302018P04中駿寶龍云景里藍田板塊68514178136 6380064200 3604 0.63寶龍06-222018P08-碧湖板塊371418913884000965001083014.88建發(fā)&城投11-28龍文區(qū)搶占主導地位，低溢價率成為市場主流龍文區(qū)搶占主導地位，低溢價率成為市場主流龍文區(qū)備受房企青睞，成功出嫁6幅地塊，為二級市場快速補倉；低溢價成為主流，房企拿地更具理性。土地供求占比及溢價房企表現(xiàn)土地成交分布排名房企名稱新增土儲新增土儲(m)成交均價（元/)14、1世茂406783 9214 2寶龍178137 3604 3正榮154890 9994 4大唐136754 1389 5國貿(mào)122552 10893 6中梁117568 1999 7建發(fā)&城投89100 10831 8福建省好土食品有限公司85032 1041 總計1290816 6780房企謹慎續(xù)倉，世茂占據(jù)漳州市區(qū)房企新增土儲首位房企謹慎續(xù)倉，世茂占據(jù)漳州市區(qū)房企新增土儲首位漳州市場下行，面臨優(yōu)質地塊，品牌房企謹慎續(xù)倉，競爭一般；世茂憑借逆勢生長的魄力，勇奪兩塊地塊，以40萬m新增土儲，占據(jù)漳州市區(qū)房企續(xù)倉首位。土地供求占比及溢價房企表現(xiàn)土地成交分布大唐幸福里樓面價：1389元/銷售均價15、：6550元/世茂城品樓面價：2039元/銷售均價：7480元/世茂保利璀璨江濱樓面價：10784元/銷售均價：19990元/國貿(mào)天成樓面價：10894元/銷售均價：18883元/2018年成交地塊2018年成交地塊(安得廣)2018P03正榮地塊樓面價：9994元/銷售均價：19950元/中駿寶龍云景里樓面價：3604元/中糧首府壹號樓面價：1999元/銷售均價：7520元/建發(fā)地塊樓面價：10831元元/銷售均價：不超20000元/福建好土食品樓面價：1041元/20182018年，年，市區(qū)供應市區(qū)供應1515塊土地，成交塊土地，成交9 9塊，流拍塊，流拍6 6塊塊年度量價月度量價物業(yè)對比16、20182018年市場遇冷，呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢年市場遇冷，呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢近5年的供過于求態(tài)勢在近兩年得以緩解，2017年在政府調(diào)控下商品房供應、成交雙雙下跌，整體供求相對平衡；2018年供應上漲，成交量小幅回落，市場遇冷，呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)年度量價月度量價物業(yè)對比20182018年市場下行，成交均價整體呈震蕩式下行年市場下行，成交均價整體呈震蕩式下行2018年第一季度延續(xù)17年底的火熱局面，成交量持續(xù)高位，3月達到峰值，4月以后，市場一度降溫，且受限制備案的影響，成交量低位盤整；市場下行，供應量整體平穩(wěn)，但預售證大批量發(fā)放，9月供應量暴增；成交均價整體呈震蕩式下行，7月達到峰值14872元/。年17、度量價月度量價物業(yè)對比住宅主導約7成的成交，商業(yè)、車位不相上下，辦公占比小商品房成交108萬，環(huán)比下跌11.8%；商品住宅成交75.66萬，占比70%，環(huán)比上漲7.06%；商業(yè)成交14.24萬，占比13%，環(huán)比下跌37.53%；辦公成交2.99萬，占比3%，環(huán)比下跌53.34%；車位成交15.12萬，占比14%，環(huán)比下跌33.08%除車庫/車位下跌外，各物業(yè)本年度成交價格全線上漲商品房成交均價12952元/，環(huán)比上漲14.46%；商品住宅成交均價14828元/，環(huán)比上漲8.57%；商業(yè)成交均價11678元/，環(huán)比上漲11.83%；辦公成交均價10407元/，環(huán)比上漲20.64%；車庫/車位成交18、均價5263元/，環(huán)比下跌6.57%。住宅主導約住宅主導約7 7成的成交，商業(yè)、車位不相上下成的成交，商業(yè)、車位不相上下本年物業(yè)成交量除商品住宅外均下跌，住宅主導約7成的成交，商業(yè)、車位不相上下，辦公占比小；價格方面，除辦公上漲外，各物業(yè)成交價格均下跌，商業(yè)下跌幅度比較大年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量樓市回歸理性，整體供過于求，市場余貨多樓市回歸理性，整體供過于求，市場余貨多前三年基本呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)，近兩年隨著政策加碼，2018年客戶觀望情緒濃郁，供應端大于需求端，樓市逐漸回歸理性，市場余貨多年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量成交量低位徘徊，價格波動式下行成交19、量低位徘徊，價格波動式下行隨著廈門市場的調(diào)控升級，漳州也進入調(diào)整期，9月份以來漳州市區(qū)住宅呈現(xiàn)”以價換量“，量價齊跌態(tài)勢；成交均價呈現(xiàn)波動式下行，但整體仍居“1”字頭。年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量龍文區(qū)占比約七成，市場份額小幅上漲薌城區(qū)成交22.64萬，環(huán)比下跌12.65%，占比30%；龍文區(qū)成交53.02萬，環(huán)比上漲18.19%，占比70%；兩區(qū)房價均小幅上漲，實現(xiàn)房價1.4萬+，且薌城區(qū)房價略高于龍文區(qū)薌城區(qū)2018年均價15738元，環(huán)比上漲9.58%；龍文區(qū)2018年均價14439元，環(huán)比上漲8.97%；龍文區(qū)市場份額領先，市區(qū)房價實現(xiàn)龍文區(qū)市場份額領先，市區(qū)房價實20、現(xiàn)1.41.4萬萬+龍文區(qū)以53.02萬成交量，占比70%，市場份額小幅上漲；漳州市區(qū)實現(xiàn)房價1.4萬+，且薌城區(qū)房價略高于龍文區(qū)。年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量首改及改善置業(yè)開始占據(jù)主流需求，整體占比超六成首改及改善置業(yè)開始占據(jù)主流需求，整體占比超六成面積段：首改及改善需求占據(jù)主流，其中100-120中首改戶型占36%，120-140的改善戶型占25%；總價段：隨著房價以及房型需求面積不斷上漲，客戶的總價承受能力亦水漲船高，再次提升，其中120-160萬累積占比39%。年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量萬科濱江府萬科玖龍臺西湖正榮府香江鉑宮大唐名門印象銀河廣場21、信和御龍?zhí)煜孪纳绦戮辰缛谛乓继柛ｊ慑X隆樽品悅瓏莊世茂璀璨濱江禹洲雍禧瀾灣中海上城建發(fā)璽院碧桂園碧湖天驕天利仁和萬嘉世貿(mào)廣場漳發(fā)名都中駿寶龍云景里特房錦繡碧湖中心板塊中心板塊城東板塊城東板塊碧湖板塊碧湖板塊城西板塊城西板塊漳州市區(qū)在售項目超漳州市區(qū)在售項目超2020個，多集中在中心板塊個，多集中在中心板塊年度量價月度量價區(qū)域成交成交結構在售項目市場存量漳州市區(qū)住宅市場存量大，去化難度大漳州市區(qū)住宅市場存量大，去化難度大區(qū)域項目名稱住宅總建（萬）已售（萬）總存量（萬）主力戶型均價區(qū)域存量（萬）薌城區(qū)西湖正榮府15.51.1114.3990-1403-4房-140.93萬科濱江府80.5678.622、1.9673-11318500萬科玖龍臺11.495.466.03108-138復式17500信和御龍?zhí)煜?036.6713.3357-10815000大唐名門印象15.18.26.9107-14318059香江鉑宮95.5612.2183.3593-14014273漳發(fā)名都3.510.283.23102-132-夏商新境界7.980.377.6185-12012500-14000銀河廣場10.726.594.13135-龍文區(qū)碧桂園碧湖天驕6.93.343.5689-13015879203.63建發(fā)璽院12.593.98.6988-14019999特房錦繡碧湖16889.678.489-1323、016463天利仁和5654.271.73152-25017000融信壹號府14.684.979.7189-14012000禹洲雍禧瀾灣8.3808.3894-120-福晟錢隆樽品5043.946.0697-13012123中海上灣8.790.48.3999-108-世茂璀璨濱江3303386-12013000國貿(mào)天成12012100-128-萬嘉世貿(mào)廣場13.255.657.645中駿寶龍云景里17.81017.8187-1260悅瓏莊8.308.347-35212352總計344.56全市競爭待售存量約345萬，在售項目超20個，競爭激烈年度量價月度量價受政策調(diào)控影響，商業(yè)市場低迷加劇受政24、策調(diào)控影響，商業(yè)市場低迷加劇整個市場供過于求態(tài)勢明顯，17年供求保持相對平衡，18年多個商墅項目促進成交，供求比為1:0.68；2018年漳州市區(qū)商業(yè)市場供應量9.7萬，成交量14.2萬，相較于去年供求雙雙下跌，供應量減少約55%；成交價在去年的低谷下略微上漲反彈，達11871元。年度量價月度量價全年成交主力集中在下半年，全年成交主力集中在下半年，成交均價呈現(xiàn)波動性起伏成交均價呈現(xiàn)波動性起伏2018年上半年商業(yè)市場低迷，成交主要集中在下半年；成交均價呈現(xiàn)波動性起伏，價格在多個高價商墅的成交拉動下，在3月份達到年度峰值15289元后回落，11月份回落至年度低點。年度量價月度量價辦公市場受住宅樓市25、影響大，呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)辦公市場受住宅樓市影響大，呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)在2016年價格跌落谷底后，漳州市區(qū)辦公市場開始反彈，市場價格不斷攀升，而供求隨著住宅市場的縮緊相應減少，全年成交3萬，呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)年度量價月度量價辦公市場下行滯銷，成交低迷辦公市場下行滯銷，成交低迷2018年僅8、9月份新增了11.39萬的供應，8、9月萬科濱江府soho降價帶動了成交量的上漲，但整體成交低迷，價格維持在8500-10000元/。開發(fā)商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業(yè)排行榜辦公排行榜排名項目名稱成交金額(億元億元)市場份額1大唐地產(chǎn)23.8015.1%2萬科地產(chǎn)23.0114.6%3特房集團17.2911.26、0%4國貿(mào)地產(chǎn)10.506.6%5福晟集團10.366.6%6中梁控股7.814.9%7福隆集團7.064.5%8建發(fā)房產(chǎn)6.634.2%9信和集團5.773.7%10五洲國際5.723.6%2018年漳州市區(qū)銷售金額榜TOP10排名項目名稱成交面積(萬萬)市場份額1大唐地產(chǎn)20.2215.1%2萬科地產(chǎn)14.9811.2%3特房集團10.467.8%4中梁控股10.377.7%5福晟集團9.727.2%6國貿(mào)地產(chǎn)9.076.8%7福隆集團5.514.1%8五洲國際5.504.1%9融信集團4.613.4%10世茂房地產(chǎn)4.323.2%2018年漳州市區(qū)銷售面積榜TOP10大唐地產(chǎn)以成交大唐地27、產(chǎn)以成交20.2220.22萬，萬，23.823.8億元榮獲榜首億元榮獲榜首從本年度的銷售金額榜和面積榜來看，上榜門檻分別為5.72億元、4.32萬，市場份額分別為74.7%和70.6%，與2017年TOP10市場份額基本持平；從上榜企業(yè)來看，閩系房企占據(jù)重要的市場地位。大唐地產(chǎn)以23.8億元和20.22萬拔得頭籌，奪得漳州市區(qū)銷售金額榜和銷售面積榜的雙榜冠軍。開發(fā)商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業(yè)排行榜辦公排行榜排名項目名稱區(qū)域成交面積(m)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區(qū)104,53716,5232國貿(mào)潤園龍文區(qū)90,72311,5713漳州萬科城薌城區(qū)89,88913,8274碧湖印28、象龍文區(qū)67,40917,1915福晟錢隆樽品龍文區(qū)63,81510,9726萬科玖龍臺薌城區(qū)59,92517,6607漳州五洲城薌城區(qū)55,03010,3978悅瓏莊龍文區(qū)54,22812,9179天利仁和龍文區(qū)41,87113,16510信和御龍?zhí)煜滤G城區(qū)39,19814,723總計666,62414,0082018年漳州市區(qū)商品房銷售面積TOP10特房錦繡碧湖榮獲商品房銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖榮獲商品房銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖憑借單盤成交，以17.27，10.45萬億元奪得2018年度商品房銷售雙榜銷冠，成交均價16523元/；漳州商品房面積榜上榜項目與金額榜重合，上29、榜門檻為5.51億元、3.92萬m。排名項目名稱區(qū)域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區(qū)172,72116,5232漳州萬科城薌城區(qū)124,29113,8273碧湖印象龍文區(qū)115,88317,1914萬科玖龍臺薌城區(qū)105,82717,6605國貿(mào)潤園龍文區(qū)104,97611,5716悅瓏莊龍文區(qū)70,04812,9177福晟錢隆樽品龍文區(qū)70,02010,9728信和御龍?zhí)煜滤G城區(qū)57,71114,7239漳州五洲城薌城區(qū)57,21610,39710天利仁和龍文區(qū)55,12313,165總計933,81614,0082018年漳州市區(qū)商品房銷售金額TOP10開發(fā)商排行榜30、商品房排行榜住宅排行榜商業(yè)排行榜辦公排行榜排名項目名稱區(qū)域成交面積(m)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區(qū)104,53716,5232國貿(mào)潤園龍文區(qū)75,20411,9323漳州萬科城薌城區(qū)66,42215,5264碧湖印象龍文區(qū)60,88018,0595福晟錢隆樽品龍文區(qū)56,18811,8296萬科玖龍臺薌城區(qū)56,17418,2577悅瓏莊龍文區(qū)51,24612,9858信和御龍?zhí)煜滤G城區(qū)39,19814,7239碧桂園碧湖天驕龍文區(qū)32,22815,87810大唐名門印象薌城區(qū)29,15817,700總計571,23615,2582018年漳州市區(qū)商品住宅銷售面積TOP10特房錦繡碧31、湖榮獲商品住宅銷售金額及面積榜雙榜首特房錦繡碧湖榮獲商品住宅銷售金額及面積榜雙榜首從雙榜單來看，上榜的門檻為5.12億元，2.92萬m上榜的項目完全重合，且龍文區(qū)占據(jù)六席；特房錦繡碧湖僅單盤成交，奪得雙榜銷冠，成交17.27億元，10.45萬m。排名項目名稱區(qū)域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1特房錦繡碧湖龍文區(qū)172,72116,5232碧湖印象龍文區(qū)109,94018,0593漳州萬科城薌城區(qū)103,12915,5264萬科玖龍臺薌城區(qū)102,55918,2575國貿(mào)潤園龍文區(qū)89,73411,9326悅瓏莊龍文區(qū)66,54212,9857福晟錢隆樽品龍文區(qū)66,46811,8298信32、和御龍?zhí)煜滤G城區(qū)57,71114,7239大唐名門印象薌城區(qū)51,61017,70010碧桂園碧湖天驕龍文區(qū)51,17215,878總計871,58715,2582018年漳州市區(qū)商品住宅銷售金額TOP10開發(fā)商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業(yè)排行榜辦公排行榜排名項目名稱區(qū)域成交面積(m)成交均價（元/)1漳州五洲城薌城區(qū)49,00510,5392海峽農(nóng)博匯龍文區(qū)11,9769,6693瑞景城龍文區(qū)11,8154,9474景江花園薌城區(qū)9,84112,1905中駿藍灣香郡龍文區(qū)7,58811,5946天利仁和龍文區(qū)6,57412,9037翼特麗景城龍文區(qū)6,4736,9748國貿(mào)潤園龍文區(qū)5,33、34217,2979福晟錢隆公館龍文區(qū)4,31911,32710漳州萬科城薌城區(qū)3,48828,324總計116,42110,8982018年漳州市區(qū)商業(yè)銷售面積TOP10漳州五洲城榮獲面積及金額榜雙榜首漳州五洲城榮獲面積及金額榜雙榜首漳州五洲城以成交5.16億元，4.9萬m傲績遙遙領先，一舉獲得面積及金額榜雙榜桂冠；從雙榜排名來看，上榜門檻為5516萬元、3488m，龍文區(qū)大比分領先，占據(jù)七席。排名項目名稱區(qū)域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1漳州五洲城薌城區(qū)51,64510,5392景江花園薌城區(qū)11,99612,1903海峽農(nóng)博匯龍文區(qū)11,5809,6694漳州萬科城薌城區(qū)9,8734、928,3245國貿(mào)潤園龍文區(qū)9,23917,2976中駿藍灣香郡龍文區(qū)8,79811,5947天利仁和龍文區(qū)8,48312,9038瑞景城龍文區(qū)5,8454,9479禹洲雍禧瀾灣龍文區(qū)5,70334,87010融信壹號府龍文區(qū)5,51631,051總計128,68311,8012018年漳州市區(qū)商業(yè)銷售金額TOP10開發(fā)商排行榜商品房排行榜住宅排行榜商業(yè)排行榜辦公排行榜排名項目名稱區(qū)域成交面積(m)成交均價（元/)1九龍東方財富中心龍文區(qū)12,75312,4782漳州五洲城薌城區(qū)6,0249,2473漳州萬科城薌城區(qū)4,57810,3384榮昌東方廣場龍文區(qū)3,5156,8795中駿藍灣香郡35、龍文區(qū)2,1067,6516欣隆盛世朗域龍文區(qū)9409,43578910總計29,91610,4072018年漳州市區(qū)辦公銷售面積TOP10辦公市場整體不活躍，九龍東方財富中心貢獻超辦公市場整體不活躍，九龍東方財富中心貢獻超4 4成成雙榜上榜項目重合，且僅有6項項目成交，辦公市場整體不活躍；九龍東方財富中心以1.28萬m，1.59億元獲得雙榜榜首，單盤貢獻超4成。排名項目名稱區(qū)域成交總額(萬元萬元)成交均價（元/)1九龍東方財富中心龍文區(qū)15,91312,4782漳州五洲城薌城區(qū)5,5719,2473漳州萬科城薌城區(qū)4,73310,3384榮昌東方廣場龍文區(qū)2,4186,8795中駿藍灣香郡龍36、文區(qū)1,6127,6516欣隆盛世朗域龍文區(qū)8879,43578910總計31,13310,4072018年漳州市區(qū)辦公銷售金額TOP102019政策預測2019樓市預測圖：圖：2008年以來商品房銷售面積同比增速走勢周期細分年以來商品房銷售面積同比增速走勢周期細分周期細分復蘇加速繁榮盤整衰退低迷復蘇加速繁榮盤整衰退低迷復蘇加速繁榮調(diào)整時間起止2009.309.4-09.1109.12-10.610.7-11.1212.1-12.212.3-12.1012.11-12.1213.1-13.213.3-13.12跳過調(diào)整快速衰退14.1-15.2 15.3-15.515.6-15.1216.1-37、16.4 16.5-17.717.8-18.12時長1個月8個月7個月18個月2個月8個月2個月2個月10個月14個月3個月7個月4個月15個月17個月本輪周期最明顯特點是因城施本輪周期最明顯特點是因城施策，在此影響下，因市場分化策，在此影響下，因市場分化導致周期輪動，波谷位置明顯導致周期輪動，波谷位置明顯低于前兩個周期且變化幅度放低于前兩個周期且變化幅度放緩，高位增長期時長明顯延長。緩，高位增長期時長明顯延長。衰退12個月低迷2個月復蘇1個月加速8個月繁榮盤整18個月復蘇2個月2個月繁榮10個月衰退14個月低迷3個月復蘇7個月4個月繁榮15個月調(diào)整衰退2個月低迷8個月加速加速7個月周期持續(xù)338、1個月本輪已持續(xù)44個月周期持續(xù)44個月行情界定線：行情界定線：13.8%07年開始收緊：年開始收緊：10次提準、次提準、6次加息；次加息；9月月提二套首付比提二套首付比及貸款利率及貸款利率08年先緊后松：年先緊后松：上半年上半年5次提準，次提準，下半年下半年5降息降息4降降準，年底發(fā)布四準，年底發(fā)布四萬億計劃萬億計劃09年先松又緊：年先松又緊：5月降首付比；月降首付比；下半年控房價、下半年控房價、營業(yè)稅免征年營業(yè)稅免征年限延至限延至5年年10年繼續(xù)收緊：年繼續(xù)收緊：6提準提準2加息，加息，限貸，熱點城限貸，熱點城市啟動限購，市啟動限購，整治囤地捂盤整治囤地捂盤11年調(diào)控升級：年調(diào)控升級：6提39、準提準3加息，加息，明顯提高二套明顯提高二套購房門檻，限購房門檻，限購向二三線擴購向二三線擴圍圍12年明緊暗松：年明緊暗松：地方政府小動作地方政府小動作不斷，住建部強不斷，住建部強調(diào)堅持調(diào)控不放調(diào)堅持調(diào)控不放松，兩次降息降松，兩次降息降準準13年溫和調(diào)控：年溫和調(diào)控：新國五條，完新國五條，完善限購，穩(wěn)房善限購，穩(wěn)房價，增供應，價，增供應，加強市場監(jiān)管加強市場監(jiān)管14年穩(wěn)中有松：年穩(wěn)中有松：930房貸新政貸房貸新政貸清不認房、放清不認房、放寬公積金貸款寬公積金貸款條件、降息條件、降息15年全面放松：年全面放松：營業(yè)稅免征年限營業(yè)稅免征年限降至兩年，大幅降至兩年，大幅下調(diào)首付比，下調(diào)首付比，1降息40、降息4降準降準16年先松后緊：年先松后緊：契稅等大幅優(yōu)契稅等大幅優(yōu)惠，支持前兩惠，支持前兩套購房需求；套購房需求；930后因城調(diào)控后因城調(diào)控17年全面收年全面收緊：短期調(diào)緊：短期調(diào)控從嚴從緊，控從嚴從緊，長效機制加長效機制加快推進快推進18年堅持不年堅持不放松：堅定放松：堅定決心導致市決心導致市場預期轉向場預期轉向本輪調(diào)控周期延長，已持續(xù)本輪調(diào)控周期延長，已持續(xù)4444個月，受經(jīng)濟壓力影響，個月，受經(jīng)濟壓力影響，20192019年政策或松動年政策或松動以往三輪市場小周期的下行階段（2008、2011、2014），政策放松都開始于銷售走弱后的 6 個月左右；2018年10月開始三四線城市銷量也逐41、漸走低，預計2019年第二季度市場探底，政策進入放松試探期從歷年房地產(chǎn)走勢上看，政策放松始于銷售走低從歷年房地產(chǎn)走勢上看，政策放松始于銷售走低 6 6 個月后，個月后，預計預計20192019年第二季度進入政策放松試探期年第二季度進入政策放松試探期2019政策預測2019樓市預測2019政策預測2019樓市預測表1：全國首套房及二套房實際按揭貸款利率處高位表2：中國當前房貸最低首付款比例幾乎為全球最高目前我國首套房貸最低首付款比例（一線城市 30%-35%，二線城市 30%，三四線城市 25%-30%）幾乎為全球最高（其他國家基本處于 0%-20%之間，個別國家甚至可以超貸），二套房首付比例更42、高達 50%-80%，有礙首次置業(yè)和基本改善型家庭的合理需求。我們認為有條件也有必要適當降低上述兩類合理購房需求的首付比例以及按揭利率。需要指出的是，這與控制杠桿風險并不矛盾：在保持房價穩(wěn)定的前提下，居民收入每年的增長自然會修復杠桿率的水平。20192019下半年金融政策有望松綁，貸款首付款比例或適當下調(diào)下半年金融政策有望松綁，貸款首付款比例或適當下調(diào)2019政策預測2019樓市預測2018年四季度全國商品房銷售面積預計將出現(xiàn) 5%左右同比下跌，2019年一季度在高基數(shù)作用下跌幅可能進一步擴大至 15%。屆時若調(diào)控政策有及時調(diào)整，跌幅有望在下半年收窄，2019年銷售同比增速將呈現(xiàn)“V”型走勢。2019年上半年“以價換量”仍是趨勢，下半年加杠桿進程將帶動樓市回暖，先量升后價漲2019年上半年是政策放松的試探期，下半年將是政策放松的密集期20192019年樓市將呈現(xiàn)年樓市將呈現(xiàn)“V”“V”型走勢型走勢