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1、 境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究 境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究 Overseas Real Estate Products Case Study 區(qū)域型環(huán)保購(gòu)物中心區(qū)域型環(huán)保購(gòu)物中心ATRIO 項(xiàng)目概覽 項(xiàng)目概覽?項(xiàng)目名稱：ATRIO（意大利語(yǔ)“中庭”的意思）?項(xiàng)目地點(diǎn)：奧地利菲拉赫市（Villach）南部?類型：?jiǎn)误w中型購(gòu)物中心（新建）；區(qū)域型購(gòu)物中心?開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商：SES Spar European Shopping Centers?總用地面積：5.9 萬平方米?建筑面積：6.13 萬平方米?開工時(shí)間：2004 年 10 月?開業(yè)時(shí)間：2005 年 11 月部分開業(yè) 2007 年 3 月全面開業(yè)?可出2、租總面積(GLA)：38,700 平方米?商店數(shù)量：83（其中 500 平方米以上商戶 9 個(gè)）?層數(shù)：4?建筑設(shè)計(jì)/工程總承包：ATP Architects and Engineers?建筑成本：9400 萬歐元（不含土地費(fèi)用和內(nèi)裝修費(fèi)用）?主商圈人口：25 萬?次級(jí)商圈人口：66 萬?輻射商圈：城市中央商務(wù)區(qū)?每年來自商圈外的顧客比例：10%?停車位數(shù)量：2002 個(gè)（其中地下 792 個(gè)、地面 377 個(gè)、屋頂 833 個(gè)）從地下停車場(chǎng)和屋頂停車場(chǎng)有三個(gè)主要出入口與購(gòu)物中心相通，共 9 部電梯；從地面停車場(chǎng)有 2 個(gè)入口通向購(gòu)物中心。北京市朝陽(yáng)區(qū)三元橋時(shí)間國(guó)際北京市朝陽(yáng)區(qū)三元橋時(shí)間國(guó)際 3、6 號(hào)樓號(hào)樓 802 郵編：郵編：100028 Tel:(+86 10)58677851,58677852,58677853 E-mail: ATRIO購(gòu)物中心位于奧地利菲拉赫市（Villach）南部，是該國(guó)第一座主題購(gòu)物中心。由于該市位于奧地利與意大利和斯洛文尼亞兩國(guó)的邊境，因此該購(gòu)物中心采用了奧地利、意大利和斯洛文尼亞三國(guó)聯(lián)合申辦2006年冬奧會(huì)時(shí)的口號(hào)“無國(guó)界”作為其核心主題理念。基于這三個(gè)國(guó)家的“無國(guó)界”理念，建筑師將傳統(tǒng)的羅馬式中庭轉(zhuǎn)換成中央廣場(chǎng)的概念，將購(gòu)物中心的各個(gè)店鋪以及Interspar超級(jí)市場(chǎng)圍繞著一個(gè)3000平米（50 x60m）的室內(nèi)中央廣場(chǎng)展開，打造出一個(gè)全新的城市廣4、場(chǎng)。室內(nèi)中央廣場(chǎng)的中間設(shè)計(jì)了一個(gè)面積170平方米的鳥瞰照片，以1：6000的比例展現(xiàn)出三國(guó)交界處的地形圖，游客可以在圖上行走，在這里他們有機(jī)會(huì)“從一個(gè)國(guó)家走到另一個(gè)國(guó)家”。ATRIO的零售面積占整個(gè)購(gòu)物中心面積的75%，與直線型MALL相同，但是商店進(jìn)深較淺，可見性較強(qiáng)。同時(shí)，圍繞中央廣場(chǎng)展開的店鋪獲得了最大的面寬效果。在開發(fā)購(gòu)物中心的過程中，SES注重整體解決方案，除了創(chuàng)新的生態(tài)可持續(xù)性以及涉及三種語(yǔ)言的商業(yè)和溝通環(huán)境以外，社會(huì)責(zé)任成為最優(yōu)先的考慮因素。ATRIO購(gòu)物中心是該地區(qū)別具特色的家庭友好型購(gòu)物場(chǎng)所，為孩子們提供了游樂和體驗(yàn)的場(chǎng)所Next to the World of Experi5、ence，為購(gòu)物中心的員工提供托兒所服務(wù)。家庭娛樂體驗(yàn)中心The Family World Experience提供三語(yǔ)服務(wù)。購(gòu)物中心內(nèi)5組衛(wèi)生間設(shè)施中都設(shè)置了嬰兒尿布更換室，其中三組衛(wèi)生間中設(shè)置了哺乳專用座椅，免費(fèi)提供嬰兒衛(wèi)生用品和嬰兒車。為12歲以下兒童設(shè)計(jì)的游樂設(shè)施占據(jù)3層空間，約600平方米。ATRIO購(gòu)物中心獲得了國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)2008年12月頒發(fā)的“設(shè)計(jì)和開發(fā)獎(jiǎng)”，因此被認(rèn)為是世界上最具創(chuàng)新的購(gòu)物中心之一。ATRIO在節(jié)約資源和能源方面也是屢獲殊榮。購(gòu)物中心利用地?zé)崮苋∨椭评洌磕昕蓽p少500-800噸的二氧化碳排放。ARRIO的成功模型已經(jīng)被SES用于其另一座購(gòu)物中心的開發(fā)。6、|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|2 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 類別類別 商戶數(shù)量商戶數(shù)量占總零售面積比例（占總零售面積比例（%）成衣店 35 49.98 美容/保健/飾品 8 3.74 食品/飲料 15 7.53 家居 2 1.26 玩具/禮品/專業(yè)用品7 3.61 文化/藝術(shù)/娛樂 1 1.62 服務(wù) 13 3.20 其他 2 29.06 主要商戶面積：主要商戶面積：?Interspar 超級(jí)市場(chǎng)：7566 平方米?Kastner&hler(成衣店)：3560 平方米?Cosmos(電器商店)：3394 平方米?Adler(成衣店)：2214 平方米?Hervis(成衣店)：2042 平方米7、?C&A(成衣店)：1692 平方米?H&M(成衣店)：1630 平方米?Humanic(鞋店)：930 平方米?Thalia(書店)：807 平方米 ATRIO 購(gòu)物中心成功要素：購(gòu)物中心成功要素：?面向奧地利、意大利、斯洛文尼亞三國(guó)的社區(qū)中心?成為城市邊緣商業(yè)區(qū)的重要組成部分?獨(dú)特的建筑外形和優(yōu)良的內(nèi)部感觀?全面的舞臺(tái)設(shè)施（中央廣場(chǎng)）?優(yōu)良的通達(dá)性和便利的停車設(shè)施?環(huán)境友好型設(shè)計(jì)和建筑體系，有效減少溫室氣體排放?能源概念：地?zé)崮茉谌∨椭评渲械氖褂?購(gòu)物中心開業(yè) 15 個(gè)月后，客流量超過開發(fā)商最初預(yù)期的最好水平。SES 在購(gòu)物中心開業(yè) 10 個(gè)月后對(duì)電梯擴(kuò)容了三分之一，并計(jì)劃將停車位增加 8、20%。?ATRIO 的例子證明，在一個(gè)相對(duì)飽和的市場(chǎng)中，大膽的設(shè)計(jì)仍然可以創(chuàng)造出一個(gè)成功的購(gòu)物中心。?ATRIO 的設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)甚至高于 LEED 和 BREEAM 標(biāo)準(zhǔn)。|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|3 鳥瞰圖 鳥瞰圖|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|4 購(gòu)物中心主入口 購(gòu)物中心主入口|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|5 懸挑平臺(tái) 懸挑平臺(tái) 外立面局部外立面局部 1 層平面圖 1 層平面圖|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|6 2 層平面圖 2 層平面圖 3 層/屋頂停車場(chǎng)平面圖 3 層/屋頂停車場(chǎng)平面圖|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外9、房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|7 地下停車場(chǎng)平面圖 地下停車場(chǎng)平面圖 屋頂停車場(chǎng)平面圖 屋頂停車場(chǎng)平面圖|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|8 中央廣場(chǎng) 中央廣場(chǎng)|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|9|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|10|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|11 建筑和環(huán)境 建筑和環(huán)境?地基使用了 800 根 20-70 米深的混凝土樁，其中 652 根混凝土樁作為利用地能的“能量堆”(其中貫穿總長(zhǎng) 16.2 萬米的水管)。“能量堆”中循環(huán)的水借助地下的恒溫進(jìn)行熱交換，利用這種天然溫差實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心內(nèi)的取暖和制冷。地下混凝土樁示意圖 地下混10、凝土樁示意圖?玻璃屋頂采用跨度為 33 米的疊層梁以及高透光、低傳熱玻璃。?購(gòu)物中心內(nèi)前庭上方的屋頂停車場(chǎng)由精密的剛結(jié)構(gòu)支撐。?停車場(chǎng)采用防水設(shè)計(jì)。?屋頂停車場(chǎng)面積 2.8 萬平米，地面采用活動(dòng)的混凝土板，便于維護(hù)，并有利于避雷。?購(gòu)物中心采用了全面的能源戰(zhàn)略。?帶有綜合照明體系的雙層一體化外立面：以低成本獲得最佳外觀效果。?為了減少噪音，購(gòu)物中心將主要停車場(chǎng)置于屋頂或半地下，并避免使用安裝于屋頂?shù)目照{(diào)裝置，還在購(gòu)物中心內(nèi)使用了吸音材料，在外部卸貨區(qū)安裝了隔音設(shè)備。?外部照明嚴(yán)格遵守歐洲規(guī)定，以降低對(duì)夜晚天空和昆蟲的影響。?雙層外立面內(nèi)層為黑色金屬面板，外層為帶孔的高拋光鋁面板，外立面的明暗程11、度隨面板上孔的密度不同而變化。?傳統(tǒng)的草坪被石板、礫石、較高的草地、水面以及阿爾卑斯和地中海花卉所代替。|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|12 室內(nèi)環(huán)境保障 室內(nèi)環(huán)境保障?使用低揮發(fā)性材料?不使用 PVC 地板材料，只適用天然橡膠墊?不使用含漆的地板粘合劑，只適用水泥?只使用丙烯涂料，不使用合成稀釋劑?木架均不使用涂料，保持原木本色?所有鋼部件鍍鋅，不上漆 室外景觀 室外景觀 停車場(chǎng)采用三種顏色分區(qū)，以呼應(yīng)三國(guó)交界的主題，場(chǎng)內(nèi)有清晰的指示標(biāo)志。停車場(chǎng)采用三種顏色分區(qū)，以呼應(yīng)三國(guó)交界的主題，場(chǎng)內(nèi)有清晰的指示標(biāo)志。|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|13 屋頂停車場(chǎng)遠(yuǎn)景 12、屋頂停車場(chǎng)遠(yuǎn)景 屋頂停車場(chǎng)局部 夜景照明 屋頂停車場(chǎng)局部 夜景照明 水主題：比照羅馬時(shí)代儲(chǔ)存雨水的水池，ATRIO 購(gòu)物中心將一跟多層樓高、直徑 80 厘米的水（Alpen/Adriatic Water Column）作為其的有機(jī)組成部分（圖示：水柱與混凝土柱水主題：比照羅馬時(shí)代儲(chǔ)存雨水的水池，ATRIO 購(gòu)物中心將一跟多層樓高、直徑 80 厘米的水（Alpen/Adriatic Water Column）作為其的有機(jī)組成部分（圖示：水柱與混凝土柱柱相呼。柱相呼。應(yīng)）應(yīng)）|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|14 地?zé)崮芟到y(tǒng)參數(shù)地?zé)崮芟到y(tǒng)參數(shù)?加熱電路分配器數(shù)量：9?吸收電路數(shù)量：113、176?能量堆管道長(zhǎng)度：16.2 萬米?從加熱電路分配器到能量堆的管線長(zhǎng)度：10.5 萬米?制冷/加熱泵數(shù)量：5 個(gè)?區(qū)域加熱連接點(diǎn)：1 個(gè)?供熱負(fù)荷：7200 千瓦?供冷符合：6800 千瓦?所有裝置均使用變頻器 說說 明明 高通智庫(kù)研究部是一家房地產(chǎn)戰(zhàn)略信息綜合服務(wù)商，簡(jiǎn)報(bào)產(chǎn)品是在分析師長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)研究和監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，形成的房地產(chǎn)策略顧問信息產(chǎn)品。目前高通智庫(kù)提供七種房地產(chǎn)定期研究產(chǎn)品，成系統(tǒng)的為行業(yè)內(nèi)企業(yè)服務(wù)。境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究雙周一次。客戶如果需要更為詳細(xì)的專項(xiàng)研究報(bào)告，請(qǐng)與研究主管聯(lián)系。聯(lián)系方式：北京朝陽(yáng)區(qū)三元橋時(shí)間國(guó)際 6 號(hào)樓 802 室 郵編：100028|境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究境外房地產(chǎn)產(chǎn)品案例研究|15