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1、 境外房地產產品案例研究 境外房地產產品案例研究 Overseas Real Estate Products Case Study 2009 年年 6 月月 7 日日 (雙周一次雙周一次)區域型環保購物中心區域型環保購物中心ATRIO 項目概覽 項目概覽?項目名稱：ATRIO（意大利語“中庭”的意思）?項目地點：奧地利菲拉赫市（Villach）南部?類型：單體中型購物中心（新建）；區域型購物中心?開發商/運營商：SES Spar European Shopping Centers?總用地面積：5.9 萬平方米?建筑面積：6.13 萬平方米?開工時間：2004 年 10 月?開業時間：2005 2、年 11 月部分開業 2007 年 3 月全面開業?可出租總面積(GLA)：38,700 平方米?商店數量：83（其中 500 平方米以上商戶 9 個）?層數：4?建筑設計/工程總承包：ATP Architects and Engineers?建筑成本：9400 萬歐元（不含土地費用和內裝修費用）?主商圈人口：25 萬?次級商圈人口：66 萬?輻射商圈：城市中央商務區?每年來自商圈外的顧客比例：10%?停車位數量：2002 個（其中地下 792 個、地面 377 個、屋頂 833 個）從地下停車場和屋頂停車場有三個主要出入口與購物中心相通，共 9 部電梯；從地面停車場有 2 個入口通向購物中心3、。北京市朝陽區三元橋時間國際北京市朝陽區三元橋時間國際 6 號樓號樓 802 郵編：郵編：100028 Tel:(+86 10)58677851,58677852,58677853 E-mail: ATRIO購物中心位于奧地利菲拉赫市（Villach）南部，是該國第一座主題購物中心。由于該市位于奧地利與意大利和斯洛文尼亞兩國的邊境，因此該購物中心采用了奧地利、意大利和斯洛文尼亞三國聯合申辦2006年冬奧會時的口號“無國界”作為其核心主題理念。基于這三個國家的“無國界”理念，建筑師將傳統的羅馬式中庭轉換成中央廣場的概念，將購物中心的各個店鋪以及Interspar超級市場圍繞著一個3000平米（54、0 x60m）的室內中央廣場展開，打造出一個全新的城市廣場。室內中央廣場的中間設計了一個面積170平方米的鳥瞰照片，以1：6000的比例展現出三國交界處的地形圖，游客可以在圖上行走，在這里他們有機會“從一個國家走到另一個國家”。ATRIO的零售面積占整個購物中心面積的75%，與直線型MALL相同，但是商店進深較淺，可見性較強。同時，圍繞中央廣場展開的店鋪獲得了最大的面寬效果。在開發購物中心的過程中，SES注重整體解決方案，除了創新的生態可持續性以及涉及三種語言的商業和溝通環境以外，社會責任成為最優先的考慮因素。ATRIO購物中心是該地區別具特色的家庭友好型購物場所，為孩子們提供了游樂和體驗的場5、所Next to the World of Experience，為購物中心的員工提供托兒所服務。家庭娛樂體驗中心The Family World Experience提供三語服務。購物中心內5組衛生間設施中都設置了嬰兒尿布更換室，其中三組衛生間中設置了哺乳專用座椅，免費提供嬰兒衛生用品和嬰兒車。為12歲以下兒童設計的游樂設施占據3層空間，約600平方米。ATRIO購物中心獲得了國際購物中心協會2008年12月頒發的“設計和開發獎”，因此被認為是世界上最具創新的購物中心之一。ATRIO在節約資源和能源方面也是屢獲殊榮。購物中心利用地熱能取暖和制冷，每年可減少500-800噸的二氧化碳排放。AR6、RIO的成功模型已經被SES用于其另一座購物中心的開發。|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|2 業態業態 類別類別 商戶數量商戶數量占總零售面積比例（占總零售面積比例（%）成衣店 35 49.98 美容/保健/飾品 8 3.74 食品/飲料 15 7.53 家居 2 1.26 玩具/禮品/專業用品7 3.61 文化/藝術/娛樂 1 1.62 服務 13 3.20 其他 2 29.06 主要商戶面積：主要商戶面積：?Interspar 超級市場：7566 平方米?Kastner&hler(成衣店)：3560 平方米?Cosmos(電器商店)：3394 平方米?Adler(成衣店)：27、214 平方米?Hervis(成衣店)：2042 平方米?C&A(成衣店)：1692 平方米?H&M(成衣店)：1630 平方米?Humanic(鞋店)：930 平方米?Thalia(書店)：807 平方米 ATRIO 購物中心成功要素：購物中心成功要素：?面向奧地利、意大利、斯洛文尼亞三國的社區中心?成為城市邊緣商業區的重要組成部分?獨特的建筑外形和優良的內部感觀?全面的舞臺設施（中央廣場）?優良的通達性和便利的停車設施?環境友好型設計和建筑體系，有效減少溫室氣體排放?能源概念：地熱能在取暖和制冷中的使用?購物中心開業 15 個月后，客流量超過開發商最初預期的最好水平。SES 在購物中心開業8、 10 個月后對電梯擴容了三分之一，并計劃將停車位增加 20%。?ATRIO 的例子證明，在一個相對飽和的市場中，大膽的設計仍然可以創造出一個成功的購物中心。?ATRIO 的設計建造標準甚至高于 LEED 和 BREEAM 標準。|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|3 鳥瞰圖 鳥瞰圖|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|4 購物中心主入口 購物中心主入口|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|5 懸挑平臺 懸挑平臺 外立面局部外立面局部 1 層平面圖 1 層平面圖|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|6 2 層平面圖 2 層平面圖 3 層/屋頂停車場平面9、圖 3 層/屋頂停車場平面圖|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|7 地下停車場平面圖 地下停車場平面圖 屋頂停車場平面圖 屋頂停車場平面圖|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|8 中央廣場 中央廣場|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|9|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|10|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|11 建筑和環境 建筑和環境?地基使用了 800 根 20-70 米深的混凝土樁，其中 652 根混凝土樁作為利用地能的“能量堆”(其中貫穿總長 16.2 萬米的水管)。“能量堆”中循環的水借助地下的恒溫進行熱交換，利用這種天然溫10、差實現購物中心內的取暖和制冷。地下混凝土樁示意圖 地下混凝土樁示意圖?玻璃屋頂采用跨度為 33 米的疊層梁以及高透光、低傳熱玻璃。?購物中心內前庭上方的屋頂停車場由精密的剛結構支撐。?停車場采用防水設計。?屋頂停車場面積 2.8 萬平米，地面采用活動的混凝土板，便于維護，并有利于避雷。?購物中心采用了全面的能源戰略。?帶有綜合照明體系的雙層一體化外立面：以低成本獲得最佳外觀效果。?為了減少噪音，購物中心將主要停車場置于屋頂或半地下，并避免使用安裝于屋頂的空調裝置，還在購物中心內使用了吸音材料，在外部卸貨區安裝了隔音設備。?外部照明嚴格遵守歐洲規定，以降低對夜晚天空和昆蟲的影響。?雙層外立面內層11、為黑色金屬面板，外層為帶孔的高拋光鋁面板，外立面的明暗程度隨面板上孔的密度不同而變化。?傳統的草坪被石板、礫石、較高的草地、水面以及阿爾卑斯和地中海花卉所代替。|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|12 室內環境保障 室內環境保障?使用低揮發性材料?不使用 PVC 地板材料，只適用天然橡膠墊?不使用含漆的地板粘合劑，只適用水泥?只使用丙烯涂料，不使用合成稀釋劑?木架均不使用涂料，保持原木本色?所有鋼部件鍍鋅，不上漆 室外景觀 室外景觀 停車場采用三種顏色分區，以呼應三國交界的主題，場內有清晰的指示標志。停車場采用三種顏色分區，以呼應三國交界的主題，場內有清晰的指示標志。|境外房地產產12、品案例研究境外房地產產品案例研究|13 屋頂停車場遠景 屋頂停車場遠景 屋頂停車場局部 夜景照明 屋頂停車場局部 夜景照明 水主題：比照羅馬時代儲存雨水的水池，ATRIO 購物中心將一跟多層樓高、直徑 80 厘米的水（Alpen/Adriatic Water Column）作為其的有機組成部分（圖示：水柱與混凝土柱水主題：比照羅馬時代儲存雨水的水池，ATRIO 購物中心將一跟多層樓高、直徑 80 厘米的水（Alpen/Adriatic Water Column）作為其的有機組成部分（圖示：水柱與混凝土柱柱相呼。柱相呼。應）應）|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|14 地熱能系統參數13、地熱能系統參數?加熱電路分配器數量：9?吸收電路數量：1176?能量堆管道長度：16.2 萬米?從加熱電路分配器到能量堆的管線長度：10.5 萬米?制冷/加熱泵數量：5 個?區域加熱連接點：1 個?供熱負荷：7200 千瓦?供冷符合：6800 千瓦?所有裝置均使用變頻器 說說 明明 高通智庫研究部是一家房地產戰略信息綜合服務商，簡報產品是在分析師長期對房地產行業進行系統研究和監測基礎上，形成的房地產策略顧問信息產品。目前高通智庫提供七種房地產定期研究產品，成系統的為行業內企業服務。境外房地產產品案例研究雙周一次。客戶如果需要更為詳細的專項研究報告，請與研究主管聯系。聯系方式：北京朝陽區三元橋時間國際 6 號樓 802 室 郵編：100028|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|15 電話：（86-10）558677851、58677852、58677853 傳真：（86-10）58677852-8001 網址：|境外房地產產品案例研究境外房地產產品案例研究|16