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1、高 通 智 庫 2014 年 5 月 15 日 境外房地產案例研究 英國英國 Metro Centre(Metro Centre(美琢美琢)購物中心購物中心 電話：(010)58677851/2/3 郵箱： 網站： 高通智庫作為一家高端決策服務機構，為業界提供房地產定期行研報告、宏觀經濟定期報告、年度定制性研究服務、專題研究、客戶委托服務、地產金融業務、大型活動與品宣等七大領域的服務，并將地產金融服務定位為公司重要的戰略方向之一。摘要 項目是英國、甚至是整個歐洲最大的室內娛樂型主題購物中心。坐落于一個只有 7.8 萬人口的小城市蓋茨黑德市（Gateshead），占地面積約 485,622 平方2、米，營業面積 168,900平方米，年均聚客入店 2,300 萬人次。于 1986 年開業，有英國著名的房地產投資信托公司 Intu Properties Plc 開發并運營，經過多年的經營與擴建，終于成為全英、乃至全歐洲最大的室內娛樂型主題購物中心，并立志于為廣大消費者提供一個世界級的集購物、餐飲、娛樂和休閑為一體的“休閑圣地”。購物中心的外觀類似于漢字“工”的形狀，外觀樸實無華，主體建筑分為五個區域，在該中心不同的發展階段建造完成。為了更好地區分各個區域，該中心運營商用不同顏色將其分為：紅區，綠區，灰區，黃區和藍區。項目外部交通動線建設，首先，環繞著基地的幾條道路完工通車，并與主線 A1 3、高速公路連上，才開始啟動項目，第一期紅區和第二期綠區共 33,471 平方米于 1986 年建成先行開業，緊接著與購物中心銜接的軌道交通與公交大巴轉運站于隔年 1987 年落成，同時，黃區、藍區、灰區與室內主題樂園，共 83,612 平方米，亦峻工開業，整個項目的開發，完全跟著外部交通動線網絡建設的步調而起舞。項目自開業以來，高度專業之營銷與促銷策略模式，一直都是業界其他購物中心的學習標竿。它的主、次顧客群，覆蓋了車距 1 小時內的 300 萬人口，以及英國其他地區和北歐國家過來的觀光客群。不斷的舉辦免費活動，如國際時尚服裝走秀、音樂會、兒童表演節目等等，已在顧客心中根植了既定的品牌個性與形象4、，同時，亦特別塑造了代表中心的形象代言卡通人物，企圖將家庭和兒童與購物中心融成一體。境外房地產案例研究 2 娛樂型主題購物中心：英國 Metro Centre(美琢)購物中心 一 項目概況 項目名稱：英國蓋茨黑德 Metro Centre(音譯美琢)購物中心 項目地點：英國蓋茨黑德郊區，距離英格蘭東北部最大城市紐卡斯爾市約 12 公里 可出租建筑面積：168，900 平方米 項目占地面積：約 485，622 平方米 店鋪個數：340 家以上 停車位數量：10,000 個 首次開業：1986 年 商業類型：娛樂型主題購物中心 項目用途：購物、休閑、餐飲、娛樂 定位：超區域型娛樂與購物并重的購物中5、心 輻射范圍：25 公里內，開車 30 分鐘內可到中心的 150 萬人口；次商圈：2550 公里內，開車 1 小時可到中心的 250 萬人口。客流量：2300 萬人次/年 顧客平均停留時間：2 小時 18 分 男女顧客比例：女性為 73%，男性為 27%境外房地產案例研究 3 每周重復入店顧客比例：39%建筑物層數：2 開發商：英國 Intu Properties 房地產投資信托公司擁有 54%，GIC 房地產公司 36%，教牧人員救濟委員會 10%英國 Metro Centre(音譯美琢)購物中心是英國、甚至是整個歐洲最大的室內娛樂型主題購物中心。該購物中心坐落于一個只有 7.8 萬人口的小6、城市蓋茨黑德市（Gateshead），占地面積約 485,622 平方米，營業面積 168,900 平方米，年均聚客入店 2,300 萬人次，蓋茨黑德這個小城市也因而聲名大噪。Metro Center 購物中心于 1986 年開業，有英國著名的房地產投資信托公司 Intu Properties Plc 開發并運營，經過多年的經營與擴建，終于成為全英、乃至全歐洲最大的室內娛樂型主題購物中心，并立志于為廣大消費者提供一個世界級的集購物、餐飲、娛樂和休閑為一體的“休閑圣地”。二 項目區位及交通 2.1 項目位置項目位置 Metro Centre(音譯美琢)購物中心座落于英國小城市蓋茨黑德市的郊區，位7、于泰恩河流域(Tyne River)的心臟地帶，介于英格蘭東北地區最大城市紐卡斯爾(Newcastle)與蓋茨黑德市之間，過了泰恩河，就進入了紐卡斯爾市，距離約 12 公里。購物中心的環形路與 A1 高速公路相連，隨著整個蓋茨黑德市商業開發區的興建，購物中心附近的公共交通設施與道路網線日益完善，使其輻射范圍得到極大的擴展。主商圈客源輻射范圍可拉至 25 公里，覆蓋了包括蓋茨黑德市、紐卡斯爾市及周邊小城市，開車 30 分鐘內到達基地的人口約 150 萬人，次商圈則放大至 2550 公里的范圍內，以紐卡斯爾市為核心的 12 個大小衛星城市都會圈，開車 1 小時內可到達的人口約 250300 萬人。8、整個購物中心還擁有近 10，000 個免費停車場和 350 個大巴停車位，免去顧客停車位的煩惱。與此同時，購物中心附近還興建了一個公共交通樞紐站和一個火車站。境外房地產案例研究 4 2.2 輻射范圍輻射范圍 Metro Centre 購物中心主商圈客源輻射范圍可拉至 25 公里，覆蓋了包括蓋茨海德市、紐卡斯爾市及周邊小城市，開車 30 分鐘內到達基地的人口約 150 萬人，次商圈則放大至 2550公里的范圍內，以紐卡斯爾市為核心的 12 個大小衛星城市都會圈，開車 1 小時內可到達的人口約 250300 萬人。境外房地產案例研究 5 2.3 商業定位商業定位 Metro Centre 購物中心9、所在區域的戰略位置具有極大的潛力，商圈輻射范圍覆蓋了以紐卡斯爾市為核心的 12 個衛星城市都市圈，半個小時內車程到達該購物中心的人口為 150 萬，一個小時內的人口為 250-300 萬。而蓋茨黑德市的人口只有 7.8 萬，對購物中心的顧客貢獻率是嚴重不足的。所以，我們可以看出 Metro Centre 購物中心的商業定位為：滿足區域家庭休閑與購物需求的跨區型購物中心。2.4 交通情況交通情況 在英國，家庭購物習慣離不開汽車，購物中心和超大型店也多半在郊區開店，所以，一個購物中心的交通通達性在很大程度上覺得了該購物中心的成敗，Metro center 購物中心的發展也證明了這一點。它在 19810、6 年 10 月份開業之際，只有一條 A1 高速公路與其連接，隨后幾年，從 1988 年到 2004 年，購物中心陸續擴建，交通網絡也不斷強化，先后增建了三個高速公路交流道，并新開了一條公路，形成了交通動線四通八達的格局。與此同時，該購物中心興建了充足的停車場，10，000 個停車位和 350 個大巴停車位。2004 年，購物中心的公交大巴及軌道交通樞紐站改建完成，使得購物中心在公共交通設施方面更上一層樓。境外房地產案例研究 6 【汽車及大巴】座落于 A1 高速公路上，顧客駕車來往 Metro center 購物中心十分方便。與此同時，購物中心擁有 10，000 個免費停車位和 350 個大巴11、停車位，停車場位于購物中心不同區域，讓顧客免去停車之憂。【公共運輸系統】Metro Centre 購物中心擁有完善的公共交通系統，一個大型的公共交通樞紐站，可以把顧客直接送到購物中心入口。同時，它還臨近一座火車站，為遠途的顧客解決交通通達的問題。Metro Centre 的公共運輸系統包括：公共汽車 每小時有 100 多輛公共汽車從購物中心的東北部到達 Metro Centre 的公共交通樞紐站。購物中心還擁有自己的公交便民服務，把從蓋茨黑德火車換乘站的顧客運送到購物中心。便民服務車白天每 7-8 分鐘一趟，工作日每天晚上 10 分鐘一趟，周末晚上每 15 分鐘一趟。Metro Centre 12、大巴可以在 15 分鐘內把在紐卡斯爾市中心的顧客帶到 Metro Centre 購物中心。大巴每天 8 分鐘一趟，晚上 12-15 分鐘一趟，周日 12 分鐘一趟。在 Metro Centre 購物中心的東北部，許多城市還擁有直達此地的公交巴士。境外房地產案例研究 7 火車 Metro Centre 購物中心座落于全國鐵路線網的旁邊，并擁有自己的火車站。從紐卡斯爾中心火車站坐火車到購物中心的時間僅為 7 分鐘，每天 15 分鐘一趟，晚上和周日發車的頻率略低一些。【自行車】Metro Centre 購物中心還座落于國家自行車網道之上，購物中心周圍也擁有自行車道和行人道，在購物中心的每個重要入口都13、有自行車停車處。三 項目規劃 1981 年，英國政府將 Metro Centre 購物中心附近的大片土地劃為商業開發區，這給了開發商一個絕佳的機遇進行開發，第一，土地價格低，第二，開發法規限制大幅放寬，第三，政府給予多項稅率優惠政策，鼓勵開發，第四，政府階段性強化該區的基礎建設，特別是附近交通基礎設施的建設。這些都為該購物中心的開發與興建提供了千載難逢的機遇。從此之后，英格蘭東北部成為了全英國零售業革命的先行者。起初，Metro Centre 購物中心建造想法，規劃和設計是非常簡單的，就是為了建造一座集購物和娛樂的為一體的購物中心。與此同時，吸收北美最新購物中心的設計理念，并沿襲歐洲一個多世紀14、以來的購物中心傳統。自開業以來，Metro Centre 已經成為蓋茨黑德當地社會結構中的一部分，深深的融入當地居民的日常生活當中。境外房地產案例研究 8 3.1 歷史沿革歷史沿革 Metro Centre 購物中心的發展史可以說是與蓋茨黑德城市商業開發區的發展史同步進行。從 1984 年 A1 高速公路與其他主要附近道路的連通，購物中心的建設也同步開工，之后購物中心的每次擴建，都是伴著項目附近道路的建設而開展的。這也就不難理解，為什么 Metro Centre 購物中心在蓋茨黑德當地居民日常生活當中所扮演如此的重要角色。以下是該購物中心發展過程當中重要的歷史階段：境外房地產案例研究 9 3.15、2 設計特色設計特色 Metro Centre 購物中心坐落于英國東北部靠近紐卡斯爾的一個叫蓋茨黑德市（Gateshead）的小城市的郊區，占地面積約 80,000 平方米，營業面積 168,900 平方米。從高空俯視，購物中心的外觀類似于漢字“工”的形狀，外觀樸實無華，主體建筑分為五個區域，在該中心不同的發展階段建造完成。為了更好地區分各個區域，該中心運營商用不同顏色將其分為：紅區，綠區，灰區，黃區和藍區。【購物中心外部設計】Metro Centre 購物中心外觀樸實無華，單從外邊觀察，并沒有什么特色。但了解該購物境外房地產案例研究 10 中心發展歷史的顧客知道，這座 2 層高的購物中心實際16、上是分為五個區域，圍繞當時交通設施的完善，在不同的時期建造的。每個區域緊密聯系，互補有無，形成一個完整的整體，成功的避免了購物中心建筑擴建所帶來的不協調感。與此同時，購物中心擁有近 10，000 個免費停車場，均勻的分配在購物中心的各個主要入口，免去顧客停車的后顧之后。1987 年落成啟用的軌道交通與公共交通樞紐站由一條空中長廊與購物中心相連，在“人性化”方面發揮到了極致。【購物中心內部設計】Metro Centre 購物中心內部裝修精致，氣氛講究，力求營造一個舒適的購物環境。主要動線通道寬闊明亮，并有清晰的指示標識。Metro Centre 購物中心各個店鋪的走廊寬闊、明亮、平坦，且進行了無17、障礙設計，十分人性化，并最大程度上緩解了大量顧客涌入所帶來的擁擠感。境外房地產案例研究 11 Metro Centre 購物中心各個不同區域的連接處均有廣闊的空間，以確保大量人流聚集是不會太過擁擠，并設有升降扶梯，方便顧客進行上下換成。3.3 動線規劃動線規劃 Metro Centre 購物中心由于位于可以說是不毛之地的郊區，外部交通動線建設即變得十分關鍵，首先，環繞著基地的幾條道路完工通車，并與主線 A1 高速公路連上，才開始啟動項目，第一期紅區和第二期綠區共 33,471 平方米于 1986 年建成先行開業，緊接著與購物中心銜接的軌道交通與公交大巴轉運站于隔年 1987 年落成，同時，黃區18、藍區、灰區與室內主題樂園，共 83,612 平方米，亦峻工開業，整個項目的開發，完全跟著外部交通動線網絡建設的步調而起舞。【外部交通動線分析】隨著蓋茨黑德商業開發區的建設，Metro Centre 購物中心陸續擴建，交通網絡也不斷強化，境外房地產案例研究 12 先后增建了三個高速公路交流道，并新開了一條公路，形成了交通動線四通八達的格局，完善了購物中心的外部交通動線系統。【內部人流動線分析】Metro Centre 購物中心的每個區域，每個入口的設置都被戰略性的定位，并于附近配有大型免費停車場，最大程度上保證了顧客的舒適度。Metro Centre 購物中心共有五個區域組成，各個區域之間由一19、個寬廣的大廳連接，完美過度，使顧客在穿梭于不同區域過程中，不會感到突兀，顧客可以舒適的在不同區域中享受購物與休閑。境外房地產案例研究 13 Metro Centre 購物中心所有的顧客入口，分別設在左右上下四塊主力店，先形成一個大包圍圈，圍住品牌店，換言之，任何一個顧客入店，都是透過主力店的導流作用，進入中心內的各個品牌店，沒有死角。整個 Metro Centre 購物中心設有兩處美食區，一樓 18 家及二樓 30 家餐飲專賣店，分別擺放在四個區（黃、藍、紅、綠）的大廣場與小廣場周邊，以及區與區相連的位置。當顧客在這么大一座購物中心內，不管從哪一區逛到哪區，都有餐飲店讓你隨時休閑一下的地境外房20、地產案例研究 14 方，起到了延長顧客停留時間、增加顧客消費的重要作用。四 項目業態分析 Metro Centre 購物中心除了 168,900 平方米的規模優勢外，業態組合也十分完整。在購物方面，主力店有 3 家百貨公司：Marks and Spencer(蓋茨黑德市唯一的一家)、Debenhams和 House of Fraser，品牌店 330 多家，娛樂方面，還有號稱歐洲最大的室內主題樂園（已于2008 年 4 月撤離，撤場后的閑置面積由電影院擴建和保齡球重建填補，于 2009 年 9 月重新開業。），并搭配了 2 個美食廣場及 48 家餐飲店，因此，我們可以看出，它的業態組合是以購物21、和娛樂并重的。整個購物中心分為紅、綠、藍、黃、灰五個區域，基本上，每個區域都有自己的主力店或次主力店，并配有多家餐飲商店，使各種業態的聚合顧客能力發揮到最大。境外房地產案例研究 15 4.1 業態分析業態分析 Metro Centre 購物中心的業態組合十分完整，購物、餐飲、休閑娛樂等業態均有自己的主力店，且有規劃的分布在購物中心各個不同區域，力求各業態間的相互聚合顧客作用發揮到最大。業態組合 內容 購物中心 主力店：百貨公司3 品牌店：品牌店330 餐飲住宿 美食廣場2 咖啡餐飲店48 休閑娛樂 主力店：主題樂園1 電影院1;保齡球館1 主題樂園 歐洲最大的室內主題樂園，已于 2008 年 22、4 月撤離；撤場后的閑置面積由電影院擴建和保齡球重建填補，于 2009 年 9 月重新開業。【業態占比】從上表我們可以看出，在 Metro Centre 購物中心的各個業態中，購物商鋪和餐飲這兩種業態占了很大比例，分別達到 86%和 13%，而在 2008 年歐洲最大的室內主題公園 The New Metroland 撤走之后，休閑娛樂業態只占到了購物中心整體業態的 1%。境外房地產案例研究 16 【商鋪明細】Metro Centre 購物中心的購物類商鋪包括主力店和品牌店兩種，主力店包括：Marks and Spencer(蓋茨黑德市唯一的一家)、Debenhams 和 House of F23、raser 三家。品牌店則達 330多家，主要時尚品牌店包括：British Home Stores、Next、Primark、Topshop/Topman、H&M、New Look、River Island 和 Zara 等。Metro Centre 購物中心餐飲業態同樣豐富多彩，超過 50 家餐飲店在此供顧客選擇，無論顧客有什么樣的需要，都可以吃到自己心儀的美食。Metrocentre Qube 和 Metrocentre Restaurants 是購物中心兩家主要的美食廣場，為顧客提供來自世界各地的美食。此外，還有48 個咖啡和快餐店分布在購物中心各個區域，無論顧客走到那個區域，都有餐飲24、店讓顧客隨時可以休息一下，在品味美食的同時，回味一下購物的樂趣。境外房地產案例研究 17 境外房地產案例研究 18 境外房地產案例研究 19 境外房地產案例研究 20 境外房地產案例研究 21 境外房地產案例研究 22 境外房地產案例研究 23 境外房地產案例研究 24 境外房地產案例研究 25 境外房地產案例研究 26 境外房地產案例研究 27 境外房地產案例研究 28 境外房地產案例研究 29 境外房地產案例研究 30 4.2 業態變化業態變化 Metro Centre 購物中心自 1986 年開業以來，整個購物中心的發展是跟隨著蓋茨黑德市商業開發區的發展同步進行的，無論從購物中心建筑面積25、，還是業態構成，都跟隨市場需求，處于不斷的變化過程當中。【近年來主要業態變化】2008 年以來，受國際金融危機影響，Metro Centre 購物中心的客流量受到很大影響，購物中心主動商場業態進行了調整，包括 2009 年黃區主題樂園退場，由 Metro Centre Qube美食廣場開業和 ODEON 電影院組成新黃區，和將灰區改造成為更高端的購物區域。在這次購物中心業態調整中，前歐洲最大室內主題樂園的遷出，是此購物中心近年以來最大的業態變化，雖然中心內還保留一個小型的游樂場，但由此我們仍然可以看出，與 Metro Centre 購物中心之前“購物與游樂并舉”的業態組合相比，明顯偏向購物與飲26、食的業態組合形式。境外房地產案例研究 31 五 項目運營分析 5.1 物業運營物業運營 Metro Centre 購物中心周圍區域商圈內有數十家競爭店，主要對手也有 12 家之多，顧客肯定或多或少被競爭店給分掉了一些，因此，顧客重復入店的關鍵，還是在于透過人性化的顧客服務及購物中心本身的運營管理，來贏得更多的“回頭客”。【物業管理】Metro Centre 購物中心的入駐商戶店員、物業員工、自己的職員工，超過 7,000 人，所要管理的范圍有將近 3.5 公里長的店面、走道、停車場、大巴和軌道轉運站，以及超過 300 家的商店，從 1986 年開業至今，人們之所以不斷地重復入店，無論是購物，或27、只是純粹來休閑逛逛、或跟親朋好友約會與聚會，Metro Centre 都是他們心中的首選目的地。不單如此，管理團隊的主要運營管理項目，包括技術服務、安全、物業、商戶協調、溝通系統、交通系統、環保服務、消防、營銷及顧客服務。每天店門一開，直到打烊，面對的是 300家店、日均 40,000 輛的顧客汽車、中心內外價值 100 萬英鎊的綠化植物與草皮、以及能源系統、50 萬加侖的地下灑水系統、超過 4,000 個以上的防盜感應器的監控系統、10,000 個車位的停車場，工作人員每周工時超過 100 小時以上。物業管理部門主要負責業態組合調整、商戶配置、招商、新商戶開發、租約管理。多數的入駐商戶是五年28、即必須重新檢討與調整一次，租約簽訂、租金收取、服務條件的設定，都屬該部門所負責，因此，購物中心的收入及再投資，全系于它的管理。顧客的服務需求與要求不斷地提高，該中心針對此趨勢，持續在中心員工與商戶店員的服務水平上加重培訓的投資力度，提供顧客最現代化與最人性化的軟硬件服務。為了進一步加強中心與入駐商戶之間的戰略合作伙伴關系，增設了一名商戶協調經理，并境外房地產案例研究 32 納入核心管理層團隊成員之一。主要任務是商戶關系維護，包括運營、營銷與顧客服務上的問題協調與改善，以及新業務開發。編制三個委外環境管理團隊，主要有三塊服務范圍：中心內外部的環境景觀維護、清潔及垃圾能源回收管理。【人性化服務】529、.2 運營模式運營模式 Metro Centre 購物中心自開業以來，高度專業之營銷與促銷策略模式，一直都是業界其境外房地產案例研究 33 他購物中心的學習標竿。它的主、次顧客群，覆蓋了車距 1 小時內的 300 萬人口，以及英國其他地區和北歐國家過來的觀光客群。不斷的舉辦免費活動，如國際時尚服裝走秀、音樂會、兒童表演節目等等，已在顧客心中根植了既定的品牌個性與形象，同時，亦特別塑造了代表中心的形象代言卡通人物，企圖將家庭和兒童與購物中心融成一體。每年的圣誕節與元旦假期，是英國零售業最旺的季節，這段期間，該中心可吸納約 400 萬人次入店消費，因此，這也是它年度促銷的重頭戲，每年光花在圣誕裝飾30、的費用即高達 25 萬英鎊。5.3 商戶管理商戶管理 Metro Centre 購物中心的成功，商戶管理在它后期的運營，起到了極大的作用。它在 1986年開業時，即特別強調入駐商戶、開發商與管理系統之間的戰略合作伙伴關系。它的創新之處，在于成立了一個”入駐商戶協會”，共 32 席商戶代表，包括 16 席主要營業面積使用者，如主力店、次主力店，或占用較大面積的商戶，另外 16 席則由所有小商戶推選出來的代表，每月定期開一次大會，所討論的范圍無所不含，從營業時間，到營銷推廣策略，都是十分具有建設性與決策性的議題。透過”入駐商戶協會”定期決議所提出來的建議，提供了開發商制定經營境外房地產案例研究 331、4 管理政策時的重要依據。此外，商戶還從”入駐商戶協會”細分出幾個具有實質效益性的委員會，如”租金委員會”、”營銷委員會”，針對個別重大議題進行討論與決議,并提交給開發商做為設定策略與政策之參考。六 開發商介紹 Intu Properties Plc 曾名為 Capital Shopping Centres Group plc（簡稱“CSC”），是一家英國的房地產投資信托公司（REIT），主營業務專注于購物中心的管理與運營，是全英國最大的購物中心運營商，在英國擁有或經營著 15 家購物中心。起初，公司的名字為 Liberty International plc，2010 年 5 月份，在把公司32、的資本業務單獨分出，成立一家獨立的子公司之后，公司更名為 Capital Shopping Centres（CSC）。公司分別在倫敦和約翰內斯堡股票交易所上市，并成為福時 250 指數成員之一。2013 年 2 月 18 日，公司正式將名字更改為 Intu Properties plc。5 月份起，Intu 名下大多數的購物中心都將在名字之前加上“Intu”的字樣。6.1 經營模式經營模式 Intu 公司旗下所有的購物中心都座落于英國最好的地理位置。通過自身良好的經營和管理模式，這些購物中心為廣大顧客提供完美的零售，休閑和餐飲業態組合。這些購物中心都擁有廣大的客流量，這對于所有的零售商來說都是33、一個難以抗拒的誘惑。與此同時，我們良好的運營和管理模式為零售商提供完美的交易環境。以上措施保證了公司的強大實力，并為長期的租金收入提供動力。購物中心的繁榮昌盛使之成為最炙手可熱的投資方式，最終會返利于廣大股東。6.2 產業情況產業情況 截止到 2012 年 12 月 31 日，公司投資的房產市值達 70 億英鎊。在英國，擁有或部分擁有 15 個購物中心。名稱 位置 所有權 項目類型 Braehead Renfrew(倫 弗 魯),Intu properties 室內綜合型主題購境外房地產案例研究 35 Renfrewshire(near Glasgow)100%物中心 Broadmarsh N34、ottingham（諾丁漢）,Nottinghamshire Intu properties 100%郊區型購物中心 Chapelfield Norwich（諾 維 奇）,Norfolk Intu properties 100%市區型室內購物中心 The Chimes Uxbridge（歐克斯橋）,Greater London Intu properties 100%學區型購物中心 Eldon Square Newcastle（紐卡斯爾）,Tyne and Wear Intu 60%,紐卡斯爾市議會 40%跨區域型購物中心 The Glades Bromley（布羅姆利）,Greater Lo35、ndon Intu 63%,Aviva 21.5%,布 羅 姆 利市議會 15%森林式主題型購物中心 The Harlequin Watford(沃 特 福 德),Hertfordshire Intu 93%,沃特福德市議會 7%玻璃外裝的室內購物中心 Lakeside Shopping Centre West Thurrock（西蘇洛克）,Essex(near London)Intu properties 100%大型郊區型購物中心 The Mall at Cribbs Causeway Almondsbury（阿蒙茲伯里）,Gloucestershire(near Bristol)Intu36、和Prudential（保誠集團）共同擁有66%，另外 34%所有權不明 大型郊區型購物中心 Manchester Arndale Centre Manchester（曼徹斯特）,Greater Manchester Intu和Prudential（保誠集團）共同擁有95.3%，另外 4.7%所有權不明 歐洲第三大的城市型購物中心 MetroCentre Gateshead（蓋茨黑德）,Tyne and Wear Intu 54%,GIC 房地產公司 36%，教牧人員救濟委員會 10%跨區域型超大購物中心 The Potteries Hanley,Stoke-on-Trent,Stafford37、shire（史塔福郡）Intu properties 100%室內型購物中心 St.Davids Cardiff（加的夫）Intu 50%,Land Securities Group（土地證券集團）50%綜合型購物中心 The Trafford Centre Trafford（特拉福德自治市）,Greater Intu properties 100%綜合型室內購物娛樂中心 境外房地產案例研究 36 Manchester Victoria Centre Nottingham（諾丁漢）,Nottinghamshire Intu properties 100%市區型購物中心 6.3 數據統計數據統計38、 2009 年至 2011 年，受世界經融危機的影響，Intu Properties 公司旗下購物中心主要指標數據增長幅度有所下降，但與同時期其它的購物中心相比，增長的趨勢還是值得肯定的。以下是 Intu 旗下購物中心主要數據的統計圖：境外房地產案例研究 37 免責聲明 本公司力求報告內容準確完整，但不對因使用本報告而產生的任何后果承擔法律責任。本報告的版權歸高通智庫所有，如需引用和轉載，需征得版權所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。有關我們的組織 高通智庫作為一家高端決策服務機構，成立于 2006 年，團隊始終秉承“專業主義”精神，已成為領先的房地產研究顧問機構，其“專業主義”39、定位獲得了各界的認可。當前，基于行業轉型的大趨勢，高通智庫進入業務創新的新階段，為業界提供房地產定期行研報告、宏觀經濟定期報告、年度定制性研究服務、專題研究、客戶委托服務、地產金融業務、大型活動與品宣等七大領域的服務，并將地產金融服務定位為公司重要的戰略方向之一。在研究團隊方面，我們依據市場領域和行業核心運營環節組建成一支具有復合型知識結構的團隊，團隊核心成員具備 17 年專業研究從業經驗。同時，我們邀請國內頂尖的政經學者、資深行業專家組成顧問團隊。聯系方式 公司地址：北京市朝陽區時間國際 A 座 27 層 2703 郵編：100028 傳真：（86-10）58677851-8001 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